Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.165.2025.3.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami dotyczących centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) i nieprawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia refakturowanej kwoty za zużycie prądu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami dotyczących wywozu śmieci oraz eksploatacji i funduszu remontowego (część pytania oznaczone we wniosku nr 1).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 19 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· braku zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia refakturowanej kwoty za zużycie prądu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ w dwóch egzemplarzach 28 kwietnia 2025 r., w dwóch egzemplarzach 30 kwietnia 2025 r. i w jednym egzemplarzu 6 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiot nie jest związany ani z najmem nieruchomości, ani z obrotem nieruchomościami. Wykonywane przez Panią w ramach działalności usługi objęte są podatkiem VAT.

Jest Pani również właścicielką mieszkania, które w żaden sposób nie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mieszkanie to jest wynajęte przez Panią jako osobę fizyczną innej osobie fizycznej wyłącznie na cele mieszkaniowe w ramach umowy najmu okazjonalnego. Usługę najmu świadczy Pani we własnym imieniu i na własny rachunek – przedmiotem najmu jest mieszkanie (lokal mieszkalny), którego jest Pani jedyną właścicielką. Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Rozliczenia z tytułu miesięcznych zaliczek wyglądają w ten sposób, że administracja Wspólnoty Mieszkaniowej wysyła w wiadomości e-mail plik PDF zatytułowany „(…)”. Wymienione są tam poszczególne elementy rozrachunków z mieszkańcami, na które składają się: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy.

Poszczególne wartości ww. składników obliczane są w sposób następujący: eksploatacja, centralne ogrzewanie i fundusz remontowy: stawka w zł x powierzchnia mieszkania (np. (…) zł x (…) m² = (…) zł), zimna woda i ścieki, podgrzanie wody: prognozowane zużycie w m³ x stawka w zł, śmieci: stawka x liczba osób wykazanych w deklaracji „śmieciowej”. Przy ww. stawkach nie jest określone, czy jest to kwota netto czy brutto. Kwoty za poszczególne parametry są zsumowane i wpłacane jednym przelewem na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.

W kolejnym roku kalendarzowym dokonywane jest rozliczenie tylko zaliczek za wodę i C.O. za rok poprzedni. Niedopłatę należy dopłacić, nadpłata pomniejsza wysokość zaliczek za kolejny miesiąc (Administracja Wspólnoty odmawia jej zwrotu w innej formie).

Prąd dostarczany jest na podstawie umowy z dostawcą zawartej na Pani dane jako właścicielki mieszkania.

W umowie najmu jest zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego, w kwocie Z zł.

Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z fv wystawionej przez dostawcę prądu.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Mieszkanie, którego jest Pani właścicielką, zlokalizowane jest w bloku mieszkalnym, a Pani, jako właścicielka, jest, z mocy prawa, członkiem powstałej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z racji tego, że nie ma Pani kompleksowej, zawodowej wiedzy na tematy związane z zarządem i funkcjonowaniem Wspólnot Mieszkaniowych, udzielając odpowiedzi na przedmiotowe wezwanie, posiłkowała się Pani:

· obowiązującymi przepisami, które zostały powołane w treści niniejszego pisma;

· zapisami aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania z dewelopera na Panią;

· zapisami umowy najmu okazjonalnego;

· dokumentami udostępnianymi przez zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej w ramach zebrania Wspólnoty lub wysyłanymi bezpośrednio do właścicieli mieszkań;

· informacjami pozyskanymi od osoby zarządzającej najmem (z racji tego, że, tak jak Pani wspomniała, nie ma Pani kompleksowej, zawodowej wiedzy na tematy związane z najmem i zarządem Wspólnotą Mieszkaniową, ma Pani zawartą umowę na zarządzanie najmem Pani mieszkania z osobą, która trudni się tym zawodowo; osoba ta jest również członkiem tej samej Wspólnoty Mieszkaniowej co Pani; wystąpiła Pani również z zapytaniami do administracji Wspólnoty, ale tu odpowiedzi nie otrzymała, stąd przy niektórych pytaniach wkleja Pani stanowisko zarządzającego najmem).

Pytanie 1:

Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź 1:

Jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Rejestracja dokonana została z racji prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, która nie jest w żaden sposób związana z najmem nieruchomości, ale jest działalnością objętą obowiązkiem VAT.

Pytanie 2:

Na jakich zasadach w podatku od towarów i usług jest opodatkowana usługa najmu mieszkania (np. korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Odpowiedź 2:

Usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (czynsz najmu).

Dla zaliczki miesięcznej do Wspólnoty Mieszkaniowej w rachunku wystawianym dla najemcy jako podstawę zwolnienia wskazała Pani § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia MF z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Z tytułu czynszu najmu i zaliczek do Wspólnoty Mieszkaniowej dla najemcy wystawia Pani rachunek o treści jak poniżej:

(…)

Pytanie 3:

Na czym dokładnie polega eksploatacja? Jakie dokładnie czynności są wykonywane w ramach eksploatacji i jakie w związku z tym powstają koszty?

Odpowiedź 3:

Eksploatacja dotyczy użytkowania części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Z rozrachunków z mieszkańcami na rok 2024 wynika, że stawka za eksploatację to metraż mieszkania razy kwota ustalona uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej.

(…)

(Screen z rozrachunków z mieszkańcami dotyczący Pani mieszkania)

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali: „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Ze sprawozdania finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 wynika, że czynności wykonywane w ramach eksploatacji i powstałe w związku z tym koszty są następujące:

(…)

(Screen ze finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024)

Pytanie 4:

Na czym dokładnie polega fundusz remontowy? Jakie dokładnie czynności są wykonywane w ramach funduszu remontowego i jakie w związku z tym powstają koszty?

Odpowiedź 4:

Fundusz remontowy to środki gromadzone na pokrycie środków związanych z remontem, naprawą, modernizacją części wspólnych nieruchomości.

Wg Pani wiedzy i dostępnych publikacji, fundusz remontowy nie jest obowiązkowy we wspólnotach mieszkaniowych. Może zostać ustanowiony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota, do której należy Pani jako właścicielka mieszkania, taką uchwałę podjęła. Wysokość opłat na fundusz remontowy również ustalana jest w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i zależna od metrażu mieszkania.

(…)

(Screen z „Rozrachunków z mieszkańcami” dotyczący Pani mieszkania)

Ze sprawozdania finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 wynikają jedynie nw. pozycje:

(…)

Z informacji przekazanych e-mailowo (…) przez Zarządzającego Najmem wynika, że:

(…)

Pytanie 5:

Czy Wspólnota Mieszkaniowa w odniesieniu do eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego nabywa towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, czy na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdego z ww. „elementu rozrachunków z mieszkańcami”.

Odpowiedź 5:

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali: „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

· eksploatacja – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani i nie zawiera żadnych umów związanych z eksploatacją; ze Sprawozdania finansowego za rok 2024 wynika, że koszty części wspólnej, to:

(…)

Przy powyższych jedynie wynagrodzenie zarządu procedowane jest w ramach uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej; jeśli chodzi o pozostałe elementy, zajmuje się nimi zarządca/administrator Wspólnoty, który nie ustala każdorazowo ze Wspólnotą, komu zleci wykonywanie danych czynności, tylko po prostu je zleca, prawdopodobnie wybranym przez siebie, podmiotom.

· centralne ogrzewanie – z zapisów zawartych w art. 45a ustawy Prawo energetyczne wynika, że umowa o dostawę ciepła zawierana jest z właścicielem lub zarządcą budynku. Jako właścicielka mieszkania w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniowa wpłaca Pani co miesiąc zaliczkę na centralne ogrzewanie dla Pani mieszkania. Jest to jedyna opłata, którą z tego tytułu Pani ponosi. Nie dostaje Pani żadnych odrębnych faktur czy umów od dostawcy ciepła.

· podgrzanie wody – z zapisów zawartych w art. 45a ustawy Prawo energetyczne wynika, że umowa zawierana jest z właścicielem lub zarządcą budynku. Jako właścicielka mieszkania, w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniową, wpłaca Pani co miesiąc zaliczkę na podgrzanie wody dla Pani mieszkania. Jest to jedyna opłata, którą z tego tytułu Pani ponosi. Nie dostaje Pani żadnych odrębnych faktur czy umów za podgrzanie wody od dostawcy.

· zimna woda i ścieki – zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków: „dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług”.

Zgodnie z art. 6 ust. 5 ww. ustawy: „jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą”.

Jako właścicielka mieszkania, w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniową, wpłaca Pani co miesiąc zaliczki na zimną wodę i ścieki dla Pani mieszkania. Zaliczka do Wspólnoty Mieszkaniowej na zimną wodę i ścieki oraz podgrzanie wody jest jedyną zaliczką, którą z tego tytułu Pani opłaca. Nie dostaje Pani żadnych odrębnych faktur czy umów od dostawcy wody czy odbiorcy ścieków.

