Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.343.2026.4.NF

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      uznania, że stopień pokrewieństwa nie wypływa na naliczenie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2);

·      uznania Pana jako podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4) oraz

·      naliczenia podatku VAT od planowanej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 5).

Uzupełnił go Pan pismem z 20 sierpnia 2026 r. (wpływ 24 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany na podstawie uzupełnienia wniosku)

Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej, którą podzielił Pan w tym roku ze względu na sprzedaż dla członków Pana rodziny.

Grunty aktualnie mają status działek rolnych (status w Urzędzie Gminy (…)) oraz w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego (…) są z przeznaczeniem mieszkaniowo-usługowym M.U. Właścicielem gruntów jest Pan od (…) 1985 r. na podstawie Umowy przekazania gospodarstwa rolnego od Pana ojca A.B. (powierzchnia (...) ha).

Przez cały okres użytkowania powyższych gruntów nie inwestował Pan w nie, działki nie są uzbrojone, aktualnie nie ma w planach gminnych możliwości przyłączenia ich do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej, przez działki przebiega linia niskiego napięcia wraz ze słupami oraz dojazd stanowi do nich nieutwardzona droga gminna.

Obecnie wraz z małżonką przebywają Państwo na uposażeniu emerytalnym, Pan od września 2018 r. oraz Pana małżonka od sierpnia 2019 r. W celu pozbycia się pozostałej części gruntów ((...) ha) i sprzedaży dla członków Pana rodziny (trzecia i czwarta linia pokrewieństwa), nieruchomość podzielona została na mniejsze części: dwie działki o powierzchniach (...) ha – każda oraz dwie działki o powierzchniach (...) ha – każda, a także działkę o powierzchni (...) ha (jako dojazd do dwóch działek o pow. (...) ha). W poprzednich latach sporadycznie sprzedawał Pan działki o podobnych powierzchniach, również dla członków Pana rodziny w celu stopniowego wygaszania swojej działalności jako rolnik. Planowani nabywcy są z Pana najbliższej rodziny, nie posiada Pan własnych dzieci, dlatego też sprzedaż tych nieruchomości ma na celu zachowanie rodzinnego majątku, a nie osiągnięcie korzyści majątkowych czy prowadzenie działalności deweloperskiej.

Jednocześnie chciał Pan poinformować, iż sprzedaż powyższych gruntów miałaby odbyć się w jednym terminie.

Działki, których dotyczy wniosek:

·      (…)

·      numery działek: 1, 2, 3, 4, 5.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Działki będące przedmiotem wniosku były i są udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy.

·      jest Pan stroną umowy,

·      nie uzyskuje Pan korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy, dzierżawcą jest członek Pana najbliższej rodziny,

·      nie rozlicza się Pan z umowy,

·      były i są udostępniane nieodpłatnie.

2.  Nie podejmował ani nie będzie Pan podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych działek.

3.  Nie będzie Pan zawierał przedwstępnych umów sprzedaży z przyszłymi nabywcami.

4.  Udzielił Pan pełnomocnictwa jednemu z przyszłych nabywców w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek. Zakresem tego pełnomocnictwa było załatwienie wszelkich formalności w Urzędzie Gminy, Starostwie Powiatowym oraz w firmie geodezyjnej:

·      uzyskanie wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej działek,

·      uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

·      złożenie i odebranie dokumentów w firmie geodezyjnej,

·      odebranie ostatecznej decyzji podziałowej.

5.  Nie zgłaszał Pan uwag ani poprawek do treści uchwały o objęciu gruntu przedmiotowych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

6.  Linia niskiego napięcia wraz z słupami, która przebiega przez Pana działki, nie powstała z Pana inicjatywy i nie czerpie Pan z niej korzyści.

7.  Środki pozyskane ze sprzedaży działek chce Pan przeznaczyć na bieżące potrzeby oraz wykonanie remontu Pana domu systemem gospodarczym.

8.  Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

9.  Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

10.  Działki będące przedmiotem zbycia były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej:

·      prowadził Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy,

·      nie był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

11.  Płody rolne z ww. działek nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Częściowo produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane na własne potrzeby.

12.  Działki były i są udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy:

·      podatek należny nie wystąpił z tytułu umowy dzierżawy, ponieważ dzierżawcą jest osoba z Pana najbliższej rodziny (3 linia pokrewieństwa), która w ramach rozliczenia umowy dzierżawy, zobowiązana jest wyłącznie do uiszczania należnego podatku od gruntów do Urzędu Gminy;

·      dokumentacja jest w postaci papierowej, po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron.

13.  Nie ogłaszał Pan sprzedaży działek w środkach masowego przekazu ani nie podejmował Pan innych działań marketingowych.

