Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.453.2025.1.BS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości niezabudowanych i braku zwolnienia od podatku VAT, oraz

· prawa do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem Nieruchomości niezabudowanej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca od roku 1995 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie mechaniki pojazdowej. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Jest czynnym podatnikiem VAT. Jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca 18 grudnia 2012 r. dokonał zakupu następujących działek:

- działka nr 1,

- działka nr 2,

objętych jedną księgą wieczystą numer (…) oraz

- udział wynoszący 1/14 części działki o numerze 3 objętej księgą wieczystą numer (…).

W wyniku umowy darowizny z 18 grudnia 2012 r. Wnioskodawca otrzymał ponadto udział wynoszący 2/28 części w działce nr 4 o powierzchni 0,0730 ha objętej księgą wieczystą nr (…).

Ww. transakcje objęte były jednym akrem notarialnym (…).

Wnioskodawca dokonał zakupu ww. działek jako osoba prywatna, za pieniądze pochodzące z jego majątku osobistego. Wszystkie ww. działki zostały nabyte w celu lokaty kapitału, jak również chęci zatrzymania (scalenia) rodzinnych posiadłości. Ponadto udziały w działkach nr 3 i 4 zostały nabyte aby umożliwić dojazd do działek nr 1 i 2. Nabycie nastąpiło od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, w związku z czym transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym Wnioskodawca nie odliczył podatku od towarów i usług w związku z nabyciem ww. nieruchomości.

Ww. działki, tj. dz. 1, 2 oraz udziały w dz. 3 oraz dz. 4, zwane dalej łącznie Nieruchomościami, będą obecnie przedmiotem sprzedaży na rzecz podmiotu powiązanego, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca), w której Wnioskodawca jest udziałowcem.

Nabywca w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości jest jednocześnie zainteresowanym niebędącym stroną niniejszego postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli planowana sprzedaż będzie uznana za realizowaną przez podatnika od towarów i usług i nie będzie objęta zwolnieniem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT wykazanego na fakturze o ile spełni on pozostałe warunki określone w ustawie.

Ww. Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” w (…), zatwierdzonego Uchwałą Nr (…)na obszarze oznaczonym jako 2MN, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie były w żaden sposób wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w szczególności nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawca nie prowadził działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. Nieruchomości. Nieruchomości nie były również przedmiotem dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddane byłyby w używanie osobom trzecim. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę dla celów prywatnych (leżały odłogiem).

W ciągu ostatnich miesięcy, mając na uwadze planowaną sprzedaż, Wnioskodawca, udostępnił Nabywcy Nieruchomości w celu wytyczenia miejsc pod budowę budynków, wykonywania robót ziemnych oraz rozpoczęcia procesu budowlanego. Czynności tych nie dokonuje jednak Wnioskodawca, ale za jego zgodą Nabywca.

Wnioskodawca ponadto dokonał zakupu niżej wymienionych działek położonych w Krakowie. Były to tereny stanowiące własność rodziny żony Wnioskodawcy, bądź przez nich dzierżawione. Głównym celem dokonywanych zakupów, oprócz lokaty kapitału przez Wnioskodawcę, było zatrzymanie rodzinnych nieruchomości w kręgu rodziny. Nie było celem Wnioskodawcy podjęcie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wśród dokonanych nabyć Wnioskodawca wymienia:

- w roku 1996 dz. 5 – obecna siedziba Jednoosobowej Działalności Gospodarczej Wnioskodawcy;

- w roku 2006 dz. 6 i 7 – wykup działek dzierżawionych przez wiele lat przez rodziców żony Wnioskodawcy;

- w maju 2012 r., dz. 8, 9, 10 i 11 – odkupienie rodzinnych działek od rodziny żony Wnioskodawcy;

- w marcu 2015 r., udział 23/32 w dz. 12 – zakup działki położonej przy działce rodzinnej żony Wnioskodawcy;

- w maju 2015 r., dz. 13 – zakup gruntu przylegającego do dz. na której położona jest siedziba działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

- w roku 2019 udział ½ w dz. 14 – zakup gruntu przylegającego do dz. na której położona jest siedziba działalności gospodarczej Wnioskodawcy;

- w roku 2021 dz. 15 – zakup działki położonej przy działce rodzinnej żony Wnioskodawcy.