· wywóz śmieci – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani żadnej odrębnej umowy na wywóz śmieci. Pani aktywność w tym zakresie ogranicza się do informowania administracji Wspólnoty o liczbie osób zamieszkałych w Pani mieszkaniu. Deklarację do przedsiębiorstwa zajmującego się wywozem odpadów składa administrator. Jako właścicielka mieszkania, w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniową, wpłaca Pani co miesiąc określoną kwotę za odpady dla Pani mieszkania, zależną od liczby zamieszkałych w nim osób. Zaliczka ta do Wspólnoty Mieszkaniowej jest jedyną zaliczką, którą z tego tytułu Pani opłaca. Nie dostaje Pani żadnych odrębnych faktur czy umów od odbiorcy odpadów.

· fundusz remontowy – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani żadnych umów związanych z funduszem remontowym; kwestie te organizuje raczej zarządca/administrator Wspólnoty.

Podsumowując: po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania, sama jako właścicielka nie zawierała Pani żadnych dodatkowych umów na eksploatację, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę i ścieki, wywóz śmieci i fundusz remontowy, a do wszystkich tych mediów ma Pani dostęp i opłaca je w ramach rozrachunków z mieszkańcami (zaliczek do Wspólnoty Mieszkaniowej).

W sprawozdaniu finansowym dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 w osobnych pozycjach ujęte są koszty części wspólnej i media:

(…)

(Screen ze finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024)

Z informacji przekazanych e-mailowo (…) przez Zarządzającego Najmem wynika, że:

(…)

Pytanie 6:

W jaki dokładnie sposób/na podstawie jakich danych jest określane prognozowane zużycie w m³ zimnej wody i ścieków, podgrzania wody?

Odpowiedź 6:

Nie jest Pani w stanie udzielić odpowiedzi na to pytanie. Kwestię tę wielokrotnie próbowano wyjaśnić z administracją/zarządcą Wspólnoty. Również na potrzeby odpowiedzi na niniejsze wezwanie zwróciła się Pani e-mailowo do administracji o udzielenie odpowiedzi na to pytanie, ale odpowiedzi do tej pory Pani nie otrzymała.

Może Pani jedynie wskazać, z dotychczasowych obserwacji, że jeśli w rozliczeniu okresowym wyjdzie nadpłata, to zaliczka na kolejny rok jest obniżona, a jeśli niedopłata – to zaliczka jest podwyższona.

Z informacji przekazanych e-mailowo (…) przez Zarządzającego Najmem wynika, że:

(…)

Pytanie 7:

W jaki dokładnie sposób/na podstawie jakich danych jest określane zużycie wynikające z fv wystawionej przez dostawcę prądu?

Odpowiedź 7:

Dostawca prądu wystawia fv na podstawie odczytu licznika prądu przypisanego do danego mieszkania. Odczyt licznika dokonywany jest co ok. 2 miesiące. Fv wystawiana jest imiennie na Panią jako właścicielkę mieszkania i stronę umowy na dostawę prądu do mieszkania.

Pytanie 8:

Jak należy rozumieć stwierdzenie, że w kolejnym roku kalendarzowym dokonywane jest rozliczenie tylko zaliczek za wodę i C.O. za rok poprzedni? Czy rozliczane są zaliczki na zimną wodę i ścieki oraz podgrzewanie wody? Proszę o wyjaśnienie tych kwestii.

Odpowiedź 8:

W każdym roku otrzymuje Pani e-mailem plik zatytułowany „(…)”, gdzie wskazane są zaliczki, które ma Pani płacić do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Rozliczenie na rok 2025 wygląda następująco (zostało zaktualizowane od (…), po zgłoszeniu zmiany liczby osób w mieszkaniu):

(…)

W planie gospodarczym na rok 2025 administrator Wspólnoty przedstawił propozycje opłat następująco:

(…)

Zwraca Pani uwagę na to, że w propozycji administratora Wspólnoty zaliczka na podgrzanie wody oraz za zimną wodę i ścieki wskazana jest jako „wg średniego zużycia”, natomiast Pani w rozrachunkach otrzymuje konkretną kwotę zaliczki, którą ma płacić co miesiąc.

