Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.367.2025.2.PM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – dostawy udziału wydzielonych działek (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2).

Uzupełnił go Pan pismem z 17 lipca 2025 r. (wpływ 17 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 17 sierpnia 2025 r. (wpływ 17 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie rynku nieruchomości i wyceny nieruchomości, w tym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT – obecnie głównie usługi kosztorysowania.

Wnioskodawca odziedziczył udział w nieruchomości (byłe gospodarstwo rolne rodziców), który stanowi jego majątek prywatny – nie został wprowadzony do działalności gospodarczej, ani nie czerpie Wnioskodawca z niego korzyści gospodarczych.

Uchwałą Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana MPZP powodująca zmianę przeznaczenia z budowlanego na cele publiczne – rezerwę dla powiększenia zbiornika retencyjno-rekreacyjnego.

Część obszaru nowego MPZP obejmuje fragment nieruchomości, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem – (…). Na części obejmującej niezabudowany grunt stanowiący współwłasność Wnioskodawcy wyznaczono dwie strefy:

a. (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni – rezerwa pod rozbudowę istniejącego poza obszarem działek Wnioskodawcy zbiornika retencyjnego;

b. (...) – teren drogi lokalnej – przeznaczenie na nawrotkę publicznej drogi lokalnej stykającej się z rezerwą pod zbiornik.

Od spółki komunalnej (…) otrzymał Wnioskodawca pisemną informację, że (…) nie planują rozbudowy istniejącego zbiornika, co najmniej przez najbliższe 10 lat. W związku ze zmianą MPZP z funkcji budowlanej na funkcje publiczne, uniemożliwiające wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, Wnioskodawca wystąpił, na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., do Gminy o wykup swojego udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej fragmentem ww. MPZP.

Miasto wszczęło procedurę wykupu, zleciło wykonanie wyceny nieruchomości.

Sprzedawca jest osobą fizyczną będącą podatnikiem podatku VAT czynnym, nabywca Gmina Miasta.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

To nie Wnioskodawca chciał zmieniać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) swojej nieruchomości (udział), na cele publiczne zabezpieczenia terenu dla powiększenia w przyszłości istniejącego zbiornika retencyjnego wód opadowych w formie retencyjno-rekreacyjnej – zbiornik 2 poziomowy – drugi poziom rekreacyjny, zalewany okresowo podczas deszczy nawalnych – był to wniosek spółki komunalnej (…) odpowiedzialnej za zbiorniki i cieki wodne w Gminie oraz zabezpieczenie ich właściwej retencji – była to inicjatywa Miasta i cele Miasta.

Wcześniej nieruchomość była przeznaczona na cele budowlane zgodnie z poprzednim MPZP – stąd zmiana była dla Wnioskodawcy bardzo niekorzystna.

Wnioskodawca prowadzi od lat jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie rynku nieruchomości – jest od roku (...) czynnym podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. Obecnie świadczy osobiście usługi kosztorysowania (…) w budownictwie oraz incydentalnie rzeczoznawstwa majątkowego.

Na zadane w wezwaniu pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

Pytanie 1: Ile działek będzie przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży? Należy wskazać ilość oraz numery ewidencyjne wszystkich sprzedawanych przez Pana działek.

Odpowiedź:

Ad 1: Nowy MPZP obejmujący część nieruchomości Wnioskodawcy objął miejsce połączenia 4 działek, z których ta cała nieruchomość gruntowa uprawiana rolniczo się składa. Plan objął fragmenty 4 większych działek, które w celu umożliwienia wykupu gruntu przez Gminę w granicach objętych nowym MPZP zostały wydzielone.

Są to 4 działki o nr: 9, 1, 3, 5 – (…)

5 działka jest w trakcie wydzielania – nawrotka drogowa (pow. 100-200m²) – brak numeru

Pytanie 2: W jaki sposób wykorzystywał/będzie wykorzystywał Pan przez cały okres posiadania sprzedawany udział w ww. działkach?

Odpowiedź:

Ad 2: Udział w nieruchomości odziedziczył Wnioskodawca po ojcu (2003), stryju (2003) i dziadku (1976) (udział w spadku po dziadku nabył od drugiego stryja w ok. 2001) – jest to gospodarstwo rolne, w którym się urodził i mieszkał przez 45 lat – w tym przez kilkanaście lat prowadząc to gospodarstwo po ojcu. Obecnie nadal ten łączny areał jest uprawiany rolniczo – mimo że od ponad 30 lat jest przeznaczony pod zabudowę. Uprawę obecnie prowadzi na podstawie nieodpłatnej umowy dzierżawy rolnik z sąsiedniej miejscowości.

Pytanie 3: Czy ww. udziały w działkach (dalej: „działki”) były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775). Jeśli tak, to czy z tytułu prowadzenia tej działalności jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Ad 3: Wcześniej Wnioskodawca był rolnikiem i sam prowadził to gospodarstwo, a później kiedy nie widział możliwości utrzymania się z działalności rolniczej, w celu niedopuszczenia do powstania ugoru, porastania samosiejkami i powstania dzikich wysypisk śmieci albo koczowisk bezdomnych, oddawał Wnioskodawca grunt ze współudziałowcami w nieodpłatną dzierżawę (użyczenie) na cele upraw rolniczych. Nie wprowadził Wnioskodawca nieruchomości jako środek trwały ani obrotowy do prowadzonej jednoosobowej działalności, ani nie wystawiał żadnej faktury związanej z posiadaniem tej nieruchomości gruntowej z zabudowaniami gospodarskimi – obecnie pustostany z przeznaczeniem do rozbiórki, ze względu na krańcowo zły stan techniczny – ruiny na części nieobjętej wykupem przez Miasto.

Pytanie 4: Czy od momentu odziedziczenia ww. działek do momentu ich zbycia udostępniał/będzie udostępniał Pan przedmiotowe działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak dzierżawa (lub innych o podobnym charakterze? Jeśli tak:

a. Czy były to umowy odpłatne, na jaki czas zostały zawarte?

Odpowiedź:

Ad a: Umowy nieodpłatne, od ok. roku 2005, często w formie ustnej – dla różnych rolników;

b. Czy wystawiał/wystawia Pan z tego tytułu faktury z wykazanym podatkiem VAT?

Odpowiedź:

Ad b: Nie, z tego co pamięta Wnioskodawca, nigdy nie wystawił żadnej faktury związanej z nieruchomością, której dotyczy wniosek;

c. Czy rozliczał/rozlicza (odprowadza) Pan podatek VAT z tego tytułu?

Odpowiedź:

Ad c: Nie, nie rozliczał.

Pytanie 5: Czy dokonywał Pan na ww. działkach inwestycji powodujących zwiększenie ich wartości/atrakcyjności (tj. doprowadzenie mediów, ogrodzenie lub innych – jakich)?

Odpowiedź:

Ad 5: Nie, w takim zakresie Wnioskodawca nie dokonywał żadnych inwestycji, grunt był i jest wykorzystywany rolniczo – przez 30 lat gmina zmieniała MPZP tam z własnej inicjatywy trzy razy – MPZP – powiększenie rzeczonego zbiornika retencyjnego.

Pytanie 6: Czy w celu sprzedaży ww. działek (również ewentualnych wcześniejszych prób) udzielał Pan pełnomocnictwa osobom trzecim (innym niż kupujący) do dokonywania w Pana imieniu czynności, o których mowa w poprzednim pytaniu? Jeśli tak, jakie to były czynności? Należy opisać.

Odpowiedź:

Ad 6: Nie, oprócz pełnomocnictwa dla geodety, w celu przeprowadzenia procedury wydzielenia fragmentu nieruchomości objętej nowym MPZP – cele publiczne zbiornik retencyjny.

