Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.341.2025.2.SN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 maja 2025 r. r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT (dalej: „Wnioskodawca”).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości rolnej niezabudowanej o łącznej powierzchni (...) ha (dalej jako: nieruchomość rolna), która położona jest (…). Powyższą nieruchomość rolną Wnioskodawca otrzymał od rodziców, na skutek zawartej w roku 2002 umowy darowizny.

Wnioskodawca na tej nieruchomości rolnej prowadzi gospodarstwo rolne i uprawia ziemię (zboże). Nieruchomość rolna Wnioskodawcy nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy nie udostępniał nieruchomości rolnej na podstawie umowy dzierżawy, najmu czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku VAT.

Wnioskodawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W roku 2002 sprzedał jedną działkę rolną, a środki uzyskane z tej sprzedaży przeznaczył na zakup mieszkania dla syna. W roku 2021 sprzedał dwie działki rolne (jednemu właścicielowi) przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży na bieżące potrzeby finansowe swojej rodziny, w tym pomoc finansową synowi.

Wnioskodawca aktualnie zamierza sprzedać nieruchomość rolną. Głównym motywem sprzedaży jest chęć zdobycia środków finansowych na pokrycie budowy domu. Dodatkowym powodem sprzedaży jest fakt, iż powierzchnia gruntu rolnego jest zbyt mała, żeby stanowiła główne źródło dochodu Wnioskodawcy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. W konsekwencji, prowadzenie gospodarstwa rolnego stało się nieopłacalne. Głównym źródłem dochodu Wnioskodawcy jest zawarta z jego pracodawcą umowa o pracę.

Wnioskodawca jest obecnie w trakcie postępowania o dział nieruchomości rolnej na mniejsze działki (na 17 mniejszych działek), a także doprowadził do nich drogę dojazdową, co było konieczne do podziału działki. Wnioskodawca by móc podzielić działkę na mniejsze był obowiązany do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co uczynił.

Na jednej z działek powstałych z podziału nieruchomości rolnej, Wnioskodawca w przyszłości planuje wybudować dom na własne cele mieszkalne.

Wnioskodawca nie będzie korzystać z usług biura nieruchomości celem znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej.

Wnioskodawca nie poniesie żadnych nakładów inwestycyjnych, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości rolnej – nie doprowadzi prądu, wody, gazu ani nie utwardzi gruntu.

Wnioskodawca nie podejmie się żadnej wyspecjalizowanej działalności marketingowej, poza dodaniem ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na jednym z serwisów internetowych. Wnioskodawca nie będzie budować na podzielonych działkach domów, z wyjątkiem jednego planowanego domu na własne cele mieszkaniowe. Jak wcześniej wskazano – Wnioskodawca musiał wystąpić o warunki zabudowy, gdyż było to warunkiem koniecznym do podziału działki. Celem Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym.

Środki pieniężne uzyskane na skutek sprzedaży nieruchomości rolnej Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę domu, a także zabezpieczenie stabilizacji finansowej swojej rodziny.

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?

2. Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcy nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

„Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.” (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD).

W rezultacie, żeby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem A. Bartosiewicza: „Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” (Zob. A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. XVIII, art. 15, dostęp LEX z 18 kwietnia 2025 r.).

Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności świadczących o zawodowym charakterze w zakresie sprzedaży nieruchomości, a jedynie podejmuje działania mające na celu zawarcie umowy sprzedaży z potencjalnymi nabywcami.

Warto przypomnieć, jakie działania łącznie podjął Wnioskodawca na skutek planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych. Mianowicie: rozpoczął procedurę podzielenia nieruchomość rolnej na 17 mniejszych działek, uzyskał decyzję o warunkach zabudowy na ww. nieruchomościach (warunek niezbędny do podziału działki), doprowadził drogę dojazdową (warunek konieczny do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy). Powyższy zespół czynności nie świadczy o zawodowym charakterze podejmowany działań, a jest jedynie przejawem racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Przesłanka podziału nieruchomości rolnej na mniejsze działki od kilu ostatnich lat była analizowana w licznych sporach podatkowych.