(…) otrzymała Pani e-mailem zawiadomienie o rozliczeniu zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody. W jego treści ujęto nw. pozycje:

(…)

(…) otrzymała Pani rozliczenie C.O. za okres (…), które obejmowało nw. pozycje:

(…)

(…) dostała Pani od administracji e-mailowo poniższe wyjaśnienie do tabeli rozliczeniowej:

(…)

(Screen e-maila od administracji Wspólnoty Mieszkaniowej (…))

Co miesiąc odprowadza Pani zaliczki do Wspólnoty Mieszkaniowej, natomiast raz w roku zimna woda i ścieki, podgrzanie wody oraz C.O. są rozliczane.

Z załączonych screenów wynika, że odczytywane są liczniki (dla wody i ścieków), a dla C.O. istotny jest również metraż mieszkania.

Jeśli za dany okres zapłaci Pani mniej zaliczek niż wyjdzie z rozliczenia, musi Pani brakującą kwotę dopłacić. Jeśli więcej – powstaje nadpłata.

W umowie z najemcą mają Państwo zapis, zgodnie z którym to najemca zobowiązany jest do pokrycia niedopłat wynikających z rozliczenia wody, ścieków i C.O. za okres, w którym najmuje mieszkanie. Jeśli zaś powstanie nadpłata, Pani jest zobowiązana do jej zwrotu najemcy.

Zgodnie z wiadomością e-mail, którą otrzymała Pani od administratorki Wspólnoty Mieszkaniowej „nadpłaty we Wspólnocie są zaliczane na poczet bieżących zobowiązań”.

Pytanie 9:

Czy opłaty za:

a) eksploatację, centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy;

b) prąd

są kwotami stałymi wynikającymi z umowy najmu, czy zmieniają się w zależności od ich zużycia?

Odpowiedź 9:

a)

Opłaty za eksploatację, centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy są ustalane w jednej kwocie i przekazywane przez administrację Wspólnoty Mieszkaniowej do wiadomości właścicieli poszczególnych lokali.

(…)

Dokładnie ta kwota wskazana jest w umowie najmu, w której zawarto takie zapisy:

(…)

A zatem:

· najemca ma wskazaną w umowie najmu konkretną kwotę opłat na rzecz Wspólnoty, którą Pani jako właścicielka mieszkania najpierw pobiera od najemcy, a później przelewa na konto Wspólnoty;

· jeśli ta kwota ulegnie zmianie, bo np. Wspólnota zmieni stawki, to najemca jest o tym informowany, przedstawiane jest mu nowe rozliczenie i aneksowana umowa najmu.

b)

W odniesieniu do prądu, faktura wystawiana jest na podstawie odczytu licznika, czyli za rzeczywiste zużycie w danym okresie.

Pytanie 10:

Czy obciąża Pani najemcę kosztem „rozrachunków z mieszkańcami” (eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy) – jakim zostaje Pani obciążona przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Odpowiedź 10:

Tak, na mocy postanowień umowy najmu obciąża Pani najemcę kosztem „rozrachunków z mieszkańcami” jakimi zostaje Pani obciążona przez Wspólnotę Mieszkaniową, bez naliczania marży. Tzn.: miesięczny czynsz do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosi np. 500 zł, a więc najemca wpłaca Pani 500 zł, a następnie Pani wpłaca to 500 zł na konto Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem czynszu/rozrachunków z mieszkańcami za dany miesiąc.

Pytanie 11:

Czy obciąża Pani najemcę kosztem „rozrachunków za prąd” – jakim zostaje Pani obciążona przez dostawcę prądu – bez naliczania marży?

Odpowiedź 11:

Do rozrachunków za prąd nie dolicza Pani najemcy marży.

Do kwoty wskazanej na fakturze od dostawcy energii dolicza Pani dla najemcy 23% VAT, tzn.: otrzymuje Pani od dostawcy prądu fakturę na kwotę np. 100 zł brutto. 100 zł wpłaca Pani na konto dostawcy prądu. Dla najemcy wystawia Pani fakturę za prąd na kwotę 123,00 zł, tzn. 100 zł brutto wynikające z faktury wystawionej przez dostawcę prądu plus 23% VAT. Najemca wpłaca Pani tę kwotę, a Pani następnie do 25. dnia kolejnego miesiąca kwotę 23 zł przekazuje na rachunek US tytułem rozliczenia VAT-u.

Pytanie 12:

Czy najemca ma możliwość decydowania o sposobie korzystania – poprzez decydowanie o wielkości zużycia – z:

a) eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego?

b) prądu?

