Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.151.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 25 kwietnia 2025 r. (wpływ 25 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W listopadzie 2024 r. Wnioskodawca nabył od przedsiębiorstwa (…) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tym gruncie (dalej łącznie „nieruchomość”) – akt notarialny (…). Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP: (…), będącą czynnym płatnikiem VAT, przy czym nieruchomość Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego i obecnie nie prowadzi na nieruchomości działalności gospodarczej. Na mocy aktu notarialnego nabycia nieruchomości, jej część jest użytkowana przez poprzedniego użytkownika wieczystego gruntu i właściciela budynków na zasadzie ograniczonego prawa rzeczowego. Z tytułu ustanowienia oraz korzystania przez (…) z ograniczonego prawa rzeczowego Wnioskodawca pobiera opłatę w wysokości (…) brutto (w tym 23% VAT).

Jednocześnie Wnioskodawca planuje rejestrację nowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której będzie wspólnikiem (dalej „spółka”), z zamiarem sprzedaży nieruchomości do spółki w celu zrealizowania na nieruchomości zabudowy mieszkaniowej.

Od dnia nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości do dnia złożenia niniejszego wniosku nie zostały wykonane na nieruchomości żadne czynności, tj. nieruchomość znajduje się w stanie w jakim była w dniu nabycia, tj. 28 listopada 2024 r. (w tym nie były dokonywane żadne podziały, nie były składane wnioski do organów administracji architektoniczno-budowlanej itp.).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności gospodarczej pod firmą (…) przede wszystkim polegającej na wykonywaniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (jest to przeważająca działalność) i robót budowlanych specjalistycznych (jak np. rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, wykonywanie instalacji elektrycznych, wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, tynkowanie, zakładanie stolarki budowlanej, posadzkarstwo, malowanie i szklenie, wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, pokryć dachowych i innych).

2. Budynki posadowione na gruncie będące przedmiotem planowanej sprzedaży stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Ilość budynków posadowionych na przedmiotowym gruncie, będących przedmiotem sprzedaży, wynosi: cztery. Są to budynki:

a) Budynek główny;

b) Kotłownia;

c) Budynek gospodarczy (…);

d) Garaż.

3. Nieruchomość Wnioskodawca nabył z zamiarem zrealizowania na nieruchomości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż, przy czym jednocześnie podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest wspólnikiem, która to sprzedaż jest przedmiotem niniejszego zapytania o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług.

4. Od momentu nabycia nieruchomości do momentu planowanej sprzedaży nieruchomość była, jest i będzie wykorzystywana w opisany poniżej sposób:

- Budynek główny: Wnioskodawca udostępnia przedsiębiorstwu (…) część budynku o powierzchni równej (…) do użytkowania na zasadzie ograniczonego prawa rzeczowego, ustanowionego w akcie notarialnym, na mocy którego Wnioskodawca nabył nieruchomość. Z tego tytułu Wnioskodawca pobiera opłatę miesięczną od (…) w wysokości (…), powiększoną o podatek od towarów i usług, co łącznie daje kwotę (…) brutto. Jest to zatem czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie wykorzystuje ani nie będzie wykorzystywał pozostałej powierzchni budynku do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości.

- Kotłownia: Do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości budynek nie był/nie jest/ nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę.

- Budynek gospodarczy (…): Do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości budynek nie był/ nie jest/nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę.

- Garaż: Do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości budynek nie był/nie jest/ nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę.

5. Żadne budynki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie stanowią środków trwałych i nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ergo:

- Budynek główny: budynek nie stanowi środka trwałego i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

- Kotłownia: budynek nie stanowi środka trwałego i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

- Budynek gospodarczy (…): budynek nie stanowi środka trwałego i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

- Garaż: budynek nie stanowi środka trwałego i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

6. Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza wykonywać działań, zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości, jej uatrakcyjnienia.

7. Do momentu sprzedaży nieruchomości (budynków) Wnioskodawca nie uzyska pozwoleń, decyzji, opinii.

8. Na pytanie: Co jest przyczyną podjęcia przez Pana decyzji o sprzedaży nieruchomości?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca wskazuje, iż – jak wyjaśnił we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z 17 marca 2025 r. – podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest wspólnikiem i członkiem zarządu (…). Spółka planuje zrealizować na nieruchomości zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż.

