Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.334.2025.2.BS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości i nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w świetle art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do tej transakcji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania oraz zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska (dalej: „Zainteresowani”). Zainteresowani nie są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Zainteresowani posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

Zainteresowani są użytkownikami wieczystymi (do (…)) niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) obszaru (…) ha, położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”). 26 września 2017 r. Zainteresowani stali się wyłącznymi użytkownikami wieczystymi Nieruchomości, co nastąpiło w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności pierwotnie łączącej Zainteresowanych z (…) (rodziną Zainteresowanych). Zainteresowani nabyli ww. prawo użytkowania wieczystego w celach osobistych jako ulokowanie wolnych środków pieniężnych. Zainteresowani mieli nadzieję, że przedmiotowa Nieruchomość zostanie przekazana dzieciom w celach mieszkaniowych, jednakże plany życiowe rodziny uległy zmianie. Zainteresowani podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości, a środki pieniężne uzyskane z jej sprzedaży zamierzają przeznaczyć na zabezpieczenie finansowe swoich dzieci (opłacenie edukacji oraz zakup mieszkań dla dzieci).

31 stycznia 2025 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”), mocą której zobowiązali się do 31 grudnia 2031 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży i sprzedać w stanie wolnym od obciążeń prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, pod warunkiem, że Burmistrz Miasta (…) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Gminie (…) z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”). Zainteresowani nie korzystali z usług biura nieruchomości celem znalezienia Kupca. Z Kupcem Zainteresowani poznali się przypadkiem podczas urlopu i w wyniku rozmów Zainteresowani dowiedzieli się, że Kupujący jest zainteresowany zakupem nieruchomości w okolicy, a z uwagi, iż Zainteresowani nie mieli planów co do posiadanej Nieruchomości, zdecydowali się mu ją sprzedać.

Warunkiem zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jaki został postawiony przez Kupującego było wyrażenie przez Zainteresowanych zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru i wyjednywania wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższa zgoda (pełnomocnictwo) została udzielona na czas określony do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. do 31 grudnia 2031 r.

Poza zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości (i poza pełnomocnictwem udzielonym w ramach ww. umowy) Zainteresowani nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie udzieli i nie udzielą innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Umowa Przedwstępna Sprzedaży zawiera następujące warunki, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

‒ niewykonanie prawa pierwokupu przysługującemu Gminie (…) z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

‒ wyrażenie zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę,

‒ wyrażenie zgody na rozbiórkę i przebudowę wszelkich urządzeń, sieci uzbrojenia terenu i innych elementów znajdujących się w zakresie inwestycji, których są właścicielami i tym samym upoważniają pełnomocników do podpisywania i kwitowania wszelkich pism i wniosków związanych z przebudową wyżej wymienionych elementów.

Z postanowień umowy przedwstępnej po stronie Zainteresowanych ciąży obowiązek:

‒ sprzedania w stanie wolnym od obciążeń prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości za cenę określoną w umowie,

‒ wydania w posiadanie Kupującego Nieruchomość w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,

‒ przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzającego, że nabycie udokumentowane aktem notarialnym nieodpłatnego zniesienia współwłasności z 26 września 2017 r. jest zwolnione od podatku albo że należny podatek został zapłacony,

‒ wyrażenia zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością, o czym mowa we wcześniejszej części odpowiedzi.

Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że Zainteresowani mają prawo do:

‒ nieponoszenia kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa, o którym mowa powyżej, w tym opłat administracyjnych i publicznoprawnych.

Z postanowień umowy przedwstępnej po stronie Kupującego ciąży obowiązek:

‒ zakupu Nieruchomości za określoną w umowie cenę,

‒ poniesienia wszelkich kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa, o którym mowa powyżej, w tym opłat administracyjnych publicznoprawnych.

Z postanowień umowy przedwstępnej Kupujący ma prawo:

‒ dysponowania Nieruchomością w zakresie opisanym w stanie faktycznym oraz w odpowiedzi na powyższe pytania,

‒ dokonywania rozbiórki i przebudowy wszelkich urządzeń, sieci uzbrojenia terenu i innych elementów znajdujących się w zakresie inwestycji.

Zainteresowani w żaden sposób nie wykorzystywali Nieruchomości, w szczególności przez cały okres jej posiadania, nie wykorzystywali jej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych od tego podatku. Opisana Nieruchomość nigdy nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa o podobnym charakterze).

Zainteresowani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajali terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzali go. Zainteresowani nie dokonywali również podziału Nieruchomości, ani nie występowali i nie zamierzają występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wolą Zainteresowanych jest sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Oprócz powyższej Nieruchomości Zainteresowani posiadają dom jednorodzinny, w którym mieszkają i którego nie zamierzają sprzedawać. Uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości środki pieniężne Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na zabezpieczenie przyszłości swoich dzieci.

