Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.247.2026.4.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (…).

Uzupełnił go Pan pismem z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką są współwłaścicielami nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), położonej w obrębie geodezyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i jego małżonki. Prawo wieczystego użytkowania tej działki zostało nabyte do majątku wspólnego od (…) w roku 2008, na cele rolnicze, a nie w celu dalszej odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W roku 2015 prawo użytkowania wieczystego Wnioskodawca przekształcił w prawo własności. Obecnie dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana rolniczo. W bieżącym roku Gmina (…) przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową nieruchomość. Z projektu planu wynika, że teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przyszłym roku Wnioskodawca wraz z małżonką planują sprzedaż całej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej niebędącej rolnikiem i nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej ani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca oraz jego małżonka:

·         nie dokonywali podziału nieruchomości na mniejsze działki;

·         nie uzbrajali terenu;

·         nie budowali dróg wewnętrznych;

·         nie wykonywali działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami;

·         nie podejmowali działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości poza zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter jednorazowego rozporządzenia majątkiem prywatnym. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej pozarolniczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość rolna oznaczona numerem ewidencyjnym (…) od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach inwestycyjnych. Wnioskodawca korzystał z niej wyłącznie jako właściciel prowadzący gospodarstwo rolne. Nieruchomość obecnie nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został i nie zostanie uchwalony na wniosek Wnioskodawcy. Wnioskodawca pozostaje z małżonką we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na dzień sprzedaży dla nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie zamierza występować o jego wydanie. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z zainteresowanym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa będzie określała podstawowe warunki przyszłej sprzedaży, w szczególności cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne warunki niezbędne do przeprowadzenia transakcji, tj. uchwalenie przez Radę Miasta i Gminy (…) planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka numer (…) przeznaczona zostanie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Wnioskodawca nie udzieli kupującemu pełnomocnictwa ani prawa do działania w imieniu Wnioskodawcy. Kupujący nie będzie uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskiwania decyzji administracyjnych ani wykonywania jakichkolwiek czynności prawnych w imieniu Wnioskodawcy. Kupujący nie będzie również ponosił nakładów na nieruchomość przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierzam udzielać kupującemu ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości. Do dnia sprzedaży ani Wnioskodawca, ani małżonka Wnioskodawcy nie ponosili i nie zamierzają ponosić nakładów zwiększających wartość lub atrakcyjność nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wnioskodawca ani małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności deweloperskiej ani działalności o podobnym charakterze. Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. 23 czerwca 2026 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha, stanowiącą użytek rolny zielony. Prawo własności tej nieruchomości Wnioskodawca nabył w roku 2012 na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po ojcu. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, a nie w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie rolniczo jako użytek zielony. Sprzedaż nastąpiła na rzecz rolnika będącego właścicielem sąsiedniej nieruchomości rolnej. Przyczyną sprzedaży była niewielka powierzchnia działki oraz nieekonomiczność jej dalszego użytkowania rolniczego z uwagi na konieczność dojazdu sprzętem rolniczym do odrębnie położonej działki. Sprzedaż na rzecz właściciela sąsiedniego gruntu umożliwiła racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej rolniczym przeznaczeniem. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierzałby sprzedać. Planowana sprzedaż nieruchomości nr (…) będzie miała charakter jednorazowy i będzie dotyczyła składnika majątku prywatnego. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne. Wnioskodawca ani małżonka Wnioskodawcy nie są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej prowadzonej od maja 2008 r. Działka od chwili nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Z nieruchomości uzyskiwane były płody rolne, głównie zboża oraz kukurydza. Wnioskodawca ani małżonka Wnioskodawcy nie są czynnymi podatnikami VAT. W związku z prowadzoną działalnością rolniczą korzystali oni ze statusu rolników ryczałtowych, zwolnionych z podatku VAT.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w obrębie geodezyjnym (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami VAT są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach majątku prywatnego, a nie działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie podejmował również aktywnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów, takich jak uzbrojenie terenu, podział działek, budowa infrastruktury czy szeroko zakrojone działania marketingowe. Samo objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie jej pod zabudowę mieszkaniową nie powoduje automatycznie uznania sprzedającego za podatnika VAT. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 19 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 20 ustawy:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że posiada Pan status rolnika ryczałtowego. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działka będąca przedmiotem sprzedaży o numerze ewidencyjnym (…) od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach inwestycyjnych. Korzystał Pan z niej wyłącznie jako właściciel prowadzący gospodarstwo rolne.

Sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej na nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

W tym miejscu podkreślam również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki będącej we współwłasności małżeńskiej istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wraz z małżonką współwłaścicielem nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), położonej w obrębie geodezyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość stanowi majątek prywatny Pana i Pana małżonki. Pozostaje Pan z małżonką we wspólności ustawowej małżeńskiej. Nie jest Pan ani Pana małżonka czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prawo wieczystego użytkowania zostało nabyte do majątku wspólnego od (…) w roku 2008, na cele rolnicze, a nie w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W roku 2015 prawo użytkowania wieczystego przekształcił Pan w prawo własności. Obecnie dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana rolniczo. W bieżącym roku Gmina przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową nieruchomość. Nie miał Pan wpływu na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został i nie zostanie uchwalony na Pana wniosek. Z projektu planu wynika, że teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przyszłym roku planuje Pan wraz z małżonką sprzedaż całej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej niebędącej rolnikiem i nieprowadzącej działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej ani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonał Pan podziału nieruchomości na mniejsze działki. Nie uzbrajał Pan terenu. Nie budował Pan dróg wewnętrznych. Nie wykonywał Pan działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu. Nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości poza zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter jednorazowego rozporządzenia majątkiem prywatnym. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej pozarolniczej. Nieruchomość rolna oznaczona numerem ewidencyjnym (…) od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Z nieruchomości były uzyskiwane płody rolne, głównie zboża oraz kukurydza. W związku z prowadzoną działalnością rolniczą korzystał Pan ze statusu rolnika ryczałtowego zwolnionego od podatku od towarów i usług. Nie wskazał Pan, aby nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Na dzień sprzedaży dla nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Nie zamierza Pan występować o jego wydanie. Zamierza Pan zawrzeć z zainteresowanym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa będzie określała podstawowe warunki przyszłej sprzedaży, w szczególności cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne warunki niezbędne do przeprowadzenia transakcji, tj. uchwalenie przez Radę Miasta i Gminy (…) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka numer (…) przeznaczona zostanie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Nie udzieli Pan kupującemu pełnomocnictwa ani prawa do działania w Pana imieniu. Kupujący nie będzie uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskania decyzji administracyjnych ani wykonania jakichkolwiek czynności prawnych w Pana imieniu. Kupujący nie będzie również ponosił nakładów na nieruchomość przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Nie udzielił Pan i nie zamierza Pan udzielać kupującemu ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości. Do dnia sprzedaży Pan ani Pana małżonka nie ponosił i nie zamierza ponosić nakładów zwiększających wartość lub atrakcyjność nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. 23 czerwca 2026 r. sprzedał Pan nieruchomość położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha, stanowiącą użytek rolny zielony. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie posiada Pan obecnie innych nieruchomości, które zamierzałby Pan sprzedać. Planowana sprzedaż nieruchomości nr (…) będzie miała charakter jednorazowy i będzie dotyczyła składnika majątku prywatnego. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (…).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie brak jest aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działki będącej we współwłasności małżeńskiej objętej zakresem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działek będących we współwłasności małżeńskiej wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziałów w działce należy uznać za czynności związane ze zwykłym wykorzystaniem prawa własności. Dokonując ww. dostawy udziałów będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania swoim majątkiem, co oznacza, że nie będzie Pan wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym dostawa udziału w działce będzie działaniem w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziału w nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Tym samym w stosunku do tej transakcji nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.