Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.418.2025.2.SN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości i braku zwolnienia od podatku tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczonego we wniosku nr 1);

· opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnili go Państwo pismem z 20 sierpnia 2025 r. (wpływ 20 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcą jest A sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Przeważającym przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11).

Spółka (…) grudnia 2024 r. zawarła z (…) – czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Kupujący”) umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa sprzedaży”), której przedmiotem była nieruchomość gruntowa utworzona z działki numer (…) położonej (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) o powierzchni (…) ha (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Prezydenta Miasta (…) z (…) września 2024 r. Nieruchomość znajduje się na terenie sklasyfikowanym jako grunty rolne zabudowane.

W ramach Umowy sprzedaży Wnioskodawca przedstawił także zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta (…) z (…) października 2024 r. numer (…), z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, niemniej jednak dla Nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Na podstawie Umowy sprzedaży, Wnioskodawca przeniósł także na rzecz Kupującego prawa i obowiązki wynikające z decyzji numer (…) z (…) października 2024 r. wydanej przez Prezydenta Miasta (…), udzielającej pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z drogą wewnętrzną, infrastrukturą techniczną i zjazdem oraz na przeniesienie na rzecz Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów przyłączeniowych z operatorami sieci (mediów).

Z oświadczeń wskazanych w akcie notarialnym wynika, że Nieruchomość na dzień sprzedaży posiadała dostęp do drogi publicznej oraz była niezabudowana.

Z ustaleń faktycznych wynika natomiast, że w momencie zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości znajdował się budynek, dla którego została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę (dalej: „Budynek”). Umowa sprzedaży nie obejmowała sprzedaży Budynku.

Rozbiórka Budynku nie została przeprowadzona na moment zawarcia Umowy sprzedaży.

Sprzedawca nie odpowiada za przeprowadzenie rozbiórki. Wnioskodawca wskazuje, że od pierwszego zasiedlenia Budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W treści Umowy sprzedaży zostało wskazane oświadczenie, zgodnie z którym Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży objęta jest podatkiem VAT. Jednocześnie w § 10 Umowy sprzedaży wskazano informację o nie pobraniu przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z oświadczeniem odnoszącym się do opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. W Umowie sprzedaży wskazano nazwy oraz NIP stron transakcji oraz adres Nieruchomości oraz kwotę brutto wynagrodzenia.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1. Przedmiotem Umowy sprzedaży była Nieruchomość utworzona z działki numer (…), numer obrębu ewidencyjnego (…) (nr KW (…)).

2. W odpowiedzi na pytanie nr 2 z wezwania o treści „Czy obiekt budowlany, który był posadowiony na działce na moment sprzedaży Nieruchomości stanowił budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) lub budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy – a jeżeli nie, to czym on był w rozumieniu ustawy Prawo budowlane? Proszę wskazać.” Wnioskodawca wskazał, że: „W ocenie Wnioskodawcy obiekt budowlany, który był posadowiony na działce na moment sprzedaży Nieruchomości stanowił budynek, dla którego została wydana zgoda na rozbiórkę.”.

3. Spółka była właścicielem budynku.

4. Rozbiórka budynku rozpoczęła się po sprzedaży nieruchomości.

5. Przed dniem sprzedaży Nieruchomości dziennik rozbiórki nie został założony przez Wnioskodawcę, teren budowy (rozbiórki) nie został odpowiednio zabezpieczony.

6. Spółka nie rozpoczęła procedury rozbiórki, wszelkie procedury w tym zakresie podjął Kupujący.

7. Grunt oraz budynek do momentu sprzedaży nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

8. Z tytułu nabycia gruntu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani nie wystąpił podatek VAT należny. Nieruchomość została nabyta od osoby prywatnej (osoby fizycznej).

