Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.476.2025.2.PM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonych działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 18 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 6 października 2025 r. (wpływ 9 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego ubezpieczonym w KRUSie, nieposiadającym działalności gospodarczej.

Wnioskodawca posiada grunty, które – zgodnie z decyzją Wójta Gminy zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Pierwsza sprzedaż jednej działki została zawarta 21 października 2024 r. zgodnie z aktem notarialnym. W momencie pojawienia się osoby kupującej, która określa jaką powierzchnią jest zainteresowana, Wnioskodawca podejmuje się w geodezji wyznaczenia działki. Cenę Wnioskodawca określa według własnego uznania, kierując się głównie powierzchnią jaką chce nabyć kupujący.

W opisany wyżej sposób doszło do sprzedaży działki 24 października 2025 r.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem zapytania są działki powstałe z podziału działki 8 oraz działki, które zostaną wydzielone w przyszłości z tej działki, z czego jedna działka niezabudowana została sprzedana 24 października 2024 r. (działka numer 8/1). Obecnie Wnioskodawca przygotowuje podział dwóch kolejnych działek. Zapytanie dotyczy wszystkich działek, które powstaną z podziału działki 8.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, aktualnie jest rolnikiem na emeryturze. Działki nie będą wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi nadal gospodarstwo rolnicze na tej działce, obecnie działka obsiana jest (...).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę działka gruntu 8 sklasyfikowana jest jako grunty orne (RIVa). Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Po dokonaniu podziału nieruchomości działki 8, pozostała (większa część działki) nadal służy do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działka 8/1 sprzedana została na rzecz osoby prywatnej. Działka 8 była zawsze, także przez rodziców Wnioskodawcy wykorzystywana wyłącznie w celach prowadzenia gospodarstwa rolniczego.

Grunt, który stanowi przedmiot zapytania nabył Wnioskodawca po rodzicach umową przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego 10 marca 1980 r. Stanowi to majątek gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy.

Grunt od zawsze do dnia sporządzenia wniosku, także przez rodziców Wnioskodawcy, był wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej i czerpania korzyści z produkcji rolnej. Do momentu sprzedaży będzie wykorzystywany nadal, wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Do działki, którą sprzedał Wnioskodawca 24 października 2024 r. aktem notarialnym, jedynym działaniem jakie poczynił było dokonanie podziału nieruchomości, wskutek czego wydzielił działkę o numerze 8/1.

W latach 1989-1990 Gmina, na której terenie znajdują się grunty, przystąpiła do zmiany przestrzennego planu zabudowy, wskutek czego, posiadane przez Wnioskodawcę grunty działki 8 przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W tym zakresie nie podejmował Wnioskodawca żadnych działań. Pomimo tego w dalszym ciągu wykorzystuje on działkę 8 jako grunty orne.

Obecnie wystąpił Wnioskodawca o podział nieruchomości działki 8, wskutek którego wyznaczone zostaną kolejne działki o numerze 8/2 i 8/3. Proces ten jest w toku. Innych działań Wnioskodawca nie podejmuje.

Nie zawierał Wnioskodawca i nie ma zawartej żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działek. Dokonał on jedynie sprzedaży pierwszej działki 8/1 24 października 2024 r. Umowa ta była zwykłą umową sprzedaży, w której nie zobowiązywał się Wnioskodawca do jakichkolwiek działań, nie brał żadnych obowiązków na siebie, nie udzielał żadnych pełnomocnictw. Działka została sprzedana po jej wydzieleniu, bez jakichkolwiek dodatkowych działań. W planowanych dalszych sprzedażach działek, rola Wnioskodawcy będzie się sprowadzała do podziału i sprzedaży wydzielonych działek.

Jedyne nakłady finansowe to koszty podziału działek i koszt ogłoszenia o sprzedaży (...).

Nie udzielił Wnioskodawca i nie zamierza udzielać nabywcom działek, lub jakiejkolwiek innej osobie, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w swoim imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek.

Na dzień sprzedaży działki cały grunt o numerze 8 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działki przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w wyniku podjętych działań władz reprezentowanych przez Gminę, która przekształcała grunty orne w działki budowlane. Sprzedana w wyniku podziału nieruchomości działka 8/1 w planie przestrzennym również posiadała takie przeznaczenie, jednak wszelkie pozwolenia na budowę uzyskał już nowy nabywca działki.

Nabycie tych gruntów nie stanowiło czynności opodatkowanych. Nabycie nastąpiło w postaci przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców.

Z tytułu nabycia działek nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działki były i będą wykorzystywane wyłącznie na użytek własny do prowadzenia gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy. Nigdy nie rozliczał się Wnioskodawca jako podatnik VAT z prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek powstałych z podziału działki 8 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, czy też stanowić będzie zwykły zarząd majątkiem prywatnym, który nie kwalifikuje Wnioskodawcę jako podatnika VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Działkę gruntu nr 8 nabył Wnioskodawca wraz z całym gospodarstwem rolnym w formie przekazania gospodarstwa od rodziców 10 marca 1980 r.

Pierwszą działkę sprzedał Wnioskodawca 24 październiku 2024 r. zgodnie z aktem notarialnym. W momencie pojawienia się pierwszej osoby zainteresowanej kupnem, która określiła jaką powierzchnią jest zainteresowana, podjął się Wnioskodawca wyznaczenia takiej działki, a cenę określił na podstawie cen przeciętnych, kierując się głównie powierzchnią działki, którą był zainteresowany kupujący.

W opisany sposób doszło do sprzedaży pierwszej działki 24 października 2024 r. za cenę (...) zł (o powierzchni (...)).

Działka nr 8 miała na początku powierzchnię (...) ha. Po sprzedaży pierwszej działki, podjął Wnioskodawca działania w celu wydzielenia 2 kolejnych działek. Docelowo zamierza Wnioskodawca podzielić całą działkę i po kolei sprzedać wszystkie powstałe działki budowalne.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca w ramach przeprowadzonych i planowanych transakcji sprzedaży prawa własności działek, nie będzie miał statusu podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W odniesieniu do definicji sprzedaży (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT), należy uznać, że sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowi dostawę towarów, a tym samym może podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednakże, kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT.

Podatnikami podatku VAT są, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców oraz rolników, w tym działalność polegającą na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Istotnym elementem definicji działalności gospodarczej jest stałość i powtarzalność podejmowanych czynności oraz ich zorganizowany charakter.

Zgodnie z interpretacją ww. przepisów, nie każda czynność dostawy nieruchomości musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie każda sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), w tym wyrokiem w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT. TSUE podkreśla, że jedynie podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak uzbrojenie gruntu, budowa dróg wewnętrznych, czy podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenia, mogą prowadzić do uznania osoby sprzedającej nieruchomość za podatnika.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować takich działań. Nieruchomości zostały nabyte od rodziny, stanowią majątek rodzinny. Wnioskodawca nie uzbrajał działek, nie podejmował działań zmierzających do uzyskania pozwoleń na budowę, a także nie zlecał działań marketingowych mających na celu aktywne promowanie Nieruchomości, poza ogłoszeniem sprzedaży działek (...).

Jak już napisano powyżej, Wnioskodawca nie wykonuje jakiejkolwiek działalności gospodarczej, także w zakresie handlu nieruchomościami. Od lat nie prowadzi żadnego obrotu ziemią, a działka w (...) była zawsze prywatnym majątkiem (wcześniej rodziców Wnioskodawcy), nie było także jakiegokolwiek prawa do odliczenia VAT przy nabyciu.

Działka nie została nabyta w celu obrotu i sprzedaży, była na niej przez wiele lat prowadzona działalność rolnicza.

W praktyce sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 8 ma charakter jednorazowy, incydentalny. Czynności podziału działek mieszczą się w zwykłym zarządzaniu majątkiem osobistym.

Szeroko przyjmuje się, że samo podjęcie działań organizacyjnych dla ułatwienia sprzedaży (jak podział terenu czy uzyskanie warunków zabudowy) nie czyni z właściciela przedsiębiorcy. Np. NSA w wyroku z 10 lipca 2024 r. (I FSK 20/22) orzekł: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Wnioskodawca dokładnie taki scenariusz realizuje: podział działki nie wykracza poza zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem i nie świadczy o prowadzeniu stałej działalności gospodarczej.

Zgodnie z orzeczeniem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C- 181/10, osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość nabywaną w ramach majątku prywatnego, która nie podejmuje aktywnych działań o charakterze zawodowym (np. uzbrajanie gruntu, budowanie infrastruktury, intensywne działania marketingowe), nie może być uznana za podatnika VAT. Sama liczba sprzedawanych działek, czy podział nieruchomości na mniejsze jednostki, nie stanowi przesłanki do uznania takiej działalności za zorganizowaną działalność gospodarczą.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15), podkreślając, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną)”.

W tym kontekście, Wnioskodawca nie podejmuje i nie zamierza podejmować takich działań. Warto również podkreślić, że Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych działań, które mogłyby wskazywać na profesjonalny charakter sprzedaży działek.

