Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.278.2026.3.MR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania planowanej sprzedaży działek za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy oraz braku działania w charakterze podatnika.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 lipca 2026 r. (wpływ 9 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, a także nie jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako przedsiębiorca. Wnioskodawczyni nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

xx xx 2019 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, dla którego była jedynym dzieckiem i spadkobiercą. W wyniku dziedziczenia po swoim ojcu Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem działki o nr A o powierzchni (…). Udział przypadający na Właściciela w ww. nieruchomości wyniósł 1/3.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki nr A przeznaczona jest pod zabudowę. Wnioskodawczyni nie występowała do właściwych organów o zmianę klasyfikacji ww. nieruchomości, ani jej części. Wnioskodawczyni wystąpiła do Sądu o dokonanie podziału działki nr A pomiędzy wszystkich trzech współwłaścicieli.

W wyniku zawarcia ugody przed Sądem Rejonowym (…) nieruchomość nr A została podzielona zgodnie z propozycją przygotowaną przez biegłego sądowego na cztery części, które zostały przydzielone trzem współwłaścicielom. Jeden ze współwłaścicieli otrzymał nowopowstałą działkę nr A/3. Drugi ze współwłaścicieli otrzymał nowopowstałą działkę nr A/1 oraz udział wynoszący 1/3 w prawie własności nowopowstałej działki nr A/4. Wnioskodawczyni otrzymała nowopowstałą działkę nr A/2 oraz udział 2/3 w prawie własności nowopowstałej działki nr A/4, której główną funkcją było zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla działki nr A/2.

Wnioskodawczyni planuje utwardzić działkę nr A/4, gdyż jej obecny stan techniczny (goły grunt) nie pozwala na rzeczywiste zapewnienie dojazdu do działek położonych w granicach dawnej działki nr A/2.

Wnioskodawczyni dokonała podziału działki A/2 na 12 (słownie: dwanaście) działek o powierzchni od (…) ha. Jedna z nowopowstałych działek stanowi przedłużenie drogi dojazdowej do pozostałych, tj. zapewnia łączność z działką nr A/4. Jedną działkę Wnioskodawczyni przekazała w darowiźnie siostrze, a jedną sprzedała w celu sfinansowania budowy drogi dojazdowej oraz poprowadzenia mediów w drodze.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać pozostałe działki powstałe z podziału działki nr A/2, a za uzyskaną kwotę zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą niezabudowane.

Na ww. nieruchomościach Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych dodatkowych prac, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie działek w media, ogrodzenie terenu, bądź inne prace budowlane. Natomiast planuje doprowadzenie mediów w drodze (tj. działce A/4 i jednej z działek powstałych z podziału działki nr A/2) oraz utwardzenie nawierzchni do działki, którą darowała siostrze i na której planuje wybudować własny dom.

Przedmiotowe nieruchomości, których Wnioskodawczyni jest obecnie właścicielem czy współwłaścicielem, nie zostały nabyte w celu jej dalszej odsprzedaży, a znajdują się w majątku Wnioskodawczyni w wyniku dziedziczenia. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawczyni nie korzysta i nie będzie korzystała z usług agencji nieruchomości. Wnioskodawczyni nie umieszcza i nie umieszczała również ogłoszeń o sprzedaży za pośrednictwem portali internetowych lub gazet, a także nie korzysta i nie korzystała z innych form reklamy. Informacja o możliwości zakupu nieruchomości została rozpowszechniona nieformalnymi kanałami komunikacyjnymi, obejmując między innymi krąg znajomych Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub w innym podobnym charakterze. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub towarów w celu ich dalszej odsprzedaży.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach zarobkowych (np. najem, dzierżawa). Działka A oraz działki później z niej powstałe w wyniku podziału od momentu jej odziedziczenia do chwili obecnej, zarówno przed jak i po dokonanym podziale nieruchomości, nie była w żaden sposób użytkowana przez Wnioskodawczynię.

Przez cały ten okres nieruchomość pozostawała wyłącznie w jej posiadaniu, bez podejmowania jakichkolwiek działań mających na celu jej użytkowanie rolnicze lub komercyjne.

Działka A oraz działki później z niej powstałe w wyniku podziału będące przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Ponadto ww. nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była i nie jest wykorzystywana w działalności rolniczej Wnioskodawczyni, o której mowa w art. 2 pkt 15 u.p.t.u. Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni nie wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Wnioskodawczyni nie zawierała z kupującymi przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni nie będzie udzielała innej osobie lub innemu podmiotowi (np. potencjalnym nabywcom działek) pełnomocnictwa, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży poszczególnych działek. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej transakcji sprzedaży nieruchomości poza darowaniem jednej działki siostrze oraz sprzedaży osobie trzeciej jednej działki.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Wystąpienie do Sądu miało na celu zniesienie współwłasności powstałej w wyniku śmierci ojca (dziedziczenia). Każdy z trzech uczestników postępowania uzyskał część nieruchomości (działki nr A), podział został zaakceptowany przez wszystkich bez żądania dopłat itp. Wartość nieruchomości uzyskanej przez Wnioskodawczynię na podstawie zawartej ugody odpowiada wartości udziału w działce nr A, który przysługiwał Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności, co zostało potwierdzone opinią biegłego sądowego powołanego w sprawie.

2.  Wnioskodawczyni planuje doprowadzenie wody, kanalizacji ściekowej, prądu oraz gazu (o ile będzie to technicznie możliwe) w celu podłączenia ich do budynku, w którym po wybudowaniu Wnioskodawczyni zamierza zamieszkać. Zgodnie z obowiązującymi przepisami i wymogami dostawców mediów same instalacje zostaną przekazane nieodpłatnie na rzecz spółek gminnych, które obsługują je na terenie gminy.

3.  W okresie posiadania działki A oraz działek powstałych po jej podziale Wnioskodawczyni nie poniosła i nie planuje ponieść jakichkolwiek nakładów poza tymi wymienionymi we wniosku. Wnioskodawczyni nie podjęła jakiekolwiek czynności lub działań w przedmiocie działek będących przedmiotem wniosku, również niewymagających zaangażowania środków finansowych, poza wymienionymi we wniosku.

4.  Nie zostały wydane jakiekolwiek pozwolenia na budowę przed sprzedażą działek. Jak wskazano we wniosku jedna z działek została sprzedana, a drugą Wnioskodawczyni podarowała siostrze. Ani nabywca działki, ani siostra Wnioskodawczyni do dnia dzisiejszego nie uzyskali pozwoleń na budowę. Wnioskodawczyni również nie występowała o pozwolenie(a) na budowę, w tym obejmujące przedmiotowe działki zarówno przed, jak i po podziale.

5.  Wnioskodawczyni nie występowała nigdy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości będące przedmiotem wniosku.

6.  Numery geodezyjnie wyodrębnionych działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży: A/4 (udział w drodze), A/16 (udział w drodze), działka A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 (prawo własności).

7.  Z potencjalnym nabywcą/nabywcami wskazanych działek będzie zawierana umowa przedwstępna sprzedaży. W treści umowy przedwstępnej strony Wnioskodawczyni nie będzie ustanawiać warunku, który będzie należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Strony wstrzymują się z zawarciem umowy sprzedaży z pominięciem umowy przedwstępnej, gdyż powstała wątpliwość, czy cena wstępnie uzgodniona między stronami powinna zostać powiększona o podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni przyjmuje na siebie obowiązek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w określonym terminie po uzyskaniu podatkowej interpretacji indywidulanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, tj. czy przyrzeczona umowa sprzedaży objęta jest podatkiem VAT, a co jest przedmiotem złożonego przez Wnioskodawczynię wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wnioskodawczyni w załączeniu przesyła treść umowy przestępnej, która została uzgodniona.

Nabywcą jest spółdzielnia mleczarska sąsiadująca z działkami, która zgłosiła się do Wnioskodawczyni z propozycją nabycia działek, której Wnioskodawczyni nigdy nie była członkiem i nie ma z nią jakichkolwiek związków.

8.  Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą wykorzystywane w żaden sposób, tj. będą leżały odłogiem.

9.  Działka/działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

Pytanie

1.  Czy w opisywanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowlanych, będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.  Czy planowane transakcje sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowlanych stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., a sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowlanych, nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. Planowana transakcja sprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionych wyżej regulacji prawnych, stwierdzić należy, iż uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

Kwestii prawidłowej kwalifikacji prawnej transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług dotyczy bogate orzecznictwo sądowe. Dokonując wykładni postanowień art. 15 ust.1 i 2 u.p.t.u. należy odwołać się do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zgodnie z tym orzeczeniem jeżeli osoba, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywa VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.

