Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.389.2025.3.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej do Pierwszego Urzędu Skarbowego w (…), przesłany do mnie 12 czerwca 2025 r. zgodnie z właściwością rzeczową przez powyższy Urząd Skarbowy. Wniosek dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, oraz udokumentowania tej transakcji fakturą VAT.

Uzupełniła go Pani pismem z 6 lipca 2025 r. (…) – przesłanym do mnie 11 lipca 2025 r. zgodnie z właściwością rzeczową przez powyższy Urząd Skarbowy – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 22 lipca 2025 r. (…) – przesłanym do mnie 22 lipca 2025 r. zgodnie z właściwością rzeczową przez powyższy Urząd Skarbowy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nie jest podatnikiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, jest zatrudniona na umowę o pracę.

Wnioskodawczyni posiada grunt rolny (także „Działka”) nabyty w drodze dziedziczenia testamentowego po mężu (akt poświadczenia dziedziczenia z (…) stycznia 2023 r.). Nieruchomość była wcześniej własnością małżonka Wnioskodawczyni, który to nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego w 1983 r. (transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, mężowi Wnioskodawczyni nie przysługiwało także jakiekolwiek odliczenie podatku VAT). W małżeństwie panował ustrój wspólności małżeńskiej majątkowej.

Grunt rolny nie był, ani obecnie nie jest wykorzystywany na cele działalności gospodarczej. Grunt jest wykorzystywany na cele prywatne. Produkty rolne (zboże lub kukurydza) są w całości wykorzystywane na cele własne. Grunt nie jest przedmiotem dzierżawy, ani najmu.

Poprzedni właściciel gruntu (małżonek Wnioskodawczyni) wiele lat temu poniósł koszty związane z przyłączem wodno-kanalizacyjnym oraz gazowym, które były niezbędne do doprowadzenia tych instalacji do domu jednorodzinnego osadzonego na nieruchomości, z której geodezyjnie wydzielono Działkę (wyodrębnienie geodezyjne, bez własnej księgi wieczystej). Działka objęta jest decyzją o warunkach zabudowy dla mieszkalnictwa jednorodzinnego. Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów na uzbrojenie tych działek czy wybudowanie na działkach jakichkolwiek budynków lub budowli.

Wnioskodawczyni zamierza zbyć Działkę na rzecz małżeństwa, w którym jeden z małżonków prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej. Według oświadczenia potencjalnych nabywców, Działka ma zostać nabyta do ich majątku wspólnego. W tym celu strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Działki.

Umowa jest zawarta pod warunkiem uzyskania przez potencjalnych nabywców warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sklepu wielopowierzchniowego. Postanowieniem stron potencjalni nabywcy mogą starać się:

(i) zaprojektować zjazd z drogi publicznej do Działki oraz uzyskiwać decyzje formalno-prawne w tym zakresie,

(ii) uzyskać pozwolenia administracyjne na budowę budynku handlowo-usługowego,

(iii) kontaktować się z podmiotami publicznymi i prywatnymi w celu ustalenia warunków technicznych dostawy mediów,

(iv) dokonywać badania gruntu, natomiast faktyczne prace budowlane mogą zostać rozpoczęte dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Wszelkie działania przyszłych nabywców odbywają się na ich koszt i ryzyko.

Wnioskodawczyni wystawiła przez pośrednika ogłoszenia sprzedaży nieruchomości na zwyczajowych portalach sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała innych działań marketingowych.

W piśmie z 7 lipca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje:

1. Proszę o podanie numeru Działki będącej przedmiotem wniosku.

Odp. Wniosek dotyczy wyodrębnionych geodezyjnie 3 działek:

• prawa własności nieruchomości rolnej niezabudowanej, położonej w (…), oznaczonej nr geodezyjnym A/9, nr A/10 o łącznej powierzchni (…) ha, niezabudowanej,

• udziału wynoszącego 2/5 części w prawie własności niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej nr geodezyjnym A/8 o powierzchni (…) ha.

Działki są wyodrębnione geodezyjnie, ale objęte księgą wieczystą.

2. W jaki sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią Działka będąca przedmiotem wniosku od momentu jej nabycia w drodze dziedziczenia do chwili sprzedaży?

Odp. Jak wskazano we wniosku z 8 czerwca 2025 roku, grunt jest wykorzystywany na cele prywatne. Zasadzone tam produkty rolne (kukurydza) są w całości wykorzystywane na cele własne, nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej.

3. Czy była Pani jedynym spadkobiercą po Pani zmarłym mężu? Jeżeli nie, to proszę wskazać pozostałych spadkobierców i ich udziały w spadku po Pani zmarłym mężu?

Odp. Tak, Wnioskodawczyni jest jedynym spadkobiercą testamentowym.

4. Czy w stosunku do przedmiotowej Działki do dnia sprzedaży zamierza Pani prowadzić jakiekolwiek działania wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, aby zwiększyć wartość tej Działki lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, utwardzenie dróg, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Działki)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odp. Wnioskodawczyni złożyła wniosek o przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne. Działka oznaczona nr geodezyjnym A/8 jest wyznaczona geodezyjnie jako droga wewnętrzna do pozostałych działek. Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych innych działań wymagających zaangażowania jej kapitału. Nawet w przypadku otrzymania decyzji pozytywnej o przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne, Wnioskodawczyni nie będzie ich realizować przed sprzedażą działek.

5. We wniosku wskazała Pani:

W związku z powyższym proszę wyjaśnić kto, kiedy i w jakim celu wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Działki będącej przedmiotem wniosku?

Odp. Wnioskodawczyni osobiście wystąpiła o warunki zabudowy dla mieszkalnictwa jednorodzinnego. O wnioski Wnioskodawczyni wystąpiła w zeszłym roku (2024). Wnioskodawczyni słyszała, że takie warunki można uzyskać do końca 2025 r., od stycznia 2026 r. uzyskanie warunków będzie utrudnione.

6. Czy występowała Pani lub będzie Pani występować o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla Działki będącej przedmiotem wniosku?

Odp. Nie.

7. Czy Działka, będąca przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będzie zabudowana czy niezabudowana? W przypadku, gdy na Działce będą znajdowały się zabudowania, proszę wskazać jakie budynki/budowle będą znajdowały się na przedmiotowej Działce.

Odp. Działki są niezabudowane – to jest pole (nieruchomość rolna). Przed sprzedażą nie będą one zabudowywane. Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych nakładów finansowych na nieruchomość.

8. Czy dla Działki na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odp. Umowa przedwstępna jest zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupujących prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Obowiązek uzyskania formalnej decyzji jest po stronie kupujących.

9. Czy Działka na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a) jakie będzie przeznaczenie tej Działki według planu?

b) czy plan zostanie ustalony na Pani wniosek?

Odp. Nie, działka nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

10. Czy udzieliła/zamierza Pani udzielić nabywcom Działki będącej przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą Działki?

b) kto (Pani, czy podmiot działający jako Pani pełnomocnik) pokrył/będzie pokrywał koszty tych działań?

c) jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pani udzieliła/udzieli?

Odp. Jak wskazywała Wnioskodawczyni już w pierwotnym wniosku, zawarła ona z kupującymi porozumienie, zgonie z którym potencjalni nabywcy mogą starać się:

(i) zaprojektować zjazd z drogi publicznej do Działki oraz uzyskiwać decyzje formalno-prawne w tym zakresie,

(ii) uzyskać pozwolenia administracyjne na budowę budynku handlowo-usługowego,

(iii) kontaktować się z podmiotami publicznymi i prywatnymi w celu ustalenia warunków technicznych dostawy mediów,

(iv) dokonywać badania gruntu, natomiast faktyczne prace budowlane mogą zostać rozpoczęte dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wszelkie działania przyszłych nabywców odbywają się na ich koszt i ryzyko. Nie jest to jednak pełnomocnictwo do działania w imieniu Wnioskodawczyni, a jedynie porozumienie, że kupujący mogą dokonywać czynności formalno-prawnych w stosunku do działek. Kupujący nie działają w imieniu Wnioskodawczyni.

11. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wyjaśnić:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na nabywcach? Proszę o ich szczegółowe opisanie?

Odp. Na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek niezbywania działek na rzecz innych osób do (…) września 2025 r. Na kupujących ciąży obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla ich inwestycji (sklepu).

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej nabywcy na Działce mającej być przedmiotem sprzedaży, będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich.

Odp. Nie, kupujący nie będą podejmować takich czynności. Kupujący mogą wyłącznie uzyskiwać decyzję co do inwestycji, ale nie mogą rozpocząć ich realizacji przed przejściem własności na ich rzecz (po finalnej umowie sprzedaży).

c) czy nabywcy będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. Działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp. Wnioskodawczyni mnie ma takich informacji. Dopóki działki geodezyjne są własnością Wnioskodawczyni nie będą dokonywane żadne prace/ulepszenia na działkach.

12. Kiedy planuje Pani sprzedać Działkę, o której mowa we wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pani sprzedać tą nieruchomość.

Odp. Umowa przedwstępna zakłada sprzedaż do (…) września 2025 r.

13. Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Nie.

14. Czy posiada Pani inne nieruchomości oprócz wskazanej we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

b) w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

c) czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odp. Wnioskodawczyni posiada nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia po mężu – nieruchomość jest objęta KW. Działki objęte wnioskiem są częścią tej nieruchomości. Część nieruchomości jest zabudowana domem mieszkalnym w którym Wnioskodawczyni mieszka od ponad 30 lat (którą zamieszkiwała razem z mężem).

15. Czy w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki i podjęte przez kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży?

Odp. W umowie została podana wartość działki, jest to essentialia negotti każdej umowy sprzedaży. Kupujący nie będzie podejmował działań mających na celu ulepszenie działki, które wpłyną na podwyższenie ceny.

16. Czy nabywca wykonuje zdeklarowane czynności we własnym interesie, dla realizowania własnych potrzeb/w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb?

Odp. Tak, przyszły nabywca wykonuje je we własnym interesie.

17. Jeśli działka, którą zamierza Pani sprzedać jest zabudowana to proszę wskazać:

a) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

Poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to:

b) Jeśli tak, to proszę wskazać: czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Odp. Działka nie jest zabudowana – to jest pole uprawne.

W piśmie z 22 lipca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowała Pani, że wniosek dotyczy i ogranicza się do 3 działek wyodrębnionych geodezyjnie A/8, A/9 i A/10 nieruchomości rolnej położonej w (…).

Pytanie

Czy w chwili sprzedaży Wnioskodawczyni będzie musiała wystawić fakturę VAT oraz uiścić podatek VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Działania Wnioskodawczyni nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie będzie nosić cech działalności gospodarczej i – co za tym idzie – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni jest w posiadaniu nieruchomości od 1992 r., otrzymała ją w drodze dziedziczenia. Wnioskodawczyni dokonała ograniczonych czynności, jakimi jest podział geodezyjny nieruchomości, a także uzyskanie warunków zabudowy. Wnioskodawczyni nie czyniła nakładów finansowych na ulepszenie wydzielonych działek.

Sprzedaż nieruchomości w świetne art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT stanowi dostawę towarów.

Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jedynie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot, który dla danej czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast aby uznać, że podmiot działa jako podatnik, należy ustalić, że prowadzi on działalność gospodarczą w formie zorganizowanej (podobnej do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości).

W ramach przedstawionych okoliczności, Wnioskodawczyni zasadniczo dokonuje sprzedaży Działki jako jej majątku osobistego. Sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest wykonywana w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nie ma charakteru powtarzalnego, ani długotrwałego (Wnioskodawczyni nie sprzedała wcześniej nigdy nieruchomości będącej jej własnością). Z tego względu majątek nie jest wykorzystywany do celów zarobkowych w ramach działalności gospodarczej.