Proszę wyjaśnić i wskazać w jaki sposób.

Odpowiedź 12:

Ad. 12)

a)

Tak jak wskazywano we wniosku o interpretację i we wcześniejszych punktach niniejszego pisma:

(…)

Oznacza to, że najemca zobligowany jest do płacenia stawki zaliczek ustalonej przez Wspólnotę. Po rozliczeniu okresowym zimnej wody i ścieków, podgrzania wody i C.O. może być zobowiązany do dokonania dopłaty brakującej kwoty lub Pani jest zobligowana do zwrotu mu nadpłaty.

Najemca nie ma wpływu na stawki dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego – są one zależne od wielkości mieszkania i kwoty ustalonej w uchwale Wspólnoty.

Najemca nie ma wpływu na stawkę za wywóz odpadów – jest ona liczona jako iloczyn liczby osób zamieszkujących dany lokal i stawki ustalonej w przepisach prawa miejscowego. Najemca zobligowany jest do wskazania liczby osób, które zamieszkują z nim lokal.

Jeśli chodzi o wpływ najemcy na wielkość zużycia centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody, nie wie Pani, czy potrafi udzielić tu jednoznacznej odpowiedzi. Prosi Pani wziąć pod uwagę to, że:

· zaliczki dotyczące centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody wpłacane są do Wspólnoty Mieszkaniowej przez cały rok w takich samych kwotach, a później następuje ich rozliczenie – niedopłatę należy wyrównać, nadpłata jest przeznaczana na rozrachunki bieżące; na gruncie umowy z najemcą natomiast – niedopłatę zobowiązany jest Pani zwrócić, nadpłatę Pani zwraca najemcy;

· przy centralnym ogrzewaniu bierze się pod uwagę m.in. metraż lokalu, a na to najemca wpływu nie ma;

· zgodnie z informacjami od Zarządzającego Najmem:

(…)

Wynika z nich, że do rozliczeń stosuje się lokalne przepisy, metraż mieszkania, liczbę osób w nim zamieszkujących, dane historyczne, parametry urządzeń podgrzewających, taryfy dostawców ciepła – najemca ma zatem wpływ na to, ile razy odkręci kurek z wodą, ale nie ma wpływu ani na założenia projektowe instalacji i urządzeń, ani na przepisy lokalne, ani na taryfy dostawców ciepła, ani na to, ile osób wcześniej mieszkało w mieszkaniu i ile wody/ciepła zużywało.

Przy analizie odp. na niniejsze pytanie prosi Pani również o uwzględnienie screenów załączonych do odpowiedzi na pytanie 8.

b)

W odniesieniu do prądu, faktura wystawiana jest na podstawie odczytu licznika, czyli za rzeczywiste zużycie w danym okresie. Najemca ma zatem wpływ na zużycie prądu w mieszkaniu – to od niego zależy, czy i ile będzie tego prądu w mieszkaniu używał. Nie ma jednak wpływu (podobnie jak i Pani jako właścicielka), ani na to, kto jest dostawcą prądu do osiedla/mieszkania, ani na stawki, które dostawca ustala.

Pytanie 13:

Czy najemca ma możliwość samodzielnego wyboru dostawcy w odniesieniu do:

a) eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego?

b) prądu?

Odpowiedź 13:

a)

W zakresie C.O., zimnej wody i ścieków, podgrzania wody Wspólnota korzysta z konkretnego operatora i nie ma, w Pani ocenie, możliwości, aby akurat Pani mieszkanie „podpięte” było pod operatora innego. W akcie notarialnym wyrażana była zgoda na służebność przesyłu i posadowienie urządzeń dla konkretnego dostawcy ciepła i wody (…).

Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj również nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę.

W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego – tutaj też nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca/administrator Wspólnoty.

b)

W Pani ocenie nie ma technicznej możliwości, aby najemca zdecydował, że chce, aby akurat do Pani mieszkania prąd dostarczał inny operator niż do reszty osiedla czy dzielnicy. W akcie notarialnym wyrażana była zgoda na służebność przesyłu i posadowienie urządzeń dla konkretnego dostawcy (…).

Pytanie 14:

Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów w odniesieniu do:

a) eksploatacji, centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków, podgrzania wody, wywozu śmieci, funduszu remontowego;

b) prądu

z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym ma możliwość samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

Odpowiedź 14:

a)

W zakresie C.O., zimnej wody i ścieków, podgrzania wody Wspólnota korzysta z konkretnego operatora i nie ma, w Pani ocenie, możliwości, aby akurat Pani mieszkanie „podpięte” było pod operatora innego (o ile taki w ogóle funkcjonuje na terenie miasta, w który mieszkanie się znajduje).