14.  Działki ww. nie będą zabudowane w momencie sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1)  Czy stopień pokrewieństwa pomiędzy Panem a stronami transakcji (3 i 4 linia pokrewieństwa) ma wpływ na naliczenie podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2)

2)  Czy zostanie Pan potraktowany jako podatnik VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4)

3)  Czy od planowanej transakcji zostanie naliczony podatek od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 5)

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, stanowi Pana majątek prywatny. Nie nabył jej Pan w celu odsprzedaży ani osiągnięcia zysku. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w żadnym zakresie i nie podejmuje Pan działań charakterystycznych dla przedsiębiorców zajmujących się handlem gruntami. Planowana sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i zostanie dokonana na rzecz członków Pana rodziny, za cenę odpowiadającą wartości gruntów rolnych, zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości. Celem tej czynności nie będzie osiągnięcie zysku, lecz przekazanie nieruchomości osobom bliskim.

W Pana ocenie okoliczność ta potwierdza, że nie będzie Pan działał jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, lecz jako osoba fizyczna rozporządzająca swoim majątkiem prywatnym.

Pana stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

W Pana ocenie, planowana przez Pana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Działki, które zamierza Pan sprzedać, stanowią Pana majątek prywatny. Nie nabył ich Pan w celach inwestycyjnych i handlowych, tylko kontynuacji uprawy roli po Pana ojcu. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w żadnym zakresie i nie podejmuje Pan działań charakterystycznych dla przedsiębiorców zajmujących się handlem gruntami. Planowana sprzedaż działek będzie miała charakter jednorazowy i zostanie dokonana na rzecz członków Pana najbliższej rodziny (3 i 4 linia pokrewieństwa), za cenę odpowiadającą wartości gruntów rolnych, zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania działek. Celem tej czynności nie będzie osiągnięcie zysku, lecz przekazanie działek osobom bliskim.

W Pana ocenie okoliczność ta potwierdza, że nie będzie Pan działał jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, lecz jako osoba fizyczna rozporządzająca swoim prywatnym majątkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej, którą podzielił Pan w celu sprzedaży dla członków swojej rodziny. Przedmiotem sprzedaży będą działki o nr.: 1, 2, 3, 4 i 5.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 5 ustawy:

Z treści art. 2 pkt 15 ustawy wynika natomiast, że:

Na podstawie art. 2 pkt 19 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że wykorzystywał Pan działki w prowadzonej działalności rolniczej. Od września 2018 r. przebywa Pan na uposażeniu emerytalnym. Wskazał Pan, że działki były i są udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy. Wskazał Pan, że działki były i są udostępniane nieodpłatnie. Jednak osoba, która jest dzierżawcą zobowiązana jest do uiszczania należnego podatku od gruntów do Urzędu Gminy.

Stosownie do art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Przejęcie przez dzierżawcę obowiązku opłacenia podatku rolnego (który z mocy prawa obciąża właściciela) stanowi „cenę” jaką dzierżawca płaci za możliwość korzystania z nieruchomości. Tym samym, wbrew Pana twierdzeniu, dzierżawa nieruchomości miała charakter odpłatny. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość, która była i jest wydzierżawiana de facto wykorzystywana była i jest przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

W związku ze sprzedażą działek będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Planowana przez Pana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Sytuacji tej nie zmieni fakt, że nabywcą będą członkowie Pana rodziny.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku ze sprzedażą działek będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Wobec tego, Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Należy zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z powołanych przepisów wynika, że przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć zarówno decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak i decyzję o warunkach zabudowy.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że grunty objęte są aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem grunty są z przeznaczaniem mieszkaniowo-usługowym M.U.

Tym samym, na moment sprzedaży działki będą stanowiły teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, otrzymał Pan grunty w roku 1985 na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od Pana ojca. Zatem, w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. W związku z tym, nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Powyższa analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa działek będzie stanowiła transakcję niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Sprzedaż działek będzie stanowiła transakcję opodatkowaną podatkiem VAT. Będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą działek.

Ponadto, przepisy ustawy nie regulują kwestii zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działek w zależności od stopnia pokrewieństwa między kupującym a sprzedającym. Tym samym, stopień pokrewieństwa pomiędzy Panem a stronami transakcji (3 i 4 linia pokrewieństwa) nie ma wpływu na naliczenie podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że do planowanej transakcji sprzedaży ma Pan obowiązek naliczyć podatek od towarów i usług, bez znaczenia na stopień pokrewieństwa nabywcy.

Tym samym, Pana w tym zakresie należy uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny będące przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.