9. W ocenie Wnioskodawcy od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży Nieruchomości upłynął okres 2 lat.

10. Do momentu sprzedaży Nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku.

11. W odpowiedzi na pytanie nr 8 z wezwania o treści „Czy w zawartym akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości znajdują się zapisy, że strony transakcji rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynku/budowli oraz że wybierają jej opodatkowanie na zasadach ogólnych? Jeżeli takie zapisy istnieją, proszę o wskazanie ich treści.” Wnioskodawca wskazał, że: „Zdaniem Wnioskodawcy, w zawartym akcie notarialnym znajdują się zapisy wskazujące na rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT.

Zgodnie z § 3.1. lit. e) Wnioskodawca oświadczył, że jest podatnikiem podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT »(…) działający w imieniu Spółki pod firmą A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że: jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) a sprzedaż objęta niniejszą umową opodatkowana jest tym podatkiem«.

Jednocześnie zgodnie z brzmieniem § 3.1 ust. 2 lit. d) »(…) działający w imieniu Spółki pod firmą (…), że znany jest spółce stan prawny i faktyczny przedmiotowej nieruchomości i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń«.

Ponadto, co istotne, zgodnie z § 4 aktu notarialnego Wnioskodawca »sprzedaje spółce pod firmą: (…) nieruchomość położoną w miejscowości (...) za cenę w kwocie (…) brutto, a (…) działający w imieniu spółki pod firmą (…) nieruchomość tą za podaną cenę kupuje«.

Jednocześnie zgodnie z § 10 aktu notarialnego »Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) w związku z oświadczeniem strony sprzedającej złożonym w §4 niniejszego aktu«.”.

12. W odpowiedzi na pytanie nr 9 z wezwania o treści „Czy w akcie notarialnym znajdują się inne (oprócz wskazanych we wniosku) fakty i okoliczności, dotyczące regulacji podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, proszę podać treść tych zapisów. Wnioskodawca wskazał, że: „W akcie notarialnym cena Nieruchomości została przedstawiona wraz z kwotą podatku VAT (wartość brutto), natomiast notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, ponadto Wnioskodawca oświadczył w akcie notarialnym że jest czynnym podatnikiem VAT, z kolei Kupujący oświadczył, że prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…), NIP: (…).”.

13. Intencją Wnioskodawcy oraz Kupującego było zrezygnowanie ze zwolnienia, stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy.

14. W chwili zawierania umowy Wnioskodawca posiadał wiedzę, że dostawa budynku wraz z gruntem może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

15. Wnioskodawca i Kupujący na moment dostawy posiadali status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT.

16. W akcie notarialnym znajdują się imiona i nazwiska lub nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Wnioskodawcy oraz Kupującego.

17. W odpowiedzi na pytanie nr 14 z wezwania o treści „Czy w akcie notarialnym znajduje się adres budynku/budowli?” Wnioskodawca wskazał, że: „W akcie notarialnym znajdują się dane Nieruchomości na której znajduje się budynek, przedstawione w sposób, który pozwala na zidentyfikowanie tego budynku (tj. numer działki, numer księgi wieczystej). Wnioskodawca zaznacza, że nie każda nieruchomość ma nadany adres.”.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na określony w Umowie sprzedaży przedmiot dokonanej sprzedaży (Nieruchomość), a tym samym jest opodatkowana VAT?

2. W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana VAT biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na określony w Umowie sprzedaży przedmiot dokonanej sprzedaży (Nieruchomość), a tym samym jest opodatkowana VAT.

2. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, prawidłowe jest jego stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana VAT biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie w zakresie pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwym jest, że w świetle powyższego, grunt spełnia definicję towaru a jego sprzedaż będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Z opodatkowaną dostawą towarów mamy do czynienia pod warunkiem dokonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu, gdy dokonana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W świetle powyższych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca podkreśla, że jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, wykonującą działalność opodatkowaną i na moment sprzedaży Nieruchomość stanowiła własność Spółki. Ponadto Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji powyższego, należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu VAT – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy, decydującym znaczeniem dla określenia charakteru transakcji jest treść wskazana w Umowie sprzedaży. Umowa sprzedaży dotyczyła wyłącznie sprzedaży gruntu niezabudowanego. W stosunku do Budynku na moment zawarcia Umowy sprzedaży zostało wydane pozwolenie na rozbiórkę co wskazuje, że dla potrzeby stron transakcji Budynek przeznaczony do rozbiórki nie stanowił zarówno dla Spółki jak i Kupującego żadnej wartości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem sprzedaży jest dostawa gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zdaniem Wnioskodawcy powyższe zwolnienie nie znajdzie zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe stanowisko potwierdzane jest także w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach indywidualnych, w tym chociażby w interpretacji indywidualnej z 12 maja 2025 r. (0111-KDIB3-3.4012.151.2025.2.JSU), 22 kwietnia 2025 r. (sygn.: 0111-KDIB3-3.4012.136.2025.1.PJ) czy z 31 stycznia 2025 r. (0111-KDIB3- 3.4012.592.2024.2.JSU: „(…) generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT”.

Wnioskodawca wskazuje, że na moment sprzedaży Nieruchomość była objęta decyzją o warunkach zabudowy, tym samym, ww. działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Należy także podkreślić, że ewidencja gruntów określająca klasyfikację gruntu nie jest kluczowa w zakresie ustalania opodatkowania lub zwolnienia na potrzeby podatku VAT. Jak wskazał w wyroku z 21 sierpnia 2014 r. (sygn.: I FSK 1290/13) Naczelny Sąd Administracyjny: „Nie ma przy tym racji Skarżący, że w niniejszym przypadku zastosowanie znajduje wyłącznie ewidencja gruntów, w której to sporne działki oznaczono jako grunty orne. Określenie charakteru gruntu wynika z jego faktycznego przeznaczenia, które ma swoje źródło w planach zagospodarowania przestrzennego i w decyzjach administracyjnych wydawanych w odniesieniu do danego terenu. W tej mierze istotna jest więc nie tyle aktualna klasyfikacja gruntu wynikająca z zapisów zawartych w ewidencji gruntów, ale właśnie przeznaczenie danego terenu, którego klasyfikacja może jeszcze nie uwzględniać. Jeżeli nawet w ewidencji gruntów sporne działki figurowały jako orne, to nie oznaczało to takiego ich przeznaczenia. O tym, że działki te przeznaczone były pod zabudowę przesądzały decyzje z 15 czerwca i 23 października 2007 r. o warunkach zabudowy”.

Ponadto w ślad za powyższym, zdaniem Wnioskodawcy fakt sklasyfikowania nieruchomości jako grunty rolne zabudowane nie może także przesądzać o tym czy nieruchomość gruntowa spełnia przesłankę nieruchomości zabudowanej, gdyż decyduje o tym jej rzeczywisty stan faktyczny na moment sprzedaży. Oczywistą kwestią jest, że weryfikacja tego czy nieruchomość jest zabudowana czy nie, na potrzeby podatku VAT polega na każdorazowym ustaleniu jej stanu faktycznego. Fakt, że nieruchomość została zaklasyfikowana dawniej jako grunty rolne zabudowane nie może przesądzać o tym czy rzeczywiście jest zabudowana, bowiem jej stan faktyczny mógł się zmienić. Jak podkreślał Wnioskodawca, opisana w stanie faktycznym przedstawionym w niniejszym wniosku Nieruchomość jest niezabudowana.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że Nieruchomość stanowi teren budowlany.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, jest opodatkowana VAT, gdyż w stosunku do niej nie znajdzie zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w sprawie w zakresie pytania nr 2.

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana VAT biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego do niniejszego wniosku, z Umowy sprzedaży wynika, że przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana nieruchomość gruntowa dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jednakże według stanu faktycznego na Nieruchomości znajduje się Budynek, dla którego zostało wydane pozwolenie na rozbiórkę, niemniej jednak taka rozbiórka nie rozpoczęła się na moment sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W brzmieniu powyższego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wnioskodawca zaznacza, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a więc do sprzedaży Nieruchomości zastosowanie powinno mieć zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Takie oświadczenie musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy a także adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11).