W przypadku ścieków – blok podłączony jest do kanalizacji miejskiej. Jeśli chodzi o ustalenie opłaty, administracja Wspólnoty Mieszkaniowej podaje każdemu właścicielowi prognozowane miesięczne zużycie w m³ x stawka wskazana przez Wspólnotę. Skoro blok podłączony jest do kanalizacji miejskiej, założyć może Pani jedynie, że administracja Wspólnoty, wyliczając stawki, opiera się na aktach prawa miejscowego.

Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj również nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę.

W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego – tutaj też nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca nieruchomości.

Prosi Pani również o uwzględnienie przy tym pytaniu odpowiedzi do pkt. 5.

b)

W Pani ocenie najemca nie może wybrać dostawcy prądu. W aktach notarialnych wyrażała Pani zgodę na służebność przesyłu i posadowienia urządzeń dla konkretnego dostawcy energii (…). W Pani ocenie teoretycznie Pani mogłaby przenieść swoją umowę z (…) na najemcę, ale i tak dostawcą prądu byłaby (…). Przeniesienie umowy natomiast nie jest możliwe z powodów technicznych i praktycznych – najemca, z założenia, będzie korzystał z mieszkania przez jakiś czas. Przechodzenie przy każdej zmiany najemcy procedury cesji umowy byłoby zwyczajnie kłopotliwe. I tak nie spowoduje to, że najemca będzie mógł zmienić dostawcę prądu.

Pytanie 15:

W jaki sposób realizowane jest przez Panią świadczenie w postaci wywozu śmieci? Kto jest stroną umowy na wywóz śmieci? Proszę opisać.

Odpowiedź 15:

Zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Nie ma Pani bezpośredniej umowy na odbiór odpadów.

Pani jako osoba fizyczna/właścicielka mieszkania nie realizuje ani nie organizuje fizycznie/technicznie wywozu opadów z Pani mieszkania czy terenu Wspólnoty. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów, a stamtąd wywożone przez przedsiębiorstwo dokonujące wywozu odpadów.

Pytanie 16:

Kto i w jaki sposób określa wysokość opłaty za wywóz śmieci oraz w oparciu o jakie przepisy jest ustalana ta opłata?

Odpowiedź 16:

Tak jak wspomniała Pani w pkt. 15: zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Nie ma Pani bezpośredniej umowy na odbiór odpadów. Stawkę administracja wskazuje najprawdopodobniej na podstawie lokalnych uchwał w tym zakresie.

Pytanie 17:

Czy przez wywóz śmieci, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 399 ze zm.)?

Odpowiedź 17:

Nie jest Pani w stanie jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. W Pani ocenie zatem w obecnym stanie prawnym wywóz odpadów organizuje gmina, a właściciel nieruchomości ani najemca nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy w tym zakresie.

Ze sprawozdania finansowego za rok 2024 wynika, że opłata za śmieci wnoszona jest do (…).

(…)

(Screen ze finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024)

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia ws. zwolnień z VAT?

2. Czy w opisanym stanie faktycznym, refakturowana kwota za zużycie prądu podlega zwolnieniu z VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia ws. zwolnień z VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W Pani ocenie, opisany stan faktyczny umożliwia korzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 Ministra Finansów ws. zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Ad 2.

W Pani ocenie, refakturowana kwota za zużycie prądu nie podlega zwolnieniu z VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia ws. zwolnień z VAT.

Najemca co prawda nie ma możliwości wyboru dostawcy prądu, ale:

· umowa z dostawcą prądu zawarta jest na Panią jako właścicielkę mieszkania, Wspólnota Mieszkaniowa czy jej zarządca w żaden sposób w tej umowie nie pośredniczą;

· jest to jedyna umowa na dostawę mediów do mieszkania, którą zawierała Pani jako właścicielka tego mieszkania, pozostałe media rozliczane są w ramach rozrachunków ze Wspólnota Mieszkaniową;

· faktury z tytułu tej umowy wystawiane są imiennie na Panią i przesyłane bezpośrednio do Pani, Wspólnota Mieszkaniowa czy jej zarządca w żaden sposób w tej umowie nie pośredniczą.

