Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.12.2026.2.MR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy otrzymana przez Państwa rekompensata stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·   uznania, że otrzymana przez Państwa rekompensata nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·   uznania realizowanych przez Państwa zadań własnych Gminy na podstawie umowy powierzenia za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu opodatkowane według wskazanej stawki podatku od towarów i usług i zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·   prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług dokonanych w celu realizacji powierzonego przez Gminę zadania – w przypadku uznania że realizacja zadań własnych Gminy na podstawie porozumienia nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz

·   podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług świadczenia usług komercyjnych zgodnie z PKD (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 marca 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakład (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (…), jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka powstała na podstawie Uchwały (…) Rady Miejskiej (…) poprzez przekształcenie samorządowego zakładu budżetowego (…).

Na podstawie Uchwały (…) Rady Miejskiej (…), w sprawie powierzenia spółce (…) zadań własnych Gminy z zakresu administracji i zarządzania zasobem Gminy oraz Uchwały (…) Rady Miejskiej (….) w sprawie powierzenia spółce (…) zadań własnych Gminy z zakresu utrzymania porządku i czystości terenów gminnych (…) nadzwyczajne zgromadzenie wspólników dokonuje zmiany Aktu założycielskiego Spółki, (…):

1.  Zakład (…) Sp. z o.o., jako podmiot wewnętrzny Gminy (…) posiadającej 100% udział w kapitale zakładowym, realizuje zadania własne Gminy (…) o charakterze użyteczności publicznej w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb mieszkańców powierzone Uchwałami Rady Miejskiej (…).

2.  Spółka realizuje zadania, o których mowa w powyższym ust. 1 w przedmiocie:

1)  Administrowania i zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy, infrastrukturą, obiektami budowlanymi oraz terenami rekreacyjnymi;

2)  Utrzymania porządku i czystości ulic, chodników, placów, parkingów, przystanków, terenów rekreacyjnych i skwerów;

3)  Utrzymania zieleni miejskiej.

3.  Przedmiotem działalności przedsiębiorstwa Spółki jest prowadzenie działalności według Polskiej Klasyfikacji Działalności w zakresie:

·      (….)

Na realizację zadania: „Administrowania i zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy, infrastrukturą, obiektami budowlanymi oraz terenami rekreacyjnymi” zostanie zawarte porozumienie, w którym będą zapisy:

Niniejsze porozumienie zostało zawarte w celu realizacji zadań własnych Gminy (…) o charakterze użyteczności publicznej w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej na podstawie: (…)

Przedmiot

1. GMINA powierzyła Spółce – jako podmiotowi wewnętrznemu – zadania własne o charakterze użyteczności publicznej określone w Akcie Założycielskim Spółki, a to z zakresu sprawowania zarządu gminnym zasobem komunalnym (nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi) oraz gruntami. Niniejsze porozumienie określa zasady i warunki realizacji ww. zadań własnych celem zapewnienia należytego zarządzania i administrowania zasobem komunalnym zgodnie z jego przeznaczeniem, wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym, na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia.

2.  Niniejsze Porozumienie dotyczy zasobu komunalnego Gminy (…).

3.  Powierzchnia zasobu określona w ust. 2 jest zmienna i będzie aktualizowana raz do roku po rozliczeniu zaliczki.

4.  Nie stanowi zmiany Porozumienia:

1)  zmiana powierzchni zasobu komunalnego w stosunku do powierzchni określonej w ust. 2;

2)  zmiana powierzchni zasobu komunalnego stwierdzona w wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji;

3)  zmiana w strukturze organizacyjnej gminy.

Oświadczenia

1. GMINA oświadcza, że decyduje o sposobie wykonywania przez Spółkę powierzonego jej zadania, o którym mowa w §1 Porozumienia w sposób określony w niniejszym porozumieniu.

2. Spółka oświadcza, że:

1) właścicielem Spółki jest Gmina (…), która posiada w Spółce 100% udziałów,

2) zadania publiczne wykonywane przez Spółkę stanowią podstawowy przedmiot jej działalności,

3) jest przedsiębiorstwem publicznym w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 22 września 2006 r. o przejrzystości stosunków finansowych pomiędzy organami publicznymi a przedsiębiorcami publicznymi oraz o przejrzystości finansowej niektórych przedsiębiorców (t. j. Dz. U. 2021. 2205),

4) przedstawiła aktualny na dzień zawarcia porozumienia tekst jednolity Umowy spółki,

5) powierzone zadania wykonywać będzie samodzielnie za wyjątkiem specjalistycznych usług, niestanowiących przedmiotu jej działalności,

6) posiada odpowiednią wiedzę oraz potencjał techniczny, finansowy i osobowy niezbędny do należytego, terminowego i zgodnego z przepisami prawa wykonywania powierzonych zadań w tym zapewnienie udziału inspektora/technika budowlanego posiadającego uprawniania budowlane do sprawowania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,

7) ponosi pełną odpowiedzialność za szkody powstałe w związku z realizacją powierzonych zadań, o których mowa w niniejszym porozumieniu.

Obowiązki spółki. Zarzadzanie i administrowanie

W ramach czynności zarządzania i administrowania Spółka zobowiązuje się w szczególności do:

1. Zawierania i rozwiązywania umownych stosunków prawnych oraz dokonywania w nich zmian na rzecz i w imieniu Gminy związanych z zarządzanym zasobem, w szczególności:

a) umów z podmiotami gospodarczymi o świadczenie usług w zakresie dostarczania zimnej i ciepłej wody, centralnego ogrzewania, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, energii elektrycznej,

b) umów najmu lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży, komórek na warunkach określonych w obowiązujących przepisach, uchwałach i zarządzeniach organów Gminy;

c) umów najmu o lokal socjalny z osobami i na warunkach wskazanych przez Gminę,

d) umów dzierżawy gruntów na warunkach określonych w stosownych uchwałach i zarządzeniach organów Gminy;

e) zawierania umów użyczenia w oparciu o wskazania Gminy;

f) procedowania realizacji umów o przejęcie długu przysługującego Gminie ze stosunku najmu w przypadku wzajemnej zamiany lokalu, z których jeden obciążony jest zadłużeniem;

g) innych umów, np. dzierżawy gruntu, miejsc przeznaczonych na eksponowanie reklam, dzierżawy gruntu po boksy śmietnikowe, pojemniki na odpady wg zasad określonych przez Gminę przy współpracy ze Spółką i wg stawek określonych przez Gminę.

2. Przyjmowania i uzupełniania wniosków do sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych oraz garaży wolnostojących i przekazywanie ich Zleceniodawcy w terminie nie dłuższym niż 14 dni licząc od daty przyjęcia wniosku.

3. Udostępniania wolnych lokali i garaży rzeczoznawcom majątkowym oraz osobom zainteresowanym ich nabyciem.

4. Przekazywania sprzedanych lokali lub garaży nabywcom protokołem zdawczo – odbiorczym.

5. Określania powierzchni, która mogłaby być przedmiotem odpłatnego korzystania np. na cele reklamowe.

6. Informowania Gminy o wszelkich sytuacjach, które mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

7. Przekazywania informacji o wolnych powierzchniach niemieszkalnych, które można zaadaptować na mieszkania.

8. Prowadzenia i bieżącej aktualizacji spisów najemców lokali lub użytkowników zasobu.

9. Prowadzenia wykazów najemców, z którymi umowy najmu lokalu zawarte są na czas oznaczony i przekazywania Gminie informacji o najemcach, którym upływa termin zawartej umowy na 2 miesiące przed jego upływem.

10. Udostępniania Gminie na każde żądanie przechowywanej dokumentacji związanej z zarządzanym zasobem.

11.  Przygotowania na żądanie Gminy informacji wynikającej/opartej na istniejącej dokumentacji inwentaryzacyjnej, technicznej dotyczącej:

a)  usytuowania lokalu w budynku;

b)  wyposażenia budynku/lokalu w instalacje;

c)  tytułów prawnych do lokali;

d)  osób zamieszkujących w lokalach;

e)  opisu zasobu i sposobu jego wykorzystania,

f)   opłat za korzystanie z lokali oraz kosztów związanych z ich utrzymaniem;

g)  danych techniczno-użytkowych lokali/budynków oraz każdej innej informacji związanej z zarządzanym zasobem w określonym przez Gminę terminie.

12. Naliczania czynszu, zaliczek i innych opłat oraz dokonywania zmian przypisu w przypadku zmiany cen usług oraz przyjmowania od najemców oświadczeń o wszystkich zmianach mających wpływ na wysokość opłat, a także o innych okolicznościach mających wpływ na treść umowy najmu.

13. Składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowania odpadami komunalnymi w budynkach gminnych.

14. Pobierania i ewidencjonowania opłat z tytułu umownego i bezumownego użytkowania lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży, komórek, gruntów, eksponowania reklam i innych opłat.

15. Pobierania i ewidencjonowania zaliczek i opłat – wynikających z użytkowania lokali obejmujących przede wszystkim: dostawę wody i odprowadzanie ścieków, dostawę energii cieplnej do ogrzania pomieszczeń i podgrzania wody, dostawę gazu, usuwanie nieczystości płynnych, użytkowania anten zbiorczych i innych opłat, jeżeli lokatorzy nie posiadają umów zawartych bezpośrednio z dostawcami mediów lub dostawcą usług.

16. Okresowego prowadzenia rozliczeń z lokatorami z tytułu dostaw mediów, za które opłaty pobierane są zaliczkowo np. za pobór wody i odprowadzanie ścieków, za dostawę ciepła i podgrzanie wody – nie rzadziej niż raz na rok.

17. Realizacji obowiązków w charakterze strony wynajmującej wynikających z zawartych umów najmu i obowiązujących przepisów, w szczególności zapewnienia lokatorom dostaw mediów, świadczenia usług komunalnych oraz usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych, jak również zapewnienia możliwości korzystania z urządzeń i pomieszczeń wspólnego użytku, zgodnie z przeznaczeniem.

18. Podejmowania czynności w sprawach o roszczenia ze stosunku najmu lub dzierżawy oraz innych tytułów i bezumownego korzystania.

19. Przygotowywania dokumentacji dotyczących spraw związanych z roszczeniami za szkody wyrządzone w mieniu Gminy powierzonym na podstawie niniejszego Porozumienia oraz niezwłoczne zgłaszania tych faktów Gminie, po uzyskaniu takiej informacji przez Spółkę.

20. Przyjmowania zgłoszeń Najemców lokali i budynków gminnych w zakresie zaistniałej szkody i przekazania zgłoszenia do Gminny oraz wskazanego przez Gminę Brokera, celem dalszego procedowania spraw o odszkodowanie za szkody wynikłe z tytułu wad technicznych obiektów i instalacji wewnętrznych, wypadkami spowodowanymi wadami technicznymi bądź zaniedbaniami wynajmującego.

21. Przygotowywania pełnej dokumentacji dotyczących spraw związanych z podjęciem decyzji w sprawach umorzenia i rozkładania na raty zaległości czynszowych i innych należności wg poniższego zestawienia:

· wypełniony wniosek dłużnika,

· kartoteki sald z tytułu użytkowania lokalu oraz nieczystości stałych.

22. Opiniowania spraw w zakresie zwalniania najemcy z obowiązku przywrócenia poprzedniego stanu lokalu po zakończeniu stosunku najmu i przedkładania ich do decyzji Gminie.

23. Zgłaszania Gminie faktu samowolnych zajęć lokali oraz lokali zajmowanych bez tytułu prawnego niezwłocznie po uzyskaniu informacji przez Spółkę.

24. Współpracy z Gminą w zakresie:

a)  uzgodnień związanych z lokalizacją na zarządzanym terenie budynków gospodarczych, garaży wiat, ogródków itp.

b)  współpracy przy wykonywanych robotach budowlanych przez inne podmioty za zgodą Gminy w budynkach należących do zasobu komunalnego.

25. Opiniowania i przedkładania wraz z wnioskami spraw o rozstrzygnięcie przez Burmistrza Miasta w zakresie gospodarki lokalami użytkowymi (podnajem, zmiana najemcy, zmiana zakresu działalności itp.).

26. Prowadzenia ewidencji budynków i zasobów z uwzględnieniem rejestrów w zakresie:

a) wolnych lokali;

b) najemców i wpłacanych przez nich czynszów i opłat pochodzących z umów najmu;

c) ruchu lokalami mieszkalnymi i użytkowymi;

d) wodomierzy zainstalowanych w lokalach;

e) bezodpływowych zbiorników (szamb) należących do Wspólnot Mieszkaniowych i budynków komunalnych;

f)  terenów przeznaczonych na ustawienie pojemników na odpady ze wskazaniem nieruchomości, które z nich korzystają – Wspólnoty Mieszkaniowe i budynki komunalne administrowane przez (…).

27. Prowadzenie ewidencji kosztów wywozu nieczystości płynnych, zużycia wody, zużycia energii elektrycznej, cieplnej, świadczenia usług kominiarskich budynków gminnych itp.

28. Prowadzenia dokumentacji budynków i lokali obejmującej m.in.:

a) protokoły zdawczo-odbiorcze z prac remontowych, naprawczych;

b) umowy najmu, dzierżawy;

c) inne dokumenty niezbędne do obciążeń najemców (użytkowników) z tytułu użytkowania lokali, budynków;

d) protokoły zdawczo-odbiorcze lokali, garaży, oraz innych pomieszczeń i gruntów.

29. Rozstrzygania spraw spornych pomiędzy lokatorami powstałych na tle eksploatacji zasobów lokalowych, wymiaru czynszu i innych opłat eksploatacyjnych związanych z najmem lokali.

30. Zbierania dowodów o wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu i uporczywego naruszania zasad współżycia społecznego albo działaniach najemców powodujących niszczenie lokali i budynków. W uzasadnionych przypadkach, na wniosek Gminy, rozwiązywanie umów najmu.

31. Niezwłocznego powiadamiania Gminy o przypadkach dewastacji lokali komunalnych przez ich użytkowników.

32. Współpracy z zarządcami wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy, w których Spółka jedynie administruje lokalami Gminy, w zakresie należytego utrzymania technicznego i eksploatacyjnego lokali gminnych na podstawie stosownego upoważnienia otrzymanego od Gminy.

