Ocena prawidłowości wystawienia faktury, powstania zobowiązania podatkowego i ujęcia w JPK.
Podatnik (osoba fizyczna) sprzedał nieruchomość na cele działalności gospodarczej kupującego (podatnika VAT). Sprzedaż nastąpiła w formie aktu notarialnego 19 czerwca 2024 r. Wcześniej, 11 października 2023 r., zawarto umowę przedwstępną ustalając cenę netto z zastrzeżeniem doliczenia VAT po otrzymaniu interpretacji KIS. Podatnik otrzymał interpretację 22 lipca 2024 r., a 25 lipca 2024 r. zarejestrował się jako czynny podatnik VAT wyłącznie dla tej transakcji. 26 lipca 2024 r. wystawił fakturę z datą transakcji 19 czerwca…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
· potwierdzenia prawidłowości wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz momentu powstania zobowiązania podatkowego, będącego datą podpisania aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności do nieruchomości na kupującego (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1);
· potwierdzenia prawidłowości wykazania podstawy opodatkowania w JPK_VAT7M i opłacenia zobowiązania z tytułu podatku VAT za okres czerwiec 2024 r. (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości podatnikowi VAT na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedaż została dokonana w formie aktu notarialnego zawartego 19 czerwca 2024 r. Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości sprzedający wystąpił z wnioskiem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej transakcji (znak pisma: …) z której wynika, że przedmiotowa transakcja jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jednak odpowiedź otrzymał już po podpisaniu aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości.
Kwota sprzedaży nieruchomości została przez strony ustalona w umowie przedwstępnej 11 października 2023 r. na (...) z zapisem, że po otrzymaniu interpretacji indywidualnej KIS do kwoty netto zostanie doliczony podatek VAT we właściwej wysokości. Strony oświadczyły, że w przypadku wydania przez KIS interpretacji, z której wynikać będzie, że transakcja będąca przedmiotem aktu notarialnego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zobowiązują się do zawarcia aneksu w formie aktu notarialnego do umowy sprzedaży nieruchomości w terminie siedmiu dni od otrzymania interpretacji KIS. Strony oświadczyły również, że Sprzedający przed sporządzeniem aneksu zarejestruje się w zakresie podatku od towarów i usług i po sporządzeniu aneksu jako czynny podatnik VAT wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT.
Zapłatę za sprzedaną nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w dwóch ratach: kwota (...) jako opłata rezerwacyjna została wpłacona przelewem na rachunek bankowy 12 października 2023 r. na podstawie umowy przedwstępnej z 11 października 2023 r.
21 czerwca 2024 r., po podpisaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży, Wnioskodawca otrzymał kwotę (…). Łącznie Kupujący zapłacił kwotę (…).
15 lipca 2024 r. została wydana interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, którą Wnioskodawca (sprzedający nieruchomość) otrzymał 22 lipca 2024 r.
25 lipca 2024 r. Wnioskodawca (Sprzedający nieruchomość) został zarejestrowany jako czynny podatnik VAT tylko i wyłącznie w celu sprzedaży tej jednej nieruchomości.
Ponieważ nie doszło do podpisania aneksu w wyznaczonym wcześniej terminie, Wnioskodawca, będąc już czynnym podatnikiem VAT, wystawił fakturę sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego z datą wystawienia i datą dokonania transakcji 19 czerwca 2024 r., przyjmując jako kwotę netto kwotę otrzymaną od kupującego, czyli (…), i przekazał fakturę kupującemu. Kupujący oświadczył, że nie przyjmie faktury ze względu na nieprawidłową kwotę netto zakupu nieruchomości, inną niż w podpisanym 19 czerwca 2024 r. akcie notarialnym. Kupujący zażądał również zwrotu nadpłaconej kwoty (…). Wnioskodawca zwrócił żądaną przez Kupującego kwotę przelewem na rachunek bankowy Kupującego i uznał, że wystawiona przez niego faktura sprzedaży zostaje anulowana, ponieważ nie została wprowadzona do obrotu gospodarczego.
26 lipca 2024 r. Wnioskodawca, czyli Sprzedający nieruchomość, wystawił fakturę VAT wykazując w niej kwotę netto zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej i zapisami w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, wyznaczając kwotę do zapłaty równą naliczonemu podatkowi VAT w wysokości 23% od kwoty netto.