TSUE podkreślił także, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego dla oceny okoliczności podlegania pod opodatkowanie. Zakres transakcji sprzedaży nie może bowiem stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. I tak jest w tym przypadku, gdzie Wnioskodawczyni odziedziczyła działkę i chce ją sprzedać żeby uzdrowić swoje osobiste finanse.

We wskazanym wyżej wyroku TSUE zaznaczył również, że: „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Jak podnosi się w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych to, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., sygn. Akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. Akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. Akt I FSK 319/13).

Działania osoby sprzedającej nieruchomość oceniać należy w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno oraz należy uwzględniać te elementy, np. inwestycje, które wykraczają poza standardowe zarządzanie majątkiem prywatnym. W świetle opisanego zdarzenia przyszłego, planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży nieruchomości nie może być uznana za porównywalną do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, co przekłada się na fakt, iż nie stanowi ona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

W szczególności podkreślić należy, iż Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie planuje dokonywać czynności marketingowych typowych dla profesjonalnej działalności handlowej. Z planowanymi transakcjami nie są związane żadne akcje reklamowe. Sposób rozpowszechnienia informacji o planowanej sprzedaży wyłącznie drogą nieformalną, jest charakterystyczny dla czynności zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto wyeksponować należy, iż czynności Wnioskodawczyni nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Znamienny jest również sposób nabycia przedmiotowych nieruchomości (dziedziczenie po ojcu), który właściwy jest dla rozporządzania majątkiem prywatnym.

Zaznaczyć należy także, iż Wnioskodawczyni, poza zainicjowaniem podziału otrzymanej działki, nie podjęła na niej żadnych dodatkowych inwestycji, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie w media lub ogrodzenie. Wskazać należy, iż zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (por. wyrok NSA z 4 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 427/23).

Warto również zauważyć, iż samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem – uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku oczywistym jest, że łatwiej sprzedać działki mniejsze niż jedną dużą o powierzchni ponad (…) ha.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży wskazanych działek oraz udziału w działkach istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, nie jest Pani wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jako przedsiębiorca oraz nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. W wyniku dziedziczenia po swoim ojcu stała się Pani współwłaścicielem (w udziale wynoszącym 1/3) działki o nr A o powierzchni (…). W celu zniesienia współwłasności wystąpiła Pani do Sądu o dokonanie podziału działki nr A pomiędzy wszystkich trzech współwłaścicieli. W wyniku zawarcia ugody przed Sądem Rejonowym działka nr A została podzielona zgodnie z propozycją przygotowaną przez biegłego sądowego na cztery części, które zostały przydzielone trzem współwłaścicielom. Pani otrzymała nowopowstałą działkę nr A/2 oraz udział 2/3 w prawie własności nowopowstałej działki nr A/4, której główną funkcją było zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla działki nr A/2. Następnie dokonała Pani podziału działki A/2 na 12 działek. Jedna z nowopowstałych działek stanowi przedłużenie drogi dojazdowej do pozostałych, tj. zapewnia łączność z działką nr A/4. Jedną działkę przekazała Pani w darowiźnie siostrze. Planuje Pani doprowadzenie mediów w drodze (tj. działce A/4 i jednej z działek powstałych z podziału działki nr A/2) oraz utwardzić działkę nr A/4, gdyż jej obecny stan techniczny nie pozwala na rzeczywiste zapewnienie dojazdu do działek położonych w granicach dawnej działki nr A/2. Jedną działkę (z 12 wydzielonych) sprzedała Pani w celu sfinansowania budowy drogi dojazdowej oraz poprowadzenia mediów w drodze. Planuje Pani utwardzić nawierzchnię do działki, którą darowała Pani siostrze i na której planuje Pani wybudować własny dom. Planuje Pani doprowadzenie wody, kanalizacji ściekowej, prądu oraz gazu (o ile będzie to technicznie możliwe) w celu podłączenia ich do budynku, w którym po wybudowaniu zamierza Pani zamieszkać. Planuje Pani sprzedać pozostałe działki powstałe z podziału działki nr A/2, tj. działka A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 (prawo własności) oraz udział w drodze działka A/4 i A/16, a za uzyskaną kwotę zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą niezabudowane. Jak Pani wskazuje na ww. nieruchomościach nie wykonywała żadnych dodatkowych prac, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie działek w media, ogrodzenie terenu, bądź inne prace budowlane. W okresie posiadania działki A oraz działek powstałych po jej podziale nie poniosła i nie planuje ponieść Pani jakichkolwiek nakładów poza wyżej wskazanymi. Działka A oraz działki później z niej powstałe w wyniku podziału od momentu jej odziedziczenia do chwili obecnej, zarówno przed jak i po dokonanym podziale nieruchomości, nie była w żaden sposób użytkowana przez Panią (jak Pani wskazuje – leżały odłogiem). Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane przez Panią w celach zarobkowych (np. najem, dzierżawa), nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy oraz w działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, jak również nie będą do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Nie występowała Pani nigdy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości będące przedmiotem wniosku. W celu dokonania sprzedaży nie korzysta i nie będzie korzystała Pani z usług agencji nieruchomości. Nie umieszcza i nie umieszczała Pani również ogłoszeń o sprzedaży za pośrednictwem portali internetowych lub gazet, a także nie korzysta i nie korzystała Pani z innych form reklamy. Informacja o możliwości zakupu nieruchomości została rozpowszechniona nieformalnymi kanałami komunikacyjnymi, obejmując między innymi krąg Pani znajomych. Nie prowadziła i nie planuje Pani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub w innym podobnym charakterze. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub towarów w celu ich dalszej odsprzedaży. Nie będzie udzielała Pani innej osobie lub innemu podmiotowi (np. potencjalnym nabywcom działek) pełnomocnictwa, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży poszczególnych działek. Nabywcą jest spółdzielnia mleczarska sąsiadująca z działkami, która zgłosiła się do Pani z propozycją nabycia działek. Z potencjalnym nabywcą/nabywcami wskazanych działek będzie zawierana umowa przedwstępna sprzedaży. W treści umowy przedwstępnej strony nie będzie ustanawiać Pani warunku, który będzie należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Jak Pani wskazuje z uwagi na wątpliwość, czy cena wstępnie uzgodniona między stronami powinna zostać powiększona o podatek od towarów i usług, strony wstrzymują się z zawarciem umowy sprzedaży z pominięciem umowy przedwstępnej. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej przyjmuje Pani na siebie obowiązek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w określonym terminie po uzyskaniu interpretacji indywidulanej w przedmiocie podatku od towarów i usług. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Poza darowaniem jednej działki siostrze oraz sprzedaży osobie trzeciej jednej działki, nie dokonywała Pani wcześniej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą braku uznania planowanej sprzedaży działek za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy oraz braku działania w charakterze podatnika.