33. Przekazywania informacji niezbędnych do sporządzenia sprawozdań przez Gminę, tj. danych przetwarzanych przez Spółkę w zakresie powierzonym w niniejszym porozumieniu.

34. Przekazywania pisemnych informacji o zwolnionych lokalach mieszczących się w zarządzanym zasobie komunalnym i ich stanie technicznym w terminie 14 dni od daty przejęcia lokalu przez Spółkę.

35. Prowadzenia i aktualizacji ewidencji osobowej najemców i użytkowników dla każdego lokalu mieszkalnego i użytkowego, a w szczególności liczby osób faktycznie zamieszkujących w poszczególnych lokalach mieszkalnych.

36. Odbierania od najemców lokali mieszkalnych oświadczeń o ilości osób faktycznie zamieszkujących, w celu wypełnienia deklaracji o opłatach za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

37. Przygotowywanie dokumentów na dofinansowanie do opłat czynszowych i opłat za media, ewidencjonowanie decyzji o przyznanych dodatkach mieszkaniowych oraz bieżące księgowanie środków otrzymanych z OPS (…) na indywidualne konta klientów.

38. Przygotowania protokołu typowania prac remontowych wraz z szacunkowymi ich kosztami w terminie 30 dni od daty przejęcia lokalu przez Spółkę, a na zgłoszenie Gminy przygotowanie kosztorysów w terminach uzgodnionych ze Spółką.

39. Uczestniczenia w eksmisjach z lokali gminnych oraz zabezpieczenia technicznej obsługi eksmisji.

40. Uczestniczenia wspólnie z przedstawicielem Gminy w inwentaryzacji ilościowej budynków komunalnych będących w zarządzaniu Spółki, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa.

41. Bieżące ewidencjonowanie w imieniu Gminy wszystkich czynności związanych z rozliczeniem zarządzanego zasobu komunalnego i gruntów, a w szczególności:

a) naliczanie należności dla każdego klienta,

b) księgowanie wpłat z tytułu należności, na indywidualnych kontach poszczególnych klientów oraz pozostałych operacji wskazanych w wyciągach rachunków bankowych Gminy, na których gromadzone są środki z tytułu należności.

42. Prowadzenia I etapu windykacji przedsądowej należności Gminy w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, ustalone przez Gminę procedury oraz zawarte umowy najmu lub dzierżawy tj. podejmowanie czynności przedsądowych celem windykacji należności w tym wysyłanie wezwań do zapłaty, wysyłanie monitów ostatecznych, kompletowanie oraz przekazywanie dokumentacji w celu skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

43. Przekazywania Gminie w terminie do 05-tego dnia następnego miesiąca sprawozdań według ustalonych wzorów dotyczących rozliczenia wpłat czynszowych najemców lokali mieszkalnych i użytkowych oraz media i dzierżawy terenów.

44. Sporządzania do dnia 15-go dnia następnego miesiąca, rejestru VAT oraz JPK dot. zasobu gminnego.

45. Przekazywania Gminie zestawienia zaległości z naliczonymi odsetkami oraz nadpłat za czynsz i media wraz z opisem jakie czynności zostały podjęte wg. stanu na koniec każdego kwartału, w terminie do 05-tego dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.

46. Udzielania Gminie na każde jej żądanie informacji, o których mowa ww. pkt 42, a także o wszelkich sprawach sądowych.

47. Wystawianie i podpisywanie w imieniu Gminy faktur VAT z tytułu najmu lokali użytkowych na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą, wystawianie faktur VAT na żądanie osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej.

48. Przygotowanie i dostarczanie klientom lokali mieszkalnych książeczek opłat.

Eksploatacja

Spółka jest zobowiązana do:

1. Utrzymania w należytym stanie urządzeń przeciwpożarowych, jeżeli takie w budynkach istnieją zgodnie z obowiązującymi przepisami przeciwpożarowymi;

2. Monitorowania stanu szczelności zbiorników, obsługi i utrzymania szamb, zbiorników bezodpływowych i innych urządzeń służących funkcjonowaniu nieruchomości;

3. Flagowania w okresie świąt państwowych i lokalnych, zarządzanych budynków, zgodnie z dyspozycją Gminy (wykaz świąt i okazji na jakie wywieszane będą flagi stanowi Załącznik nr 5).

4. Usuwania sopli grożących bezpieczeństwu ludzi i mienia m. in. z dachów, gzymsów, rynien i rur spustowych na budynkach Gminnych w razie potrzeby i w przypadkach bezpośredniego zagrożenia zdrowia i życia, bez zlecenia ze strony Gminy i wytwarzanie dokumentacji potwierdzających wykonanie czynności (tj. dokumentacja fotograficzna oraz notatka służbowa z przebiegu czynności).

5. Przeprowadzania dezynsekcji i deratyzacji lokali, urządzeń oraz pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców w budynkach gminnych.

6. Zapewnienia odbioru ścieków i wywozu nieczystości płynnych.

7. Wykonywania przeglądów technicznych budynków i lokali objętych niniejszym porozumieniem zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Techniczne utrzymanie zasobów

1. Spółka zobowiązuje się do bieżącego przekazywania informacji o stanie technicznym budynków gminnych i urządzeń instalacyjnych na podstawie prowadzonych przeglądów zgodnych z prawem budowlanym i przepisami dotyczącymi warunków technicznych użytkowania, oględzin i inspekcji.

2. Spółka zobowiązuje się do bieżącego przekazywania informacji o stanie technicznym lokali gminnych i urządzeń instalacyjnych w lokalach na podstawie prowadzonych przeglądów zgodnych z prawem budowlanym i przepisami dotyczącymi warunków technicznych użytkowania, oględzin i inspekcji.

3. W zakresie realizacji zadań dotyczących konserwacji, usuwania awarii z zastrzeżeniem ust. 4. Spółka:

1) zobowiązuje się do utrzymania nieruchomości, instalacji i urządzeń technicznych w stanie sprawności użytkowej i technicznej oraz do zapewnienia bezpiecznych warunków ich użytkowania w ramach comiesięcznych zaliczek przekazanych przez Gminę (z zastrzeżeniem kwartalnych zaliczek w 2025 r.);

2) zapewni obsługę zasobów w zakresie dyżurów w ramach robót awaryjnych i usuwania skutków awarii na instalacjach wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych w godzinach od 15:00 do 20:00, o zaistniałym zdarzeniu niezwłocznie powiadomi Gminę w kolejnym dniu roboczym;

3) zobowiązuje się do przedkładania Gminie corocznie potrzeb w zakresie remontów bieżących i kapitalnych (plan remontów i inwestycji) do dnia 30 września na rok następny;

4. Usuwanie awarii, których koszt naprawy wynosi powyżej 5 tys. złotych wymaga uprzednio akceptacji Gminy.

5. Spółka będzie wykonywać w szczególności następujące czynności:

1) prowadzenie spraw związanych ze wsparciem Gminy przy prowadzeniu remontów bieżących i kapitalnych lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obejmującym tzw. trwałe ulepszenia lokali w ramach zawartych umów z najemcą na remont/ulepszenie, w tym:

a) przyjmowanie wniosków najemców,

b) przygotowywania dla Gminy protokołów typowania robót wraz z oszacowaniem kosztów na potrzeby remontowe lokali w ramach zawieranych umów na roboty/ulepszenia,

c) prowadzenie kompleksowej korespondencji w przedmiocie trwałych ulepszeń i sposobu oceny postępów prac z Gminą i Najemcą,

d) prowadzenie nadzoru prac wykonywanych przez Najemcę w ramach realizacji umów na remont/ulepszenie;

2)  ocena i wydawanie opinii o stanach technicznych lokali przeznaczonych do sprzedaży (opiniowanie wniosków);

3)  prowadzenie spraw związanych z lokalami mieszkalnymi, w tym:

a)  ewidencjonowanie lokali wymagających remontów bieżących i kapitalnych,

b)  sprawowanie nadzoru technicznego nad przebiegiem remontów bieżących i kapitalnych w lokalach,

c)  sporządzanie informacji w układzie rzeczowym z realizacji remontów bieżących i kapitalnych pustostanów,

d)  opiniowanie zamiaru wycofania lokali mieszkalnych z eksploatacji;

4) uzgadnianie i wydawanie opinii dotyczących montażu sieci internetowych (światłowód inne media);

5) wydawanie zezwoleń na montowanie na nieruchomościach gminnych anten telewizyjnych i innych indywidualnych urządzeń oraz kontrolowanie zgodności z przepisami ich zamontowania;

6) ścisłe współdziałanie z organami administracji publicznej i innymi instytucjami w przypadku zaistnienia zagrożeń bezpieczeństwa osób i mienia oraz natychmiastowe podejmowanie środków zapobiegawczych przy stwierdzeniu zagrożenia;

7) zabezpieczanie budynków gminnych w przypadku występowania klęski żywiołowej i zdarzeń losowych;

8) przyjmowanie interesantów w sprawach konserwacji, remontów bieżących i kapitalnych budynków, prowadzenie ewidencji i korespondencji z tym związanej;

9) przygotowywanie ofert na nadzór inwestorski dotyczący zlecanych przez Gminę prac remontowo-budowlanych obejmujących zasób gminny, powierzony Spółce niniejszym porozumieniem;

10) uczestnictwo w czynnościach odbioru technicznego zadania lub jej odpowiedniej części określonej w umowie z wykonawcami i odbioru ostatecznego dotyczącego zasobu gminnego objętego przedmiotowym porozumieniem;

11) opiniowanie wniosków najemców w sprawach modernizacji lokali polegających na:

a)  zmianie systemu ogrzewania;

b)  instalowaniu urządzeń łazienkowych w pomieszczeniach adaptowanych na ten cel;

c)  przebudowie wewnętrznej lokali w przypadkach naruszających substancję mieszkaniową lub powodujących zmianę układu funkcjonalnego, powierzchni itp.;

d)  adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych na cele mieszkaniowe, itp.;

6.  W zakresie przeglądów technicznych i zabezpieczenia lokali Spółka zobowiązuje się do:

1)  dokonywania przeglądów technicznych budynków, lokali, instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa;

2)  zabezpieczania wolnych lokali przed samowolnym zajęciem i dewastacją.

Spółka zobowiązuje się do objęcia nadzorem technicznym robót budowlanych w budynkach zasobu komunalnego Gminy wykonywanych przez inne podmioty za zgodą Gminy z wyłączeniem inwestycji, remontów kapitalnych i rozbiórek.

Obowiązki gminy

Gmina jest zobowiązana do:

1.  ustalenia cen i opłat lub zasad ustalania cen i opłat za usługi najmu i dzierżawy oraz pożytków z nieruchomości;

2.  dysponowania lokalami mieszkalnymi na rzecz przyszłych lokatorów i współpracy w tym zakresie ze Spółką;

3.  zapewnienia terminowego finansowania zadań objętych niniejszym Porozumieniem;

4.  przekazywania Spółce informacji mających wpływ na prowadzoną obsługę zasobów, m.in.:

a)  dostarczanie informacji o zmianach w zasobie komunalnym Gminy,

b)  skierowań do zawarcia umów najmu;

5.  przekazywania wszelkich decyzji dotyczących zmiany stawek czynszu w terminie umożliwiającym wprowadzenie ich zgodnie z prawem;

6.  przekazywania Spółce informacji o opracowanych przez Gminę procedurach i trybach postępowania, jakie powinny być stosowane w zakresie zarządzania;

7.  prowadzenie II etapu windykacji sądowej należności Gminy.

Nadzór i kontrola

1. Nadzór merytoryczny nad realizacją powierzonych zadań określonych niniejszym porozumieniem będą sprawować:

1)  ze strony Gminy: Kierownik Referatu Nieruchomości,

2)  ze strony Spółki: Kierownik Działu Komunalno-Mieszkaniowego.

2. W zakresie wzajemnego współdziałania przy realizacji Zadań, Strony zobowiązują się pozostawać w stałym kontakcie, działać niezwłocznie, przestrzegając obowiązujących przepisów prawa i ustalonych zwyczajów, z poszanowaniem praw drugiej Strony.

3. Strony przewidują możliwość zmiany osób wymienionych w ust. 1, o czym niezwłocznie powiadomią drugą stronę w formie pisemnej lub wiadomości e-mail, co nie wymaga zmiany postanowień niniejszego porozumienia.

4. Gmina ma prawo do bieżącej kontroli jakości świadczonych usług, bez konieczności wcześniejszego powiadomienia o tym Spółki.

5. Z przebiegu kontroli podczas której stwierdzono naruszenie obowiązków przez Spółkę zostanie sporządzony protokół, którego kopia zostanie doręczona Spółce.

6. Spółka zobowiązana jest złożyć wyjaśnienia w sprawie stwierdzonych naruszeń w terminie wskazanym ww. protokole bądź ich usunięcia jeżeli powstały z winy Spółki.

7. W przypadku nieusunięcia wskazanych naruszeń obowiązków przez Spółkę w wyznaczonym terminie Gmina jest uprawniona do naliczenia Spółce kar umownych w wysokości i na zasadach określonych w (...).

8. W przypadku, gdy naruszenie jest wynikiem wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń losowych, takich jak złe warunki atmosferyczne, kary umowne nie będą naliczane.

Zaliczki

1. Na wykonywanie Powierzonego Zadania Spółka otrzyma od Gminy miesięczne zaliczki płatne z góry do dnia 5 każdego miesiąca w wysokości określonej w obopólnej analizie kosztów, przychodów potrzebnych na realizację Powierzonego Zadania na podstawie otrzymanej od Spółki Faktury VAT/Noty Księgowej.

2. Na zaliczkę składają się koszty stałe (obsługa kadrowa, materiały biurowe oraz koszty ogólnozakładowe) oraz koszty zmienne (konserwacje i awarie) – dokładne rozliczenia ujęte będą w zapisach niniejszego porozumienia.

3. Ze środków otrzymanych w ramach zaliczek miesięcznych Spółka nie może finansować innej działalności niż wynikająca z Porozumienia.