Pytanie 7: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:

Odpowiedź:

Ad 7: Nie sprzedawał Wnioskodawca, natomiast z tego samego gospodarstwa rolnego Gmina przejęła z mocy prawa ok. 1 ha na cele publiczne – drogi publiczne określone w MPZP z roku 2007 – próbował Wnioskodawca ze wspólnikami znieść współwłasność, w tym celu wydzielili geodezyjnie tereny przeznaczone na cel publiczne – drogi, a one z mocy prawa przeszły na własność gminy – za te działki o pow. ok. 1 ha ubiegał się później Wnioskodawca o odszkodowanie od Gminy.

a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź

Ad a: Jak wyżej – spadek po rodzinie.

b. w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Ad b: To spadek po rodzinie – j.w.

c. jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

Ad c: W momencie przejścia na własność Gminy – działki drogowe;

d. w jaki sposób działki były wykorzystane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Ad d: Nie było sprzedaży było przejęcie z mocy prawa za odszkodowaniem – wykorzystanie rolnicze.

e. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Ad e: ok. roku 2017 z mocy prawa nastąpiło przejście własności na Gminę za odszkodowaniem – przyczyną była próba zniesienia współwłasności i podział geodezyjny nieruchomości.

f. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Ad f: 4 działki szerokości od 6 do 10 m i długości od 170 do 700 m, niezabudowanych – uprawianych rolniczo.

g. na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Ad g: Prywatny, budowy domu.

h. czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości był Pan obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?

Ad h: Nie, to było przejęcie z mocy prawa za odszkodowaniem.

Pytanie 8: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź:

Ad 8: Wnioskodawca jest udziałowcem pozostałej części nieruchomości – nadal uprawianej rolniczo przez lokalnego rolnika; pozostałe części nieruchomości nie są przedmiotem wykupu przez Gminę; działka też nie jest poparcelowana – są tam 4 duże działki różnych kształtów.

Podczas wydzielania działek według granic MPZP geodeta wydzielił sam zbiornik o funkcji (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni, ale przeoczył mały fragment kilkaset metrów kwadratowych, nawrotki drogowej o funkcji (...) – teren drogi lokalnej – o którego wykup przez Gminę też będzie Wnioskodawca wnioskował.

Pytanie 9: Jakie przeznaczenie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do każdej z ewidencyjnie wydzielonych działek, które zamierza Pan sprzedać? Należy do każdej ewidencyjnie wyodrębnionej działki wskazać jej przeznaczenie.

Odpowiedź:

Ad 9:

· (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni;

· (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni;

· (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni;

· (...) – teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni;

· działka w trakcie wydzielania – (...) – teren drogi lokalnej.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan:

W związku z prowadzeniem działalności rolniczej związanej z przedmiotowym gospodarstwem rolnym, w tym zbywanymi na rzecz Miasta działkami, nie wystawiał Wnioskodawca żadnej faktury VAT, nie rozliczał podatku VAT w związku prowadzeniem działalności rolniczej; nie rejestrował się też jako podatnik podatku VAT w związku z prowadzeniem działalności rolniczej.

W roku (...) zarejestrował się Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT z tytułu rozpoczęcia działalności gospodarczej w formie jdg. – niemniej nawet jeśli cokolwiek, wtedy sprzedawał z produkcji rolniczej, nie sprzedawał tego z podatkiem VAT.

Wnioskodawca jest też jako spadkobierca właścicielem innej nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu budowlanym w sąsiedniej gminie, którą 2-3 lata temu wydzierżawił na cele nierolnicze i z tego tytułu jako osoba fizyczna, ponieważ jest to nieruchomość prywatna Wnioskodawcy, nie w działalności gospodarczej, odprowadza on podatek dochodowy w formie ryczałtu oraz podatek VAT – na podstawie faktury osoby fizycznej.

W zakresie działalności gospodarczej, co prawda Wnioskodawca ma wpisany w CEIDG szeroki zakres obsługi nieruchomości, w tym tak zwanych własnych, jednak do tej pory nie zdołał on kupić żadnej nieruchomości do działalności gospodarczej, a prywatnego majątku odziedziczonego po rodzinie nie wprowadził on do działalności ani jako środek obrotowy, ani jako trwały.

Wnioskodawca nie wyklucza sprzedaży jakichś nieruchomości w przyszłości. Obecnie żadne pozostałe nieruchomości nie są przedmiotem, żadnych umów przedwstępnych, zobowiązujących, warunkowych.

