Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.172.2026.2.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy wyodrębnionych lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1).

Uzupełnili go Państwo pismem z 28 maja 2026 r. (wpływ 28 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką posiadającą swoją siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT i w myśl art. 3 ust. 1 ustawy CIT podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wykonywanie robót budowlanych i wykończeniowych oraz sprzedaż samochodów osobowych i furgonetek.

12 lutego 2026 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej jednym budynkiem o przeznaczeniu handlowo-usługowo-mieszkalnym oraz udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z tytułu nabycia opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży udokumentowana aktem notarialnym z 12 lutego 2026 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wnioskodawca uiścił z tego tytułu podatek PCC w kwocie (…) zł.

Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania w roku 2020 (zawiadomienie o zakończeniu budowy z 27 kwietnia 2020 r., wobec którego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie wniósł sprzeciwu). Budynek składa się z trzech kondygnacji, na których usytuowanych jest łącznie 12 lokali (po 4 na każdej kondygnacji). Na moment nabycia, zgodnie z dokumentacją architektoniczno-budowlaną, w budynku usytuowane były lokale o przeznaczeniu usługowym (8 lokali) oraz o przeznaczeniu mieszkalnym (4 lokale). Najpóźniej w roku 2020 wszystkie lokale znajdujące się w budynku zostały oddane do używania pierwszym użytkownikom (w ramach zawieranych umów najmu).

Po nabyciu, Wnioskodawca planuje dokonać formalnej zmiany sposobu użytkowania 4 lokali usługowych, poprzez nadanie im statusu lokali o przeznaczeniu mieszkalnym. Docelowo, w budynku będą znajdować się 4 lokale o przeznaczeniu usługowym i 8 lokali o przeznaczeniu mieszkalnym.

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie ustanowić odrębną własność niektórych lokali w budynku (wyodrębnić samodzielne lokale i założyć dla nich odrębne księgi wieczyste), a następnie dokonać ich sprzedaży.

Zarówno poprzedni właściciel, jak i Wnioskodawca nie ponosili po roku 2020 nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku (ani znajdujących się w nim lokali), których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 28 maja 2026 r. (wpływ 28 maja 2026 r.)

1. Proszę wyjaśnić, w jakim celu nabyli Państwo prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej jednym budynkiem?

Państwa odpowiedź:

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem zostało nabyte w celach inwestycyjnych, z zamiarem czerpania korzyści majątkowych z tego majątku. Intencją Wnioskodawcy było dwutorowe wykorzystanie obiektu: długoterminowy wynajem lokali usługowych oraz docelowe prawne wyodrębnienie i sprzedaż lokali mieszkalnych.

2. Proszę wyjaśnić, czy ww. nieruchomość traktowana jest jako towar handlowy, czy jest Państwa środkiem trwałym?

Państwa odpowiedź:

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest traktowana przez Wnioskodawcę jako środek trwały i została ujęta w stosownej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki.

3. Które lokale – o przeznaczeniu usługowym oraz o przeznaczeniu mieszkalnym – będą przedmiotem sprzedaży?

Proszę o wskazanie liczby lokali objętych zakresem pytań przedstawionych we wniosku.

Proszę o jednoznaczną odpowiedź, jakich lokali dotyczy złożony przez Państwa wniosek, np. poprzez wskazanie numerów lokali i ich adresu.

Państwa odpowiedź:

Przedmiotem sprzedaży, a tym samym zakresem złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, będzie łącznie 8 lokali o przeznaczeniu mieszkalnym, tj.:

•      lokal mieszkalny nr 1,

•   lokal mieszkalny nr 2,

•   lokal mieszkalny nr 3,

•   lokal mieszkalny nr 4,

•   lokal mieszkalny nr 5,

•   lokal mieszkalny nr 6,

•   lokal mieszkalny nr 7,

•   lokal mieszkalny nr 8.

Wszystkie wyżej wymienione lokale znajdują się w budynku zlokalizowanym pod adresem: (…).

4. Czy są i czy będą do dnia sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie ww. lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

Państwa odpowiedź:

W odniesieniu do żadnego z 8 lokali objętych wnioskiem, tj. lokali mieszkalnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, nie były i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

5. Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to czy po ulepszeniu zostały/zostaną one oddane do użytkowania? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

Państwa odpowiedź:

Pytanie stało się bezprzedmiotowe w związku z odpowiedzią przeczącą na pytanie nr 4. Kwestia ta dotyczy w równym stopniu wszystkich 8 lokali objętych wnioskiem, tj. lokali nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

6. Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

Państwa odpowiedź:

Spółka wskazuje, że pytanie numer 6 stało się bezprzedmiotowe w związku z odpowiedzią przeczącą na pytania nr 4 i 5. Jednocześnie, Spółka pragnie zaznaczyć że w odniesieniu do każdego z 8 lokali będących przedmiotem wniosku, tj. indywidualnie dla lokali nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, od momentu oddania ich do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat.