Ww. działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie były też dzierżawione. Wnioskodawca nie prowadził działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. działek. Wnioskodawca nie dokonał dotychczas zbycia żadnej z ww. działek. Pierwszą realizowaną sprzedażą jest sprzedaż działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku, tj. sprzedaż Nieruchomości.

Niewykluczone, że w ciągu kolejnych kilku lat dojdzie do zbycia działki nr 8 oraz 9.

Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości wraz z gotowymi projektami, tj.: zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanym oraz uzyskanym pozwoleniem na budowę.

W tym celu w roku 2023 Wnioskodawca wystąpił we własnym imieniu z wnioskiem o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą „Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwu-lokalowych z infrastrukturą techniczną (…) oraz miejscami postojowymi na dz. nr 9, 8, 1, 2 (…) w (…)”.

Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie oferty sprzedaży kompleksu Nieruchomości dla zainteresowanego zakupem dewelopera (Nabywcy).

29 grudnia 2023 r. została wydana pozytywna decyzja zatwierdzające ww. projekt i udzielająca pozwolenia na budowę Wnioskodawcy. Uzyskane pozwolenie na budowę obejmuje również na działkach 1 i 2 odcinki kanalizacji sanitarnej wewnętrznej w gruncie, instalację gazową wewnętrzną od skrzynek gazowych w linii ogrodzenia, odcinki instalacji wodnej wewnętrznej, zalicznikowe linie zasilające wlz oraz kanalizację deszczową. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych prac budowlanych w zakresie doprowadzenia mediów do Nieruchomości. Prace te, za zgodą Wnioskodawcy, podjął Nabywca. Na Nieruchomości wytyczono miejsce pod budowę budynków, wykonano roboty ziemne oraz rozpoczęto proces budowlany.

Wydatki na ww. prace nie są ponoszone przez Wnioskodawcę lecz przez nabywcę Nieruchomości.

W związku z planowaną sprzedażą nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na Nieruchomościach, gdyż wydatki te będą ponoszone przez Nabywcę. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomości niezabudowane gdyż Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ww. Nieruchomości. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomościami na cele budowlane, w szczególności udostępnił Nabywcy Nieruchomości celem wytyczenia budynków i rozpoczęcia prac inwestycyjnych.

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy?

2. Czy w opisanym stanie faktycznym Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z zakupem Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z 13 marca 2024 r. (dalej: ustawa) w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądzałoby o uzyskaniu przez niego statusu podatnika, a jednocześnie przepisy ustawy lub aktów wykonawczych nie przewidują zwolnienia z opodatkowania.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

W wydawanych przez Krajową Informację Skarbową indywidualnych interpretacjach podatkowych, jak również w wyrokach sądów administracyjnych, wskazuje się, iż każdorazowo konieczne jest dokonanie oceny wszystkich okoliczności towarzyszących danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Zatem należy przeanalizować całokształt podjętych działań w odniesieniu do Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

Nie mają natomiast znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma więc znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15).

W wyroku z 31 stycznia 2013 r. w sprawie o sygn. akt I FSK 237/12 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców (por. wyrok NSA z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 90/17).

Naczelny Sąd Administracyjny zajął analogiczne stanowisko przyjmując, że intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, iż podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku sprzedaży nieruchomości. Jak najbardziej możliwa jest bowiem sytuacja, w której podmiot, nabywając grunty na potrzeby prywatne, później zmieni ich przeznaczenie, angażując siły i środki podobne do tych, które angażują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. W przeciwnym razie należałoby uznać, że nabycie gruntu do wykorzystania w celach osobistych, tylko z uwagi na zamiar w chwili nabycia, determinowałoby przyjęcie, że doszło do sprzedaży majątku prywatnego, pomimo podejmowania wielu działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu gospodarczego (por. wyroki NSA z: 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15, 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08, 29 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1136/16).

Mając na uwadze wyżej przywołane orzecznictwo Wnioskodawca uważa, iż występują pewne przesłanki pozwalające na uznanie go za działającego w charakterze podatnika na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do planowanej transakcji zbycia Nieruchomości.

W szczególności Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości dopiero po uzyskaniu:

- projektu zagospodarowania terenu,

- projektu architektoniczno-budowlanego,

- pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą „Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych z infrastrukturą techniczną (…) oraz miejscami postojowymi na dz. nr 9, 8, 1, 2 w (…)”.

Ww. działania uatrakcyjniły ofertę sprzedaży kompleksu Nieruchomości a charakter podjętych czynności, wskazuje, że zmierzały one do wykorzystania Nieruchomości dla celów działalności gospodarczej. Udostępniając Nieruchomości Nabywcy, Wnioskodawca wyszedł na naprzeciw jego oczekiwaniom, jednocześnie przyspieszając proces realizacji inwestycji. W świetle wydawanych indywidualnych interpretacji podatkowych można wnioskować, iż aktywność taka wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT, a planowana sprzedaż zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika i uznana za odpłatną dostawa towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odpłatna dostawa towarów może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy. I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle art. 2 pkt 33 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone symbolami 2MN, tj. przeznaczone pod zabudowę tym samym będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy również przeanalizować możliwość zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować ww. zwolnienie od podatku VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. Akt I FSK 627/12 wskazał iż zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, w planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości wystąpi on w roli podatnika podatku od towarów i usług, a dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. Tym samym transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada status czynnego podatnika VAT, a nabycie ww. Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych. W ocenie Wnioskodawcy Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług pod warunkiem, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

· dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

· czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Należy podkreślić, iż dla celów podatku od towarów i usług nie jest konieczne, aby działalność była działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły przez podmioty gospodarcze (przedsiębiorców). Opodatkowaniu tym podatkiem podlega dostawa towarów – gruntów nie tylko wówczas, gdy dokonywana jest przez podatnika VAT, dla którego wykonywanie działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy również osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, które dokonują dostawy, czy też świadczą usługi stają się podatnikami podatku VAT, jeżeli okoliczności towarzyszące wykonywaniu czynności wskazują na zamiar wykonywania tych czynności.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitsohl, z których wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu uwagi wymaga również kwestia nabycia nieruchomości w celu lokaty kapitału. Zasadniczo przez lokatę kapitału należy rozumieć nabycie w celu sprzedaży. Istotny jest tu zamiar finansowo-inwestycyjny nabycia nieruchomości.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest wyrok WSA w Poznaniu z 28 września 2016 r., sygn. akt I SA/Po 184/16, z którego wynika, że wskazanie lokaty kapitału jako celu nabycia nieruchomości, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb mieszkaniowych lub realizacja takich potrzeb względem osób najbliższych, jest argumentem przemawiającym za uznaniem skarżącej za podatnika podatku VAT. W powiązaniu z podjęciem takich czynności jak np. wystąpienie o uchwalenie dla danego terenu planu zagospodarowania przestrzennego w celu przeznaczenia w nim posiadanego gruntu pod zabudowę, podział gruntu na działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działanie marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Podjęte działania nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Skutkiem czego sprzedaż gruntów nastąpi w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter, co przesądza o uznaniu skarżącej za podatnika podatku VAT w związku z ich dostawą.