Stąd też, w Pani ocenie, do kwoty wykazanej na refakturze za prąd, powinna Pani doliczać 23% VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami dotyczących centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) i nieprawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia refakturowanej kwoty za zużycie prądu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami dotyczących wywozu śmieci oraz eksploatacji i funduszu remontowego (część pytania oznaczone we wniosku nr 1).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką mieszkania. Mieszkanie to jest wynajęte przez Panią osobie fizycznej. Przedmiotem najmu jest mieszkanie (lokal mieszkalny), którego jest Pani jedyną właścicielką. Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej. Rozliczenia z tytułu miesięcznych zaliczek wyglądają w ten sposób, że administracja Wspólnoty Mieszkaniowej wysyła w wiadomości e-mail plik PDF zatytułowany „(…)”. Wymienione są tam poszczególne elementy rozrachunków z mieszkańcami, na które składają się: eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy. Prąd dostarczany jest na podstawie umowy z dostawcą zawartej na Pani dane jako właścicielki mieszkania. W umowie najmu jest zapis, zgodnie z którym całościowa kwota czynszu wynosi X zł, w tym czynsz najmu (odstępne) w kwocie Y i zaliczki, które najemca zobowiązany jest odprowadzać do Wspólnoty za pośrednictwem Wynajmującego, w kwocie Z zł. Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z fv wystawionej przez dostawcę prądu.

Pani wątpliwości dotyczą zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz braku zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia refakturowanej kwoty za zużycie prądu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT rozrachunków z mieszkańcami (eksploatacja, centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy) i zużycia prądu, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

W kwestii opodatkowania podatkiem VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży mediów, tj. np. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, wynika, że świadczona przez Panią usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące jej wskazane dostawy towarów i świadczenie usług, tj. centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do tego lokalu.

Jak wynika z opisu sprawy, poszczególne wartości składników obliczane są w sposób następujący: centralne ogrzewanie stawka w zł x powierzchnia mieszkania, zimna woda i ścieki, podgrzanie wody: prognozowane zużycie w m³ x stawka w zł. Rozliczenie na rok 2025 (zostało zaktualizowane od (…)): centralne ogrzewanie (…) m² * (…) = (…) zł; zimna woda i ścieki (…) m³ * (…) = (…) zł; podgrzanie wody (…) m³ * (…) = (…) zł. W planie gospodarczym na rok 2025 administrator Wspólnoty przedstawił propozycje opłat: zaliczka centralne ogrzewanie (…) zł/m²; zaliczka podgrzanie wody wg średniego zużycia; zaliczka zimna woda i ścieki wg średniego zużycia. Prognoza zużycia opiera się na zazwyczaj na historycznym zużyciu z poprzednich okresów (rok, pół roku). Jeżeli brak danych historycznych (np. nowe budynki), stosuje się: średnie normy zużycia na osobę zgodnie z lokalnymi przepisami lub przyjętymi standardami (np. 3-4 m³/osobę/miesiąc), założenia projektowe instalacji wodnych, ilość zamieszkujących osób deklarowana przez właściciela lokalu. Podgrzanie wody prognozowane jest na podstawie średniego zużycia ciepłej wody, mocy i sprawności urządzeń podgrzewających (węzły cieplne, podgrzewacze), taryf dostawców ciepła. W propozycji administratora Wspólnoty zaliczka na podgrzanie wody oraz za zimną wodę i ścieki wskazana jest jako „wg średniego zużycia”, natomiast Pani w rozrachunkach otrzymuje konkretną kwotę zaliczki, którą ma płacić co miesiąc. Zaliczki dotyczące centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody wpłacane są do Wspólnoty Mieszkaniowej przez cały rok w takich samych kwotach, a później następuje ich rozliczenie – niedopłatę należy wyrównać, nadpłata jest przeznaczana na rozrachunki bieżące; na gruncie umowy z najemcą – niedopłatę zobowiązany jest Pani zwrócić, nadpłatę Pani zwraca najemcy. Odczytywane są liczniki (dla wody i ścieków), a dla C.O. istotny jest również metraż mieszkania. Prąd natomiast rozliczany będzie wg zużycia wynikającego z fv wystawionej przez dostawcę prądu. Dostawca prądu wystawia fv na podstawie odczytu licznika prądu przypisanego do danego mieszkania. Faktura wystawiana jest na podstawie odczytu licznika, czyli za rzeczywiste zużycie w danym okresie. Najemca ma wpływ na zużycie prądu w mieszkaniu – to od niego zależy, czy i ile będzie tego prądu w mieszkaniu używał.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd jest w efekcie zależne od faktycznego ich zużycia przez najemcę, stanowią one odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu. Brak jest więc podstaw do traktowania ww. opłat za centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Zatem, centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu i opodatkować według stawki podatku właściwej dla dostawy ww. mediów.