Kluczowym przy analizie tej przesłanki jest wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym sąd orzekł, iż: „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, ze dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.” Podział nieruchomości na mniejsze działki w celu łatwiejszej jej sprzedaży, mieści się w zakresie uprawnień właścicielskich, które mogą obejmować również działania w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, co również jest potwierdzone przez orzecznictwo sądów administracyjnych (wyrok WSA w Szczecinie z 9 stycznia 2025 r., sygn. akt I SA/Sz 468/24 – LEX nr 3824321; wyrok NSA z 29 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 179/24 – LEX nr 3820576; wyrok NSA z 10 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 20/22 – LEX nr 3762265; wyrok WSA w Łodzi z 16 stycznia 2024 r., sygn. akt I SA/Łd 870/23 – LEX nr 3672704).

Analizując dalsze działania Wnioskodawcy należy wskazać, iż, z punktu widzenia sprzedaży nieruchomości, zapewnienie dostępu działki do drogi dojazdowej ma fundamentalne znaczenie.

Brak uregulowanego dojazdu może istotnie ograniczać możliwość korzystania z nieruchomości, a w wielu przypadkach całkowicie uniemożliwiać wykonywanie na niej czynności budowlanych, co skutecznie ogranicza uprawnienia właścicielskie przyszłych kupujących. Droga dojazdowa umożliwia faktyczne korzystanie z nieruchomości, zapewniając m.in. możliwość dojazdu samochodem, dostarczenie określonych materiałów, odbiór śmieci, czy też przyjazd służb ratunkowych.

W taki sam sposób ukształtowało się na przestrzeni ostatniego czasu orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdzie sąd jednoznacznie wskazuje, iż doprowadzenie drogi dojazdowej oraz wnioskowanie o warunki zabudowy nie stanowią przesłanki determinującej kwalifikacji do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 645/21 – LEX nr 3331093; wyrok NSA z 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18 – LEX nr 3570035; wyrok NSA z 24 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2068/22 – LEX nr 3571425).

W zakresie decyzji o warunkach zabudowy podkreślić należy, że celem Wnioskodawcy jest wybudowanie domu mieszkalnego na części posiadanej nieruchomości rolnej. Do tego potrzebne są środki finansowe, które Wnioskodawca zamierza zdobyć sprzedając pozostałą część działki. Konieczne zatem było podzielenie nieruchomości rolnej na mniejsze, a to z kolei wiązało się z koniecznością wystąpienia o warunki zabudowy.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że sprzedaż wszystkich nieruchomości powstałych na skutek podziału może co prawda potrwać przez pewien okres czasu, niemniej działania Wnioskodawcy nie przyjmą charakteru „ciągłego”, a jest to jeden z determinantów uznania wykonywanych czynności za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Logiczną konsekwencją sprzedaży określonej liczby nieruchomości gruntowych jest ciągłość, ze względu na specyfikę przedmiotu umowy sprzedaży, który jest zbywany. Zbycie nieruchomości gruntowych, co do zasady nie następuje w sposób jednorazowy i natychmiastowy, albowiem są to składniki majątkowe o znacznej wartości, których sprzedaż wymaga znalezienia odpowiedniego nabywcy, co z reguły wiąże się z długotrwałym procesem poszukiwań oraz negocjacji ceny.

Wnioskodawca nie dysponuje siecią kontaktów w branży obrotu nieruchomościami, taki jakimi dysponują profesjonaliści, żeby szybciej móc się skontaktować z potencjalnymi nabywcami. W rezultacie sprzedaż wszystkich działek, które powstaną z podziału jednej nieruchomości rolnej może potrwać dłuższy okres niż obejmuje zazwyczaj jednorazowa transakcja, niemniej powyższe nie będzie świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w sposób „ciągły” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, na podstawie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa – z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Wnioskodawcy sprzedaży nieruchomości rolnej za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca sprzedawać będzie powyższe nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie działa w ramach obrotu nieruchomościami jako profesjonalista oraz nie podejmuje środków wykraczających ponad te, które podejmują osoby zarządzające własnym mieniem.

Celem sprzedaży nieruchomości jest jedynie chęć zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej, a także bezpieczeństwa finansowego swojej rodziny w ramach zarządu swoim własnym majątkiem.

Bardzo słusznie stwierdził także Naczelny Sąd Administracyjnym, w wyroku z 4 czerwca 2023 r., I FSK 427/23, w którym stwierdzono, iż: „Nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.”

Mając powyższe na względzie, w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT dotyczy dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe dwa warunku muszą zostać spełnione łącznie. Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, zwolnionym z podatku VAT, prowadzącym działalność rolniczą w ramach gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca wykorzystywał zatem nieruchomość rolną wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Pierwsza z powyższych przesłanek jest zatem bezwzględnie spełniona.

W kwestii odliczenia podatku VAT wskazać należy, że Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, prowadzącym działalność rolniczą. Oznacza to, że wykonuje czynności zwolnione z podatku VAT, a zatem nie przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Drugi warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT również zatem należy uznać za spełniony.

Mając powyższe na względzie, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji, sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy zatem stwierdzić, że w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej niezabudowanej o łącznej powierzchni (...) ha (dalej jako: nieruchomość rolna), która położona jest (…). Powyższą nieruchomość rolną otrzymał Pan od rodziców, na skutek zawartej w roku 2002 umowy darowizny. Na tej nieruchomości rolnej prowadzi Pan gospodarstwo rolne i uprawia ziemię (zboże). Jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy. Aktualnie zamierza Pan sprzedać nieruchomość rolną. Głównym motywem sprzedaży jest chęć zdobycia środków finansowych na pokrycie budowy domu. Dodatkowym powodem sprzedaży jest fakt, iż powierzchnia gruntu rolnego jest zbyt mała, żeby stanowiła główne Pana źródło dochodu z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. W konsekwencji, prowadzenie gospodarstwa rolnego stało się nieopłacalne. Głównym źródłem Pana dochodu jest zawarta z pracodawcą umowa o pracę.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy z tytułu tej transakcji będzie uznany Pan za podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem zapytania – wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym i na przedmiotowej nieruchomości rolnej prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Pana nieruchomość rolna nigdy nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nigdy nie udostępniał Pan nieruchomości rolnej na podstawie umowy dzierżawy, najmu czy też innej umowy cywilnoprawnej wywierającej tożsame skutki. Nie prowadził Pan nigdy działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie poniesie Pan żadnych nakładów inwestycyjnych, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości rolnej – nie doprowadzi Pan prądu, wody, gazu ani nie utwardzi gruntu. Nie podejmie się Pan żadnej wyspecjalizowanej działalności marketingowej, poza dodaniem ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na jednym z serwisów internetowych. Nie będzie Pan korzystać z usług biura nieruchomości celem znalezienia potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej. Jest Pan obecnie w trakcie postępowania o dział nieruchomości rolnej na mniejsze działki (na 17 mniejszych działek), a także doprowadził Pan do nich drogę dojazdową, co było konieczne do podziału działki. By móc podzielić działkę na mniejsze był Pan obowiązany do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co Pan uczynił. Na jednej z działek powstałych z podziału nieruchomości rolnej, w przyszłości planuje Pan wybudować dom na własne cele mieszkalne. Pana celem nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym. Środki pieniężne uzyskane na skutek sprzedaży nieruchomości rolnej zamierza Pan przeznaczyć na budowę domu, a także zabezpieczenie stabilizacji finansowej swojej rodziny.

W analizowanej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan żadnych – poza trwającym postępowaniem o dział nieruchomości rolnej na mniejsze działki – czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Ponadto, jak Pan wskazał – musiał Pan wystąpić o warunki zabudowy, gdyż było to warunkiem koniecznym do podziału działki.

Zatem, w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości, korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości rolnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 2, tj. czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości rolnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pana należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji – sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, należy zauważyć, że w przedmiotowej transakcji – jak rozstrzygnięto w interpretacji – nie będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i transakcja ta nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, w kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 2 nie udzielam odpowiedzi.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2). Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych – zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.