4. W terminie do 30 września każdego następnego roku Spółka jest zobowiązana do przedstawienia Gminie (…) Planu Finansowego Realizacji Powierzonego Zadania na rok następny celem zabezpieczenia środków finansowych w budżecie Gminy.

5. Plan Finansowy na rok 2027 i lata następne zawierać będzie;

1)  prognozowane koszty i zaliczki obejmujące cały rok (styczeń- grudzień) wyliczone na podstawie 8 miesięcy realizowania usługi,

2)  prognozowaną ewentualną rekompensatę na pokrycie Niedoboru lub zwrot wynikający Nadwyżki,

3)  planowaną kwotę Rozsądnego Zysku,

4)  planowane koszty finansowe związane z bieżącą realizacją Powierzonego Zadania wyliczone zostaną z uwzględnieniem inflacji na dany rok.

Nadzór i kontrolę finansową wykonywania przez Spółkę Powierzonego Zadania sprawuje Główny Księgowy Gminy (…).

Rekompensata

1.  Ilekroć w niniejszej Umowie jest mowa o:

1) Decyzji UOIG – rozumie się przez to Decyzję Komisji Europejskiej z dnia 20 grudnia 2011 r. (2012/21/UE) w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym (Dz. Urz. UE 2012 L 7 z 11.01.2012 r., s. 3),

2) Nadwyżce – rozumie się przez to stan, w którym łączne zaliczki uiszczone przez Gminę na rzecz Spółki w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia przekroczyły kwotę niezbędną na potrzeby:

a) pokrycia Uzasadnionych Kosztów poniesionych przez Spółkę w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia oraz

b) osiągnięcia przez Spółkę Rozsądnego Zysku, po uwzględnieniu (poprzez pomniejszenie o ich wartość) Pozostałych Przysporzeń uzyskanych przez Spółkę w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia,

3) Niedoborze – rozumie się przez to stan, w którym łączne zaliczki uiszczone przez Gminę na rzecz Spółki w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia (lecz przed udzieleniem Spółce Wyrównania) nie były wystarczające na:

a) pokrycie Uzasadnionych Kosztów poniesionych przez Spółkę w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia oraz

b) osiągnięcie przez Spółkę Rozsądnego Zysku, po uwzględnieniu (poprzez pomniejszenie o ich wartość) Pozostałych Przysporzeń uzyskanych przez Spółkę w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia,

4) Pozostałych Przysporzeniach – rozumie się przez to inne niż zaliczki i Wyrównanie przysporzenia uzyskane przez Spółkę, a wynikające z realizacji Porozumienia (w rozumieniu art. 5 ust. 4 zd. 1 Decyzji UOIG), w tym w szczególności Pozostałą Rekompensatę,

5) Pozostałej Rekompensacie – rozumie się przez to wszelkie przysporzenia stanowiące rekompensatę w rozumieniu Decyzji UOIG, udzielone Spółkę w dowolnej formie (np. bezzwrotna dotacja, ekwiwalent dotacji brutto dokapitalizowania itp.), nie obejmujące zaliczek ani Wyrównania, otrzymywane przez Spółkę wyłącznie z tytułu i w celu pokrycia Uzasadnionych Kosztów oraz zrealizowania Rozsądnego Zysku w danym roku kalendarzowym wykonywania Porozumienia,

6) Rozliczeniu Rocznym – rozumie się przez to dokument przedkładany przez Spółkę Gminie na potrzeby określenia Wyniku za określony rok kalendarzowy obowiązywania Umowy,

7) Rozsądnym Zysku – rozumie się przez to kwotę obliczaną dla danego roku kalendarzowego realizacji Porozumienia, zapewniającą osiągnięcie przez Spółkę stopy rentowności netto (po opodatkowaniu podatkiem dochodowym) z tytułu działalności w zakresie Porozumienia, wynoszącej 10%, przy czym zysk brutto (tj. przed opodatkowaniem podatkiem dochodowym) obliczany jest według wzoru:

(…)

8) Uzasadnionych Kosztach – rozumie się przez to koszty ponoszone przez Spółkę w związku z realizacją Porozumienia (w tym koszty pośrednie i bezpośrednie), pomniejszone o kary umowne naliczone przez Gminę na podstawie Umowy,

9) Wyniku – rozumie się przez to ocenę wystąpienia Nadwyżki lub Niedoboru w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia,

10) Wyrównaniu – rozumie się przez to rekompensatę uiszczaną przez Gminę na rzecz Spółki w wysokości stanowiącej równowartość Niedoboru, o ile wystąpił za dany rok kalendarzowy,

11) Zatwierdzeniu Rozliczenia Rocznego – rozumie się przez to pisemne zatwierdzenie Rozliczenia Rocznego przez Gminę.

2. Okresowa kontrola nadwyżek w rozumieniu art. 6 ust. 1 Decyzji UOIG prowadzona jest w celu ustalenia Wyniku za dany rok kalendarzowy realizacji Porozumienia.

3. Gmina oświadcza, iż maksymalna rekompensata wypłacona za dany rok kalendarzowy nie przekroczy progu wskazanego w art. 2 ust. 1 lit. a) Decyzji UOIG, wobec czego udzielenie rekompensaty nie wymaga dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 108 ust. 3 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.

4. Okresowej kontroli nadwyżek dokonuje się na podstawie Rozliczenia Rocznego, przedkładanego Gminie przez Spółkę do 31 marca roku kalendarzowego następującego po roku kalendarzowym, którego dotyczy Rozliczenie Roczne. Rozliczenie Roczne za ostatni okres obowiązywania Porozumienia stanowi kontrolę nadwyżek na koniec okresu w rozumieniu art. 6 ust. 1 Decyzji UOIG in fine.

5. Opracowanie Rozliczenia Rocznego Spółka może powierzyć ekspertowi zewnętrznemu, wybranemu przez Spółkę. Ekspert powinien posiadać stosowne doświadczenie w realizacji audytów rekompensaty za świadczenie usług w ogólnym interesie gospodarczym.

6. Minimalne wymogi w zakresie Rozliczenia Rocznego określa Załącznik nr 10 do niniejszej Umowy.

7. W ramach weryfikacji Rozliczenia Rocznego Gmina ma prawo składać zapytania, uwagi i zastrzeżenia, jak również żądać przedłożenia przez Spółkę stosownych wyjaśnień.

8. Procedura weryfikacji Rozliczenia Rocznego prowadzona jest w terminie 30 dni od dnia przedłożenia Rozliczenia Gminie, przy czym termin ten może zostać wydłużony w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Za dokonanie akceptacji przyjmuje się wydanie Spółce Zatwierdzenia Rozliczenia Rocznego. Wzór Zatwierdzenia Rozliczenia Rocznego stanowi Załącznik nr 11 do niniejszej Umowy.

9. W przypadku stwierdzenia, na podstawie zatwierdzonego Rozliczenia Rocznego, wystąpienia Nadwyżki w danym roku kalendarzowym, Spółka zobowiązana jest do zwrotu jej równowartości na rzecz Gminy, zgodnie z zasadami określonymi przez Gminę.

10. W przypadku gdy Nadwyżka nie przekracza 10 % średniej rocznej wartości zaliczek w roku kalendarzowym, w którym zatwierdzono Rozliczenie Roczne, może ona zostać rozliczona poprzez pomniejszenie zaliczek należnych Spółce od Gminy w roku kalendarzowym, w którym zatwierdzono Rozliczenie Roczne.

11. W przypadku stwierdzenia, na bazie zatwierdzonego Rozliczenia Rocznego, wystąpienia Niedoboru w danym roku kalendarzowym, Gmina dokonuje na rzecz Spółki Wyrównania, na zasadach określonych przez Gminę.

Zasady obsługi finansowo-księgowej oraz sprawozdawczość

1.  Spółka zobowiązuje się do prowadzenia księgowej obsługi zasobów Gminy zgodnie z obowiązującą ustawą o rachunkowości.

2.  Spółka zobowiązuje się do wykonywania czynności w zakresie sprawozdawczości i przekazywania Gminie zestawień oraz niezbędnych informacji w zakresie:

·   naliczania czynszów,

·   wniesionych opłat w rozbiciu na należność główną oraz odsetki,

·   umorzeń należności czynszowych,

·   odpisów należności ze wskazaniem przyczyny dokonania odpisu oraz sald należności i zobowiązań,

·   danych dotyczących gospodarowania zasobami Gminy, dla celów sporządzania sprawozdawczości obciążających Gminę,

·   danych do planu budżetu i kwartalnych planów finansowych w zakresie planowanych wpływów z czynszów,

·   eksploatacji, zaliczek na fundusze remontowe wspólnot mieszkaniowych oraz pozostałych wydatków związanych z realizacją zadań objętych niniejszym Porozumieniem.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Na pytanie: Proszę wymienić jakie konkretnie usługi są świadczone przez Państwa w ramach realizacji powierzonych zadań własnych Gminy polegających na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym.

Udzielono odpowiedzi:

Zakład (…) świadczy następujące usługi:

1)  Bieżąca eksploatacja i techniczne utrzymanie zasobów takie jak:

·   Utrzymanie stanu technicznego lokali i budynków gminnych poprzez dokonywanie bieżących konserwacji, napraw i awarii, zlecenia przeglądów okresowych (gazowych, kominiarskich, elektrycznych itp.) oraz realizacja i nadzór drobnych prac remontowych (odświeżenie lokali gminnych, wymiana instalacji elektrycznej w lokalach itp.).

·   Naprawy i konserwacja wykonywane w lokalach gminnych i częściach wspólnych budynków 100% gminy m.in.: części bieżące usuwanie awarii, konserwacja instalacji (wod-kan, elektrycznych, grzewczych) prace ślusarskie, zabezpieczenia okien itp.

2)  Zarządzanie Administracyjne i Prawne polegające na:

·      Zawieranie, aneksowanie i rozwiązywanie umów najmu lokali gminnych mieszkalnych oraz użytkowych w imieniu Gminy.

·      Naliczanie należności, prowadzenie windykacji przedsądowej opłat czynszowych i innych opłat za media.

·      Prowadzenie ewidencji nieruchomości i teczek lokali.

3)  Prowadzenie obsługi rachunkowo-księgowej m.in.

·      Rozliczanie kosztów wody i ścieków w lokalach komunalnych (budynki gminne w 100% oraz we wspólnotach mieszkaniowych).

·      Ewidencjonowanie wpłat z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych (na podstawie otrzymanych od Gminy wyciągów z konta, na które wpływają wpłaty najemców).

4)  Zarządzanie Zasobem Komunalnym (tereny pod ogródki, garaże, komórki, wiaty itp. zgodnie z wolą i na podstawie decyzji Gminy.

2.  Na pytanie: Proszę wymienić jakie czynności wykonują Państwo w ramach usług wymienionych w odpowiedzi na pytanie nr 1.

Udzielono odpowiedzi:

W ramach ww. czynności (…) sp. z o. o. wykonuje:

·   Wykonywanie napraw w zakresie wymiana uszczelek, zaworów, żarówek na klatkach schodowych, naprawa zamków w drzwiach wejściowych, zabezpieczanie wybitych szyb.

·   Usuwanie awarii i szybką interwencje w przypadku pęknięcia rur, awarii instalacji elektrycznej w częściach wspólnych lub niedrożności pionów kanalizacyjnych.

·   Uczestnictwo w nadzorach nad przeglądami poprzez fizyczna obecność przy kontrolach kominiarskich i szczelności instalacji gazowej.

·   Przygotowywanie i sporządzanie umów najmu, aneksów ,itp. aktualizacja naliczeń opłat (np. przy zmianie liczby osób w lokalu) oraz protokołów zdawczo-odbiorczych przy zasiedlaniu lub opróżnianiu lokali.

·   Weryfikacja techniczna oględzin lokali w celu stwierdzenia konieczności wykonania remontu lub sprawdzenia, czy najemca nie dokonał samowoli budowlanej.

·   Bezpośrednia obsługa najemców w biurze (przyjmowanie wniosków o remont, skarg lokatorskich, podań o zamianę lokalu).

·   Wystawianie, przygotowywanie i dostarczanie zawiadomień dla lokatorów, udzielanie informacji o wysokości opłat ustalonych przez Gminę oraz o terminach planowanych prac technicznych.

·   Odczytywanie liczników, wodomierzy w lokalach mieszkalnych i częściach wspólnych.

·   Wprowadzanie danych z odczytów do systemu informatycznego w celu naliczenia opłat dla lokatorów.

·   Monitorowanie zadłużenia i prowadzenie analiz wpłat (na podstawie wyciągów z konta Gminy lub raportów z urzędu) i wysyłanie w imieniu Gminy wezwań do zapłaty oraz przedsądowych wezwań do opuszczenia lokalu.

·   Odbiór drobnych prac remontowych zleconych firmom zewnętrznym (np. malowanie klatek, wymiana drzwi), sprawdzanie kosztorysów i potwierdzanie wykonania robót.

·   Dokonywanie wpisów w Książkach Obiektu Budowlanego po każdym przeglądzie lub remoncie.

3. Na pytanie: Czy z ekonomicznego punktu widzenia byliby Państwo w stanie świadczyć ww. usługi w zakresie zadań zleconych na podstawie umowy powierzenia bez rekompensaty otrzymywanej od Gminy? Jeśli tak proszę wskazać w jaki sposób pokrywaliby Państwo powstałe deficyty?

Udzielono odpowiedzi:

Z ekonomicznego punktu widzenia świadczenie usług w zakresie zadań powierzonych bez otrzymywania rekompensaty nie byłoby możliwe w żadnym stopniu. Spółka nie pobiera żadnych opłat – czynszów od najemców i lokatorów na własny rachunek – wszystkie te środki stanowią dochód budżetu Gminy i wpływają bezpośrednio na jej rachunek bankowy.

W konsekwencji, Spółka nie posiada żadnego własnego źródła przychodów wynikającego z zarządzania tym zasobem, z którego mogłaby pokrywać koszty wynagrodzeń pracowników, usług obcych (media, wywóz nieczystości), remontów czy konserwacji. Rekompensata stanowi jedyne i niezbędne źródło finansowania tych wydatków. Bez niej Spółka nie miałaby środków na opłacenie faktur kosztowych związanych z utrzymaniem zasobu, co uniemożliwiłoby realizację powierzonego zadania już w pierwszym miesiącu jego trwania.