9. Na pytanie: Na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Aktualnie nie jest w stanie tego określić.

10. Możliwość użytkowania nieruchomości przez poprzedniego użytkownika wieczystego gruntu i właściciela budynków na zasadzie ograniczonego prawa rzeczowego jest uregulowana aktem notarialnym, na podstawie którego Wnioskodawca nabył nieruchomość. Akt notarialny (…) gwarantuje poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu gruntu i właścicielowi budynków możliwość użytkowania nieruchomości w zakresie określonym w ww. akcie notarialnym na zasadzie ograniczonego prawa rzeczowego.

Umowa (akt notarialny) została zawarta (…). Możliwość użytkowania nieruchomości ustalono na czas nieokreślony.

Do użytkowania została oddana część nieruchomości, jak określono poniżej: Część pomieszczeń budynku głównego o łącznej powierzchni (…) oraz część elewacji budynku głównego. Część gruntu o łącznej powierzchni (…).

Pobierana opłata od początku była i jest dokumentowana fakturami.

Wnioskodawca dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu oddania do użytkowania wskazanej we wniosku nieruchomości.

11. Nabycie wszystkich budynków będących przedmiotem planowanej sprzedaży nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług, ergo:

- Budynek główny: nabycie przez Wnioskodawcę budynku nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

- Kotłownia: nabycie przez Wnioskodawcę budynku nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

- Budynek gospodarczy (…): nabycie przez Wnioskodawcę budynku nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

- Garaż: nabycie przez Wnioskodawcę budynku nastąpiło w ramach czynności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W załączeniu do niniejszego pisma przesyłam kopię faktury zakupu nieruchomości.

12. Nabycie budynków będących przedmiotem planowanej sprzedaży zostało udokumentowane jedną fakturą.

Jako nabywca nieruchomości na fakturze jest wskazany: (…).

Na fakturze była wskazana kwota podatku VAT wyłącznie w pozycji dotyczącej sprzedaży urządzenia – kotła grzewczego, który znajduje się w budynku kotłowni.

Jednocześnie na fakturze nie była wskazana kwota podatku VAT w pozycjach, dotyczących budynków:

- Budynek główny – sprzedaż zwolniona z podatku od towarów i usług;

- Kotłownia – sprzedaż zwolniona z podatku od towarów i usług;

- Budynek gospodarczy (…) – sprzedaż zwolniona z podatku od towarów i usług;

- Garaż – sprzedaż zwolniona z podatku od towarów i usług.

Z tytułu nabycia kotła grzewczego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ kocioł nabył do majątku prywatnego i nie jest on wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

13. Budynek główny: Budynek jest wykorzystywany na cele działalności, która nie jest zwolniona od podatku VAT.

Kotłownia: Budynek nie był/nie jest wykorzystywany.

Budynek gospodarczy (…): Budynek nie był/nie jest wykorzystywany.

Garaż: Budynek nie był/nie jest wykorzystywany.

14. Budynek główny: Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata, przy czym pierwszego zasiedlenia dokonali poprzedni użytkownicy/właściciele nieruchomości wiele lat temu (Wnioskodawca nie posiada wiedzy o dokładnej dacie pierwszego zasiedlenia, niemniej jest to na pewno okres dłuższy niż dwa lata od chwili obecnej).

Kotłownia: Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata, przy czym pierwszego zasiedlenia dokonali poprzedni użytkownicy/właściciele nieruchomości wiele lat temu (Wnioskodawca nie posiada wiedzy o dokładnej dacie pierwszego zasiedlenia, niemniej jest to na pewno okres dłuższy niż dwa lata od chwili obecnej).

Budynek gospodarczy (…): Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata, przy czym pierwszego zasiedlenia dokonali poprzedni użytkownicy/właściciele nieruchomości wiele lat temu (Wnioskodawca nie posiada wiedzy o dokładnej dacie pierwszego zasiedlenia, niemniej jest to na pewno okres dłuższy niż dwa lata od chwili obecnej).