Natomiast z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie mechaniki pojazdowej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Dokonał Pan zakupu Nieruchomości będących przedmiotem wniosku jako osoba prywatna w celu lokaty kapitału. Transakcja nabycia ww. Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie odliczył Pan podatku od towarów i usług w związku z ich nabyciem. Ww. Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym jako 2MN, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie były przez Pana w żaden sposób wykorzystywane w działalności gospodarczej, w szczególności nie były nigdy wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Nie prowadził Pan działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. Nieruchomości. Nieruchomości nie były również przedmiotem dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych, w wyniku których oddane byłyby w używanie osobom trzecim. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Pana dla celów prywatnych (leżały odłogiem). Podjął Pan decyzję o sprzedaży Nieruchomości wraz z gotowymi projektami tj.: zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanym oraz uzyskanym pozwoleniem na budowę. W tym celu w roku 2023 Wnioskodawca wystąpił we własnym imieniu z wnioskiem o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą „Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwu-lokalowych z infrastrukturą techniczną (…) oraz miejscami postojowymi (…)”. 29 grudnia 2023 r. została wydana pozytywna decyzja zatwierdzające ww. projekt i udzielająca pozwolenia na budowę Wnioskodawcy. Uzyskane pozwolenie na budowę obejmuje również na działkach 169/3 i 168/4 odcinki kanalizacji sanitarnej wewnętrznej w gruncie, instalację gazową wewnętrzną od skrzynek gazowych w linii ogrodzenia, odcinki instalacji wodnej wewnętrznej, zalicznikowe linie zasilające wlz oraz kanalizację deszczową. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie oferty sprzedaży kompleksu Nieruchomości dla zainteresowanego zakupem dewelopera (Nabywcy). Nie wykonywał Pan żadnych prac budowlanych w zakresie doprowadzenia mediów do Nieruchomości. Prace te, za Pana zgodą, podjął Nabywca. Na Nieruchomości wytyczono miejsce pod budowę budynków, wykonano roboty ziemne oraz rozpoczęto proces budowlany. W ciągu ostatnich miesięcy, mając na uwadze planowaną sprzedaż, udostępnił Pan Nabywcy Nieruchomości w celu wytyczenia miejsc pod budowę budynków, wykonywania robót ziemnych oraz rozpoczęcia procesu budowlanego. Czynności tych nie dokonuje jednak Pan, ale za Pana zgodą Nabywca. Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomościami na cele budowlane, w szczególności udostępnił Pan Nabywcy Nieruchomości celem wytyczenia budynków i rozpoczęcia prac inwestycyjnych. Dokonał Pan ponadto zakupu innych działek położonych w (…). Głównym celem dokonywanych zakupów, oprócz lokaty kapitału przez Pana, było zatrzymanie rodzinnych nieruchomości w kręgu rodziny. Nie było Pana celem podjęcie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonał Pan dotychczas zbycia żadnej z nich. Pierwszą realizowaną sprzedażą jest sprzedaż Nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Nie wyklucza Pan zbycia kolejnych dwóch działek w ciągu kolejnych kilku lat. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomości niezabudowane.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jak również ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Wskazał Pan, że Nieruchomości (działki, tj. dz. 1, 2 oraz udziały w dz. 3 oraz dz. 4) zostały nabyte w celu lokaty kapitału i w żaden sposób nie były wykorzystywane przez Pana dla celów prywatnych (leżały odłogiem). Jednakże wystąpił Pan również we własnym imieniu z wnioskiem o zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla inwestycji pod nazwą „Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwu-lokalowych z infrastrukturą techniczną (…) oraz miejscami postojowymi (…)”. Otrzymał Pan pozytywną decyzję zatwierdzającą ww. projekt i udzielającą pozwolenia na budowę. Uzyskane pozwolenie na budowę obejmuje również na działkach 1 i 2 odcinki kanalizacji sanitarnej wewnętrznej w gruncie, instalację gazową wewnętrzną od skrzynek gazowych w linii ogrodzenia, odcinki instalacji wodnej wewnętrznej, zalicznikowe linie zasilające wlz oraz kanalizację deszczową. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie oferty sprzedaży kompleksu Nieruchomości dla zainteresowanego zakupem dewelopera (Nabywcy), który już rozpoczął prace budowlane.

Wskazane wyżej fakty – w Pana opinii – wskakują, że w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem wniosku podjął Pan aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego typu obrotem i że w tym zakresie prowadzi pan działalność gospodarczą jako podatnik podatku VAT.

Wobec powyższego, sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

W oparciu o art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości (działki, tj. dz. 1, 2 oraz udziały w dz. 3 oraz dz. 4) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym jako 2MN, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tym samym, stanowią one teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie wskazał Pan, że transakcja nabycia ww. Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym z uwagi na fakt, iż dostawa nieruchomości nie była obciążona podatkiem VAT to nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT lub, że takie prawo Panu przysługiwało. Ponadto, Nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane, w tym nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie znajdzie zastosowania do zbycia przez Pana Nieruchomości.

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jak również ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 uznano za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą prawa Nabywcy do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z zakupem Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86 ust. 1 ustawy. W oparciu o powyższy przepis:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wskazano w opisie sprawy przyszły Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza wykorzystywać wskazane Nieruchomości będące przedmiotem transakcji do działalności opodatkowanej.

W omawianej sprawie warunki odliczania podatku naliczonego sformułowane w art. 86 ustawy będą spełnione, ponieważ przyszły Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a wydatki poniesione na zakup wskazanych nieruchomości będą miały związek z czynnościami opodatkowanymi tym podatkiem.

W związku z powyższym – zgodnie z art. 86 ustawy – przyszłemu Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem wskazanych Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W części F. Przedmiot wniosku, poz. 56. Rodzaj, wskazali Państwo: zdarzenie przyszłe. Z treści wniosku także wynika, że dotyczy on planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości. Natomiast pytania w swojej treści zawierają sformułowania:

Mając na uwadze powyższe, użyte w treści pytań sformułowania traktuję jako oczywistą omyłkę pisarską i jak wyżej wskazałem, interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili.

Informuję ponadto, że aktualny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.