Działka jest w faktycznym posiadaniu Wnioskodawczyni od 1992 r. (moment zawarcia małżeństwa z poprzednim właścicielem nieruchomości), więc nie występują okoliczności nabycia nieruchomości do celów inwestycyjnych, co jest charakterystyczne dla działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni dotychczas podjęła następujące kroki:

• dokonała wydzielenia geodezyjnego nieruchomości, w tym Działki, a także drogi wewnętrznej,

• uzyskała dla Działki decyzję o warunkach zabudowy dla mieszkalnictwa jednorodzinnego,

• zleciła pośrednikowi nieruchomości wystawienie ogłoszenia sprzedaży na portalach według uznania pośrednika (co w obecnych realiach społeczno-gospodarczych jest zwyczajną formą współpracy w przypadku sprzedaży również z majątku osobistego),

• zawarła z potencjalnym nabywcą porozumienie, w którym zezwoliła na uzyskanie przez niego warunków zabudowy dla inwestycji (budowy sklepu wielopowierzchniowego).

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 13 marca 2024 r. I SA/Kr 103/24: „Wyrażenie zgody na działania przyszłych nabywców w umowach przedwstępnych, w zakresie przystąpienie budowy na działce domu oraz wykonania przyłączy wodnokanalizacyjnych, energetycznych i gazowych, stanowi jedynie ułatwienie wykorzystania nieruchomości dla celów, które stanowiły podstawę podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Działania te nie wiążą się z zaangażowaniem finansowym zbywców w lepsze przygotowanie działek do spełniania przez nie funkcji budowlanych a przez to nie są działaniami gospodarczymi podejmowanymi w celu uczynienia oferty sprzedaży działek bardziej atrakcyjną. W sytuacji, w której wyłącznie nabywca ponosi koszty takich działań, nie można mówić o działaniach marketingowych ze strony zbywców, które mają na celu poprawę atrakcyjności nieruchomości”.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 marca 2024 r. I SA/Wr 894/23: „Podzielenie nieruchomości na mniejsze działki nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności danego podmiotu, zaś fakt skorzystania przy sprzedaży nieruchomości z usług biura pośrednictwa obrotem nieruchomości tylko podkreśla niezawodowy charakter czynności podejmowanych przez skarżącą.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności, należy wskazać, że działania Wnioskodawczyni nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie będzie nosić cech działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. A5-221 ustawy z dnia 23 kwietnia A64 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