Powyższe przepisy wskazują, że w przypadku gdy sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia z określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to jednak strony sprzedaży mogą zrezygnować ze zwolnienia takiej dostawy takiej nieruchomości w akcie notarialnym a taka dostawa będzie wówczas opodatkowana VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, mimo że w stosunku do dostawy Nieruchomości zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to jednak biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia, sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana VAT z uwagi na zastosowanie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca zaznacza, że w treści Umowy sprzedaży zawarte są oświadczenia, zgodnie z którymi sprzedawana Nieruchomość objęta jest podatkiem VAT, cena Nieruchomości została podana w kwocie brutto oraz wskazano w Umowie sprzedaży informację o nie pobraniu przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnej z uwagi na ww. oświadczenie. W Umowie sprzedaży zarówno Spółka jak i Kupujący podali nazwy oraz NIP a także wskazano adres Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, treść wskazana w Umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego czyni zadość wymogom przewidzianym w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem sądów administracyjnych np. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 9 października 2024 r. (sygn.: I SA/Bd 419/24): „Zdaniem Sądu stan faktyczny opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ponad wszelką wątpliwość wskazuje, że wolą stron umowy z dnia (...) było skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania dostawy nieruchomości. Służyło temu wskazanie w treści aktu notarialnego ceny towaru łącznie z podatkiem od towarów i usług, bezpośrednie oświadczenie sprzedającego o opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT według stawki 23%, informacja o nie pobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych przez notariusza a następnie wystawienie faktury dokumentującej dokonaną dostawę. Przyjęcie w tej sytuacji że strony nie zrezygnowały ze zwolnienia od opodatkowania dostawy pozostaje w sprzeczności z tymi wyrazami woli stron, które wskazano powyżej (i opisano w stanie faktycznym wniosku o interpretację). Taka ocena przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego jakiej dokonał organ, stanowi przedłożenie kwestii formalnych ponad istotę i treść zamierzonej przez podatników transakcji, które zdaniem Sądu zostały dostatecznie jasno wyrażone”.

Wnioskodawca zaznacza, że art. 43 ust. 10 ustawy o VAT nie wymagają od podatnika złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT według z góry określonej formuły – wystarczy aby strony umowy sprzedaży były zgodne co do chęci rezygnacji ze zwolnienia.

Należy podkreślić, że podobne stanowisko prezentowały sądy administracyjne w stosunku do składanych oświadczeń w poprzednio obowiązującym stanie prawnym. Przykładowo zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 14 kwietnia 2023 r. (sygn.: I SA/Wr 456/22): „Mając powyższe na uwadze zdaniem Sądu nie jest zgodny z zasadą proporcjonalności wymóg złożenia oświadczenia NUS o wyborze opodatkowania przed dniem dokonania dostawy w przypadku, gdy do dostawy dochodzi w dacie zawarcia aktu notarialnego i w tym akcie notarialnym strony złożyły zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji. Innymi słowy spełnia warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości, wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z podatkiem od towarów i usług, skoro akt ten jest przekazywany przez notariusza naczelnikowi urzędu skarbowego”.

Zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący w momencie sprzedaży byli czynnymi podatnikami VAT, z kolei sprzedawana Nieruchomość należała do majątku Spółki. Po zawarciu Umowy sprzedaży Wnioskodawca wystawił na Kupującego fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, wskazane w Umowie sprzedaży oświadczenia opisane w stanie faktycznym oraz ustalenia faktyczne wskazują jednoznacznie na zgodność stron co do opodatkowania Nieruchomości podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przeważającym przedmiotem Państwa działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.11). (...) grudnia 2024 r. zawarli Państwo z (…), będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Kupujący”) umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa sprzedaży”), której przedmiotem była nieruchomość gruntowa utworzona z działki numer (…) (dalej: „Nieruchomość”). Z oświadczeń wskazanych w akcie notarialnym wynika, że Nieruchomość na dzień sprzedaży posiadała dostęp do drogi publicznej oraz była niezabudowana. Z ustaleń faktycznych wynika natomiast, że w momencie zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości znajdował się budynek, dla którego została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę. Umowa sprzedaży nie obejmowała sprzedaży Budynku.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 1).

Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo Spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zauważyć należy, że majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że są Państwo spółką z o.o. prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie doszło do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa. Zatem przy dostawie Nieruchomości byli Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa prawa własności Nieruchomości stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W następnej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii braku zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (druga część pytania oznaczonego we wniosku nr 1).

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu –tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki, istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków/budowli zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Z opisu sprawy wynika, że w momencie zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości znajdował się budynek, dla którego została wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę (dalej: „Budynek”). Umowa sprzedaży nie obejmowała sprzedaży Budynku. Rozbiórka Budynku nie została przeprowadzona na moment zawarcia Umowy sprzedaży. Byli Państwo właścicielem budynku. Przed dniem sprzedaży Nieruchomości dziennik rozbiórki nie został przez Państwa założony, teren budowy (rozbiórki) nie został odpowiednio zabezpieczony. Rozbiórka budynku rozpoczęła się po sprzedaży nieruchomości. Nie rozpoczęli Państwo procedury rozbiórki, wszelkie procedury w tym zakresie podjął Kupujący.

Zatem w niniejszej sprawie nie można się z Państwem zgodzić, iż Umowa sprzedaży nie obejmowała sprzedaży Budynku. Skoro rozbiórka Budynku nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to dokonali Państwo dostawy nieruchomości zabudowanej (gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem) – a nie dostawy samego gruntu.

Tak więc, nie można uznać przedmiotu sprzedaży – Nieruchomości utworzonej z działki numer (...) za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. gruncie na moment sprzedaży posadowiony był Budynek, stanowiący Państwa własność.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie ma zastosowania do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Państwa stanowisko odnoszące się do pytania 1 oceniane całościowo należało uznać za nieprawidłowe. Dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz ze względu na inne niż wskazane przez Państwa argumenty. Przedmiot sprzedaży stanowił nieruchomość zabudowaną, do której analizowany przepis nie ma w ogóle zastosowania, stąd Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Wskazać w tym miejscu należy, że w myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy wskazać, że przepisy ustawy oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „budynku”, budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Według art. 3 pkt 1 Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawo budowlane:

Dodatkowo należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w świetle art. 43 ust. 10 ustawy:

W oparciu o art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (w tym zbycie użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że obiekt budowlany, który był posadowiony na działce na moment sprzedaży Nieruchomości stanowił budynek, dla którego została wydana zgoda na rozbiórkę. Od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku do momentu sprzedaży Nieruchomości upłynął okres 2 lat. Do momentu sprzedaży Nieruchomości nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku.

W związku z powyższym, opis sprawy wskazuje, że w odniesieniu do budynku posadowionego na działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat. Wobec tego transakcja dostawy Budynku, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – mogła korzytać ze zwolnienia od podatku VAT. Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym ww. Budynek jest posadowiony, również mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

W myśl art. 92 § 1 ustawy Prawo o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Podsumowując, dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1) byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3) oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4) oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

· imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

· adres budynku, budowli lub ich części.