Sprzedający nieruchomość wykazał podatek należny wynikający z faktury VAT wystawionej do tej transakcji w JPK_VAT7M za okres czerwiec 2024 r., zgodnie z datą zakończenia transakcji wskazaną na fakturze, na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT (akt notarialny sprzedaży nieruchomości podpisano 19 czerwca 2024 r.). W kolejnych okresach składał pliki JPK_VAT7M wykazując wartości 0,00. 20 maja 2025 r. Sprzedający został wykreślony z rejestracji jako podatnik VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 ustawy o VAT.
W sierpniu 2025 r., po otrzymaniu kolejnego wezwania do zapłaty wystawionego przez Sprzedającego (Wnioskodawcę) nabywca zażądał spisania aneksu przyrzeczonego w akcie notarialnym i ponownego wystawienia faktury VAT, dokumentującej sprzedaż nieruchomości na podstawie akt notarialnego z 19 czerwca 2024 r., z datą bieżącą, a na dzień podpisania aneksu Sprzedający ma być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca (Sprzedający) uważa, że żądanie kupującego, by ponownie zarejestrował się jako podatnik czynny VAT i wystawił kolejną fakturę z datą bieżącą, jest bezzasadne. Sprzedający wystawił fakturę VAT 26 lipca 2024 r., będąc czynnym podatnikiem VAT. Wprowadził tą fakturę do obiegu gospodarczego, wykazał należny podatek VAT od przedmiotowej transakcji w pliku JPK_VAT7M za okres czerwiec 2024 r., wpłacił kwotę podatku należnego na rachunek podatkowy Urzędu również za okres czerwiec 2024 r.
Moment powstania obowiązku podatkowego co do zasady powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje zasadniczo z chwilą dokonania dostawy tych nieruchomości. Przez dostawę nieruchomości rozumie się – zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel. Co do zasady ma to miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego.
Podsumowując: akt notarialny dokumentujący sprzedaż nieruchomości podpisano 19 czerwca 2024 r. Sprzedający nieruchomość zarejestrował się jako czynny podatnik VAT od 25 lipca 2024 r. Sprzedający wystawił fakturę sprzedaży VAT do aktu notarialnego podpisanego 26 lipca 2024 r. z datą zakończenia transakcji 19 czerwca 2024 r., wskazując jako podstawę do naliczenia podatku VAT kwotę ustaloną jako cenę netto sprzedaży nieruchomości, a wartość do zapłaty przez Kupującego – kwotę VAT wynikającą z faktury. Kupujący odmówił zapłaty, zażądał podpisania aneksu do umowy sprzedaży nieruchomości, i wystawienia faktury VAT przez Sprzedającego już po podpisaniu aneksu i ponownym zarejestrowaniu Sprzedającego jako podatnik VAT czynny. Sprzedający (Wnioskodawca) uważa, że wystawiona przez niego 26 lipca 2024 r. faktura, z datą dokonania transakcji 19 czerwca 2024 r., jest prawidłowa, i bezzasadne jest żądanie wystawienia kolejnej faktury.
Pytania
1. Czy stanowisko Sprzedającego (Wnioskodawcy) w kwestii wystawionej faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości jest prawidłowe? Czy moment powstania zobowiązania podatkowego w przedstawionej sytuacji został rozpoznany prawidłowo jako data podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do nieruchomości na kupującego?
2. Czy wykazanie podstawy opodatkowania w JPK_VAT7M za okres czerwiec 2024 r. i opłacenie zobowiązania z tytułu podatku od towarów i usług za okres czerwiec 2024 r. jest prawidłowe?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z 19 czerwca 2024 r. jest prawidłowe.
Za moment powstania zobowiązania podatkowego Wnioskodawca ustalił dzień podpisania aktu notarialnego, co skutkuje przeniesieniem prawa własności do nieruchomości na kupującego, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, bez względu na podpisanie lub nie rzeczonego aneksu do umowy kupna sprzedaży, bowiem powstanie obowiązku podatkowego wynika wprost z przepisu ustawy o VAT.
Za prawidłowe uważa również wykazanie transakcji w ewidencji VAT za okres czerwiec 2024 r., wskazanie podatku należnego od tej transakcji w deklaracji JPK_VAT7M za okres czerwiec 2024 r. i opłacenie zobowiązania z tytułu podatku VAT za okres czerwiec 2024 r., wraz z należnymi odsetkami naliczonymi na dzień zapłaty zobowiązania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
Budynek i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Na podstawie art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zaznaczyć, że w myśl art. 3531 Kodeksu cywilnego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
W prawodawstwie polskim obowiązuje zatem zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6 , art. 20 , art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Z kolei według art. 19a ust. 8 ustawy:
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów (bądź zrealizowana usługa) i powinien być rozliczony za ten okres.