4. Na pytanie: Czy gdyby Państwo nie otrzymywali rekompensaty od Gminy, to cena za sprawowanie ww. usług w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym byłaby wyższa, tj. np. kalkulowana w taki sposób aby zrekompensować straty?

Udzielono odpowiedzi:

W przypadku braku rekompensaty, pojęcie „wyższej ceny” nie miałoby zastosowania, ponieważ Spółka w ogóle nie byłaby w stanie świadczyć tych usług. Model współpracy z Gminą nie opiera się na mechanizmie komercyjnej sprzedaży usług, lecz na pokrywaniu przez Gminę faktycznych kosztów realizacji jej własnego zadania publicznego, których Spółka – nie pobierając pożytków z czynszów – nie ma z czego sfinansować.

Gdyby Spółka miała działać na zasadach w pełni komercyjnych (rynkowych), musiałaby:

1)  Pobrać od Gminy wynagrodzenie obejmujące nie tylko zwrot kosztów, ale i marżę zysku (co w obecnym modelu kosztowym nie występuje).

2)  Przejąć prawo do pobierania czynszów od lokatorów na własny rachunek, aby z nich finansować wydatki.

W obecnym stanie faktycznym, skoro wszystkie przychody z zasobu trafiają do Gminy, brak rekompensaty oznaczałby brak jakiegokolwiek finansowania zadania, co uniemożliwia kalkulację jakiejkolwiek ceny.

5. Na pytanie: Czy otrzymana na podstawie umowy powierzenia rekompensata będzie miała wpływ na cenę świadczonych przez Państwa ww. usług w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym, np. poprzez obniżenie ceny konkretnej usługi? Jeżeli tak, proszę wskazać których i na czyją rzecz (np. mieszkańców) świadczonych?

Udzielono odpowiedzi:

Otrzymywana rekompensata nie ma wpływu na cenę świadczonych usług, ponieważ Spółka nie świadczy na rzecz lokatorów/mieszkańców żadnych odpłatnych usług we własnym imieniu. Wszystkie opłaty (czynsze) są ustalane przez Gminę i wpłacane bezpośrednio na jej rachunek.

Rekompensata nie jest zatem dopłatą do ceny usługi (subsydium cenowym), lecz formą finansowania kosztów utrzymania zasobu komunalnego, których Spółka nie mogłaby pokryć z innych źródeł, nie pobierając pożytków z czynszów. W relacji między Spółką a Gminą nie występuje mechanizm 'cenowy' w rozumieniu komercyjnym – rekompensata stanowi jedynie zwrot poniesionych kosztów niezbędnych do wykonania powierzonego zadania własnego Gminy. Tym samym nie dochodzi do obniżenia ceny jakiejkolwiek konkretnej usługi na rzecz jakiegokolwiek podmiotu.

6. Na pytanie: Czy rekompensata jest wypłacana Państwu wyłącznie w celu realizacji powierzonych ww. zadań dotyczących zarządu gminnym zasobem komunalnym, czy może być ona wykorzystana na inny cel? Jeżeli rekompensata, może być wykorzystywana na inne cele, proszę wskazać jakie konkretnie.

Udzielono odpowiedzi:

Rekompensata jest wypłacana Spółce wyłącznie w celu realizacji powierzonych zadań polegających na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym. Zgodnie z porozumieniem o realizacji zadania własnego – sprawowanie zarządu gminnym zasobem komunalnym Gminy (…) Rady Miejskiej (…) w sprawie powierzenia spółce Zakładowi (…) Sp. z o.o. zadań własnych Gminy z zakresu administracji i zarzadzania zasobem Gminy, środki te są przeznaczone na pokrycie konkretnych, uzasadnionych kosztów związanych z utrzymaniem tego zasobu (np. koszty administracyjne, konserwacje, drobne remonty, opłaty za media).

Spółka nie ma możliwości wykorzystania rekompensaty na inne cele niezwiązane z realizacją tego konkretnego zadania. Mechanizm rozliczeń zakłada, że wysokość rekompensaty jest ściśle skorelowana z wydatkami poniesionymi na zasób komunalny. Co więcej, wszelkie środki niewykorzystane lub wykorzystane niezgodnie z przeznaczeniem podlegałyby zwrotowi do budżetu Gminy. Wydatkowanie tych środków jest poddawane regularnej kontroli i weryfikacji przez Gminę pod kątem ich celowości i zgodności z zakresem powierzonego zadania.

7.  Na pytanie: W jaki sposób otrzymywana przez Państwa rekompensata jest kalkulowana? Czy rekompensata kalkulowana jest w taki sposób, aby zrekompensować stratę finansową powstałą w związku z realizacją powierzonych zadań polegających na sprawowaniu zarządu nad gminnym zasobem komunalnym?

Udzielono odpowiedzi:

Rekompensata jest kalkulowana w oparciu o metodę kosztową, jako suma niezbędnych i uzasadnionych kosztów poniesionych przez Spółkę w celu należytego wykonania powierzonego zadania.

Tak, rekompensata jest kalkulowana w taki sposób, aby zrekompensować stratę finansową (deficyt) powstałą w związku z realizacją powierzonego zadania. Skoro wszystkie pożytki z mienia (czynsze i opłaty) trafiają bezpośrednio do budżetu Gminy, Spółka po stronie przychodów operacyjnych z tego tytułu wykazuje wartość zero. W konsekwencji każda wydatkowana złotówka na drobny remont, konserwację czy administrację zasobu stanowi dla Spółki stratę, która jest w całości pokrywana (refundowana) przez Gminę w formie rekompensaty.

Kalkulacja obejmuje wyłącznie koszty bezpośrednie (np. materiały, usługi obce) oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich (np. wynagrodzenia personelu administracyjnego), bez naliczania komercyjnej marży zysku, co potwierdza jej wyrównawczy charakter.

8.  Na pytanie: Czy będą Państwo otrzymywać (oprócz rekompensaty) wynagrodzenie od Gminy za świadczenie usług w zakresie zleconych Państwu zadań określonych w umowie powierzenia, tj. w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym?

Udzielono odpowiedzi:

Nie, Spółka nie otrzymuje i nie będzie otrzymywać żadnego innego wynagrodzenia od Gminy poza wskazaną rekompensatą. Rekompensata stanowi jedyne źródło finansowania całości kosztów związanych z realizacją powierzonego zadania własnego Gminy.

Między Gminą a Spółką nie dochodzi do rozliczeń o charakterze komercyjnym, w których obok zwrotu kosztów występowałoby dodatkowe wynagrodzenie (honorarium) za świadczone usługi. Całość rozliczeń zamyka się w mechanizmie rekompensaty kosztowej, której celem jest wyłącznie zapewnienie Spółce środków niezbędnych do wykonania zadania, przy uwzględnieniu faktu, że przychody z czynszów i opłat są przekazywane bezpośrednio na rachunek Gminy.

9.  Na pytanie: Czy w ramach wykonywania powierzonych Państwu przez Gminę zadań polegających na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym świadczą Państwo odpłatnie usługi na rzecz ich odbiorców (np. mieszkańców) – proszę wskazać jakie to usługi? Jeśli w ramach ww. zadań świadczą Państwo odpłatnie usługi na rzecz ich odbiorców (np. mieszkańców), to proszę wskazać:

a) czy otrzymana rekompensata ma wpływ na cenę świadczonych przez Państwa usług, np. poprzez obniżenie ceny konkretnej usługi? Jeżeli tak, proszę wskazać których i na czyją rzecz (np. mieszkańców) świadczonych?

b) kto (Państwo czy Gmina) ustala wysokość odpłatności za świadczone usługi?

c) czy obrót uzyskiwany z tytułu świadczenia usług stanowi bezpośredni obrót Państwa czy Gminy?

d) Jeśli świadczone usługi w ww. zakresie mają charakter usług nieodpłatnych, to czy otrzymana rekompensata ma na celu ich sfinansowanie?

Udzielono odpowiedzi:

W ramach wykonywania powierzonych zadań Spółka nie świadczy żadnych odpłatnych usług we własnym imieniu na rzecz mieszkańców. Spółka wykonuje czynności techniczne i administracyjne stanowiące element zarządzania majątkiem Gminy, natomiast stroną umów najmu i podmiotem uprawnionym do pobierania czynszów jest wyłącznie Gmina.

Rekompensata nie ma wpływu na cenę, ponieważ Spółka nie ustala i nie pobiera żadnych opłat od mieszkańców. Środki te służą wyłącznie pokryciu kosztów utrzymania zasobu, których Spółka nie mogłaby sfinansować z własnych środków (ponieważ nie posiada przychodów z czynszów).

Wysokość czynszów i opłat za korzystanie z lokali (odpłatność) ustala wyłącznie Gmina w drodze Zarządzenia Burmistrza (…). Spółka nie ma żadnego wpływu na politykę cenową w tym zakresie.

Obrót z tytułu opłat wnoszonych przez lokatorów stanowi bezpośredni obrót Gminy. Środki te wpływają bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy, a Spółka nie wykazuje ich w swojej ewidencji przychodów ani w deklaracjach VAT.

Usługi te nie mają charakteru „usług nieodpłatnych” świadczonych przez Spółkę, lecz są to zadania własne Gminy realizowane w ramach władztwa publicznego. Rekompensata ma na celu sfinansowanie całości kosztów operacyjnych związanych z tym zadaniem, które z perspektywy Spółki – z uwagi na przekazywanie czynszów do Gminy – jest w 100% deficytowe.

10.  Na pytanie: Jakie warunki wynikające z umowy zawartej przez Państwa z Gminą, o której mowa we wniosku, muszą być spełnione, aby otrzymali Państwo rekompensatę?

Udzielono odpowiedzi:

Warunki otrzymania rekompensaty są ściśle określone w Porozumieniu o Realizacji zadania własnego i obejmują:

1) Faktyczną realizację zadań. Spółka musi wykazać, że w danym okresie wykonywała powierzone czynności (np. administrowanie, usuwanie awarii, prowadzenie remontów).

2) Poniesienie i udokumentowanie kosztów. Kluczowym warunkiem jest przedstawienie Gminie zestawienia faktycznie poniesionych, uzasadnionych kosztów operacyjnych związanych z zarządem zasobem. Rekompensata jest wypłacana na podstawie rozliczeń kosztowych.

3) Zatwierdzenie zestawienia poniesionych koszów przez Gminę. Wypłata następuje po weryfikacji i zaakceptowaniu przez Gminę sprawozdania z wykonanych zadań oraz analizie ich celowości i gospodarności.

4) Brak finansowania z innych źródeł. Warunkiem jest potwierdzenie, że dany koszt nie został pokryty z innych przychodów (co w sytuacji przekazywania czynszów bezpośrednio do Gminy jest warunkiem stałym).

5) Zachowanie standardów jakościowych. Gmina uzależnia wypłatę od utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym i zapewnienia bezpieczeństwa lokatorów.

11.  Na pytanie: Co jest głównym (zasadniczym) celem usług świadczonych przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia?

Udzielono odpowiedzi:

Głównym (zasadniczym) celem działań podejmowanych przez Spółkę na podstawie umowy powierzenia jest zapewnienie ciągłości i należytej jakości realizacji zadań własnych Gminy w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

Cel ten realizowany jest poprzez należyte zarządzanie i administrowanie zasobem komunalnym zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym (drobne naprawy i konserwacje np. wymiana żarówki, zabezpieczenie okna, naprawa zamka itp.)

Działalność Spółki w tym zakresie nie ma charakteru zarobkowego (komercyjnego), co potwierdza fakt, że wszelkie przychody z czynszów płyną bezpośrednio do Gminy, a Spółka otrzymuje jedynie środki na pokrycie niezbędnych kosztów utrzymania tego majątku.

12. Na pytanie: Czy wszystkie usługi świadczone przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia będą prowadzić do realizacji ww. celu? Jeśli usługi świadczone przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia będą realizować odrębne cele, proszę wskazać jakie to cele.

Udzielono odpowiedzi:

Tak, wszystkie czynności i usługi świadczone przez Spółkę na podstawie przedmiotowej umowy powierzenia są ściśle i nierozerwalnie związane z realizacją wskazanego celu głównego, czyli sprawowaniem zarządu gminnym zasobem komunalnym w ramach zadań własnych Gminy.

Wszystkie podejmowane działania (techniczne, administracyjne, konserwacyjne) stanowią jedną, kompleksową całość i nie realizują żadnych odrębnych, komercyjnych celów. Spółka w ramach tego powierzenia nie prowadzi działalności nastawionej na zysk, ani nie świadczy usług na rzecz podmiotów trzecich innych niż Gmina. Każda czynność – od drobnej naprawy po prowadzenie dokumentacji lokatorskiej – jest niezbędnym elementem prawidłowego utrzymania zasobu mieszkaniowego Gminy i zapewnienia bezpieczeństwa jego mieszkańcom. W ramach tej umowy nie występują żadne usługi o charakterze komercyjnym, które mogłyby realizować inne cele gospodarcze Spółki.

13.  Na pytanie: Czy któraś z usług świadczonych przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia będzie stanowić usługę dominującą (główną)? Jakie okoliczności o tym przesądzają?

Udzielono odpowiedzi:

Usługą dominującą (główną), stanowiącą istotę powierzonego zadania, jest kompleksowe sprawowanie zarządu gminnym zasobem komunalnym. Wszystkie pozostałe czynności podejmowane przez Spółkę – takie jak obsługa techniczna, konserwacje, remonty czy administrowanie lokalami – mają charakter pomocniczy i służebny wobec tego celu głównego.

O dominującym charakterze tej usługi przesądzają następujące okoliczności:

1) Głównym zamierzeniem Gminy nie jest zakup odrębnych usług (np. tylko sprzątania czy tylko naprawy dachu), lecz przekazanie całościowej odpowiedzialności za utrzymanie substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

2) Z perspektywy Gminy i mieszkańców rozdzielenie tych czynności byłoby sztuczne i nieuzasadnione. Tylko łączne wykonywanie wszystkich zadań administracyjnych i technicznych pozwala na realizację zadania własnego Gminy.

3) Rekompensata jest przyznawana na całość kosztów zarządu zasobem, a nie na poszczególne, wycenione jednostkowo usługi.

4) To Spółka, jako zarządca, decyduje, jakie działania techniczne są w danym momencie niezbędne, aby zrealizować nadrzędny obowiązek dbałości o zasób komunalny.

14.  Na pytanie: Czy wśród usług świadczonych przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia można wskazać czynności o charakterze pomocniczym względem innych? Jeśli tak proszę opisać.

Udzielono odpowiedzi:

Tak, w ramach realizacji powierzonego zadania można wskazać szereg czynności o charakterze pomocniczym i służebnym względem usługi głównej, jaką jest kompleksowy zarząd gminnym zasobem komunalnym. Do czynności pomocniczych należą w szczególności:

·   Bieżąca konserwacja i usuwanie awarii. Nie są one celem samym w sobie, lecz służą utrzymaniu substancji budynkowej w stanie umożliwiającym realizację zadania głównego (zapewnienie bezpiecznego zamieszkania).

·   Prowadzenie dokumentacji technicznej i lokatorskiej. Są to czynności biurowe niezbędne do prawidłowego administrowania zasobem.

·   Wystawianie dokumentów płatniczych w imieniu Gminy. Jest to czynność techniczna służąca pobieraniu przez Gminę pożytków z mienia.

·   Utrzymanie czystości i porządku. Służy zachowaniu standardu eksploatacyjnego zarządzanych nieruchomości.

Okolicznością przesądzającą o ich pomocniczym charakterze jest fakt, że Gmina nie jest zainteresowana nabyciem tych czynności jako samodzielnych usług. Mają one sens gospodarczy tylko wtedy, gdy są realizowane łącznie w ramach sprawowanego zarządu. Rozdzielenie tych czynności byłoby sztuczne i uniemożliwiłoby Spółce realizację nadrzędnego celu, jakim jest dbałość o gminne zasoby mieszkaniowe.

15. Na pytanie: Czy wszystkie wykonane czynności są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, wszystkie czynności wykonywane przez Spółkę w ramach powierzonego zadania są ze sobą ściśle i nierozerwalnie powiązane. Z ekonomicznego i funkcjonalnego punktu widzenia tworzą one jedną, kompleksową całość, której podział miałby charakter sztuczny.

Przemawiają za tym następujące argumenty:

1) Obie strony mają wspólny cel gospodarczy. Wszystkie działania (administracyjne, techniczne, prawne) zmierzają do jednego celu – utrzymania gminnego zasobu komunalnego w stanie przydatnym do użytku. Naprawa dachu jest bezcelowa bez administracyjnego nadzoru nad budynkiem, a prowadzenie list najemców jest niemożliwe bez dbałości o stan techniczny lokali.

2) Jeden mechanizm finansowania. Gmina przyznaje jedną rekompensatę na pokrycie deficytu całego zadania „zarządu”, a nie odrębne budżety na poszczególne czynności.

3) Może zachodzić podejrzenie tzw. sztuczności podziału. Przemawia za tym fakt, że wyodrębnienie np. samej usługi wystawiania rachunków (w imieniu Gminy) bez jednoczesnego sprawowania nadzoru nad stanem lokali, za które te rachunki są wystawiane, pozbawiłoby obie te czynności sensu ekonomicznego.

4) Realizacja zadania własnego Gminy. Gmina jako organ władzy publicznej powierzyła Spółce „sprawowanie zarządu” jako funkcję systemową. Podział tego zadania na drobne usługi uniemożliwiłby Spółce przejęcie odpowiedzialności za całość zasobu i realizację polityki mieszkaniowej Gminy.

16. Na pytanie: Czy pomiędzy poszczególnymi usługami świadczonymi przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia zachodzi taka relacja, że jedna nie może być wykonana bez drugiej?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, pomiędzy poszczególnymi czynnościami podejmowanymi w ramach powierzonego zarządu zachodzi relacja ścisłej współzależności. W kontekście realizacji zadania własnego Gminy, usługi te nie mogą być skutecznie wykonywane w izolacji od siebie.

Przykładowo:

1) Jest możliwe rzetelne administrowanie lokalami (np. zawieranie umów najmu w imieniu Gminy) bez jednoczesnego zapewnienia ich sprawności technicznej i bezpieczeństwa użytkowania. Z kolei usuwanie awarii bez nadzoru administracyjnego (znajomości struktury najemców i stanu prawnego lokali) byłoby działaniem chaotycznym i nieefektywnym.

2) Sprawowanie zarządu wymaga ciągłego przepływu informacji – dane z przeglądów technicznych determinują działania remontowe, a te z kolei znajdują odzwierciedlenie w dokumentacji lokatorskiej i rozliczeniach kosztów z Gminą.

3) Czynność ta jest ściśle powiązana z faktycznym udostępnianiem lokali i kontrolą ich stanu. Spółka nie mogłaby rzetelnie rozliczać mediów czy czynszów w imieniu Gminy, nie sprawując jednocześnie technicznego i faktycznego władztwa nad tymi nieruchomościami.

W konsekwencji, rozdzielenie tych usług doprowadziłoby do paraliżu gospodarki mieszkaniowej Gminy. Z perspektywy celu publicznego, wszystkie te czynności stanowią jeden, zintegrowany proces zarządzania mieniem komunalnym.

17. Na pytanie: Czy pomiędzy poszczególnymi usługami świadczonymi przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia istnieje zależność powodująca, że czynności te nie mogą być świadczone odrębnie? Jeśli tak, proszę wskazać na czym konkretnie polega zależność pomiędzy poszczególnymi usługami świadczonymi przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia, która powoduje, że czynności te nie mogą być świadczone odrębnie?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, pomiędzy poszczególnymi czynnościami istnieje ścisła zależność, która powoduje, że w ramach przyjętego modelu gospodarki komunalnej Gminy nie mogą być one świadczone odrębnie. Zależność ta polega na:

1) Spółka przejmuje pełną odpowiedzialność za stan techniczny zasobu, co jest nierozerwalnie związane z funkcją administratora. Nie można skutecznie zarządzać najmem (np. weryfikować uprawnień lokatorów), nie mając jednocześnie bezpośredniego wpływu na stan techniczny lokali, za który Spółka odpowiada przed Gminą i organami nadzoru budowlanego.

2) Prowadzenie dokumentacji technicznej i okresowych przeglądów (czynność administracyjna) jest jedynym źródłem wiedzy o koniecznych remontach (czynność techniczna). Bez stałego dostępu do dokumentacji, ekipy techniczne nie mogłyby bezpiecznie i zgodnie z prawem usuwać awarii, a administrator bez nadzoru nad remontami nie mógłby zapewnić bezpieczeństwa mieszkańcom.

3) Skoro czynsze wpływają bezpośrednio do Gminy, Spółka pełni rolę „ogniwa pośredniczącego”. Tylko podmiot, który faktycznie zarządza budynkiem i ma kontakt z lokatorami, jest w stanie rzetelnie przygotować dane do naliczeń czynszowych dla Gminy. Rozdzielenie tych funkcji (np. administracja bez techniki) spowodowałoby paraliż informacyjny i naraziło Gminę na straty finansowe oraz roszczenia odszkodowawcze najemców.

W konsekwencji, czynności te stanowią funkcjonalną całość. Ich odrębne świadczenie byłoby jedynie teoretycznie możliwe, lecz w praktyce prowadziłoby do rozmycia odpowiedzialności i drastycznego wzrostu kosztów realizacji zadania własnego Gminy, co jest sprzeczne z zasadą celowości i oszczędności wydatków publicznych.

18. Na pytanie: Czy z tytułu realizacji poszczególnych usług świadczonych przez Państwa w związku z zawartą umową powierzenia otrzymują Państwo jedno wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności, czy też otrzymają Państwo dla każdej wykonywanej usługi odrębne wynagrodzenie?

Udzielono odpowiedzi:

Z tytułu realizacji wszystkich czynności składających się na powierzone zadanie własne Gminy, Spółka otrzymuje jedno, zbiorcze finansowanie w formie rekompensaty.

Rekompensata ta obejmuje całość uzasadnionych kosztów związanych z funkcjonowaniem systemu zarządu gminnym zasobem komunalnym i nie jest dzielona na odrębne wynagrodzenia za poszczególne usługi. Spółka nie wystawia Gminie faktur za pojedyncze czynności (np. za wykonanie konkretnego remontu, naprawę zamka czy administrowanie danym lokalem). Rozliczenie następuje poprzez pokrycie całościowego deficytu finansowego powstałego przy realizacji zadania, co potwierdza jednolity i nierozerwalny charakter powierzonej funkcji zarządczej. Przyjęty model finansowania wyklucza sytuację, w której poszczególne elementy zarządu byłyby wyceniane i opłacane jako odrębne, samodzielne usługi.

19. Na pytanie: Czy wyodrębniają/będą wyodrębniać Państwo wynagrodzenie za poszczególne usługi świadczone w związku z zawartą umowa powierzenia? Jeśli tak proszę wskazać od czego zależy wysokość tego wynagrodzenia?

Udzielono odpowiedzi:

Spółka nie wyodrębnia i nie będzie wyodrębniać wynagrodzenia za poszczególne usługi świadczone w ramach powierzonego zadania. Rekompensata jest wypłacana jako jedna, zbiorcza kwota przeznaczona na pokrycie całości kosztów związanych z funkcjonowaniem gminnego zasobu komunalnego.

W systemie rozliczeń z Gminą nie funkcjonuje cennik poszczególnych czynności (np. stawka za administrowanie jednym lokalem czy cena za wykonanie przeglądu technicznego). Wysokość otrzymywanej rekompensaty nie zależy od liczby wykonanych konkretnych usług, lecz od faktycznie poniesionych i udokumentowanych przez Spółkę kosztów niezbędnych do utrzymania całego zasobu w należytym stanie. Wyodrębnianie wynagrodzenia za poszczególne składowe byłoby sprzeczne z istotą rekompensaty kosztowej, która ma na celu wyrównanie deficytu finansowego całego powierzonego zadania, a nie zapłatę za jednostkowe świadczenia.

20. Na pytanie: Czy usługi wykonywane przez Państwa będą świadczone w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też będą zlecali Państwo ich wykonanie odrębnym podmiotom/odrębnemu podmiotowi?

Udzielono odpowiedzi:

Zadania powierzone przez Gminę są realizowane głównie w oparciu o własną bazę pracowniczą i sprzętową Spółki. Spółka dysponuje kadrą administracyjną, techniczną oraz niezbędnym zapleczem (biura, narzędzia, pojazdy) do bieżącego sprawowania zarządu, prowadzenia dokumentacji oraz wykonywania konserwacji.

Jednocześnie, w zakresie niezbędnym do prawidłowej realizacji zadania, Spółka może zlecać wykonanie określonych prac wyspecjalizowanym podmiotom zewnętrznym. Dotyczy to w szczególności:

·      Specjalistycznych przeglądów technicznych wymagających odrębnych uprawnień (np. dozór techniczny wind, przeglądy gazowe).

·      Prac remontowych i budowlanych, których wykonanie przekracza możliwości bieżącego utrzymania technicznego Spółki.

·      Usług o charakterze masowym (np. wywóz nieczystości, dostawa mediów), gdzie Spółka występuje jako strona umów z dostawcami.

Angażowanie podmiotów zewnętrznych nie zmienia faktu, że to Spółka pozostaje podmiotem odpowiedzialnym za całościową organizację i nadzór nad powierzonym zadaniem, a koszty tych usług obcych są elementem składowym kalkulacji rekompensaty jako faktycznie poniesione wydatki niezbędne do utrzymania zasobu.

21. Na pytanie: Jaki jest pełny (7-cyfrowy) symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla usług będących przedmiotem złożonego wniosku, które świadczą/zamierzają Państwo świadczyć – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem?

Udzielono odpowiedzi:

Usługi będące przedmiotem wniosku mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie.

Klasyfikacja ta obejmuje kompleksową obsługę nieruchomości mieszkalnych (w tym zasobu komunalnego) wykonywaną przez podmiot niebędący ich właścicielem, w szczególności:

·      Zapewnienie bieżącej obsługi technicznej i konserwacji.

·      Administrowanie lokalami i częściami wspólnymi.

·      Nadzór nad mediami i rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości.

Wybór tego symbolu odzwierciedla faktyczny charakter powierzonego Spółce zadania, które polega na operacyjnym zarządzaniu majątkiem Gminy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

22. Na pytanie: Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla budynków, w których będą Państwo świadczyć usługi – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?

Udzielono odpowiedzi:

Budynki wchodzące w skład gminnego zasobu komunalnego, w których Spółka sprawuje zarząd, klasyfikowane są w grupie:

PKOB 112 (1121, 1122) – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe

PKOB 1230 – Budynki handlowo-usługowe

Większość usług świadczonych jest w obiektach sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 112, stanowiących budynki wielomieszkaniowe przeznaczone na cele stałego zamieszkania lokatorów.

Powierzchnia lokali komunalnych w budynkach stanowiących 100% Gminy:

Lokale mieszkalne: (…)

Lokale użytkowe: (…)

Powierzchnia lokali komunalnych w budynkach, w których funkcjonuje wspólnota:

Lokale mieszkalne: (…)

Lokale użytkowe: (…)

Ogółem: 79,2% lokale mieszkalne i 20,8% lokale użytkowe.

23. Na pytanie: Czy lokale, będące przedmiotem najmu spełniają definicję lokalu mieszkalnego wyrażoną w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232 ze zm.)?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, lokale będące przedmiotem najmu w ramach gminnego zasobu komunalnego spełniają definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Są to wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Lokale te posiadają niezbędne instalacje i urządzenia techniczne pozwalające na ich samodzielne użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem mieszkalnym.

Potwierdzeniem spełnienia tej definicji są posiadane przez Gminę i udostępnione Spółce dokumenty techniczne, inwentaryzacyjne oraz zaświadczenia o samodzielności lokali wydawane dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład zasobu.