Działka nie została nabyta z zamiarem dalszej odsprzedaży.

Brak jest też aktywności typowej dla działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie prowadzi działań mających na celu podniesienie atrakcyjności działek (np. uzbrojenie terenu, budowa dróg, czy uzyskiwanie warunków zabudowy), co mogłoby sugerować profesjonalne podejście do sprzedaży nieruchomości.

Równie istotne jest to, że Wnioskodawca nie wykazuje cech zawodowego handlu nieruchomościami.

Interpretacje organów podatkowych wielokrotnie wskazują, że sprzedający nieruchomości musi wykazywać aktywność porównywalną do profesjonalistów (np. działania marketingowe, inwestycje w infrastrukturę, angażowanie kapitału na szeroką skalę).

Tymczasem w niniejszej sprawie brak jest takich działań: działki są nieuzbrojone, nie utwardzono dojazdów, nie prowadzi się intensywnych kampanii sprzedażowych.

Organ właśnie wskazał w interpretacji z 17 czerwca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.218.2025.2.JO), że kluczowe jest, iż „Sprzedaż niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału nieruchomości nie stanowi opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, gdyż nie towarzyszy jej aktywność handlowa wykraczająca poza zarządzanie majątkiem prywatnym, zgodnie z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, (...) „Wnioskodawca nie wykazywał cech działalności gospodarczej, tj. brak działań marketingowych, poza ogłoszeniem w Internecie, nieuzbrojenie nieruchomości, brak utwardzenia dróg i mediów oraz działania w ramach majątku osobistego”.

To samo podkreślają kolejne interpretacje m.in. z 16 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.171.2025.2.AA), w której uznano, iż „transakcja ma charakter zarządu majątkiem prywatnym, ponieważ działki były częścią majątku osobistego, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i nie były nabywane z intencją odsprzedaży. Decyzja sprzedaży była podyktowana sytuacją osobistą, a nie profesjonalnym obrotem nieruchomościami”.

W świetle tak sformułowanych kryteriów Wnioskodawca nie spełnia przesłanek określających podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby wykonujące działalność gospodarczą. Działalność tę określa art. 15 ust. 2 jako stałą, zorganizowaną aktywność produkcyjną, handlową lub usługową.

Tutaj brak jest stałości i organizacji w sensie biznesowym – mamy jednorazową sprzedaż prywatnego majątku. Działki nie były „towarami obrotowymi” nabytymi w celu ich następnej odsprzedaży; stanowią element majątku osobistego. W efekcie nie zachodzą przesłanki art. 15.

W analogicznych sprawach organy i sądy podkreślały, że taki jednorazowy obrót nie zmienia właściciela w przedsiębiorcę VAT. Dla przykładu Wyrok NSA z 10 lipca 2024 r. sygn. I FSK 20/22: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem”.

Sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, ma charakter sprzedaży majątku prywatnego i nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym, Wnioskodawca nie będzie występował jako podatnik VAT w ramach tej transakcji, ponieważ nie prowadzi działań, które wskazywałyby na profesjonalny charakter tej sprzedaży.

Wydana interpretacja negatywna (z 25 kwietnia 2025 r.) opierała się na założeniu, że podział działki i wystąpienie o warunki zabudowy to czynności typowe dla profesjonalnego dewelopera i dowodzą działalności gospodarczej. Argument ten należy odrzucić: jak wskazano powyżej, najnowsze orzecznictwo (WSA i NSA) wyraźnie uznaje, iż analogiczne działania mogą mieć charakter prywatny. Sprzedaż kilku działek z majątku osobistego nie jest porównywalna z zorganizowaną działalnością na rynku nieruchomości (brak towarzyszącej roboty budowlanej, pełnej infrastruktury itp.). Orzecznictwo WSA podkreślało, że sam zamiar uzyskania korzystnej ceny nie tworzy z właściciela przedsiębiorcy i że jednorazowa sprzedaż działek nie stanowi zorganizowanej działalności gospodarczej.

Przeciwnie, w interpretacjach organ potwierdził, iż działki nabyte bez celu obrotu i nieużywane gospodarczo pozostają w zarządzie prywatnym, zaś wykonanie niezbędnych czynności w celu korzystnej sprzedaży nie dowodzą cech profesjonalnej działalności, gdyż trudno oczekiwać od Wnioskodawcy, aby zachowywał się wbrew swojemu własnemu interesowi prywatnemu i dokonywał sprzedaży bez podjęcia jakichkolwiek kroków w celu korzystnego rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, sprzedaż rozpatrywanych działek nie nosi cech działalności gospodarczej VAT. Działania Wnioskodawcy zmierzają jedynie do korzystnego rozporządzenia majątkiem prywatnym – nie dochodzi do stałego, zorganizowanego obrotu jako przedsiębiorcy. W orzecznictwie i w najnowszych interpretacjach przywołanych powyżej takie okoliczności zawsze oznaczają wyłączenie z VAT. Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, że prawidłowa kwalifikacja transakcji to brak opodatkowania VAT (sprzedaż działań jest zarządem majątkiem prywatnym, Wnioskodawca nie staje się podatnikiem z tego tytułu).

Wnioskodawca uważa, że w świetle wyżej przedstawionych argumentów, nie będzie posiadał statusu podatnika VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży, zatem sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Orzecznictwo TSUE oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, przytoczone powyżej, jednoznacznie wskazuje, że jedynie podmioty działające w sposób profesjonalny, tj. wykonujące zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, mogą być uznane za podatników VAT.

W sytuacji Wnioskodawcy brak jest takich działań, co wykazano powyżej – nieruchomości nie są uzbrojone, nie były prowadzone intensywne działania marketingowe, a Wnioskodawca nie prowadzi działalności jakiejkolwiek gospodarczej, tym bardziej związanej z obrotem nieruchomościami. Działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i nie zostały nabyte w celu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a ich sprzedaż będzie miała charakter likwidacji części majątku osobistego. W świetle powyższego, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Takie samo stanowisko, w ocenie Wnioskodawcy, znajdzie zastosowanie również w przypadku, gdy sprzedaż działek będzie rozłożona na kilka etapów (partii) w ciągu kilku miesięcy lub lat na rzecz tego samego lub różnych nabywców, o ile w tym okresie Wnioskodawca nie będzie podejmować aktywnych, zorganizowanych działań typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz interpretacjach organów podatkowych. W wyroku NSA z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18, sąd uznał, że sprzedaż działek otrzymanych w darowiźnie, mimo podjęcia niektórych działań (np. uzyskania warunków zabudowy), nie stanowiła działalności gospodarczej, ponieważ sprzedająca nie wykazywała zorganizowanej aktywności charakterystycznej dla przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 25 lutego 2010 r. sygn. akt I FSK 162/09, podkreślając, że sprzedaż działek z majątku prywatnego nie podlega VAT, o ile sprzedający nie podejmuje działań takich jak uzbrojenie terenu, czy intensywna promocja sprzedaży, a jedynie zarządza swoim majątkiem prywatnym.

Również w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 10 lutego 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.848.2022.4.MSO potwierdzono, że sprzedaż działek nabytych w drodze darowizny, jeżeli odbywa się w ramach zarządu majątkiem prywatnym i bez profesjonalnych działań, nie powoduje obowiązku zapłaty VAT.

Z kolei w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2017 r. (sygn. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR) stwierdzono, że jeśli brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w zakresie sprzedaży gruntu, która odpowiadałaby działaniom podmiotów profesjonalnie zajmujących się takimi transakcjami, to zbycie działki budowlanej nie podlega opodatkowaniu VAT. Taka transakcja jest traktowana jako zarządzanie majątkiem prywatnym.

W interpretacji indywidualnej z 30 marca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.759.2020.1.JJ) wyjaśniono, że brak cech wskazujących na zawodowy, stały i zorganizowany charakter działalności oznacza, że sprzedaż udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym sprzedawca nie będzie uznany za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja nie będzie traktowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizują powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez przedmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono powyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podmiot podejmował/będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Należy również stwierdzić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, co wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan w roku 1980 działkę, która przez cały okres posiadania była wykorzystywana na potrzeby prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego, z tytułu którego jest Pan rolnikiem ryczałtowym (obecnie uprawa zboża). Nabycie gruntu nie stanowiło czynności opodatkowanej. Dokonał Pan podziału gruntu na mniejsze działki, z czego jedną działkę już Pan sprzedał. W przyszłości planuje Pan dalszy podział działki pod konkretnego klienta. W celu sprzedaży korzysta Pan z (...). Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować działań zwiększających wartość i atrakcyjność działek. Jedyną podjętą czynnością był/będzie podział na mniejsze działki. Działka nie była nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu celem sprzedaży działek.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.

W odniesieniu do sprzedaży działek opisanych w zdarzeniu przyszłym należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie sprzedaży działek, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.

Bez znaczenia pozostaje fakt, że dokona Pan dalszego podziału gruntu na mniejsze działki.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynność ta nie będzie podlegała jako odpłatna dostawa towarów opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.