7. Czy lokale, będące przedmiotem Państwa zapytania, będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232)? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

Państwa odpowiedź:

Spółka wskazuje, że każdy z 8 lokali będących przedmiotem wniosku, tj. indywidualnie lokale nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, na moment zbycia będzie stanowił samodzielny lokal w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

8. Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali, objętych zakresem Państwa wniosku, zostało/zostanie do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który stanowić będzie przedmiot dostawy.

Państwa odpowiedź:

W odniesieniu do poszczególnych 8 lokali objętych przedmiotowym wnioskiem, tj. indywidualnie dla lokali nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, do momentu sprzedaży zostanie wydane zaświadczenie przez starostę o samodzielności lokali, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

9. Czy we wskazanej we wniosku nieruchomości zabudowanej są/będą wyodrębnione na moment sprzedaży lokale na podstawie wpisu do księgi wieczystej? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który stanowić będzie przedmiot dostawy.

Państwa odpowiedź:

Spółka potwierdza, że na moment sprzedaży każdy z 8 lokali objętych wnioskiem, tj. indywidualnie lokale nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, będzie prawnie wyodrębniony na podstawie wpisu do założonej dla niego odrębnej księgi wieczystej.

10. Jeżeli w odpowiedzi na powyższe wskażą Państwo, że lokale nie są/nie będą wyodrębnione na podstawie wpisu do księgi wieczystej, to proszę wskazać na jakiej podstawie/w jaki sposób dojdzie do zbycia lokali? Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Spółka wskazuje, że pytanie stało się bezprzedmiotowe w związku z odpowiedzią twierdzącą na pytanie nr 9.

Pytania

1)  Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż wyodrębnionych prawnie lokali (bez względu na ich przeznaczenie w dokumentacji architektoniczno-budowlanej), będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2)  Jeśli stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania nr 1, zostałoby uznane za nieprawidłowe, to czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż wyodrębnionych prawnie lokali (bez względu na ich przeznaczenie w dokumentacji architektoniczno-budowlanej), będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1)

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż wyodrębnionych prawnie lokali (bez względu na ich przeznaczenie w dokumentacji architektoniczno-budowlanej), będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2)

W przypadku, gdyby stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, to w opinii Wnioskodawcy planowana sprzedaż wyodrębnionych prawnie lokali (bez względu na ich przeznaczenie w dokumentacji architektoniczno-budowlanej), będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Państwa uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomości, w tym wyodrębnione lokale, spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w związku z czym ich sprzedaż stanowi dostawę towarów podlegającą co do zasady opodatkowaniu.

Jednakże przepisy ustawy o VAT przewidują szereg zwolnień przedmiotowych, w tym w szczególności dla dostawy nieruchomości budynkowych, uregulowanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona z podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, wszystkie znajdujące się w budynku lokale (stanowiące części budynku) zostały faktycznie oddane do używania (wydane) pierwszym użytkownikom najpóźniej w roku 2020 – co w świetle definicji z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, stanowiło ich pierwsze zasiedlenie.

Od tego czasu również nie były i do momentu sprzedaży nie będą ponoszone nakłady na ulepszenie, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali – tym samym nie doszło i do momentu sprzedaży nie dojdzie do wykreowania ponownego pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca planuje w najbliższym czasie – przed zbyciem – przeprowadzić formalną zmianę sposobu użytkowania części lokali usługowych na mieszkalne oraz ustanowić odrębną własność niektórych lokali w budynku (założenie odrębnych ksiąg wieczystych).

W ocenie Wnioskodawcy, czynności te mają charakter wyłącznie techniczno-prawny. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, samo prawne wyodrębnienie lokalu z bryły budynku, nadanie mu statusu odrębnej nieruchomości lokalowej, a także administracyjna zmiana jego przeznaczenia nie powodują tzw. „ponownego” pierwszego zasiedlenia.

Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) w interpretacji indywidualnej wydanej z 8 sierpnia 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.598.2025.1.MM) stwierdził, że: „ustanowienie odrębnej własności lokali nie stanowi bowiem czynności, która może mieć wpływ na ocenę momentu ich »pierwszego zasiedlenia«”.

Z kolei, brak wpływu zmiany sposobu użytkowania na bieg 2-letniego terminu od pierwszego zasiedlenia znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej DKIS z 16 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.920.2023.2.AB). Organ podatkowy potwierdził że dokonana zmiana sposobu użytkowania lokalu pozostaje bez znaczenia dla możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, skoro od momentu pierwszego zasiedlenia zbywanych lokali do dnia ich planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto nie były i nie będą ponoszone na nie nakłady na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali – to w ocenie Wnioskodawcy dostawa wszystkich wyodrębnionych lokali będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca wskazuje, że stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość zabudowaną w roku 2026 na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) i nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, co wyczerpuje dyspozycję warunku określonego w lit. a powołanego przepisu. Brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu całego budynku odnosi się wprost do każdej z jego wyodrębnionych prawnie części (poszczególnych lokali).

Ponadto – jak zostało wskazane wcześniej – Wnioskodawca nie poniósł dotychczas i nie zamierza ponosić do momentu sprzedaży wyodrębnionych lokali wydatków na ulepszenie budynku ani poszczególnych lokali, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a których to wydatków wartość przekroczyłaby próg 30% wartości początkowej tych obiektów. Zatem, przesłanka wskazana w lit. b również została spełniona.

Powyższe oznacza, iż nawet gdyby Organ uznał za nieprawidłowe stanowisko Spółki w zakresie zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż wyodrębnionych lokali będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, są Państwo spółką posiadającą swoją siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT. Głównym przedmiotem Państwa działalności jest wykonywanie robót budowlanych i wykończeniowych oraz sprzedaż samochodów osobowych i furgonetek. 12 lutego 2026 r., na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli Państwo prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej jednym budynkiem o przeznaczeniu handlowo-usługowo-mieszkalnym oraz udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną. Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem zostało nabyte w celach inwestycyjnych, z zamiarem czerpania korzyści majątkowych z tego majątku. Państwa intencją było dwutorowe wykorzystanie obiektu: długoterminowy wynajem lokali usługowych oraz docelowe prawne wyodrębnienie i sprzedaż lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze fakt, iż są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem, przy dostawie lokali mieszkalnych będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż lokali mieszkalnych w znajdujących się w budynku będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem, ustawodawca zapewnił podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej dostawy wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie łącznie 8 lokali o przeznaczeniu mieszkalnym, tj.: lokale mieszkalne nr 1-8, które znajdują się w budynku zlokalizowanym pod adresem: (…). Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest traktowana przez Państwa spółkę jako środek trwały i została ujęta w stosownej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki. Z tytułu nabycia opisanej wyżej nieruchomości zabudowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży udokumentowana aktem notarialnym z 12 lutego 2026 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania w roku 2020 – zawiadomienie o zakończeniu budowy z 27 kwietnia 2020 r., wobec którego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie wniósł sprzeciwu. Budynek składa się z trzech kondygnacji, na których usytuowanych jest łącznie 12 lokali (po 4 na każdej kondygnacji). Na moment nabycia, zgodnie z dokumentacją architektoniczno-budowlaną, w budynku usytuowane były lokale o przeznaczeniu usługowym (8 lokali) oraz o przeznaczeniu mieszkalnym (4 lokale). Najpóźniej w roku 2020 wszystkie lokale znajdujące się w budynku zostały oddane do używania pierwszym użytkownikom (w ramach zawieranych umów najmu). Docelowo, w budynku będą znajdować się 4 lokale o przeznaczeniu usługowym i 8 lokali o przeznaczeniu mieszkalnym. Planują Państwo w najbliższym czasie ustanowić odrębną własność niektórych lokali w budynku (wyodrębnić samodzielne lokale i założyć dla nich odrębne księgi wieczyste), a następnie dokonać ich sprzedaży. Zarówno poprzedni właściciel, jak i Państwo nie ponosili po roku 2020 nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku (ani znajdujących się w nim lokali), których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej. W odniesieniu do żadnego z 8 lokali objętych wnioskiem, tj. lokali mieszkalnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, nie były i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. Państwa spółka wskazuje, że każdy z 8 lokali będących przedmiotem wniosku (tj. indywidualnie lokale nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) na moment zbycia będzie stanowił samodzielny lokal w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W odniesieniu do poszczególnych 8 lokali objętych przedmiotowym wnioskiem, tj. indywidualnie dla lokali nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, do momentu sprzedaży zostanie wydane zaświadczenie przez starostę o samodzielności lokali, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Państwa spółka potwierdza, że na moment sprzedaży każdy z 8 lokali objętych wnioskiem, tj. indywidualnie lokale nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, będzie prawnie wyodrębniony na podstawie wpisu do założonej dla niego odrębnej księgi wieczystej.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana dostawa lokali wyodrębnionych w budynku handlowo-usługowo-mieszkalnym nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż ww. budynek (w tym lokalu) został zasiedlony wiele lat wcześniej, w momencie rozpoczęcia użytkowania przez uprzedniego właściciela oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokali mieszkalnych a ich dostawą upłynie okres co najmniej 2 lat.

Należy również wskazać, że w przypadku czynności wyodrębnienia lokali w granicach istniejącej już części budynku, nie mamy do czynienia z czynnością spełniającą warunki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Czynność ta nie spełnia bowiem definicji wybudowania czy ulepszenia, o których mowa w tym przepisie. Tym samym należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali wyodrębnionych w ww. budynku a ich dostawą upłynie okres co najmniej 2 lat.

W konsekwencji, z uwagi na to, że planowana przez Państwa dostawa lokali mieszkalnych nie jest dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia oraz skoro od pierwszego zasiedlenia do chwili dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych upłynął okres co najmniej 2 lat, jak i nie były i nie będą dokonywane ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej lokali, to zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Niezasadne jest tym samym badanie przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana przez Państwa dostawa wyodrębnionych lokali mieszkalnych będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, gdyż jak wynika ze sformułowanego pytania, oczekują Państwo na nie odpowiedzi w przypadku gdy Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano by za nieprawidłowe, tj. w sytuacji nieuznania, że planowana dostawa wyodrębnionych lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.