Niewliczanie obrotu uzyskanego z najmu mieszkania w celu obliczenia proporcji sprzedaży.
Podatniczka prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą jako czynny podatnik VAT, wykonując czynności opodatkowane (sprzedaż materiałów edukacyjnych) i zwolnione (nauczanie języka angielskiego). Dodatkowo, poza działalnością gospodarczą, prywatnie wynajmuje trzy lokale mieszkalne, które stanowią jej majątek prywatny i nie są włączone do ewidencji środków trwałych działalności. Najem tych lokali korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 11 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niewliczania usługi najmu do proporcji odliczenia podatku VAT, o której mowa w art. 90 ustawy.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach działalności gospodarczej wykonuje:
· czynności opodatkowane VAT (m.in. sprzedaż materiałów edukacyjnych i książek),
· czynności zwolnione z VAT polegające na nauczaniu języka angielskiego.
Jednocześnie, poza działalnością gospodarczą, Wnioskodawczyni wynajmuje prywatnie trzy lokale mieszkalne stanowiące jej majątek prywatny. Lokale nie są wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i są wynajmowane osobom fizycznym na cele mieszkaniowe na podstawie umów długoterminowych. Najem korzysta ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Wnioskodawczyni nie odliczała podatku VAT od nabycia tych lokali ani od wydatków bezpośrednio z nimi związanych. Wnioskodawczyni jest w stanie przyporządkować wydatki dotyczące najmu prywatnego wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT oraz odrębnie wydatki związane z działalnością gospodarczą. W ramach działalności gospodarczej ponosi także wydatki ogólne (np. księgowość, sprzęt komputerowy), których nie da się przypisać wyłącznie do czynności opodatkowanych albo wyłącznie do czynności zwolnionych.
Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy obrót uzyskiwany z najmu prywatnego lokali mieszkalnych, zwolnionego od VAT, powinien być uwzględniany przy ustalaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT.
Pytanie
Czy przy kalkulacji współczynnika VAT należy brać pod uwagę obrót uzyskany z najmu prywatnego zwolnionego z VAT, jeżeli wszystkie wydatki związane z tym najmem podatnik potrafi przypisać bezpośrednio do tych czynności najmu?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, obrót uzyskiwany z najmu prywatnego lokali mieszkalnych nie powinien być uwzględniany przy ustalaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług.
Najem prywatny nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, lecz dotyczy majątku prywatnego. Lokale nie są związane z działalnością gospodarczą i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Wydatki związane z tym najmem są możliwe do jednoznacznego przypisania wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT. Proporcja, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT, ma zastosowanie wyłącznie do podatku naliczonego związanego z wydatkami, których nie da się bezpośrednio przypisać do czynności opodatkowanych albo zwolnionych. Celem tej regulacji jest określenie zakresu prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych jednocześnie z działalnością opodatkowaną i zwolnioną. W sytuacji Wnioskodawczyni wydatki związane z najmem prywatnym nie mają związku z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT. W konsekwencji obrót z najmu prywatnego lokali mieszkalnych nie powinien wpływać na wysokość współczynnika sprzedaży, o którym mowa w art. 90 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. Zgodnie z tym artykułem:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Natomiast w oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Wyrażoną w cytowanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 90 ustawy.
Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:
W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.
W myśl art. 90 ust. 3 ustawy:
Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.
Art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, że:
Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.
W świetle art. 90 ust. 5 ustawy:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika – używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.
Stosownie do art. 90 ust. 6 ustawy:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących:
1) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych;
2) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.
Jak stanowi art. 90 ust. 8 ustawy:
Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo. Podatnicy są obowiązani zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o przyjętej proporcji w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta proporcja została zastosowana po raz pierwszy, nie później jednak niż w dniu przesłania ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3.
W myśl art. 90 ust. 9 ustawy:
Przepis ust. 8 stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.
Na mocy art. 90 ust 9a ustawy:
Przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.
Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy:
W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:
1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 10 000 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;
2) nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach działalności gospodarczej wykonuje Pani czynności opodatkowane VAT (m.in. sprzedaż materiałów edukacyjnych i książek) oraz czynności zwolnione od VAT polegające na nauczaniu języka angielskiego.
Jednocześnie, wynajmuje Pani prywatnie trzy lokale mieszkalne stanowiące majątek prywatny. Lokale są wynajmowane osobom fizycznym na cele mieszkaniowe, która to czynność korzysta ze zwolnienia od VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Jest Pani w stanie przyporządkować wydatki dotyczące najmu prywatnego wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT oraz odrębnie wydatki związane z działalnością gospodarczą.
Pani wątpliwości dotyczą niewliczania usługi najmu do proporcji odliczenia podatku VAT, o której mowa w art. 90 ustawy.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że usługi najmu lokali mieszkalnych, stanowią działalność gospodarczą i czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, które – jak Pani wskazała – korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Dokonując analizy przepisów należy stwierdzić, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.
Z powołanych przepisów wynika, że proporcja wyliczana jest jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.
Zatem zasada proporcjonalnego odliczania podatku ma zastosowanie do tej kategorii zakupów, których nie da się jednoznacznie w całości lub w części przypisać do konkretnego rodzaju sprzedaży.
Wskazała Pani, że w ramach prowadzonej działalności świadczy Pani usługi nauki języka angielskiego (działalność zwolniona od VAT) oraz dokonuje sprzedaży materiałów edukacyjnych i książek angielskojęzycznych (działalność opodatkowana podatkiem VAT). Ponadto świadczy Pani usługi najmu lokali mieszkalnych, które korzystają ze zwolnienia od podatku VAT. Co istotne, jak Pani wskazała, jest Pani w stanie przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale odrębnie od pozostałej działalności gospodarczej.
Mając zatem na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz opis sprawy należy wskazać, że skoro jest Pani w stanie bezpośrednio przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale wyłącznie do wykonywanych w nich czynności zwolnionych odrębnie od pozostałych wydatków w ramach wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej, to nie ma Pani obowiązku wliczania tych wydatków związanych z lokalami mieszkalnymi do proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy.
Podsumowując, stwierdzam, że z uwagi na bezpośrednie przyporządkowanie wydatków poniesionych na lokale mieszkalne, nie ma Pani obowiązku wliczać obrotu z tytułu usług najmu, do proporcji, zdefiniowanej w art. 90 ust. 2 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko – zgodnie, z którym obrót uzyskiwany z najmu prywatnego lokali mieszkalnych nie powinien być uwzględniany przy ustalaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług – należało uznać je za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo