Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.107.2026.3.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy Wnioskodawca ma prawo do ujęcia w ewidencji i rozliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych na masę upadłości przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem budynku mieszkalnego oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego, jeżeli usługi te służą czynnościom opodatkowanym wykonywanym przez Wnioskodawcę (dostawie lokali), a faktury dokumentują rzeczywiste zdarzenia gospodarcze (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), ustalenia, czy planowana sprzedaż (dostawa) lokali mieszkalnych M1–M4 przez Wnioskodawcę, w ramach kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a w konsekwencji – czy sprzedaż ta będzie wyłączona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy przeniesienie na nabywców własności lokali mieszkalnych M1–M3 (o powierzchni nieprzekraczającej 150 m²) objęte jest dyspozycją art. 41 ust. 12a ustawy, natomiast w odniesieniu do lokalu mieszkalnego M4 (o powierzchni 172,90 m²) przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego M4 objęte jest dyspozycją przepisu art. 41 ust. 12a ustawy, ale z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy, w zakresie metrażu przekraczającego 150 m² (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), ustalenia, czy w przypadku nabywców, u których rozliczenie ceny następuje poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności, prawidłowe jest wystawienie faktury VAT dokumentującej dostawę lokalu na całość ceny nabycia lokalu, na ogólnych zasadach (na właściwą kwotę podstawy opodatkowania i podatek VAT), mimo jednoczesnego rozliczenia należności poprzez potrącenie (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnił go Pan pismem z 29 kwietnia 2026 r. (wpływ 12 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sąd Rejonowy (…) ogłosił upadłość (…) (dalej: „Upadły”).

Na funkcję syndyka masy upadłości powołano (…)

Sygn. akt postępowania upadłościowego: (…).

Upadły jest deweloperem w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Postępowanie upadłościowe Dłużnika jest prowadzone w trybie przepisów odrębnych ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, tj. w trybie przepisów zawartych w części trzeciej, tytuł IA – postępowanie upadłościowe wobec deweloperów.

Sędzia-komisarz 11 grudnia 2025 r. wydała postanowienie: „(…) na podstawie art. 425e ust. 1 pu wyrazić zgodę Syndykowi na dalsze prowadzenie w toku postępowania upadłościowego przedsięwzięcia deweloperskiego, realizowanego przed ogłoszeniem upadłości przez (…) prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach którego wybudowany zostanie na nieruchomości położonej w (…) stanowiącej składnik masy upadłości, trzykondygnacyjny budynek wielorodzinny w zabudowie zwartej z budynkiem położonym przy ulicy (…) w (...), o czterech lokalach mieszkalnych, oznaczonych numerami M1, M2, M3 і M4, ze wskazaniem, iż ww. przedsięwzięcie będzie prowadzone wyłącznie przy pełnym finansowaniu kosztów postępowania upadłościowego oraz kosztów ukończenia inwestycji przez wierzycieli Upadłego będących nabywcami lokali, na zasadach określonych w toku prowadzonego postępowania upadłościowego”.

Dłużnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadził przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego na podstawie zawartych w czerwcu 2021 r. czterech (4) umów deweloperskich, zobowiązał się do wybudowania na nieruchomości stanowiącej jego własność, położonej (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta o numerze (…), czterech lokali mieszkalnych, wyodrębnienia ich własności oraz przeniesienia prawa własności na nabywców.

Decyzją z (…) Prezydent Miasta (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę. Decyzja została wydana na poprzednich właścicieli (…), a następnie – decyzją z (…) – przeniesiona na (…) (Upadłego).

Z zatwierdzonego projektu budowalnego wynika, że budynek będzie pełnił funkcję mieszkalną. W budynku zaprojektowano 4 lokale mieszkalne i garaż dla trzech stanowisk postojowych, przeznaczony do użytku mieszkańców. Bryła budynku dopasowana do kształtu działki narożnej i budynku na dz. nr (…) – dach płaski, 3 kondygnacje naziemne.

Z dokumentu w postaci Raportu Okresowego nr (…) wynika, iż inwestycja deweloperska na styczeń 2025 r. została zrealizowana w 85%.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego będzie prowadzona przez syndyka, wyłącznie po pokryciu przez nabywców lokali kosztów postępowania upadłościowego oraz kosztów zakończenia inwestycji.

Wszelkie dopłaty dokonane przez nabywców lokali, które będę przeznaczone na pokrycie kosztów zakończenia inwestycji, będą w całości przeznaczone na koszty zakończenia inwestycji. Syndyk nie przewiduje wytworzenia nadwyżki dopłat dokonanych przez nabywców nad kosztami zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Syndyk zamierza zawrzeć z nabywcami lokali aneksy do zawartych już umów deweloperskich.

Powierzchnie lokali mieszkalnych wynoszą odpowiednio:

·      M1 – (…) m²,

·      M2 – (…) m²,

·      M3 – (…) m²,

·      M4 – (…) m².

Tym samym tylko lokal M4 przekracza limit 150 m², o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy.

Poniżej opisuje Pan treść umów deweloperskich, która może mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia zagadnienia.