I tak, zgodnie z art. A5 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. A6 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. A8 Kodeksu cywilnego:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, również reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy Zbywca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W świetle powyższego, odnosząc się do zakresu zadanego we wniosku pytania, należy w pierwszej kolejności ustalić czy z tytułu sprzedaży działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8 występuje Pani w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Dostawa towarów bowiem podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że jest Pani osobą fizyczną, nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, jest Pani zatrudniona na umowę o pracę. Posiada Pani grunt rolny nabyty w drodze dziedziczenia testamentowego po mężu (akt poświadczenia dziedziczenia z (…) stycznia 2023 r.). Nieruchomość była wcześniej własnością Pani małżonka, który to nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego w 1983 roku (transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Pani mężowi nie przysługiwało także jakiekolwiek odliczenie podatku VAT). W Pani małżeństwie panował ustrój wspólności małżeńskiej majątkowej. Nieruchomość nabyła Pani w drodze dziedziczenia po mężu – nieruchomość jest objęta KW. Działki objęte wnioskiem są częścią tej nieruchomości. Wniosek dotyczy działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, które nie są zabudowane, jest to pole uprawne. Działka oznaczona nr geodezyjnym A/8 jest wyznaczona geodezyjnie jako droga wewnętrzna do pozostałych działek. Grunt rolny nie był, ani obecnie nie jest wykorzystywany na cele działalności gospodarczej. Grunt nie jest przedmiotem dzierżawy, ani najmu, jest wykorzystywany na cele prywatne. Zasadzone tam produkty rolne (kukurydza) są w całości wykorzystywane na cele własne, nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W roku 2024 wystąpiła Pani o warunki zabudowy dla mieszkalnictwa jednorodzinnego, ponieważ słyszała Pani, że takie warunki można uzyskać do końca roku 2025, a od stycznia 2026 r. uzyskanie warunków będzie utrudnione. Wystawiła Pani przez pośrednika ogłoszenia sprzedaży nieruchomości na zwyczajowych portalach sprzedaży nieruchomości. Nie podejmowała Pani innych działań marketingowych. Złożyła Pani wniosek o przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne. Nie będzie Pani podejmować żadnych innych działań wymagających zaangażowania własnego kapitału. Nawet w przypadku otrzymania decyzji pozytywnej o przyłącze wodociągowo-kanalizacyjne, to nie będzie zrealizowane przed sprzedażą działek. Zamierza Pani zbyć nieruchomość na rzecz małżeństwa, w którym jeden z małżonków prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej. Umowa przedwstępna jest zawarta pod warunkiem uzyskania przez kupujących prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Obowiązek uzyskania formalnej decyzji jest po stronie kupujących. Umowa jest zawarta pod warunkiem uzyskania przez potencjalnych nabywców warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sklepu wielopowierzchniowego. Postanowieniem stron potencjalni nabywcy mogą starać się o zaprojektowanie zjazdu z drogi publicznej do nieruchomości oraz uzyskanie decyzji formalno-prawnych w tym zakresie, uzyskania pozwoleń administracyjnych na budowę budynku handlowo-usługowego, kontaktowania się z podmiotami publicznymi i prywatnymi w celu ustalenia warunków technicznych dostawy mediów, dokonywania badania gruntu, natomiast faktyczne prace budowlane mogą zostać rozpoczęte dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej. Wszelkie działania przyszłych nabywców odbywają się na ich koszt i ryzyko. Nie jest to jednak pełnomocnictwo do działania w Pani imieniu, a jedynie porozumienie, że kupujący mogą dokonywać czynności formalno-prawnych w stosunku do działek. Kupujący nie działają w Pani imieniu. Nabywca wykonuje zdeklarowane czynności we własnym interesie, dla realizowania własnych potrzeb/w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb. W umowie została podana wartość działki. Kupujący nie będzie podejmował działań mających na celu ulepszenie działki, które wpłyną na podwyższenie ceny. Po zawarciu umowy przedwstępnej nabywcy na nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży, nie będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp. Dopóki działki są Pani własnością nie będą dokonywane żadne prace/ulepszenia na działkach.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Panią działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że zawarła Pani porozumienie z nabywcami w zakresie niezbędnym do podejmowania ww. działań formalno-prawnych. Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, zawarte porozumienie z przyszłym kupującym umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (zaprojektowanie zjazdu z drogi publicznej, uzyskanie pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca już się zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez nabywcę działania prowadziły do podwyższenia ceny sprzedaży nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży. Jednocześnie warto zauważyć, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą przez Panią działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Panią będą należały zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kolejna Pani wątpliwość dotyczy kwestii udokumentowania tej transakcji fakturą VAT (część pytania z wniosku).

W odniesieniu do powyższej kwestii, należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnik wykonujący czynności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi.

Fakturę wystawia się tylko wtedy, gdy ustawa tak stanowi. Zatem podatnik nie może wystawić faktury z tytułu wykonania czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej rozstrzygnięto, przedmiotowa sprzedaż działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem skoro przedmiotowa czynność będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to nie powinna być ona dokumentowane fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonując sprzedaży działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, Pani stanowisko, które dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek nr A/9, nr A/10 i udziału wynoszącego 2/5 w prawie własności działki nr A/8 należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia A97 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.