Należy zaznaczyć, że obowiązek podatkowy w przypadku dostawy nieruchomości powstaje w momencie podpisania aktu notarialnego, wydania nieruchomości lub w momencie otrzymania zapłaty (w części otrzymanej zapłaty) – w zależności od tego, która z tych okoliczności wystąpi jako pierwsza.
Należy wskazać, że stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy:
Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1 , są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
a) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
b) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
c) kontrahentów;
d) dowodów sprzedaży i zakupów.
Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy:
Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.
Zgodnie z art. 99 ust. 7c ustawy:
Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące podatnika.
Stosownie do art. 99 ust. 11b ustawy:
Deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
W światle art. 99 ust. 11c ustawy:
Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.
Zgodnie z art. 99 ust. 7c i ust. 11b ustawy, deklaracje w formie pliku JPK_VAT niezbędne do obliczenia wysokości podatku, w tym podatku należnego i podatku naliczonego składa się za pomocą środków komunikacji elektronicznej.
Wskazać należy, że dokument JPK_VAT został określony w rozporządzeniu Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. poz. 1988 ze zm.) oraz opracowane na jego podstawie wzory struktury logicznej JPK_VAT, w formie JPK_V7M i JPK_V7K.
Jak stanowi § 2 ww. rozporządzenia:
Deklaracje zawierają:
1) oznaczenie urzędu skarbowego, do którego jest składana deklaracja;
2) dane identyfikacyjne podatnika;
3) oznaczenie rodzaju rozliczenia:
a) miesięczne – w przypadku deklaracji składanej na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy, albo
b) kwartalne – w przypadku deklaracji składanej na podstawie art. 99 ust. 2 i 3 ustawy;
4) oznaczenie okresu, za który jest rozliczany podatek od towarów i usług, zwany dalej „podatkiem”:
a) miesiąc i rok – dla deklaracji składanej na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy, albo
b) kwartał i rok – dla deklaracji składanej na podstawie art. 99 ust. 2 i 3 ustawy;
5) oznaczenie wersji (kodu) deklaracji składanej na podstawie:
a) art. 99 ust. 1 ustawy albo
b) art. 99 ust. 2 i 3 ustawy;
6) oznaczenie daty sporządzenia;
7) wskazanie celu złożenia deklaracji - złożenie deklaracji albo korekta deklaracji;
8) dane niezbędne do obliczenia wysokości podatku należnego;
9) dane niezbędne do obliczenia wysokości podatku naliczonego;
10) dane niezbędne do obliczenia wysokości podatku lub zwrotu podatku wraz z oznaczeniem sposobu dokonania tego zwrotu;
11) dodatkowe dane dotyczące rozliczenia.
Natomiast w świetle art. 103 ust. 1 ustawy:
Podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.
Dokumentowanie sprzedaży zostało uregulowane w m.in. w art. 106b ust. 1 ustawy, który stanowi, że:
Podatnik jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie konkretnych przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.
Faktura jest dokumentem wystawianym dla potrzeb dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dane, które powinna zawierać faktura zostały określone w art. 106e ustawy:
Faktura powinna zawierać:
1) datę wystawienia;
2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a oraz pkt 25;
5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b, pkt 26 i 27;
6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;
13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15) kwotę należności ogółem;
(…)
Podmiotami zobowiązanymi do fakturowania są podatnicy, którzy wykonują działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Faktura, co do zasady, jest dokumentem potwierdzającym wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu. Nie ma obowiązku wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej, chyba że nabywca zażąda wystawienia tego dokumentu.
Z treści opisu sprawy wynika, że dokonał Pan sprzedaży nieruchomości podatnikowi VAT na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedaż została dokonana w formie aktu notarialnego zawartego w 19 czerwca 2024 r.
Kwota sprzedaży nieruchomości została przez strony ustalona w umowie przedwstępnej 11 października 2023 r. na (...) zł netto z zapisem, że po otrzymaniu interpretacji indywidualnej KIS do kwoty netto zostanie doliczony podatek VAT we właściwej wysokości.
Strony oświadczyły ponadto, że w przypadku wydania przez KIS interpretacji, z której wynikać będzie, że transakcja będąca przedmiotem aktu notarialnego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zobowiązują się do zawarcia aneksu w formie aktu notarialnego do umowy sprzedaży nieruchomości w terminie siedmiu dni od otrzymania interpretacji KIS.
15 lipca 2024 r. została wydana interpretacja indywidualna, z której wynika, że przedmiotowa transakcja jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jednak odpowiedź otrzymał Pan już po podpisaniu aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości.