Postanowienia wspólne dla poniższych umów deweloperskich:

§ 1 ust. 2 pkt 6 umowy deweloperskiej

Na wyżej opisanej nieruchomości Deweloper rozpoczął przedsięwzięcie deweloperskie polegające na realizacji inwestycji pod nazwą: (…), w ramach którego wybudowany zostanie budynek wielorodzinny o trzech kondygnacjach nadziemnych (kondygnacja 0, 1 i 2), w zabudowie zwartej z budynkiem położonym przy ulicy (…), o czterech lokalach mieszkalnych (oznaczonych numerami M1, M2, M3, i M4); w budynku znajdować się będzie ponadto garaż na kondygnacji 0 obejmujący trzy miejsca postojowe (oznaczone numerami 1, 2 i 3); garaż nie będzie samodzielnym lokalem niemieszkalnym.

§ 1 ust. 2 pkt 7 umowy deweloperskiej

Każdy z lokali mieszkalnych numer M1, M2, M3 i M4 znajdujących się w budynku będzie lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy własności lokali; na terenie nieruchomości wspólnej znajdować się będą: ogrodzenie, furtki i bramy wjazdowe, wjazdy do garażu, wejścia do lokali, strefa śmietników, a także tarasy i ogródki przydomowe, co do których przysługiwać będzie prawo wyłącznego korzystania właścicielom poszczególnych lokali z danego budynku – w ramach ustalonego sposobu korzystania z danej nieruchomości wspólnej; na terenie nieruchomości wspólnej znajdować się będą ponadto dwa zewnętrzne miejsca postojowej (oznaczone numerami 1 i 2).

1)  umowa deweloperska M1 z (…) r. (strony: (…)):

·   data zawarcia umowy: (…) r.;

·   nabywcy: (…);

·   cena sprzedaży lokalu mieszkalnego: (…) zł netto (z uwzględnieniem stawki podatku VAT w wysokości 8%, tj. (…) zł brutto);

·   wielkość lokalu mieszkalnego: (…) m².

§ 1 ust. 2 pkt 8 umowy deweloperskiej

Z własnością lokalu mieszkalnego numer M1 znajdującego się w budynku związany będzie udział we współwłasności nieruchomości, którą stanowić będzie grunt – działka nr (…) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

§ 2 ust. 1.2 umowy deweloperskiej

Deweloper i Nabywca zobowiązują się po wybudowaniu budynku i lokalu nr M1 – do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowić będzie grunt – działka numer (…) objęta odrębną księgą wieczystą oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

Strony postanawiają, że do lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy w ramach podziału do korzystania/sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej zostanie przypisane prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 2 (dwa) usytuowanego w garażu, a także z ogródka przydomowego bezpośrednio przyległego do lokalu numer M1.

§ 2 ust. 2 umowy deweloperskiej

Nabywca zrzeka się prawa do korzystania z części nieruchomości wspólnej obejmującej:

-     (…);

-     miejsca postojowe usytuowane w garażu oraz zewnętrzne miejsca postojowe, jakie zostaną przyznane do wyłącznego korzystania właścicielom pozostałych lokali, przy czym powyższa zgoda nie obejmuje miejsca postojowego oznaczonego numerem 2 (dwa) usytuowanego w garażu, jakie zostanie przyznane do wyłącznego korzystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy.

2)  umowa deweloperska M2 z (…) r. (strony: (…)):

·      data zawarcia umowy: (…) r.;

·      nabywcy: (…);

·      cena sprzedaży lokalu mieszkalnego (…) zł netto (z uwzględnieniem stawki podatku VAT w wysokości 8%, tj. (…) zł brutto);

·      wielkość lokalu mieszkalnego: (…) m².

§ 1 ust. 2 pkt 8 umowy deweloperskiej

Z własnością lokalu mieszkalnego numer M2 znajdującego się budynku związany będzie udział we współwłasności nieruchomości, którą stanowić będzie grunt – działka nr (…) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

§ 2 ust. 1.2 umowy deweloperskiej

Deweloper i Nabywca zobowiązują się po wybudowaniu budynku i lokalu nr M2 – do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowić będzie grunt – działka numer (…) objęta odrębną księgą wieczystą oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

Strony postanawiają, że do lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy w ramach podziału do korzystania/sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej zostanie przypisane prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 3 (trzy) usytuowanego w garażu, a także z: zewnętrznego miejsca postojowego numer 2 (dwa).

§ 2 ust. 2 umowy deweloperskiej

Nabywca zrzeka się prawa do korzystania z części nieruchomości wspólnej obejmującej:

-     (…);

-     miejsca postojowe usytuowane w garażu oraz zewnętrzne miejsca postojowe, jakie zostaną przyznane do wyłącznego korzystania właścicielom pozostałych lokali, przy czym powyższa zgoda nie obejmuje miejsca postojowego oznaczonego numerem 3 (trzy) usytuowanego w garażu, a także zewnętrznego miejsca postojowego numer 2 (dwa), jakie zostanie przyznane do wyłącznego korzystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy.

3)  umowa deweloperska M3 z (…) r. (strona: (…)):

·      data zawarcia umowy: (…) r.;

·      nabywca: (…);

·      cena sprzedaży lokalu mieszkalnego: (…) zł netto (z uwzględnieniem stawki podatku VAT w wysokości 8%, tj. (…) zł brutto);

·      wielkość lokalu mieszkalnego: (…) m².

§ 1 ust. 2 pkt 8 umowy deweloperskiej

Z własnością lokalu mieszkalnego numer M3 znajdującego się budynku związany będzie udział we współwłasności nieruchomości, którą stanowić będzie grunt – działka nr (…) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

§ 2 ust. 1.2 umowy deweloperskiej

Deweloper i Nabywca zobowiązują się po wybudowaniu budynku i lokalu nr M3 – do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowić będzie grunt – działka numer (…) objęta odrębną księgą wieczystą oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

Strony postanawiają, że do lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy w ramach podziału do korzystania/sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej zostanie przypisane zewnętrznego miejsca postojowego numer 1 (jeden).

§ 2 ust. 2 umowy deweloperskiej

Nabywca zrzeka się prawa do korzystania z części nieruchomości wspólnej obejmującej:

-     (…);

-     miejsca postojowe usytuowane w garażu oraz zewnętrzne miejsca postojowe, jakie zostaną przyznane do wyłącznego korzystania właścicielom pozostałych lokali, przy czym powyższa zgoda nie obejmuje zewnętrznego miejsca postojowego numer 1 (jeden), jakie zostanie przyznane do wyłącznego korzystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy.

4)  umowa deweloperska M4 z 11 maja 2021 r. (strona: (…)):

·      data zawarcia umowy: (…) r.;

·      nabywca: (…);

·      cena sprzedaży lokalu mieszkalnego: (…) zł netto, tj. (…) zł brutto (w umowie sprzedaży nieruchomości, w której cena sprzedaży ustalona została na kwotę (…) zł, strony zobowiązały się do dokonania wzajemnego potrącenia wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży [(…)zł], z ceną sprzedaży określoną w umowie deweloperskiej (…) zł);

·      wielkość lokalu mieszkalnego: (…) m².

§ 1 ust. 2 pkt 8 umowy deweloperskiej

Z własnością lokalu mieszkalnego numer M4 znajdującego się budynku związany będzie udział we współwłasności nieruchomości, którą stanowić będzie grunt – działka nr (…) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

§ 2 ust. 1.2 umowy deweloperskiej

Deweloper i Nabywca zobowiązują się po wybudowaniu budynku i lokalu nr M4 – do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowić będzie grunt – działka numer (…) objęta odrębną księgą wieczystą oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).

Strony postanawiają, że do lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy w ramach podziału do korzystania/sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej zostanie przypisane prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 1 (jeden) usytuowanego w garażu, a także z: korytarza powyżej pierwszego piętra obudowy wyjścia z klatki schodowej na stropodach oraz tarasu na stropodachu.

§ 2 ust. 2 umowy deweloperskiej

Nabywca zrzeka się prawa do korzystania z części nieruchomości wspólnej obejmującej:

-     (…);

-     miejsca postojowe usytuowane w garażu oraz zewnętrzne miejsca postojowe, jakie zostaną przyznane do wyłącznego korzystania właścicielom pozostałych lokali, przy czym powyższa zgoda nie obejmuje miejsca postojowego numer 1 (jeden) usytuowanego w garażu, jakie zostanie przyznane do wyłącznego korzystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy.

Ponadto, we wszystkich umowach deweloperskich Dłużnik oświadczył, że (…), w zawartej (…) r. umowie sprzedaży nieruchomości (w której na rzecz Państwa (…) ustanowiono także hipotekę umowną zabezpieczającą roszczenie z tytułu zapłaty ceny sprzedaży), wyrazili zgodę na wyodrębnianie lokali z księgi wieczystej numer (…) bez konieczności przenoszenia tej hipoteki do działu IV nowo zakładanych ksiąg wieczystych. Zgoda ta nie obejmowała jednak lokalu numer M4, który miał stać się własnością Państwa (…).

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 29 kwietnia 2026 r. (wpływ 29 kwietnia 2026 r.)

Wnioskodawca zamierza wywieść z otrzymanej interpretacji skutki w zakresie własnych obowiązków rozliczeniowych w podatku od towarów i usług, tj. potwierdzenia, czy w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego Wnioskodawca jest uprawniony do ujęcia w ewidencji podatku VAT i rozliczenia (jako nabywca) faktur wystawionych na Wnioskodawcę przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane dotyczące dokończenia budynku mieszkalnego, w sytuacji gdy faktury te dokumentują usługi wykonane w obiekcie budownictwa mieszkaniowego i zawierają stawkę 8% VAT, oraz czy w konsekwencji po stronie Wnioskodawcy nie powstaje obowiązek weryfikacji stawki VAT wykazanej na fakturze przez wykonawcę, o ile faktura spełnia wymogi formalne.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że odpowiedzialność za ustalenie właściwej stawki VAT spoczywa na wystawcy faktury, tj. na wykonawcy usług budowlanych.

Doprecyzowanie wniosku w zakresie podatku od towarów i usług:

a)  Na dzień sprzedaży lokali mieszkalnych Wnioskodawcy (masie upadłości reprezentowanej przez syndyka) będzie przysługiwało uprawnienie do sprzedaży ww. nieruchomości.

b)  (…) w upadłości – w imieniu własnym na rzecz którego działa syndyk masy upadłości (…) – jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy.

c)  Z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie działalności deweloperskiej (realizacji i sprzedaży lokali mieszkalnych).

d)  Lokale będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

1.  Lokal M1 będzie stanowił na moment zbycia samodzielny lokal w myśl ww. ustawy.

2.  Lokal M2 będzie stanowił na moment zbycia samodzielny lokal w myśl ww. ustawy.

3.  Lokal M3 będzie stanowił na moment zbycia samodzielny lokal w myśl ww. ustawy.

4.  Lokal M4 będzie stanowił na moment zbycia samodzielny lokal w myśl ww. ustawy.

e)  W odniesieniu do poszczególnych lokali zostanie do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