Zainteresowani 6 lutego 2017 r. dokonali sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w (…). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków. W posiadanie tej nieruchomości Zainteresowani weszli w roku 2006 w drodze przetargu gminnego – Zainteresowani nabyli grunt, na którym wybudowali systemem gospodarczym budynek mieszkalny, w którym mieszkali sezonowo w okresie wakacyjnym od czerwca do sierpnia. W pozostałym okresie Zainteresowani okazjonalnie przeznaczali pokoje na wynajem dla turystów. Nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta w celu zamieszkania w budynku mieszkalnym, który został zbudowany przez Zainteresowanych. Od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży Zainteresowani zamieszkiwali w ww. Nieruchomości (sezonowo), natomiast poza sezonem przeznaczali pokoje na wynajem dla turystów. Przyczyną sprzedaży była chęć przeniesienia miejsca zamieszkania do innego miasta ((…)). Została sprzedana jedna zabudowana nieruchomość (nieruchomość mieszkalna). Przed odpłatnym zbyciem Zainteresowani nie udostępniali tej nieruchomości (działki) innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

15 września 2023 r. Zainteresowani sprzedali ponadto nieruchomość położoną w (…). Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków. W posiadanie tej nieruchomości Zainteresowani weszli w roku 2006 w drodze kupna – Zainteresowani nabyli grunt, na którym wybudowali systemem gospodarczym budynek mieszkalny, w którym zamieszkali (na stałe). Nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta w celu zamieszkania w budynku mieszkalnym, który został zbudowany przez Zainteresowanych. Od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży Zainteresowani zamieszkiwali w ww. Nieruchomości. Zainteresowani dokonali sprzedaży 15 września 2023 r. Przyczyną sprzedaży była chęć przeniesienia miejsca zamieszkania do innego miasta ((…), w którym ostatecznie Zainteresowani się osiedlili i mieszkają do dnia dzisiejszego). Została sprzedana jedna zabudowana nieruchomość (nieruchomość mieszkalna). Przed odpłatnym zbyciem Zainteresowani nie udostępniali tej nieruchomości (działki) innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Ani Zainteresowany będący stroną postępowania, ani Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie posiadają nieruchomości w odrębnych majątkach osobistych.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD). Aby zatem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z kolei warunkiem uznania działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany, a to w okolicznościach niniejszej sprawy nie występuje.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2017 r. wskazał, że „pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma charakter bardzo szeroki. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” (sygn. akt I FSK 1241/15).

Wskazać należy, że Zainteresowani nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalisty zajmującego się obrotem nieruchomościami. Nie ponosili żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, czy też jej atrakcyjności. Zainteresowani nie uzbrajali Nieruchomości, nie utwardzali dróg wewnętrznych, nie doprowadzali żadnych przyłączy.

Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie czynnością sprowadzającą się wyłącznie do zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowani nie publikowali nawet żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowani poznali Kupującego przypadkowo i od słowa do słowa dowiedzieli się, że jest on zainteresowany zakupem nieruchomości w okolicy, a z uwagi, iż Zainteresowani nie mieli planów co do posiadanej Nieruchomości, zdecydowali się sprzedać ją Kupującemu.

Jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku I SA/Bd 451/23 „Typowa działalność w zakresie obrotu nieruchomościami polega na tym, że w stosunkowo krótkim czasie nabywa się nieruchomość, podejmuje się czynności w bliskim okresie czasu mające na celu przekształcenie na cele budowlane, podział nieruchomości, doprowadzenie mediów oraz przeprowadza się szeroką akcję marketingową mająca na celu jak najszybszą sprzedaż nieruchomości z dużym zyskiem. Czyniąc to, angażuje się przy tym znaczne środki”. Na kanwie przedmiotowej sprawy nie występują żadne powyższe okoliczności, które mogłyby sugerować profesjonalny charakter działań Wnioskodawcy. Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. NSA w wyroku I FSK 427/23 z 4 czerwca 2023 r. słusznie skonstatował, iż „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Podkreślić ponownie należy, iż podatnikiem podatku VAT nie jest ten, kto „jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.316.2018.2.TKU).

Zainteresowani będą jedynie rozporządzać majątkiem prywatnym, a jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1 3013, pkt 32)”.

Podsumowując, na gruncie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa – z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej - wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Nieruchomości za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej. Zainteresowani nie planowali sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, ale z uwagi na ochłodzenie na rynku nieruchomości i chęć zabezpieczenia przyszłości swoich dzieci oraz fakt, że Kupujący w zasadzie znalazł się sam, podjęli decyzję o jej sprzedaży. W kwestii udzielonych Kupującemu pełnomocnictw wskazać należy, że był to warunek postawiony przez Kupującego, którego niezrealizowanie skutkowałoby odmową zawarcia umowy kupna Nieruchomości. Zainteresowani nie zajmują się obrotem nieruchomościami i nie chcąc stracić Kupującego, przystali na tę propozycję. Nie zmienia to faktu, że Zainteresowani działają w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani znajdują w szeregu wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, m.in. interpretacji z 20 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.871.2024.2.MM oraz w interpretacji z 10 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.24.2025.1.KM.

Mając powyższe na względzie w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym (…). W żaden sposób nie wykorzystywali Państwo ww. Nieruchomości, w szczególności przez cały okres jej posiadania, nie wykorzystywali jej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych od tego podatku. Opisana Nieruchomość nigdy nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa o podobnym charakterze). Nigdy nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajali terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzali go. Nie dokonywali Państwo również podziału Nieruchomości, ani nie występowali i nie zamierzają występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Państwa Wolą jest sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie posiadają Państwo nieruchomości w odrębnych majątkach osobistych. Warunkiem zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jaki został postawiony przez Kupującego było wyrażenie przez Państwa zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru i wyjednywania wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Poza zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości (i poza pełnomocnictwem udzielonym w ramach ww. umowy) Zainteresowani nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie udzieli i nie udzielą innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości i nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w świetle art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do tej transakcji.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z uwagi na powyższe okoliczności należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Państwo nie będą w związku z tą transakcją uznani za podatników podatku VAT w świetle w art. 15 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.