Jak wskazano powyżej, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że dokonała Pani podziału działki A/2 na 12 działek. Jedna z nowopowstałych działek stanowi przedłużenie drogi dojazdowej do pozostałych, tj. zapewnia łączność z działką nr A/4, w której posiada Pani udział, będący również przedmiotem planowanej sprzedaży i której główną funkcją było zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla działki nr A/2. Planuje Pani utwardzić nawierzchnię do działki, którą darowała Pani siostrze i na której planuje Pani wybudować własny dom oraz planuje Pani doprowadzenie wody, kanalizacji ściekowej, prądu oraz gazu (o ile będzie to technicznie możliwe) w celu podłączenia ich do budynku, w którym po wybudowaniu zamierza Pani zamieszkać. W celu sfinansowania budowy drogi dojazdowej oraz poprowadzenia mediów w drodze sprzedała Pani jedną z działek.

Pozostałe działki powstałe z podziału działki nr A/2, tj. działkę A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 (prawo własności) oraz udział w drodze – działka A/4 i A/16 planuje Pani sprzedać, a za uzyskaną kwotę zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą niezabudowane. Jak Pani wskazuje na ww. nieruchomościach nie wykonywała żadnych dodatkowych prac, takich jak utwardzenie terenu, uzbrojenie działek w media, ogrodzenie terenu, bądź inne prace budowlane. W okresie posiadania działki A oraz działek powstałych po jej podziale nie poniosła i nie planuje ponieść Pani jakichkolwiek nakładów poza wyżej wskazanymi. Działka A oraz działki później z niej powstałe w wyniku podziału od momentu jej odziedziczenia do chwili obecnej, zarówno przed jak i po dokonanym podziale nieruchomości, nie była w żaden sposób użytkowana przez Panią.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią działek A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 oraz udziału w drodze – działka A/4 i A/16 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanych działek A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 oraz udziału w drodze – działka A/4 i A/16 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 oraz udziału w drodze – działka A/4 i A/16 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że planowane transakcje sprzedaży wydzielonych, niezabudowanych działek budowlanych nie stanowią działalność gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji dokonując sprzedaży wskazanych działek, nie będzie działała Pani jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzenie przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.