1.  Lokal M1 będzie posiadał do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę w myśl ww. ustawy.

2.  Lokal M2 będzie posiadał do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę w myśl ww. ustawy.

3.  Lokal M3 będzie posiadał do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę w myśl ww. ustawy.

4.  Lokal M4 będzie posiadał do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę w myśl ww. ustawy.

f)   We wskazanej we wniosku nieruchomości lokale będą wyodrębnione na moment dostawy na podstawie wpisu do księgi wieczystej.

g)  Księgi wieczyste prowadzone dla wyodrębnionych lokali będą obejmowały również udział w nieruchomości wspólnej (w szczególności w gruncie oraz częściach wspólnych budynku).

h)  Lokale od momentu wytworzenia do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (lokale będą przeznaczone do sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej).

i)    (…) w upadłości na rzecz którego działa syndyk co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatku na wytworzenie lokali.

Przy czym najpewniej taka sytuacja nie nastąpi.

j)    Lokale będą stanowiły towary handlowe przeznaczone do sprzedaży w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

k)  Przed sprzedażą lokali mieszkalnych nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

l)    Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży przedmiotowych lokali. Na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać konkretnej daty przyszłej sprzedaży.

m)Najpewniej pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata (informacje dotyczą wszystkich lokali M1–M4).

Najpewniej:

1.  Lokal M1 – pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

2.  Lokal M2 – pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

3.  Lokal M3 – pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

4.  Lokal M4 – pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

n)  Najpewniej od dnia oddania lokali do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby, a ich sprzedażą – nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, ponieważ przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokali do użytkowania w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (dotyczy wszystkich lokali M1–M4).

Najpewniej:

1.  Lokal M1 – przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokalu do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi ani do rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby.

2.  Lokal M2 – przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokalu do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi ani do rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby.

3.  Lokal M3 – przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokalu do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi ani do rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby.

4.  Lokal M4 – przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokalu do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi ani do rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby.

o)  Z danym lokalem, który będzie sprzedawany, będą związane części wspólne budynku:

1.  Lokal M1:

·      Części wspólne: grunt (działka nr (…)) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

·      Sprzedaż lokalu wraz z częściami wspólnymi odbywać się będzie na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

·      W akcie notarialnym nie będą odrębnie określone ceny sprzedaży poszczególnych lokali oraz odrębne ceny dla sprzedaży części wspólnych budynku (udział w nieruchomości wspólnej stanowi element świadczenia głównego przy sprzedaży danego lokalu i jest objęty jedną ceną).

2.  Lokal M2:

·      Części wspólne: grunt (działka nr (…)) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

·      Sprzedaż lokalu wraz z częściami wspólnymi odbywać się będzie na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

·      W akcie notarialnym nie będą odrębnie określone ceny sprzedaży poszczególnych lokali oraz odrębne ceny dla sprzedaży części wspólnych budynku (udział w nieruchomości wspólnej stanowi element świadczenia głównego przy sprzedaży danego lokalu i jest objęty jedną ceną).

3.  Lokal M3:

·      Części wspólne: grunt (działka nr (…)) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

·      Sprzedaż lokalu wraz z częściami wspólnymi odbywać się będzie na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

·      W akcie notarialnym nie będą odrębnie określone ceny sprzedaży poszczególnych lokali oraz odrębne ceny dla sprzedaży części wspólnych budynku (udział w nieruchomości wspólnej stanowi element świadczenia głównego przy sprzedaży danego lokalu i jest objęty jedną ceną).

4.  Lokal M4:

·      Części wspólne: grunt (działka nr (…)) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

·      Sprzedaż lokalu wraz z częściami wspólnymi odbywać się będzie na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

·      W akcie notarialnym nie będą odrębnie określone ceny sprzedaży poszczególnych lokali oraz odrębne ceny dla sprzedaży części wspólnych budynku (udział w nieruchomości wspólnej stanowi element świadczenia głównego przy sprzedaży danego lokalu i jest objęty jedną ceną).

Pytania

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy (masie upadłości, reprezentowanej przez syndyka działającego w imieniu i na rachunek masy upadłości) przysługuje – jako nabywcy usług – prawo do ujęcia w ewidencji i rozliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych na masę upadłości przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem budynku mieszkalnego (przedsięwzięcie „(…)”), jeżeli faktury te dokumentują rzeczywiste czynności i zawierają stawkę 8% VAT? Czy – w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 88 ust. 3a ustawy o VAT – Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego, jeżeli usługi te służą czynnościom opodatkowanym wykonywanym przez Wnioskodawcę (dostawie lokali), a faktury dokumentują rzeczywiste zdarzenia gospodarcze?

2.  Czy planowana sprzedaż (dostawa) lokali mieszkalnych M1–M4 przez Wnioskodawcę w ramach kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a w konsekwencji – czy sprzedaż ta będzie wyłączona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? Czy przeniesienie na nabywców własności lokali mieszkalnych M1–M3 (o powierzchni nieprzekraczającej 150 m²) objęte jest dyspozycją art. 41 ust. 12a ustawy, natomiast w odniesieniu do lokalu mieszkalnego M4 (o powierzchni 172,90 m²) przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego M4 objęte jest dyspozycją przepisu art. 41 ust. 12a ustawy, ale z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy, w zakresie metrażu przekraczającego 150 m² tj. (…) % obliczone jako (…)), a pozostała część (…) %?