25 lipca 2024 r. został Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT tylko i wyłącznie w celu sprzedaży tej jednej nieruchomości.
26 lipca 2024 r. wystawił Pan fakturę VAT wykazując w niej kwotę netto, zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej i zapisami w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, wyznaczając kwotę do zapłaty równą naliczonemu podatkowi VAT w wysokości 23% od kwoty netto.
Wprowadził Pan tę fakturę do obiegu gospodarczego, wykazał należny podatek VAT od przedmiotowej transakcji w pliku JPK_VAT7M za okres czerwiec 2024 r., zgodnie z datą zakończenia transakcji wskazaną na fakturze. Wpłacił Pan kwotę podatku należnego na rachunek podatkowy Urzędu również za okres czerwiec 2024 r.
W kolejnych okresach składał pliki JPK_VAT7M wykazując wartości 0,00. 20 maja 2025 r. został Pan wykreślony z rejestracji jako podatnik VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 3 ustawy.
W sierpniu 2025 r., po otrzymaniu kolejnego wezwania do zapłaty wystawionego przez Pana, nabywca zażądał spisania aneksu przyrzeczonego w akcie notarialnym i ponownego wystawienia faktury VAT, dokumentującej sprzedaż nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z 19 czerwca 2024 r., z datą bieżącą, a na dzień podpisania aneksu ma Pan być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Uważa Pan, że żądanie kupującego, by ponownie zarejestrował się jako podatnik czynny VAT i wystawił kolejną fakturę z datą bieżącą, jest bezzasadne, ponieważ wystawił Pan fakturę VAT 26 lipca 2024 r., będąc czynnym podatnikiem VAT.
Wątpliwości Pana dotyczą potwierdzenia prawidłowości wystawionej faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz momentu powstania zobowiązania podatkowego, będącego datą podpisania aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności do nieruchomości na kupującego (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1), jak i potwierdzenia prawidłowości wykazania podstawy opodatkowania w JPK_VAT7M i opłacenia zobowiązania z tytułu podatku VAT za okres czerwiec 2024 r. (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).
W analizowanej sprawie należy wskazać, że 19 czerwca 2024 r. dokonał Pan sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego w formie aktu notarialnego. Jednak w pierwszej kolejności 11 października 2023 r. zawarł Pan umowę przedwstępną w kwestii sprzedaży. Ustalono w niej, że kwota sprzedaży ww. nieruchomości wynosi (...) netto. Jednocześnie otrzymał Pan interpretację indywidualną wskazującą, że przedmiotowa sprzedaż stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem VAT. W konsekwencji 26 lipca 2024 r. wystawił Pan fakturę VAT wykazując w niej kwotę netto, zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej i zapisami w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, wyznaczając kwotę do zapłaty równą naliczonemu podatkowi VAT w wysokości 23% od kwoty netto.
W tej sytuacji należy wskazać, że obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy – z tytułu dostawy nieruchomości powstał w momencie dokonania tej dostawy, tj. 19 czerwca 2024 r., w formie aktu notarialnego. Tym samym, był Pan zobowiązany do udokumentowania transakcji dostawy poprzez wystawienie faktury w terminie do 15. dnia miesiąca po miesiącu, w którym doszło do dostawy nieruchomości i wykazania jej w pliku JPK, w terminie określonym w art. 99 ust. 1 ustawy, jak i rozliczenia podatku za ten okres, w którym dokonana została dostawa nieruchomości, tj. czerwiec 2024 r.
Zatem, w związku z powstaniem obowiązku podatkowego dla dokonanej 19 czerwca 2024 r. transakcji sprzedaży nieruchomości należy ustanowić podstawę opodatkowania, w myśl art. 29a ust. 1 w zw. z ust. 6 pkt 1 ustawy, którą jest wszystko, co stanowi zapłatę z tytułu dokonania tej dostawy, pomniejszone o kwotę podatku VAT. Wobec tego, skoro wartość nieruchomości wynosi (...) zł netto, to wartość ta stanowi podstawę opodatkowania, dla której kwotę podatku VAT należy wyliczyć metodą „od stu”.
Podsumowując, stwierdzam, że dokonana przez Pana sprzedaż 19 czerwca 2024 r., na podstawie aktu notarialnego, będąca przeniesieniem prawa własności nieruchomości, spowodowała powstanie obowiązku podatkowego i powinna zostać udokumentowana fakturą, z wykazanym podatkiem VAT. W związku z tym, był Pan zobowiązany do wykazania podstawy opodatkowania w JPK_VAT i rozliczenia podatku za ten okres, tj. czerwiec 2024 r.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie zadanych pytań jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo