Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.474.2025.2.BS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomościach gruntowych. Uzupełniła go Pani pismem z 26 września 2025 r. (wpływ 26 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni, Pani A.B (dalej: „Wnioskodawczyni”), jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania w Polsce oraz polską rezydencję podatkową. Obecnie pozostaje na emeryturze. Nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie podejmowała działań o charakterze profesjonalnym w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w 15% nieruchomości gruntowej położonej w (…) (woj. (…)), stanowiącej użytki rolne. Transakcja sprzedaży (zdarzenie przyszłe) ma objąć działki nr 1, nr 2, 3, 4, 5, nr 6. Udział ten został nabyty ponad 20 lat temu, jako wynik wystąpienia jednej z trzech pierwotnych współwłaścicielek z nieformalnej wspólnoty rolnej. Nabycie udziału nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i miało charakter zabezpieczenia majątkowego – pasywnej lokaty kapitału.

Na terenie nieruchomości do dziś prowadzona jest działalność rolnicza. Nieruchomość pozostaje współwłasnością sześciu osób: pięciu osób fizycznych (w tym Wnioskodawczyni) oraz jednego podmiotu prawnego – profesjonalnego dewelopera, który nabył 10% udziału w roku 2025 w drodze licytacji komorniczej. Obecność tego podmiotu nie zmieniła dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości – nie doszło do fizycznego wyodrębnienia udziałów, nie prowadzono inwestycji, nie podejmowano działań administracyjnych (np. występowania o warunki zabudowy), ani też nie zawierano żadnych porozumień dotyczących wspólnego użytkowania gruntu. Wnioskodawczyni nie miała kontaktu z deweloperem, nie była informowana o jego planach, nie uczestniczyła w żadnych działaniach zmierzających do przekształcenia lub komercjalizacji gruntu.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w kierunku zmiany przeznaczenia gruntu ani zwiększenia jego wartości. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła część nieruchomości, miała charakter odgórny – inicjatywa pochodziła od gminy, a Wnioskodawczyni nie uczestniczyła w tym procesie.

Sprzedaż udziału planowana jest jako jednorazowe, incydentalne zbycie majątku prywatnego, motywowane następującymi okolicznościami:

1) zaawansowany wiek Wnioskodawczyni ((...) lat),

2) pogarszający się stan zdrowia (choroba (...)),

3) potrzeba uporządkowania spraw majątkowych,

4) brak zamiaru uczestnictwa we współpracy z deweloperem oraz brak chęci angażowania się w działalność inwestycyjną,

5) zamiar wykorzystania środków ze sprzedaży na zabezpieczenie finansowe na dalsze lata życia.

Wnioskodawczyni nie planuje i nigdy nie planowała prowadzenia działalności deweloperskiej, inwestycyjnej czy zarobkowej z wykorzystaniem przedmiotowego udziału. Nie uczestniczyła również w działaniach prowadzących do jego komercjalizacji. Zbycie udziału ma służyć wyłącznie wycofaniu się z niechcianej, zmieniającej się struktury współwłasności, która – poprzez pojawienie się dewelopera – nabiera potencjalnie innego charakteru, niż ten, w którym udział był posiadany przez ostatnie dwie dekady.

Wnioskodawczyni była również właścicielką nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma domkami letniskowymi, położonej w miejscowości (…). Przez około 20 lat prowadziła w tej lokalizacji sezonowy, prywatny najem turystyczny, który był rejestrowany dla celów VAT, natomiast przychody opodatkowywane były ryczałtem jako najem prywatny. Najem ten nie był działalnością gospodarczą i nigdy nie był zarejestrowany jako taka działalność.

W roku 2022, ze względu na wiek, stan zdrowia oraz brak możliwości kontynuowania najmu (brak osoby, której można by przekazać zarządzanie), Wnioskodawczyni zakończyła najem i sprzedała nieruchomość (działkę z domkami). Sprzedaż ta była jednorazowa, nieplanowana, motywowana sytuacją życiową. Nieruchomość nie była przygotowywana inwestycyjnie – nie zlecano działań marketingowych, nie prowadzono remontów zwiększających wartość, nie występowano z ofertą na rynku nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup mieszkania dla siebie. Mieszkanie to zostało czasowo wynajęte za symboliczną opłatą, bez charakteru zarobkowego.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie dokonuje cyklicznych sprzedaży nieruchomości i nie posiada profesjonalnego przygotowania w tym zakresie. Zarówno sprzedaż w (…), jak i planowana sprzedaż udziału w (…) mają charakter rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalności handlowej.

Wnioskodawczyni (…) będąc współwłaścicielką udziałów w nieruchomości w postaci działki gruntu o numerze 7, położonej w (…), jej udział to (...) części, dokonała nieskutecznej transakcji zbycia swego udziału wobec nierzetelności nabywcy, sprawa dotycząca jej odstąpienia od umowy sprzedaży jest objęta postępowaniem sądowym, obecnie przed Sądem Apelacyjnym w (…) sygnatura akt (…). W razie korzystnego dla Wnioskodawczyni rozstrzygnięcia sporu udziały wrócą do niej.

Także i ta czynność sprzedaży miała charakter incydentalny.

Reasumując :

1) Majątek nieruchomy był nabyty i posiadany w ramach majątku prywatnego;

2) Brak było zamiaru inwestycyjnego przy jego nabyciu oraz użytkowaniu;

3) Czynności sprzedaży miały (lub będą miały) charakter incydentalny;

4) Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie działa jak przedsiębiorca;

5) Sprzedaż ma na celu uporządkowanie spraw majątkowych i zabezpieczenie finansowe na emeryturze;

6) Wnioskodawczyni nie podejmowała działań zmierzających do komercjalizacji gruntu, a obecność dewelopera jako współwłaściciela nie oznacza udziału w przedsięwzięciu inwestycyjnym.

Uzupełnienie opisu sprawy

1. A.B objęła udział w przedmiotowych nieruchomościach na podstawie umowy darowizny, darczyńcą był jej mąż C.B, umowa została zawarta (...) czerwca 2003 r., objęta aktem notarialnym repertorium (…).

2. Udział nie był i nie jest wykorzystywany przez (…) do prowadzenia działalności gospodarczej ani innej działalności zarobkowej. Nieruchomości nie są wykorzystywane również do celów osobistych (np. rekreacyjnych, mieszkaniowych).

3. Osobiście Pani A.B nie wykorzystuje i nigdy nie wykorzystywała przedmiotowego udziału w nieruchomościach do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT:

a. Nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

b. Nie prowadziła żadnych upraw ani zbiorów, nie sprzedawała produktów rolnych.

c. Nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej.

4. Udział w nieruchomości był i jest udostępniany osobie trzeciej na podstawie umowy o charakterze użyczenia. W zamian za korzystanie z udziału dla prowadzenia działalności rolniczej, osoba trzecia sprawowała i sprawuje pieczę nad nieruchomością.

5. Do dnia zbycia udziału nie są podejmowane i nie będą podejmowane żadne działania mające na celu zwiększenie jego wartości lub atrakcyjności inwestycyjnej. Nieruchomość nie została uzbrojona, ogrodzona, nie prowadzono żadnych robót przygotowawczych ani działań mających na celu jej przekształcenie lub komercjalizację.

6. Zbycie nie będzie prowadzone w ramach zorganizowanej działalności marketingowej. W szczególności:

a. Sprzedaż nie będzie ogłaszana w Internecie ani w mediach.

b. Nie zostaną podjęte działania promocyjne, reklamowe ani sprzedażowe wykraczające poza zwykłe, okazjonalne działania osoby fizycznej.

c. Nie przewiduje się zaangażowania pośredników, agencji nieruchomości ani biur obrotu.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż udziału (15%) w nieruchomościach gruntowych położonych w (…), nabytego ponad 20 lat temu jako majątek prywatny, poza działalnością gospodarczą, będzie stanowiła czynność zbycia majątku prywatnego, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż udziału w nieruchomości położonej w (…) będzie stanowić czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ani nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedaż ta ma charakter incydentalny, podyktowany wyłącznie względami osobistymi (zaawansowany wiek, pogarszający się stan zdrowia, potrzeba uporządkowania spraw majątkowych i zabezpieczenia emerytalnego). Wnioskodawczyni nie planuje angażowania się w jakiekolwiek działania inwestycyjne lub deweloperskie, nie działa w sposób zorganizowany i ciągły, nie ponosiła nakładów mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani nie prowadziła żadnej działalności o charakterze handlowym z nią związanej.

Przedmiotowy udział został nabyty ponad 20 lat temu, jako część większego gospodarstwa rolnego, w ramach prywatnej lokaty kapitału, nie zaś w celu dalszej odsprzedaży czy inwestycji. W całym okresie posiadania Wnioskodawczyni nie dokonywała podziałów gruntu, nie podejmowała czynności związanych z jego komercjalizacją, nie występowała o warunki zabudowy, nie prowadziła promocji ani ogłoszeń sprzedażowych.

Fakt, że kupującym może być deweloper, który nabył wcześniej 10% udziału w tej samej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, nie wpływa na ocenę charakteru tej czynności z perspektywy Wnioskodawczyni. Nie uczestniczyła ona w żadnym wspólnym przedsięwzięciu, nie zawierała porozumień, nie realizowała z deweloperem żadnych uzgodnionych działań.

Także wcześniejsza sprzedaż działki w (…) (w roku 2022), również miała charakter incydentalny, prywatny, była motywowana zakończeniem prowadzonego w przeszłości najmu sezonowego oraz osobistą sytuacją zdrowotną i mieszkaniową. Najem domków letniskowych miał wyłącznie charakter najmu prywatnego i nie był prowadzony jako działalność gospodarcza. Sprzedaż nie wiązała się z działaniami inwestycyjnymi, promocyjnymi ani obrotem o charakterze profesjonalnym.

W świetle powyższego, zarówno sprzedaż w (…), jak i planowana sprzedaż udziału w (…) należy kwalifikować jako czynności rozporządzania majątkiem prywatnym, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, ani nie stanowią działalności gospodarczej, a zatem nie powodują obowiązku rejestracji dla potrzeb VAT ani zapłaty podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom.

Wskazać należy, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślenia wymaga, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną. Obecnie pozostaje Pani na emeryturze. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej ani nie podejmowała działań o charakterze profesjonalnym w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest Pani współwłaścicielką w 15% nieruchomości gruntowej położonej w (…) (woj. (…)), stanowiącej użytki rolne. Udział ten został nabyty przez Panią ponad 20 lat temu na podstawie umowy darowizny, darczyńcą był Pani mąż, (…), umowa została zawarta (...) czerwca 2003 r., objęta aktem notarialnym. Nabycie udziału nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i miało charakter zabezpieczenia majątkowego – pasywnej lokaty kapitału. Nie podejmowała Pani żadnych działań w kierunku zmiany przeznaczenia gruntu ani zwiększenia jego wartości. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła część nieruchomości, miała charakter odgórny – inicjatywa pochodziła od gminy, a Pani nie uczestniczyła w tym procesie. Sprzedaż udziału planowana jest jako jednorazowe, incydentalne zbycie majątku prywatnego, motywowane następującymi okolicznościami:

1) Pani zaawansowany wiek ((...) lat),

2) pogarszający się stan zdrowia (choroba (...)),

3) potrzeba uporządkowania spraw majątkowych,

4) brak zamiaru uczestnictwa we współpracy z deweloperem oraz brak chęci angażowania się w działalność inwestycyjną,

5) zamiar wykorzystania środków ze sprzedaży na zabezpieczenie finansowe na dalsze lata życia.

Nie planuje i nigdy nie planowała Pani prowadzenia działalności deweloperskiej, inwestycyjnej czy zarobkowej z wykorzystaniem przedmiotowego udziału. Nie uczestniczyła Pani również w działaniach prowadzących do jego komercjalizacji. Zbycie udziału ma służyć wyłącznie wycofaniu się z niechcianej, zmieniającej się struktury współwłasności, która – poprzez pojawienie się dewelopera – nabiera potencjalnie innego charakteru, niż ten, w którym udział był posiadany przez ostatnie dwie dekady. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie dokonuje cyklicznych sprzedaży nieruchomości i nie posiada profesjonalnego przygotowania w tym zakresie. Planowana sprzedaż udziału w (…) ma charakter rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie działalności handlowej.

Ponadto wskazała Pani, że przedmiotowy udział nie był i nie jest wykorzystywany przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej ani innej działalności zarobkowej. Nieruchomości nie są wykorzystywane również do celów osobistych (np. rekreacyjnych, mieszkaniowych). Osobiście nie wykorzystuje i nigdy nie wykorzystywała Pani ww. udziału w nieruchomościach do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy. Nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie prowadziła Pani żadnych upraw ani zbiorów, nie sprzedawała produktów rolnych. Nie jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej. Do dnia zbycia udziału nie są podejmowane i nie będą podejmowane przez Panią żadne działania mające na celu zwiększenie jego wartości lub atrakcyjności inwestycyjnej. Nieruchomość nie została uzbrojona, ogrodzona, nie prowadzono żadnych robót przygotowawczych ani działań mających na celu jej przekształcenie lub komercjalizację. Zbycie nie będzie prowadzone w ramach zorganizowanej działalności marketingowej. Sprzedaż nie będzie ogłaszana w Internecie ani w mediach. Nie zostaną podjęte działania promocyjne, reklamowe ani sprzedażowe wykraczające poza zwykłe, okazjonalne działania osoby fizycznej. Nie przewiduje się zaangażowania pośredników, agencji nieruchomości ani biur obrotu.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż udziału (15%) w nieruchomościach gruntowych położonych w (…), nabytego ponad 20 lat temu jako majątek prywatny, poza działalnością gospodarczą, będzie stanowiła czynność zbycia majątku prywatnego, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że planując sprzedaż udziału w nieruchomościach gruntowych wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomościach gruntowych nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia opisanych nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Ponadto z treści wniosku wynika, że udział w nieruchomościach był i jest udostępniany przez Panią osobie trzeciej na podstawie umowy o charakterze użyczenia. W zamian za korzystanie z udziału dla prowadzenia działalności rolniczej, osoba trzecia sprawowała i sprawuje pieczę nad nieruchomością.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 ustawy Kodeks cywilny:

Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Biorąc pod uwagę ww. definicję z Kodeksu cywilnego, w przedmiotowej sprawie udział w działkach były przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), które nie zostało dokonane dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie przez Panią udziału w działkach nie stanowiło działalności gospodarczej.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż udziału w nieruchomościach gruntowych można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy przedmiotowego udziału będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, planowana transakcje zbycia ww. udziału nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana przez Panią sprzedaż udziału (15%) w nieruchomościach gruntowych położonych w (…) będzie stanowiła czynność zbycia majątku prywatnego, niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem (w szczególności kwestia dotycząca najmu i sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (…)), nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.