3.  Czy w przypadku nabywców (…), u których rozliczenie ceny następuje poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności, prawidłowe jest wystawienie faktury VAT dokumentującej dostawę lokalu na całość ceny nabycia lokalu, na ogólnych zasadach (na właściwą kwotę podstawy opodatkowania i podatek VAT), mimo jednoczesnego rozliczenia należności poprzez potrącenie?

Pana stanowisko w sprawie

1.  Wnioskodawca stoi na stanowisku, że tak. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że odpowiedzialność za ustalenie właściwej stawki VAT spoczywa na wystawcy faktury, tj. na wykonawcy usług budowlanych.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że tak. W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym – przy założeniu, że nabywane usługi budowlane będą wykorzystywane do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaży lokali) – Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

2.  W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż lokali nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy), ponieważ przed sprzedażą nie dojdzie do oddania lokali do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi ani do rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne. W konsekwencji zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że tak.

3.  Potrącenie (kompensata) jest cywilnoprawną formą spełnienia świadczenia pieniężnego, która prowadzi do umorzenia wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. Nie wpływa ono jednak na kwalifikację transakcji na gruncie VAT: jeżeli dochodzi do odpłatnej dostawy lokalu (art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ustawy o VAT), to podlega ona opodatkowaniu według zasad ogólnych, niezależnie od tego, czy zapłata następuje przelewem, gotówką czy przez potrącenie. W konsekwencji Wnioskodawca powinien wystawić fakturę VAT dokumentującą dostawę lokalu na rzecz nabywców na zasadach ogólnych (z właściwą podstawą opodatkowania i stawką/stawkami VAT). Następnie rozliczenie poprzez potrącenie powinno zostać ujęte jako sposób uregulowania należności (dokumentowane odrębnie, np. oświadczeniami o potrąceniu/kompensacie). Nie ma podstaw do wystawiania tzw. „zerowej faktury”, gdyż faktura ma dokumentować dostawę i należny podatek, a nie sposób zapłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Z kolei, na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja świadczenia usług, stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów i tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Zauważyć należy, że czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Podkreślenia wymaga, że na gruncie podatku od towarów i usług dana czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Nie każda czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 614 ze zm.):

Stosownie do art. 75 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Natomiast, jak stanowi art. 62 ustawy Prawo upadłościowe:

Zgodnie z art. 57 ust. 1 cyt. ustawy:

Przepis art. 173 ustawy Prawo upadłościowe stanowi, że:

W myśl art. 160 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Z cytowanych przepisów wynika, że w przypadku ogłoszenia upadłości są prowadzone czynności na rachunek upadłego, lecz w wyniku decyzji zarządczych i rozporządzających podejmowanych przez syndyka. Syndyk w sprawach dotyczących masy upadłości działa jako zastępca pośredni upadłego, podejmując za upadłego i na jego rachunek wszystkie czynności prawne i procesowe. We wszelkich postępowaniach stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły, to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach, jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika z wszystkimi konsekwencjami prawnymi tego stanu rzeczy. W konsekwencji ogłoszenie upadłości nie pozbawia upadłego podmiotowości prawnej ani prawa do własnego majątku, powoduje jedynie brak możliwości zarządu oraz możności korzystania i rozporządzania tym majątkiem. Zatem, mimo że upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, to nie zostaje pozbawiony statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych.

W świetle powyższego – upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednak ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na funkcję syndyka została powołana (…), w związku z ogłoszeniem upadłości osoby fizycznej prowadzącej działalności gospodarczą jako deweloper. Na podstawie postanowienia wydanego przez sędziego-komisarza, syndyk ma zgodę na dalsze prowadzenie w toku postępowania upadłościowego przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego przed ogłoszeniem upadłości Upadłego.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Każde nabycie towarów i usług, przeznaczonych do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie jego dokonania za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Istotna jest intencja nabycia, jeśli dany towar/usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy (art. 88 ustawy) lub aktów wykonawczych.

Podkreślić należy, iż ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy:

Należy podkreślić, że jedną z fundamentalnych zasad konstrukcji podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do odliczenia podatku zapłaconego w cenie przy nabyciu towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą, z czynnościami opodatkowanymi.

Zgodnie z art. 425e ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

W myśl natomiast art. 425e ust. 2 ustawy Prawo upadłościowe:

Stosowanie do art. 425e ust. 3 ustawy Prawo upadłościowe:

Zgodnie z art. 425f ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe:

Podstawowa zasada wspólnego systemu VAT, jaką jest zasada neutralności podatku, jest rozumiana jako stosowanie podatku od towarów i usług na wszystkich etapach obrotu gospodarczego z równoczesnym prawem do potrącenia podatku zawartego w poprzedniej fazie obrotu. Wszelkie ograniczenia prawa do odliczenia podatku naliczonego wpływają na neutralność tego podatku i mogą wynikać jedynie z wyraźnej regulacji ustawowej.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zasady dotyczące wystawiania faktur oraz faktur korygujących zostały określone w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast elementy, jakie powinna zawierać faktura, zostały wymienione w art. 106e ustawy.

Na podstawie art. 106 ust 1 pkt 1-27 ustawy:

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne – wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy – mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Z opisu sprawy wynika, że (…) w upadłości – w imieniu własnym na rzecz którego działa syndyk masy upadłości (…) – jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy, z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie działalności deweloperskiej (realizacji i sprzedaży lokali mieszkalnych). Sąd Rejonowy (…) ogłosił upadłość (…) (dalej: „Upadły”). Na funkcję syndyka masy upadłości powołano (…). Upadły jest deweloperem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Dłużnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadził przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego na podstawie zawartych w czerwcu 2021 r. czterech (4) umów deweloperskich, zobowiązał się do wybudowania na nieruchomości stanowiącej jego własność, położonej w (…), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…), czterech lokali mieszkalnych, wyodrębnienia ich własności oraz przeniesienia prawa własności na nabywców. Z zatwierdzonego projektu budowalnego wynika, że budynek będzie pełnił funkcję mieszkalną. W budynku zaprojektowano 4 lokale mieszkalne i garaż dla trzech stanowisk postojowych, przeznaczony do użytku mieszkańców. Z dokumentu w postaci Raportu Okresowego nr (…) wynika, iż inwestycja deweloperska na styczeń 2025 r. została zrealizowana w 85%. (…) w upadłości na rzecz którego działa syndyk co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatku na wytworzenie lokali. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego będzie prowadzona przez syndyka, wyłącznie po pokryciu przez nabywców lokali kosztów postępowania upadłościowego oraz kosztów zakończenia inwestycji. Wszelkie dopłaty dokonane przez nabywców lokali, które będę przeznaczone na pokrycie kosztów zakończenia inwestycji, będą w całości przeznaczone na koszty zakończenia inwestycji. Syndyk nie przewiduje wytworzenia nadwyżki dopłat dokonanych przez nabywców nad kosztami zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Syndyk zamierza zawrzeć z nabywcami lokali aneksy do zawartych już umów deweloperskich. Powierzchnie lokali mieszkalnych wynoszą odpowiednio: M1 – (…) m², M2 – (…) m², M3 – (…) m², M4 – (…) m². Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazano, że na dzień sprzedaży lokali mieszkalnych, masie upadłości reprezentowanej przez syndyka, będzie przysługiwało uprawnienie do sprzedaży ww. nieruchomości.

Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności, dotyczą ustalenia, czy Wnioskodawca ma prawo do ujęcia w ewidencji i rozliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych na masę upadłości przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem budynku mieszkalnego oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane związane z dokończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego, jeżeli usługi te służą czynnościom opodatkowanym wykonywanym przez Wnioskodawcę (dostawie lokali), a faktury dokumentują rzeczywiste zdarzenia gospodarcze (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Odnosząc się do Pana wątpliwości, należy zauważyć, że treść powołanego art. 88 ustawy prowadzi do wniosku, że w dyspozycji tego przepisu, jako przesłanki wyłączającej prawo nabywcy (podatnika) do odliczenia podatku naliczonego, nie ujęto przypadku, gdy podatek naliczony wynika z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług, które podlegają opodatkowaniu inną niż przyjęta przez sprzedawcę stawką podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że, w ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego, Wnioskodawca otrzymuje faktury, wystawione przez generalnego wykonawcę za usługi budowlane dotyczące dokończenia budynku mieszkalnego. Faktury te dokumentują usługi wykonane w obiekcie budownictwa mieszkaniowego i zawierają stawkę 8% VAT.

W związku z powyższym, nie istnieją przesłanki wynikające z art. 88 ust. 3a ustawy, uniemożliwiające odliczenie podatku naliczonego z przedmiotowych faktur z ww. stawką podatku VAT.

Stwierdzić zatem należy, że w sytuacji zastosowania przez wystawiającego fakturę – generalnego wykonawcę – ww. stawki podatku VAT, przysługuje (…) w upadłości, jako czynnemu podatnikowi podatku VAT, prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących dostawę towarów i świadczenie usług w kwocie jaka zostanie na nich wykazana. Ewentualne zastosowanie błędnej stawki podatku, przez generalnego wykonawcę nie pozbawia prawa do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nie stanowi to negatywnej przesłanki, uniemożliwiającej odliczenie tego podatku, wymienionej w art. 88 ustawy.

Dla istnienia prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury, obok fundamentalnych przesłanek takich jak status odliczającego jako czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT i związek zakupionych towarów i usług z czynnościami opodatkowanymi (u nabywcy) i faktycznie zrealizowana transakcja, to również najistotniejsze jest to, by nabyta usługa lub towar podlegały opodatkowaniu i nie korzystały przy tym ze zwolnienia od tego podatku.

Zatem, odnosząc się do Pana wątpliwości, co do prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez generalnego wykonawcę, w okolicznościach opisanych we wniosku, stwierdzić należy, że takie prawo – (…) w upadłości – przysługuje.

Tym samym Pana stanowisko, w zakresie pytania nr 1, uznaję za prawidłowe.

Kolejna Pana wątpliwość dotyczy ustalenia, czy planowana sprzedaż (dostawa) lokali mieszkalnych M1–M4, w ramach kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a w konsekwencji – czy sprzedaż ta będzie wyłączona ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2).

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Zwolnienie od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W opisie sprawy wskazał Pan, że we wskazanej we wniosku nieruchomości, tj. trzykondygnacyjnym budynku, położonym w (…), stanowiącej składnik masy upadłości, będą wyodrębnione na moment dostawy lokale, na podstawie wpisu do księgi wieczystej. Księgi wieczyste prowadzone dla wyodrębnionych lokali będą obejmowały również udział w nieruchomości wspólnej (w szczególności w gruncie oraz częściach wspólnych budynku). Lokale od momentu wytworzenia do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (lokale będą przeznaczone do sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej). Lokale będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W odniesieniu do poszczególnych lokali zostanie do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ww. lokale będą stanowiły towary handlowe przeznaczone do sprzedaży w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Przed sprzedażą lokali mieszkalnych nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pomiędzy wybudowaniem (ukończeniem) a planowaną sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata (informacje dotyczą wszystkich lokali M1–M4).