W odniesieniu do Pani wątpliwości związanych z możliwością stosowania zwolnienia od podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), zwanego dalej „Rozporządzeniem”, należy wskazać, że w świetle art. 82 ust. 3 ustawy:

W oparciu o § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia:

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725):

Natomiast, według art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za media, tj. centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd. Jak Pani wskazała, jest Pani jedyną właścicielką mieszkania (lokal mieszkalny). Pani, jako właścicielka, jest członkiem powstałej Wspólnoty Mieszkaniowej. Mieszkanie znajduje się we Wspólnocie Mieszkaniowej. Mieszkanie to jest wynajęte przez Panią innej osobie fizycznej wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji powyższego, przy obciążaniu najemcy opłatami za ww. media, tj. centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody oraz prąd, wykorzystującego lokal mieszkalny wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w ramach umowy najmu, może Pani skorzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami dotyczące centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem, w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Stwierdzam również, że w opisanym stanie faktycznym, refakturowana kwota za zużycie prądu podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się do zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobieranych od najemcy należy zauważyć, że – jak Pani wskazała – najemca nie ma wpływu na stawki dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego – są one zależne od wielkości mieszkania i kwoty ustalonej w uchwale Wspólnoty. W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego, nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca/administrator Wspólnoty. W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego, nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, eksploatacja dotyczy użytkowania części wspólnych nieruchomości. Czynności wykonywane w ramach eksploatacji i powstałe w związku z tym koszty są następujące: energia elektryczna – część wspólna; sprzątanie klatki schodowe; sprzątanie teren zewnętrzny; podlewanie zieleni, kora sosnowa, nawóz; wynagrodzenie zarządu; opłata za prowadzenie rachunku; poczta (znaczki, przesyłki) inne opłaty; ubezpieczenia; konserwacja dźwigów; eksploatacja zlecona węzłów ciepł.; przegląd graw. sys. oddymiania, klap; usługi telekom – telefon w windach; opłata za dozór techniczny; przegląd hydroforów; monit., nagrania, internet; przegląd budowlany, elektryczny; przegląd wył. p.poż, gaśnice, hydranty; przeg., serwis separat., pomp. (…), napraw; wody opadowe; inne koszty. Fundusz remontowy to środki gromadzone na pokrycie środków związanych z remontem, naprawą, modernizacją części wspólnych nieruchomości. Fundusz remontowy to gromadzenie środków na większe naprawy, odnowienia lub modernizacje nieruchomości wspólnej: remonty elewacji, wymiana instalacji (woda, kanalizacja, elektryczność w częściach wspólnych), remont dachów, balkonów, klatek schodowych, modernizacja wind, ocieplenia budynków, usuwanie awarii powstałych w wyniku sił natury (np. pożar, zalanie). Powstające koszty: wynagrodzenia firm budowlanych, koszt materiałów, koszty nadzoru inwestorskiego.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy należy uznać, że zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobierane od najemcy wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobierane od najemcy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak Pani wskazała w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu). Tym samym, § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) uznaję Pani stanowisko za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz śmieci należy zauważyć, że należności te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu energii elektrycznej, ogrzewania, wody.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

W rozpatrywanej sprawie wskazała Pani, że poszczególne wartości składników obliczane są w sposób następujący: śmieci: stawka x liczba osób wykazanych w deklaracji „śmieciowej”. Najemca nie ma wpływu na stawkę za wywóz odpadów – jest ona liczona jako iloczyn liczby osób zamieszkujących dany lokal i stawki ustalonej w przepisach prawa miejscowego. Najemca zobligowany jest do wskazania liczby osób, które zamieszkują z nim lokal. Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę. Zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów, a stamtąd wywożone przez przedsiębiorstwo dokonujące wywozu odpadów. Wywóz odpadów organizuje gmina, a właściciel nieruchomości ani najemca nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy w tym zakresie. Opłata za śmieci wnoszona jest do (…).

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Jak Pani wskazała w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu). Zatem § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami dotyczące wywozu śmieci, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Tym samym, w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) uznaję Pani stanowisko za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu fatycznego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną przedstawiam jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuję, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.