Pytania

1. Czy dostawa udziału w niezabudowanym gruncie, przez osobę fizyczną (z majątku prywatnego) prowadzącą działalność gospodarczą i będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, przeznaczonego w nowym MPZP – na funkcję zbiornika retencyjnego o oznaczeniu „(...) teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni” podlega zwolnieniu z tytułu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2. Czy dostawa udziału w niezabudowanym gruncie, przez osobę fizyczną (z majątku prywatnego) prowadzącą działalność gospodarczą i będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, przeznaczonego w nowym MPZP – na funkcję drogową o oznaczeniu „(...) – teren drogi lokalnej” podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, występuje zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w stosunku do obu stref zarówno (...) teren infrastruktury technicznej lub wód lub zieleni; jak i (...) teren drogi lokalnej.

Orzecznictwo jako istotę decydującą o podatku od towarów i usług VAT określa cel podstawowy przeznaczenia terenu – tu jest to funkcja retencyjno-rekreacyjna, a infrastruktura, tj. niezbędne urządzenia hydrotechniczne, zabezpieczenie komunikacyjne nie stanowią o przeznaczeniu terenu, a o możliwości zrealizowania funkcji podstawowej. Jako że funkcja retencyjna i rekreacyjna (zbiornik zalewany okresowo przy wysokich stanach wód opadowych, w pozostałym okresie przestrzeń rekreacyjna – zieleń, nie stanowią terenu formy zabudowy, to też w ocenie Wnioskodawcy, transakcja podlega zwolnieniu na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 9.

Vide: wyrok NSA z 6 lipca 2017 r. sygn. I FSK 1883/15, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 marca 2018 r. nr IBPP1/443-738/14-1/MS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan w wyniku spadku kilka działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Mimo, że grunt ten przeznaczony był od 30 lat pod zabudowę, uprawiany był rolniczo – początkowo przez Pana, obecnie nieodpłatnie udostępnia Pan działki rolnikowi z sąsiedniej miejscowości. Wcześniej działki były nieodpłatnie udostępniane, często w formie ustnej. Z inicjatywy i na cele Miasta nastąpiło wydzielenie mniejszych działek i zmiana ich przeznaczenia z budowlanego na cele publiczne – rezerwę dla powiększenia zbiornika retencyjnego. W związku ze zmianą przeznaczenia na cele publiczne wystąpił Pan o wykup przez Miasto Pana udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej – wydzielonych działek. Nie dokonywał Pan na działkach inwestycji powodujących zwiększenie ich wartości i atrakcyjności. Nie udzielał Pan również pełnomocnictwa osobom trzecim do występowania w Pana imieniu w tym zakresie. Nie rejestrował się Pan jako podatnik podatku VAT w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Jest Pan od roku (...) czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie rynku nieruchomości. Obecnie świadczy Pan usługi kosztorysowania instalacji sanitarnych w budownictwie oraz incydentalnie rzeczoznawstwa majątkowego.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – dostawy udziału wydzielonych działek (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy udziału w działkach wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazał Pan w opisie sprawy, że nie dokonywał Pan działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

Jak wynika z treści wniosku, działki były nieodpłatnie dzierżawione.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w myśl art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast art. 710 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem należy uznać, że umowa nieodpłatnej dzierżawy stanowiła w swojej istocie umowę użyczenia, gdyż z tytułu nieodpłatnego udostępnienia przedmiotowego udziału w gruntach nie uzyskiwał/nie uzyskuje Pan przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowiło/nie stanowi działalności gospodarczej.

Wyżej wymienione działania nie mogą więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż przez Pana udziału w opisanych we wniosku działkach można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia ww. udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziału w działkach, o których mowa we wniosku, powinna być rozpoznana jako zdarzenie w ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym, pozostające poza systemem podatku VAT i w związku z powyższym nie wystąpi Pan dla tej czynności jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, czynność sprzedaży przez Pana udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem Pana stanowisko w kwestii dotyczącej zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału wydzielonych działek uznałem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pan i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

Odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej informuję, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Natomiast w odniesieniu do przywołanego przez Pana orzeczenia należy wskazać, że na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane przez Pana orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy.

W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanego przez Pana wyroku zamyka się w obrębie sprawy, dla której zostało wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.