Z opisu sprawy wynika, że w treści Umowy sprzedaży zostało wskazane oświadczenie, zgodnie z którym Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży objęta jest podatkiem VAT. Jednocześnie w § 10 Umowy sprzedaży wskazano informację o nie pobraniu przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z oświadczeniem odnoszącym się do opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. W Umowie sprzedaży wskazano nazwy oraz NIP stron transakcji oraz adres Nieruchomości oraz kwotę brutto wynagrodzenia. Państwa zdaniem, w zawartym akcie notarialnym znajdują się zapisy wskazujące na rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT. Zgodnie z § 3.1. lit. e) Państwo oświadczyli, że są podatnikiem podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT „(…) działający w imieniu Spółki pod firmą (…) oświadcza, że: jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) a sprzedaż objęta niniejszą umową opodatkowana jest tym podatkiem”. Jednocześnie zgodnie z brzmieniem § 3.1 ust. 2 lit. d) „(…) działający w imieniu Spółki pod firmą A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że znany jest spółce stan prawny i faktyczny przedmiotowej nieruchomości i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń”. Ponadto, co istotne, zgodnie z § 4 aktu notarialnego Państwo „sprzedają spółce pod firmą: (…) nieruchomość położoną w miejscowości (...) za cenę w kwocie (…) brutto, a (…) działający w imieniu spółki pod firmą (…) nieruchomość tą za podaną cenę kupuje.” Jednocześnie zgodnie z § 10 aktu notarialnego „Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) w związku z oświadczeniem strony sprzedającej złożonym w §4 niniejszego aktu”. W akcie notarialnym cena Nieruchomości została przedstawiona wraz z kwotą podatku VAT (wartość brutto), natomiast notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, ponadto w akcie notarialnym oświadczyli Państwo, że jesteście czynnym podatnikiem VAT, z kolei Kupujący oświadczył, że prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…), NIP: (…). Państwa intencją oraz Kupującego było zrezygnowanie ze zwolnienia, stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy. W chwili zawierania umowy posiadali Państwo wiedzę, że dostawa budynku wraz z gruntem może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Państwo i Kupujący na moment dostawy posiadali status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT. W akcie notarialnym znajdują się imiona i nazwiska lub nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Państwa oraz Kupującego. W akcie notarialnym znajdują się dane Nieruchomości na której znajduje się budynek, przedstawione w sposób, który pozwala na zidentyfikowanie tego budynku (tj. numer działki, numer księgi wieczystej). Nie każda nieruchomość ma nadany adres.

Wskazane powyżej zapisy w akcie notarialnym nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy podatkiem VAT, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że Państwo i Kupujący mieli świadomość ustawowego zwolnienia dostawy od podatku VAT i z tego zwolnienia świadomie zrezygnowali. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak wyraźniej zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku.

Ponadto należy ponownie wskazać, że zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części. Natomiast jak Państwo wskazali – z oświadczeń wskazanych w akcie notarialnym wynika, że Nieruchomość na dzień sprzedaży była niezabudowana. Zatem trudno na podstawie przedstawionych okoliczności uznać, że w przedmiotowym akcie notarialnym, złożyli Państwo wraz z Kupującym oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku posadowionego na gruncie. Jednocześnie odnośnie wymogu, zawartego w art. 43 ust. 11 pkt 3 ustawy (dotyczącego podania adresu budynku w oświadczeniu) – wskazaliście Państwo, że w akcie notarialnym znajdują się dane Nieruchomości na której znajduje się budynek, przedstawione w sposób, który pozwala na zidentyfikowanie tego budynku (tj. numer działki, numer księgi wieczystej). Nie każda nieruchomość ma nadany adres.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego zawierającą wyłącznie informacje, że strony transakcji są podatnikami VAT czynnymi, a transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zwrócić uwagę na treść wyroków WSA w Gdańsku z 5 lipca 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 173/23 oraz I SA/Gd 174/23:

Zatem należy stwierdzić, że dostawca Nieruchomości (Państwo) oraz Kupujący – nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że strony wybierają opodatkowanie tej transakcji.

Biorąc pod uwagę treść Umowy sprzedaży i zawarte w niej oświadczenia stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż.

Tym samym nie można się z Państwem zgodzić, że sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT – bowiem z przedstawionego powyżej uzasadnienia wynika, że sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i nie doszło do skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.