Garaż: Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata, przy czym pierwszego zasiedlenia dokonali poprzedni użytkownicy/właściciele nieruchomości wiele lat temu (Wnioskodawca nie posiada wiedzy o dokładnej dacie pierwszego zasiedlenia, niemniej jest to na pewno okres dłuższy niż dwa lata od chwili obecnej).

15. Wnioskodawca nie ponosił i do dnia sprzedaży nieruchomości nie poniesie wydatków na ulepszenie żadnych budynków będących przedmiotem sprzedaży w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości do spółki, której jest on wspólnikiem Wnioskodawca może zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług, czy też należy opodatkować tę czynność podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowym przypadku podatek od towarów i usług (VAT) nie powinien być doliczony do ceny sprzedaży nieruchomości do spółki, albowiem transakcja dotyczy sprzedaży nieruchomości, będącej na majątku prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm. ), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania jej sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. aktC-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej polegającej przede wszystkim na wykonywaniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych i robót budowlanych specjalistycznych, jak rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych. Jak wskazuje Pan we wniosku nieruchomość nabył Pan z zamieram zrealizowania na nieruchomości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub wielorodzinnej z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż. Jeden z budynków w części jest przez Pana udostępniany odpłatnie na rzecz poprzedniego właściciela budynków. W związku z udostępnieniem części jednego z budynków pobiera Pan opłatę, która jest dokumentowana fakturami z wykazanym podatkiem VAT. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość do spółki, w której będzie Pan wspólnikiem w celu zrealizowania na wskazanej nieruchomości zabudowy mieszkaniowej.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – nabywając nieruchomości, kierował się Pan zamiarem wykorzystania wskazanej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym zamysł wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że przyszła sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż zakupu nieruchomości dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez zamiar wykorzystywania ich do działalności gospodarczej. Zatem zakup nieruchomości w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego sam zamiar wykorzystania przedmiotowej nieruchomości dla celów zarobkowych, podjął Pan już w momencie jej zakupu.

W konsekwencji transakcja dostawy wskazanej nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Na tle powyższej treści prawnej należy raz jeszcze podkreślić, że skoro zakupu nieruchomości dokonał Pan w celu i z zamiarem wykorzystania ich w prowadzonej działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych, tylko w celach związanych z prowadzoną działalnością.

W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej stwierdzenia, czy dokonując sprzedaży nieruchomości będzie działał Pan, jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, dokonując sprzedaży wskazanej nieruchomości nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, z uwagi na to, że nabył Pan nieruchomość z zamieram jej wykorzystania do zrealizowania konkretnego celu w ramach działalności gospodarczej.

Zatem w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym czynność dostawy wskazanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży przez Pana zabudowanej nieruchomości, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na niej budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Budynki będace przedmiotem planowanej sprzedaży stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Z wniosku wynika, że w odniesieniu do budynku głównego stanowiącego przedmiot planowanej sprzedaży pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. W odniesieniu do pozostałych budynków (kotłowni, budynku gospodarczego oraz garażu) stanowiących przedmiot planowanej sprzedaży pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a ich dostawą w ramach planowanej transakcji sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat.

Nie ponosił Pan i do dnia planowanej sprzedaży nie poniesie Pan wydatków na ulepszenie budynków będacych przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy przez Pana budynków będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Zatem dostawa gruntu, na którym znajdują się opisane powyżej budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości wskazanej we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując stwierdzam, że planowana transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko – oceniane całościowo – należało uznać za nieprawidłowe. Wprawdzie w odniesieniu do wskazanej we wniosku nieruchomości nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług, jednak nie będzie to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jak Pan wskazał), lecz sprzedaż podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem, korzystająca ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy bowiem zaznaczyć, że pojęcia „nie podlega opodatkowaniu” i „zwolnione od podatku” mimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku VAT (brak konieczności wykazania podatku należnego z tytułu dostawy) nie są tożsame.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizuję załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, dokument dołączony do uzupełnienia (faktura) nie był przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.