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż lokali M1–M4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wskazano, wydanie lokali przed sprzedażą ww. lokali nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do ww. dostawy, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz brak jest wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Planowana transakcja dostawy przedmiotowych lokali nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zauważyć bowiem należy, że wskazane przepisy uzależniają zastosowanie zwolnienia m.in. od braku prawa do odliczenia podatku naliczonego. Jednak – jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 z wniosku – przysługuje (…) w upadłości – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez generalnego, to nie zostanie spełniona przesłanka warunkująca zastosowanie zwolnienia, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz w analizowanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto, jak wskazano w uzupełnieniu wniosku, ww. lokale będą stanowiły towary handlowe przeznaczone do sprzedaży i ww. lokale od momentu wytworzenia do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą także kwestii sposobu ustalenia powierzchni użytkowej (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2).

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy:

Stosownie do art. 41 ust. 12b ustawy:

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „powierzchni użytkowej”. Przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku VAT, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posługiwać się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni. Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje m.in w następujących aktach normatywnych:

·      ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.);

·      ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 478);

·      ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725);

·      rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (t. j. Dz. U. z 1999 r. nr 112 poz. 1316 ze zm.).

Zgodnie z przepisami art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:

Natomiast w myśl art. 16 ust. 4 i ust. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Z kolei w świetle art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego:

W rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w objaśnieniach wstępnych, w pkt 2 – Pojęcia podstawowe – wskazano, że budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Z powyższego wynika, że całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje jego część mieszkaniową, która z kolei obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni elementów budowlanych, powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych, powierzchni komunikacji (np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki).

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Do ustalenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stosuje się te same zasady jak przy ustalaniu powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

W świetle art. 2 ust. 2 tej ustawy:

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu:

Powyższe przepisy wskazują na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 i 2 powyższej ustawy:

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali:

Zatem odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy też zwrócić uwagę na definicje zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).

Zgodnie z § 3 pkt 9 ww. rozporządzenia:

W myśl w § 3 pkt 10 ww. rozporządzenia:

Na mocy § 3 pkt 11 ww. rozporządzenia:

Na podstawie § 3 pkt 12 ww. rozporządzenia:

Według § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia:

Jak stanowi § 3 pkt 14 ww. rozporządzenia:

Wskazać ponownie należy, że przepisy ww. ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji powierzchni użytkowej, nie odsyłają również do innych aktów prawnych ani norm budowlanych.

Podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne (por. wyroki NSA, np. z 8 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 852/12 oraz I FSK 888/12, lub też z 23 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 953/12).

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalania takiej powierzchni.

Jak wynika z wniosku, syndyk w imieniu upadłego, będzie sprzedawać samodzielne lokale mieszkalne, o nr M1-M4, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wraz z udziałem we współwłasności w gruncie oraz udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzenia, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W świetle przywołanych przepisów, aby wyliczyć powierzchnię użytkową ww. lokali, może się Pan posłużyć każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni, która będzie w danym przypadku racjonalna. Jednocześnie należy zauważyć, że wyłącznie Wnioskodawca zna specyfikę działalności gospodarczej, tj. (…) w upadłości – reprezentowany przez syndyka – i jest w stanie wybrać metodę, która będzie najbardziej adekwatna i racjonalna dla tej inwestycji budowlanej, a nie organ w trybie interpretacji indywidualnej. Zatem, to Wnioskodawca obliczając powierzchnię użytkową lokali o nr M1-M4, może tego wyliczenia dokonać, np. o ww. ustawy, tj. w oparciu o jedną z normatywnych definicji.

Na podstawie powyższych uregulowań można stwierdzić, że kondygnacja budynku 0, w której znajdą się miejsca postojowe/garaże, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących podstawy opodatkowania należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania, gdy transakcja podlega opodatkowaniu różnymi stawkami podatku VAT lub częściowemu zwolnieniu od podatku.

W tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, na przykład według klucza:

·      wartościowego, tj. gdy stosuje się właściwą stawkę podatku VAT proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości, lub

·      powierzchniowego, tj. gdy dzieli się powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane różnymi stawkami VAT.

Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się m.in. lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m². Natomiast w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej wskazany limit zastosowanie znajdują regulacje przewidziane dla lokali niespełniających w całości kryteriów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W analizowanej sprawie lokale M1–M3 posiadają powierzchnię użytkową nieprzekraczającą 150 m², natomiast powierzchnia użytkowa lokalu M4 przekracza wskazany limit. Tym samym skutki podatkowe sprzedaży lokali M1–M3 należy oceniać z uwzględnieniem regulacji właściwych dla lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym. Z kolei w odniesieniu do lokalu M4 zastosowanie znajdą przepisy dotyczące lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza ustawowy limit 150 m².

Jeżeli zatem klucz podziału, polegający na określeniu powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, o której mowa w art. 41b ust. 12b ustawy, bez doliczania do niej powierzchni miejsc postojowych/garażu, odzwierciedla stan faktyczny i jest w tej konkretnej sytuacji metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby taką metodę zastosować, ustalając podstawę opodatkowania dla sprzedaży lokali mieszkalnych.

Natomiast, zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12b ustawy, preferencyjne zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej lokalu.

Jak wynika z opisu sprawy, powierzchnia użytkowa lokalu M4 przekracza limit 150 m² przewidziany dla lokali mieszkalnych. W konsekwencji w odniesieniu do tego lokalu zastosowanie znajdą zasady określone w art. 41 ust. 12c ustawy, przewidujące proporcjonalne rozliczenie wynikające z przekroczenia ustawowego limitu powierzchni użytkowej.

Podsumowując, stwierdzam, że do planowanej dostawy ww. lokali mieszkalnych nie należy zastosować zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak również art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Ponadto, przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego M4, o powierzchni 172,90 m², jest objęte dyspozycją, o której mowa w art. 41 ust. 12a oraz 41 ust. 12b ustawy, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12c tej ustawy.

Tym samym, oceniając całościowo, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ostatnia Pana wątpliwość dotyczy ustalenia, czy w przypadku nabywców, u których rozliczenie ceny następuje poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności, prawidłowe jest wystawienie faktury VAT dokumentującej dostawę lokalu na całość ceny nabycia lokalu, na ogólnych zasadach (na właściwą kwotę podstawy opodatkowania i podatek VAT), mimo jednoczesnego rozliczenia należności poprzez potrącenie (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 29a ust. 6 ustawy:

Jak stanowi art. 29a ust. 7 ustawy:

Ponadto w myśl art. 29a ust. 10 ustawy:

Z art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności z wyłączeniem podatku VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca lub usługodawca obciąża nabywcę lub usługobiorcę. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Regulacje dotyczące potrącania wzajemnych wierzytelności zawierają przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanym dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 498 § 1 ww. ustawy:

Jednocześnie w myśl art. 498 § 2 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności), następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Potrącenie stanowi zatem formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przypadku transakcji potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie kompensata stanowi formę zapłaty.

Kluczowa dla konstrukcji podstawy opodatkowania jest analiza pojęcia wynagrodzenia rozumianego jako wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług.

W opisie sprawy, wskazano, że Sędzia-komisarz (…) r. wydała postanowienie, wyrażające zgodę syndykowi na dalsze prowadzenie w toku postępowania upadłościowego przedsięwzięcia deweloperskiego, realizowanego przed ogłoszeniem upadłości przez (…) prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (…), w ramach którego wybudowany zostanie na nieruchomości położonej w (…) stanowiącej składnik masy upadłości, trzykondygnacyjny budynek wielorodzinny w zabudowie zwartej z budynkiem położonym przy ulicy (…), o czterech lokalach mieszkalnych, oznaczonych numerami M1, M2, M3 і M4, ze wskazaniem, iż przedsięwzięcie będzie prowadzone wyłącznie przy pełnym finansowaniu kosztów postępowania upadłościowego oraz kosztów ukończenia inwestycji przez wierzycieli Upadłego będących nabywcami lokali, na zasadach określonych w toku prowadzonego postępowania upadłościowego. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego będzie prowadzona przez syndyka, wyłącznie po pokryciu przez nabywców lokali kosztów postępowania upadłościowego oraz kosztów zakończenia inwestycji. Wszelkie dopłaty dokonane przez nabywców lokali, które będę przeznaczone na pokrycie kosztów zakończenia inwestycji, będą w całości przeznaczone na koszty zakończenia inwestycji. Syndyk nie przewiduje wytworzenia nadwyżki dopłat dokonanych przez nabywców nad kosztami zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy z tytułu sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż.

Dla celów podatku VAT bez znaczenia pozostaje sposób uregulowania należności przez nabywcę. Potrącenie wzajemnych wierzytelności stanowi jedynie formę wykonania zobowiązania pieniężnego. Nie wpływa na wysokość wynagrodzenia należnego z tytułu dostawy lokalu, a tym samym nie wpływa na podstawę opodatkowania określoną w art. 29a ust. 1 ustawy.

Zarówno zapłata pieniężna, jak i rozliczenie poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności stanowią formę spełnienia świadczenia przez nabywcę. W konsekwencji podstawą opodatkowania pozostaje całe wynagrodzenie należne z tytułu sprzedaży lokalu, a faktura powinna odzwierciedlać pełną wartość transakcji.

Skoro podstawę opodatkowania stanowi cała kwota należna z tytułu sprzedaży lokalu, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę na pełną wartość transakcji, niezależnie od tego, że należność zostanie rozliczona w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności.

Przyjęty przez strony sposób wzajemnego rozliczenia należy traktować jako potrącenie dwóch wierzytelności, tj. należności, które nie stanowią opustów ani obniżek cen, uwzględnionych po dokonaniu sprzedaży wskazanych w art. 29a ust. 10 pkt 1.

W konsekwencji, sposób uregulowania należności pozostaje bez wpływu na określenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli, w przypadku nabywców (…), rozliczenie ceny nabycia lokalu M4 nastąpi poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności, to potrącenie stanowi jedynie sposób wykonania istniejących zobowiązań pomiędzy stronami. W wyniku potrącenia dochodzi do wzajemnego umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej, jednak nie wpływa ono na wysokość wynagrodzenia należnego z tytułu dostawy. Podstawą opodatkowania jest cała kwota należna z tytułu dostawy lokalu M4, niezależnie od tego, czy zostanie ona uiszczona w formie pieniężnej, czy rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Stosownie do art. 42a ustawy:

Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla opisanej transakcji zbycia ww. nieruchomości.

Ponadto wskazuję, że Pana wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.