24.  Na pytanie: Jeśli lokale spełniają definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, czy posiadają Państwo zaświadczenie starosty potwierdzające spełnienie wymagań, o których mowa w ww. art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali?

Udzielono odpowiedzi:

W odniesieniu do lokali wchodzących w skład gminnego zasobu komunalnego nie możemy jednoznacznie określić czy dla każdego lokalu posiadamy stosowne zaświadczenie, bowiem:

Dla lokali już wyodrębnionych lub przeznaczonych do sprzedaży, Gmina posiada stosowne zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych wydane przez właściwego Starostę Wałbrzyskiego, zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali.

Dla pozostałych lokali niewyodrębnionych, lokale te spełniają definicję samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy, co wynika bezpośrednio z inwentaryzacji budowlanych oraz faktu ich stałego zasiedlenia przez najemców na cele mieszkaniowe. W przypadku budynków wielorodzinnych wzniesionych przed wejściem w życie obecnych przepisów, formalne zaświadczenia o samodzielności są pozyskiwane sukcesywnie w miarę potrzeb (np. przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu). Brak fizycznego posiadania zaświadczenia dla każdego pojedynczego lokalu w zasobie nie zmienia jego charakteru mieszkalnego ani sposobu jego użytkowania, który jest ściśle określony w umowach najmu oraz w ewidencji gruntów i budynków.

25.  Na pytanie: Czy lokale mieszkalne są/będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, lokale mieszkalne wchodzące w skład gminnego zasobu komunalnego są i będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Okoliczność ta wynika bezpośrednio z:

1) Treści umów najmu, gdzie każda umowa zawierana z lokatorem (najemcą) zawiera rygorystyczny zapis o przeznaczeniu lokalu wyłącznie na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny.

2) Regulaminy zarządzania zasobem oraz umowy najmu zabraniają najemcom zmiany przeznaczenia lokalu na cele komercyjne (np. biurowe, usługowe) bez zgody Gminy, która w przypadku lokali mieszkalnych co do zasady nie jest wydawana.

3) Lokale te stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu tej ustawy, co narzuca ich wykorzystanie na cele socjalne i bytowe wspólnoty samorządowej.

Spółka, sprawując zarząd, prowadzi regularne kontrole sposobu użytkowania lokali. W przypadku stwierdzenia wykorzystywania lokalu na cele inne niż mieszkaniowe, podejmowane są kroki zmierzające do wypowiedzenia umowy najmu.

26.  Na pytanie: Czy będące przedmiotem najmu lokale zaspokajają/będą zaspokajały potrzeby mieszkaniowe najemców?

Udzielono odpowiedzi:

Tak, lokale będące przedmiotem najmu w ramach gminnego zasobu komunalnego zaspokajają i będą zaspokajały potrzeby mieszkaniowe najemców poprzez:

1) Lokale w zasobie komunalnym stanowią dla najemców ich główne i stałe miejsce pobytu, w którym koncentrują oni swoje sprawy życiowe i domowe.

2) Gminny zasób komunalny jest dedykowany mieszkańcom wspólnoty samorządowej, którzy ze względu na sytuację dochodową lub społeczną nie mogą zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku.

3) Najemcy lokali są w nich zazwyczaj zameldowani na pobyt stały, a Spółka w ramach sprawowanego zarządu weryfikuje, czy lokale są faktycznie zamieszkane przez osoby do tego uprawnione.

4) Lokale nie są wynajmowane podmiotom gospodarczym ani na cele krótkotrwałego zakwaterowania (np. najem dobowy), co gwarantuje zachowanie ich funkcji wyłącznie mieszkalnej.

27.  Na pytanie: Czy w ramach wykonywanych usług będą Państwo świadczyć usługi takie jak wycena nieruchomości?

Udzielono odpowiedzi:

Nie, w ramach wykonywanych usług w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym Spółka nie świadczy i nie będzie świadczyć usług wyceny nieruchomości.

Sprawowanie zarządu koncentruje się na czynnościach administracyjnych, technicznych i eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania zasobu w stanie niepogorszonym. Wycena nieruchomości, rozumiana jako określanie ich wartości rynkowej lub odtworzeniowej przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami), nie wchodzi w zakres powierzonego zadania.

W sytuacjach, gdy dla potrzeb Gminy konieczne jest sporządzenie operatu szacunkowego (np. przed sprzedażą lokalu), Gmina zleca takie usługi odrębnie uprawnionym rzeczoznawcom zewnętrznym, a koszty te nie są elementem składowym przedmiotowej rekompensaty za zarząd.

28.  Na pytanie: Świadczenie jakich konkretnie usług komercyjnych jest przedmiotem sformułowanego we wniosku pytania oznaczonego nr 4?

Udzielono odpowiedzi:

Przedmiotem pytania nr 4 nie jest świadczenie jakichkolwiek usług o charakterze komercyjnym. Pytanie to dotyczy wyłącznie usług świadczonych w ramach powierzonego zadania własnego Gminy polegającego na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym.

Działania te mają charakter użyteczności publicznej, a nie rynkowej, co przejawia się w tym, że:

·      Są wykonywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty, a nie wypracowania zysku.

·      Wynagrodzenie (rekompensata) jest ściśle powiązane z kosztami, a nie z rynkowymi stawkami za zarządzanie.

·      Spółka nie oferuje tych usług na wolnym rynku innym podmiotom w ramach tego powierzenia.

W konsekwencji, w ramach opisanego we wniosku stanu faktycznego, Spółka nie świadczy usług komercyjnych, a pytanie o mechanizm kalkulacji odnosi się wyłącznie do technicznego sposobu rozliczania kosztów zadania publicznego.

29. Na pytanie: Czy usługi komercyjne będące przedmiotem sformułowanego we wniosku pytania oznaczonego nr 4 świadczą Państwo odpłatnie? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej świadczonej usługi.

Udzielono odpowiedzi:

W odniesieniu do pytania nr 4 zawartego we wniosku o interpretację, Spółka wyjaśnia, że w ramach opisanego stanu faktycznego nie świadczy i nie zamierza świadczyć żadnych usług o charakterze komercyjnym.

Działania podejmowane przez Spółkę w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym nie stanowią usług komercyjnych, lecz są realizacją powierzonego zadania własnego Gminy o charakterze użyteczności publicznej.

O braku komercyjnego charakteru tych działań świadczą następujące fakty:

1)  Spółka nie pobiera od Gminy ceny za usługę, a jedynie otrzymuje rekompensatę na pokrycie faktycznie poniesionych kosztów (tzw. luka finansowa).

2)  Celem Spółki nie jest wypracowanie zysku na tej działalności, lecz zapewnienie Gminie narzędzi do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty.

3)  Wszystkie pożytki (czynsze) z zarządzanego mienia trafiają bezpośrednio do budżetu Gminy, a nie do Spółki. Spółka nie oferuje tych usług na wolnym rynku innym podmiotom w ramach tego konkretnego powierzenia.

W konsekwencji, ponieważ w ramach opisanego zadania nie występują usługi komercyjne, nie zachodzi również przypadek ich odpłatnego świadczenia w rozumieniu rynkowym. Całość otrzymywanych środków (rekompensata) służy wyłącznie sfinansowaniu kosztów realizacji misji publicznej Gminy.

30. Na pytanie: Na czyją rzecz świadczą Państwo usługi komercyjne będące przedmiotem sformułowanego we wniosku pytania oznaczonego nr 4? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej świadczonej usługi.

Udzielono odpowiedzi:

Spółka wyjaśnia, że w ramach realizacji powierzonego zadania własnego Gminy polegającego na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym nie świadczy usług o charakterze komercyjnym na rzecz jakiegokolwiek podmiotu.

Działania podejmowane przez Spółkę w tym zakresie nie są skierowane na rynek komercyjny. Z perspektywy prawnej i ekonomicznej:

1) Relacja z Gminą nie jest relacją komercyjną (sprzedawca–nabywca), lecz wewnętrznym stosunkiem powierzenia zadania publicznego (in-house). Spółka działa jako operator techniczny Gminy, a otrzymywana rekompensata służy wyłącznie pokryciu kosztów tego zadania, których Spółka nie może sfinansować z czynszów (gdyż te wpływają bezpośrednio do Gminy).

2) Spółka nie świadczy na rzecz lokatorów żadnych odpłatnych usług we własnym imieniu. Wszystkie czynności (remonty, administracja) są wykonywane w ramach utrzymania majątku Gminy, a lokatorzy wnoszą opłaty (czynsze) bezpośrednio na rzecz Gminy jako właściciela, co świadczy o braku relacji spółki z lokatorami.

W związku z powyższym, skoro w ramach opisanego we wniosku stanu faktycznego nie występują usługi komercyjne, pytanie o podmiot, na rzecz którego są one świadczone, jest bezprzedmiotowe.

31. Na pytanie: Czy usługi komercyjne będące przedmiotem sformułowanego we wniosku pytania oznaczonego nr 4 świadczą Państwo na podstawie zawartych z nabywcą tych usług umów? Jeśli tak proszę wskazać jakie to umowy. Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej świadczonej usługi.

Udzielono odpowiedzi:

W nawiązaniu do poprzednich wyjaśnień Spółka podtrzymuje, że w ramach opisanego we wniosku zadania nie świadczy usług o charakterze komercyjnym, a co za tym idzie – nie zawiera umów na ich świadczenie z żadnym nabywcą rynkowym.

Jedyną podstawą prawną podejmowanych przez Spółkę działań w zakresie zarządu gminnym zasobem komunalnym jest porozumienie o realizacji zadania własnego – sprawowanie zarządu gminnym zasobem komunalnym Gminy (…) zawarte na podstawie (…) Rady Miejskiej (…) w sprawie powierzenia spółce Zakładowi (…) Sp. z o.o. zadań własnych Gminy z zakresu administracji i zarządzaniu zasobem Gminy.

Dokument ten nie jest komercyjną umową o świadczenie usług w rozumieniu rynkowym, lecz aktem prawnym regulującym zasady realizacji zadania własnego Gminy o charakterze użyteczności publicznej. Porozumienie to określa zasady przekazywania rekompensaty na pokrycie faktycznie poniesionych kosztów (luki finansowej) oraz standardy utrzymania zasobu komunalnego. Spółka nie zawiera z Gminą ani z mieszkańcami żadnych innych, odrębnych umów o charakterze odpłatnym (komercyjnym), które dotyczyłyby czynności opisanych w pytaniu nr 4 wniosku.

Pytania

1. Czy otrzymywana przez Spółkę od Gminy rekompensata (wraz z „rozsądnym zyskiem”), jak i zaliczki wypłacane do tej rekompensaty, z tytułu realizacji zadań własnych Gminy polegających na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym (nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi) oraz gruntami, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu tym podatkiem? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. Czy w przypadku uznania, że realizacja zadań własnych Gminy na podstawie porozumienia nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (gdyż Spółka działa w charakterze organu władzy publicznej), czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług dokonanych w celu realizacji tego zadania, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

W zakresie pytania 1: zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z aktualną linią orzeczniczą (m.in. Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2025 r.), otrzymywana rekompensata (jeśli pokrywa jedynie deficyt i nie jest bezpośrednio powiązana z ceną jednostkową usługi dla konkretnego odbiorcy) nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu.

W zakresie pytania 3: w przypadku uznania, że realizacja zadań własnych Gminy na podstawie porozumienia nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (gdyż Spółka działa w charakterze organu władzy publicznej), Spółce nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług dokonanych w celu realizacji tego zadania, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania czy otrzymana przez Państwa rekompensata stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

·       w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

·       świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy jej wykonaniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną czynność w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towaru lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W dorobku orzecznictwa TSUE przyjmuje się więc, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie art. 15. ust. 2 ustawy:

Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą. Zgodnie z ww. regulacją Dyrektywy:

Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy:

Unormowanie to stanowi odzwierciedlenie art. 13 ust. 1 Dyrektywy, który stwierdza, że:

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług posługując się sformułowaniem „organy władzy publicznej” nie definiuje tego pojęcia, tak jak i Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.). W świetle art. 16 ust. 2 Konstytucji RP:

Rozwinięcie tej regulacji zawarto w art. 163 Konstytucji RP, zgodnie z którym:

Z powołanych przepisów wynika, że pojęciem tym objęte są wszelkie organy państwowe i samorządu terytorialnego.

W zakresie statusu podmiotu publicznego wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 29 października 2015 r. w sprawie C-174/14 Saudaçor – Sociedade Gestora de Recursos e Equipamentos da Saúde dos Açores SA przeciwko Fazenda Pública, w którym stwierdził:

Z kolei w wyroku z 22 lutego 2018 r. w sprawie C-182/17 Nagyszénás Településszolgáltatási Nonprofit Kft. przeciwko Nemzeti Adó-és Vámhivatal Fellebviteli Igazgatósága, TSUE wskazał, że:

i ostatecznie stwierdził, że:

Dokonując wykładni art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług należy więc zauważyć, że celem tej regulacji jest wyłączenie wszelkich organów władzy publicznej oraz innych organów podlegających prawu publicznemu z kategorii podatników podatku od towarów i usług w odniesieniu do czynności wykonywanych przez te podmioty w charakterze władz publicznych. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc również organ władzy publicznej oraz urząd obsługujący ten organ, jeżeli w stosunku do określonej czynności lub transakcji zachowuje się jak podmiot gospodarczy. Z tego właśnie względu, ustawodawca uznał w art. 15 ust. 6 ustawy, że organy (urzędy) nie są podatnikami w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z 8 marca 1995 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153), zwanej dalej ustawą o samorządzie gminnym:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Na podstawie art. 9 ust. 1 i 4 ustawy o samorządzie gminnym:

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. I tak, stosownie do treści ww. przepisu:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania.

Z art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Dla określenia, czy dane dotacje (subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze) są czy też nie są opodatkowane podatkiem od towarów i usług istotne są szczegółowe warunki ich przyznawania, określające cele realizowanego w określonej formie dofinansowania.

Kryterium uznania dotacji za stanowiącą podstawę opodatkowania jest zatem stwierdzenie, że dotacja dokonywana jest w celu sfinansowania konkretnej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast dotacje nie dające się powiązać z konkretnymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie stanowią podstawy opodatkowania w rozumieniu przepisu art. 29a ust. 1 ustawy.

Włączenie do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze ma miejsce tylko wówczas, gdy jest to dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana bezpośrednio z dostawą towaru lub świadczeniem usługi. Do podstawy opodatkowania zaliczane są tylko takie dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, które są bezpośrednio przeznaczone na dofinansowanie konkretnego towaru czy też konkretnego rodzaju usługi. Nie jest więc podstawą opodatkowania ogólna dotacja (subwencja, inna dopłata o podobnym charakterze) uzyskana przez podatnika, niezwiązana z dostawą towaru lub świadczeniem usługi.

W przypadku natomiast, gdy podatnik otrzyma dofinansowanie, które będzie związane z dostawą lub świadczeniem usług, jako pokrycie części ceny konkretnego świadczenia lub rekompensatę z tytułu wykonania określonego świadczenia po cenach obniżonych, płatność taka będzie zaliczana do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwiększa się tylko o takie dotacje, które w sposób bezwzględny i bezpośredni są związane z daną dostawą towarów lub świadczeniem usług. Jeżeli jednak taki bezpośredni związek nie występuje, dofinansowanie ogólne – na pokrycie kosztów działalności nie zwiększa podstawy opodatkowania, a tym samym nie podlega opodatkowaniu.

Art. 29a ust. 1 ustawy jest odpowiednikiem art. 73 Dyrektywy, zgodnie z którym:

Należy uznać, że opodatkowanie subwencji (dotacji) stanowi wyjątek od zasad ogólnych wspólnego systemu VAT. Nie wszystkie subwencje (dotacje) stanowią element podstawy opodatkowania VAT. Jedynie takie, które są subwencjami (dotacjami) związanymi bezpośrednio z ceną dostawy towarów czy ceną świadczenia usług. Wyjątek ten należy interpretować w sposób ścisły. Wykładnia ścisła prowadzi do wniosku, że tylko subwencje bezpośrednio wpływające na cenę transakcji podlegają opodatkowaniu. Natomiast inne subwencje (dotacje) nie wchodzą tym samym do podstawy opodatkowania, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu VAT.

Istotne zatem dla wykładni art. 29a ust. 1 ustawy, jest wyjaśnienie pojęcia „dotacja bezpośrednio związana z ceną”.

W tym celu istotne znaczenie ma orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W szczególności wyroki w sprawach C-184/00 (Office des produits wallons ASBL v. Belgian State) oraz C-353/00 (Keeping Newcastle Warm Ltd. v. Commisioners of Customs and Excise, w skrócie KNW).

W wyroku C-184/00 Trybunał stwierdził, że pojęcie subwencji (dotacji) bezpośrednio związanych z ceną należy interpretować jako obejmujące wyłącznie subwencje, które stanowią całość lub część wynagrodzenia za dostawę towarów lub świadczenie usług, a które są wypłacane przez podmiot trzeci w stosunku do sprzedawcy lub świadczącego. Trybunał argumentował, że w celu ustalenia, czy dotacja stanowi wynagrodzenie, cena towarów i usług musi, co do zasady, być ustalana nie później, niż w momencie zdarzenia podlegającego opodatkowaniu. Zobowiązanie do zapłaty dotacji dokonane przez osobę, która jej udziela, rodzi korelat, jakim jest prawo beneficjenta do jej otrzymania, ponieważ dokonał on dostawy podlegającej opodatkowaniu. Ten związek pomiędzy dotacją a ceną musi być jednoznacznie widoczny na podstawie indywidualnej analizy okoliczności stanowiących podstawę wypłaty tego wynagrodzenia. Z drugiej strony nie jest konieczne, aby cena towarów lub usług bądź część tej ceny została ustalona. Wystarczy by możliwe było jej ustalenie. Cena jaką płaci nabywca musi być ustalana w taki sposób, że zmniejsza się ona w proporcji do dotacji przyznanej sprzedawcy towarów lub świadczącemu usługi, co zatem stanowi element ustalenia ceny, jakiej żąda ten ostatni. Trybunał w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania wskazał sądowi odsyłającemu szereg wskazówek, stwierdzając, że sąd krajowy musi zbadać obiektywnie, czy fakt, iż dotacja jest wypłacana sprzedawcy lub świadczącemu pozwala mu sprzedawać towary lub świadczyć usługi po cenie niższej, niż musiałby on żądać w braku takiej dotacji. Nie jest konieczne, by dotacja odpowiadała bezpośrednio zmniejszeniu ceny dostarczanych towarów, wystarczy by relacja pomiędzy zmniejszeniem ceny a dotacją, która może być wyrażona ryczałtowo, była istotna.

W wyroku C-353/00 TSUE wyraził pogląd, że niezależnie od tego, czy dofinansowanie spełnia warunek bezpośredniego związku z ceną, czy też nie spełnia takiego warunku, zwiększać będzie podstawę opodatkowania, jeśli osoba trzecia (także organ władzy publicznej) wpłaca pewną kwotę pieniędzy na poczet usług świadczonych na rzecz osoby fizycznej. Orzeczenie to dotyczyło dopłat wypłacanych firmie zajmującej się usługami związanymi z doradztwem w dziedzinie energetyki.

Związek dotacji z ceną nie został szczegółowo przeanalizowany w tym wyroku. Szersze uwagi na ten temat znalazły się natomiast w opinii rzecznika generalnego oraz pisemnym stanowisku rządu Wielkiej Brytanii, które zaaprobował Trybunał. Jak wskazuje rzecznik, dotacje mogą mieć różną formę i charakter. Zwykle przez dotacje (subwencje) rozumie się sumy wypłacane danemu podmiotowi z funduszy publicznych w interesie ogólnym. W praktyce dotacje mogą mieć postać dopłat ogólnych do działalności przedsiębiorstwa (i wówczas nie podlegają opodatkowaniu) albo też stanowić subsydia do konkretnych dostaw lub usług, umożliwiając nabycie ich ostatecznemu odbiorcy po niższej cenie (lub w ogóle bez odpłatności z jego strony). W tym ostatnim przypadku podlegają podatkowi VAT.

Tego rodzaju dotacje występowały w przypadku KNW. Istniał bezpośredni związek pomiędzy usługami podatnika a otrzymywanymi dotacjami (dotacje były korelatem usług i wypłacano je tylko w razie ich świadczenia; również kwotowo zależały od liczby usług). Wpływ na cenę również był oczywisty: ostateczny odbiorca nie musiał płacić za usługę właśnie z powodu pokrycia jej dotacją. Mimo, że dotacje oczywiście wpływały na działalność przedsiębiorstwa i w sensie ekonomicznym pokrywały część kosztów jego funkcjonowania, przede wszystkim były one związane z ceną. Dlatego też nie można było ich traktować jako pozostających poza podatkiem VAT.

Jeżeli otrzymywana dotacja jest w sposób zindywidualizowany i policzalny związana z ceną danego świadczenia (tj. świadczenie dzięki dotacji ma cenę niższą o konkretną kwotę), taka dotacja podlega VAT. Jeżeli natomiast związek tego rodzaju nie występuje i równocześnie dotacja nie jest elementem wynagrodzenia związanego z danymi dostawami towarów lub usług, wówczas można – i należy – potraktować ją jako płatność niepodlegającą podatkowi VAT.

W sytuacji zatem, gdy podatnik dla konkretnej dostawy towarów lub konkretnego świadczenia usług otrzymuje od innego podmiotu dofinansowanie, np. w postaci dotacji stanowiącej dopłatę do ceny towaru lub usługi – tego rodzaju dofinansowanie stanowi, obok ceny, uzupełniający ją element podstawy opodatkowania z tytułu tej dostawy lub świadczenia. Natomiast dotacje mające na celu dofinansowanie ogólnych kosztów działalności, niedające się powiązać z konkretnymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc nieuzależnione od ilości i wartości dostarczanych towarów lub świadczonych usług, nie stanowią podstawy opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, a zatem nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie z art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że nie ma znaczenia od kogo dostawca towaru lub świadczący usługę otrzymuje zapłatę – czy od nabywcy czy od osoby trzeciej, ważne jest aby było to wynagrodzenie za dane konkretne świadczenie lub za daną konkretną dostawę.

Należy w tym miejscu wskazać również na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 4 lipca 2024 r. w sprawie C-87/23 Biedrība „Latvijas Informācijas un komunikācijas tehnoloģijas asociācija” przeciwko Valsts ieņēmumu dienests. Wprawdzie okoliczności, których dotyczy ten wyrok nie są identyczne z niniejszą sprawą, ale jednak TSUE wskazuje w nim na uwzględnienie kwoty dotacji w podstawie wymiaru opodatkowania. W powołanym wyroku Trybunał wskazał, że:

Dalej TSUE wskazał, że:

Trybunał stwierdził również, że:

Dalej, odwołując się do treści art. 9 Dyrektywy TSUE wskazał, że:

i dalej:

Podsumowując Trybunał doszedł do wniosku, że:

Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo przedsiębiorstwem publicznym w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 22 września 2006 r. o przejrzystości stosunków finansowych pomiędzy organami publicznymi a przedsiębiorcami publicznymi oraz o przejrzystości finansowej niektórych przedsiębiorców oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Realizują Państwo zadania własne Gminy o charakterze użyteczności publicznej w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb mieszkańców powierzonych Państwu Uchwałami Rady Miejskiej. Zadania te realizują Państwo w zakresie administrowania i zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy, infrastrukturą, obiektami budowlanymi oraz terenami rekreacyjnymi, utrzymania porządku i czystości ulic, chodników, placów, parkingów, przystanków, terenów rekreacyjnych i skwerów oraz utrzymania zieleni miejskiej. Realizacja zadań publicznych stanowią podstawowy przedmiot Państwa działalności. Przedmiotem Państwa działalności jest prowadzenie działalności według Polskiej Klasyfikacji Działalności w zakresie: (…). Gmina powierzyła Państwu realizację zadania własnego z zakresu sprawowania zarządu gminnym zasobem komunalnym (nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi) oraz gruntami. Zawarte porozumienia określa zasady i warunki realizacji zadania celem zapewnienia należytego zarządzania i administrowania zasobem komunalnym zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym, na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia. Porozumienie dotyczy zasobu komunalnego Gminy, w skład którego wchodzą: lokale mieszkalne i użytkowe mieszczące się w budynkach stanowiących w całości własność Gminy, lokale mieszkalne i użytkowe mieszczące się w budynkach, w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa zarządzanych przez Państwa, lokale mieszkalne i użytkowe mieszczące się w budynkach znajdujących się pod obcym zarządem stanowiące w całości własność Gminy i w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa oraz grunty pod komórkami, garażami, reklamami i ogródkami przydomowymi, boksami śmietnikowymi itp. Powierzone zadania wykonywać będą Państwo samodzielnie za wyjątkiem specjalistycznych usług, niestanowiących przedmiotu Państwa działalności. Posiadają Państwo odpowiednią wiedzę oraz potencjał techniczny, finansowy i osobowy niezbędny do należytego, terminowego i zgodnego z przepisami prawa wykonywania powierzonych zadań w tym zapewnienie udziału inspektora/technika budowlanego posiadającego uprawniania budowlane do sprawowania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Porozumienie reguluje Państwa obowiązki w zakresie zarzadzania i administrowania, eksploatacji oraz technicznego utrzymania zasobów. Zgodnie z zawartym porozumieniem Gmina jest zobowiązana do ustalenia cen i opłat lub zasad ustalania cen i opłat za usługi najmu i dzierżawy oraz pożytków z nieruchomości, dysponowania lokalami mieszkalnymi na rzecz przyszłych lokatorów i współpracy w tym zakresie z Państwem, zapewnienia terminowego finansowania zadań objętych porozumieniem, przekazywania Państwu informacji mających wpływ na prowadzoną obsługę zasobów, przekazywania wszelkich decyzji dotyczących zmiany stawek czynszu w terminie umożliwiającym wprowadzenie ich zgodnie z prawem, przekazywania Państwu informacji o opracowanych procedurach i trybach postępowania, jakie powinny być stosowane w zakresie zarządzania oraz prowadzenie II etapu windykacji sądowej należności Gminy.

Na wykonywanie powierzonego zadania otrzymają Państwo od Gminy miesięczne zaliczki płatne z góry do dnia 5 każdego miesiąca w wysokości określonej w obopólnej analizie kosztów, przychodów potrzebnych na realizację powierzonego zadania na podstawie otrzymanej od Państwa faktury VAT/noty księgowej. Ze środków otrzymanych w ramach zaliczek miesięcznych nie mogą Państwo finansować innej działalności niż wynikająca z Porozumienia. Zgodnie z postanowieniem przez:

·   nadwyżkę – rozumie się stan, w którym łączne zaliczki uiszczone przez Gminę na rzecz Państwa w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia przekroczyły kwotę niezbędną na potrzeby pokrycia uzasadnionych kosztów poniesionych przez Państwa w danym roku kalendarzowym realizacji Porozumienia oraz osiągnięcia przez Państwa Rozsądnego Zysku, po uwzględnieniu (poprzez pomniejszenie o ich wartość) pozostałych przysporzeń uzyskanych przez Państwo w danym roku kalendarzowym realizacji porozumienia,

·   niedobór – rozumie się stan, w którym łączne zaliczki uiszczone przez Gminę na rzecz Państwa w danym roku kalendarzowym realizacji porozumienia (lecz przed udzieleniem Państwu wyrównania) nie były wystarczające na pokrycie uzasadnionych kosztów poniesionych przez Państwa w danym roku kalendarzowym realizacji porozumienia oraz osiągnięcie przez Państwa rozsądnego zysku, po uwzględnieniu (poprzez pomniejszenie o ich wartość) pozostałych przysporzeń uzyskanych przez Państwa w danym roku kalendarzowym realizacji porozumienia,

·   wynik – rozumie się ocenę wystąpienia nadwyżki lub niedoboru w danym roku kalendarzowym realizacji porozumienia,

·   wyrównanie – rozumie się rekompensatę uiszczaną przez Gminę na rzecz Państwa w wysokości stanowiącej równowartość niedoboru, o ile wystąpił za dany rok kalendarzowy.

Rekompensata jest wypłacana Państwu wyłącznie w celu realizacji powierzonych zadań polegających na sprawowaniu zarządu gminnym zasobem komunalnym i jest przyznawana na całość kosztów zarządu zasobem, a nie na poszczególne, wycenione jednostkowo usługi. Nie mają Państwo możliwości wykorzystania rekompensaty na inne cele niezwiązane z realizacją tego konkretnego zadania. Mechanizm rozliczeń zakłada, że wysokość rekompensaty jest ściśle skorelowana z wydatkami poniesionymi na zasób komunalny. Co więcej, wszelkie środki niewykorzystane lub wykorzystane niezgodnie z przeznaczeniem podlegałyby zwrotowi do budżetu Gminy. Wydatkowanie tych środków jest poddawane regularnej kontroli i weryfikacji przez Gminę pod kątem ich celowości i zgodności z zakresem powierzonego zadania. Rekompensata jest kalkulowana w taki sposób, aby zrekompensować stratę finansową (deficyt) powstałą w związku z realizacją powierzonego zadania. Postanowienia porozumienia określają warunki otrzymania rekompensaty, tj. muszą Państwo: wykazać, że w danym okresie wykonywali Państwo powierzone czynności, przedstawić Gminie zestawienia faktycznie poniesionych, uzasadnionych kosztów operacyjnych związanych z zarządem zasobem. Następnie koniecznym dla otrzymania rekompensaty jest zatwierdzenie przez Gminę zestawienia poniesionych koszów, potwierdzenie, że dany koszt nie został pokryty z innych przychodów oraz utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym i zapewnienia bezpieczeństwa lokatorów.

W związku zawartym porozumieniem świadczą usługi:

·   bieżąca eksploatacja i techniczne utrzymanie zasobów takie jak: utrzymanie stanu technicznego lokali i budynków gminnych poprzez dokonywanie bieżących konserwacji, napraw i awarii, zlecenia przeglądów okresowych (gazowych, kominiarskich, elektrycznych itp.), realizacja i nadzór drobnych prac remontowych (odświeżenie lokali gminnych, wymiana instalacji elektrycznej w lokalach itp.) oraz naprawy i konserwacja wykonywane w lokalach gminnych i częściach wspólnych budynków 100% Gminy (m.in.: części bieżące usuwanie awarii, konserwacja instalacji (wod-kan, elektrycznych, grzewczych) prace ślusarskie, zabezpieczenia okien itp.);

·   zarządzanie administracyjnego i prawnego polegającego na: zawieraniu, aneksowaniu i rozwiązywaniu umów najmu lokali gminnych mieszkalnych oraz użytkowych w imieniu Gminy, naliczaniu należności, prowadzeniu windykacji przedsądowej opłat czynszowych i innych opłat za media oraz prowadzeniu ewidencji nieruchomości i teczek lokali;

·   prowadzenia obsługi rachunkowo-księgowej, m.in. rozliczanie kosztów wody i ścieków w lokalach komunalnych (budynki gminne w 100% oraz we wspólnotach mieszkaniowych), ewidencjonowanie wpłat z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych (na podstawie otrzymanych od Gminy wyciągów z konta, na które wpływają wpłaty najemców);

·   zarządzania zasobem komunalnym (tereny pod ogródki, garaże, komórki, wiaty itp. zgodnie z wolą i na podstawie decyzji Gminy.

Z ekonomicznego punktu widzenia świadczenie usług w zakresie zadań powierzonych bez otrzymywania rekompensaty nie byłoby możliwe w żadnym stopniu. Nie pobierają Państwo żadnych opłat – czynszów od najemców i lokatorów na własny rachunek – wszystkie te środki stanowią dochód budżetu Gminy i wpływają bezpośrednio na jej rachunek bankowy. Nie posiadają Państwo żadnego własnego źródła przychodów wynikającego z zarządzania tym zasobem, z którego mogliby pokrywać Państwo koszty wynagrodzeń pracowników, usług obcych (media, wywóz nieczystości), remontów czy konserwacji. W przypadku braku rekompensaty w ogóle nie byliby Państwo w stanie świadczyć tych usług. Nie świadczą Państwo na rzecz lokatorów/mieszkańców żadnych odpłatnych usług we własnym imieniu. Wszystkie opłaty (czynsze) są ustalane przez Gminę i wpłacane bezpośrednio na jej rachunek. Nie otrzymują i nie będą otrzymywać Państwo żadnego innego wynagrodzenia od Gminy poza wskazaną rekompensatą. Rekompensata stanowi jedyne źródło finansowania całości kosztów związanych z realizacją powierzonego zadania własnego Gminy. W ramach wykonywania powierzonych zadań nie świadczą Państwo żadnych odpłatnych usług we własnym imieniu na rzecz mieszkańców. Wykonują Państwo czynności techniczne i administracyjne stanowiące element zarządzania majątkiem Gminy, natomiast stroną umów najmu i podmiotem uprawnionym do pobierania czynszów jest wyłącznie Gmina. Obrót z tytułu opłat wnoszonych przez lokatorów stanowi bezpośredni obrót Gminy. Środki te wpływają bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy, a Państwo nie wykazują ich w swojej ewidencji przychodów ani w deklaracjach VAT. Zasadniczym celem podejmowanych przez Państwa działań na podstawie umowy powierzenia jest zapewnienie ciągłości i należytej jakości realizacji zadań własnych Gminy w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Cel ten realizowany jest poprzez należyte zarządzanie i administrowanie zasobem komunalnym zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym. Wszystkie czynności i usługi świadczone przez Państwa na podstawie przedmiotowej umowy powierzenia są ściśle i nierozerwalnie związane z realizacją wskazanego celu głównego, czyli sprawowaniem zarządu gminnym zasobem komunalnym w ramach zadań własnych Gminy. Jak Państwo wskazują – wszystkie podejmowane działania (techniczne, administracyjne, konserwacyjne) stanowią jedną, kompleksową całość i nie realizują żadnych odrębnych, komercyjnych celów. Usługą dominującą (główną), stanowiącą istotę powierzonego zadania, jest kompleksowe sprawowanie zarządu gminnym zasobem komunalnym. Wszystkie pozostałe czynności podejmowane przez Państwa – takie jak obsługa techniczna, konserwacje, remonty czy administrowanie lokalami – mają charakter pomocniczy i służebny wobec tego celu głównego. Wskakują Państwo, że głównym zamierzeniem Gminy nie jest zakup odrębnych usług lecz przekazanie całościowej odpowiedzialności za utrzymanie substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. Tylko łączne wykonywanie wszystkich zadań administracyjnych i technicznych pozwala na realizację zadania własnego Gminy. Wszystkie czynności wykonywane przez Spółkę w ramach powierzonego zadania są ze sobą ściśle i nierozerwalnie powiązane. Z ekonomicznego i funkcjonalnego punktu widzenia tworzą one jedną, kompleksową całość, której podział miałby charakter sztuczny. Wskazują Państwo, że Gmina jako organ władzy publicznej powierzyła Państwu „sprawowanie zarządu” jako funkcję systemową. Podział tego zadania na drobne usługi uniemożliwiłby Państwu przejęcie odpowiedzialności za całość zasobu i realizację polityki mieszkaniowej Gminy. Usługi te nie mogą być skutecznie wykonywane w izolacji od siebie, ich rozdzielenie doprowadziłoby do paraliżu gospodarki mieszkaniowej Gminy. Nie wyodrębniają i nie będą wyodrębniać wynagrodzenia za poszczególne usługi świadczone w ramach powierzonego zadania.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą uznania czy otrzymana przez Państwa rekompensata stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak wskazano powyżej działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców (w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody), w szczególności obejmuje ona czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zarobkowy cel działalności determinuje gospodarczy charakter wykonywanych czynności, co stanowi istotny element dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawy.

Z przedstawionego opisu wynika, że prowadzona przez Państwa działalność wykonywana jest na rzecz Gminy w zakresie określonym umową powierzenia. Zgodnie z postanowieniami umowy powierzenia nie prowadzą działalności nastawionej na zysk, ani nie świadczą Państwo usług na rzecz podmiotów trzecich innych niż Gmina. Głównym (zasadniczym) celem podejmowanych przez Państwa działań na podstawie umowy powierzenia jest sprawowanie zarządu gminnym zasobem komunalnym w ramach zadań własnych Gminy poprzez zapewnienie ciągłości i należytej jakości realizacji zadań własnych Gminy w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

W związku z realizacją powierzonych przez Gminę zadań otrzymują Państwo rekompensatę, która pokrywa faktycznie poniesione, udokumentowane koszty Państwa działalności w danym okresie. Wysokość rekompensaty jest ściśle skorelowana z wydatkami poniesionymi na zasób komunalny. Wszelkie środki niewykorzystane lub wykorzystane niezgodnie z przeznaczeniem podlegają zwrotowi do budżetu Gminy.

Bez otrzymania rekompensaty nie byliby Państwo w stanie świadczyć usług w zakresie powierzonych zadań. Rekompensata stanowi jedyne źródło finansowania całości kosztów związanych z realizacją powierzonego zadania własnego Gminy.

Zawarte porozumienie określa zasady i warunki realizacji zadania celem zapewnienia należytego zarządzania i administrowania zasobem komunalnym zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wykonywanie czynności zmierzających do utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym, na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz określa warunki otrzymania rekompensaty.

Zgodnie z zawartym porozumieniem muszą Państwo: wykazać, że w danym okresie wykonywali Państwo powierzone czynności, przedstawić Gminie zestawienia faktycznie poniesionych, uzasadnionych kosztów operacyjnych związanych z zarządem zasobem. Następnie koniecznym dla otrzymania rekompensaty jest zatwierdzenie przez Gminę zestawienia poniesionych koszów, potwierdzenie, że dany koszt nie został pokryty z innych przychodów oraz utrzymania zasobu komunalnego w stanie niepogorszonym i zapewnienia bezpieczeństwa lokatorów.

W kalkulacji otrzymywanej rekompensaty uwzględniono również rozsądny, tj. kwotę obliczaną dla danego roku kalendarzowego realizacji porozumienia, zapewniającą osiągnięcie przez Państwa stopy rentowności netto (po opodatkowaniu podatkiem dochodowym) z tytułu działalności w zakresie porozumienia, wynoszącej 10%.

Mając na uwadze powyżej przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie pomiędzy płatnością, którą otrzymują Państwo w formie rekompensaty od Gminy, a wykonywanymi przez Państwa świadczeniami na rzecz Gminy zachodzi związek bezpośredni. Uznać w tym zakresie należy, iż otrzymują Państwo płatność za wykonywane na rzecz Gminy świadczenia.

W tym przypadku mamy zatem do czynienia z istnieniem dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu zlecającego wykonanie usługi, będącego jednocześnie odbiorcą usługi (Gmina), jak również podmiotu wykonującego zlecenie – świadczącego usługę (podmiot gospodarczy posiadający odrębność prawno-podatkową od Gminy), tj. Państwa.

W zakresie ww. czynności wykonywanych przez Państwa uznać należy, że rekompensata jest przyznawana w celu sfinansowania wykonywanych przez Państwa konkretnych usług zgodnie z umową powierzenia, jest zatem istotnym elementem zaliczanym do podstawy opodatkowania świadczonych usług. Zatem otrzymują Państwo zindywidualizowaną korzyść (rekompensatę), która pozostaje w bezpośrednim związku z czynnościami, które wykonują Państwo na rzecz Gminy i które stanowią przedmiot Państwa działalności gospodarczej.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie pieniężne otrzymywane z tytułu realizacji ww. usług określane przez strony jako rekompensata, stanowi dla Państwa zapłatę za świadczone przez Państwa usługi. Jak Państwo wskazali, bez otrzymania rekompensaty nie byliby Państwo w stanie świadczyć usług w zakresie powierzonych zadań. Przy czym będą mieli Państwo rozsądny zysk, który będzie wynikał z metodyki wyliczenia rekompensaty określonej w umowie (będzie ujęty w jej kalkulacji, a w konsekwencji wypłata rekompensaty powinna go Spółce zapewnić).

W kontekście powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług otrzymywane z tytułu realizacji opisanych we wniosku usług świadczenie pieniężne – rekompensata, będzie stanowić dla Państwa zapłatę za świadczone usługi. Mimo, że będą wykonywać Państwo czynności z katalogu zadań własnych Gminy w imieniu jednostki samorządu terytorialnego, to jednak nie wchodzą Państwo w skład administracji samorządowej, lecz prowadzą niezależną działalność gospodarczą. Zatem pomiędzy płatnością należną Państwu od Gminy określoną jako rekompensata, a świadczeniem na jej rzecz, będzie zachodził związek bezpośredni, ponieważ płatność nastąpi w zamian za to świadczenie.

Z tych też względów czynności, które Państwo zobowiązali się wykonywać na rzecz Gminy, realizując powierzone zadanie własne Gminy w zamian za otrzymaną rekompensatę, będą stanowić określone w art. 8 ust. 1 ustawy odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowują stwierdzam, że otrzymywana przez Państwa od Gminy rekompensata (wraz z „rozsądnym zyskiem”), jak i zaliczki wypłacane do tej rekompensaty, z tytułu realizacji zadań własnych Gminy polegających na sprawowania zarządu gminnym zasobem komunalnym (nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi) oraz gruntami, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W związku powyższym analiza Państwa analiza pytania określonego we wniosku nr 3 stała się bezzasadna. Oczekiwali Państwo rozstrzygnięcia wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług dokonanych w celu realizacji powierzonego przez Gminę zadania – w przypadku uznania, że realizacja zadań własnych Gminy na podstawie porozumienia nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzenie przyszłym. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W zakresie uznania realizowanych przez Państwa zadań własnych Gminy na podstawie umowy powierzenia za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu opodatkowane według wskazanej stawki podatku od towarów i usług i zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług świadczenia usług komercyjnych zgodnie z PKD (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) 24 marca 2026 r. zostało wydane postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.