Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.517.2025.3.PM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana jako podatnika podatku VAT i w konsekwencji braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Uzupełnił go Pan pismem z 17 września 2025 r. (wpływ 17 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest brytyjskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi działalności gospodarczej na terytorium Polski. Wnioskodawca nie jest również czynnym podatnikiem VAT w myśl ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej: „Ustawa”).

Wnioskodawca jest wspólnikiem (posiada 75% udziałów) D Sp. z o. o,– spółki mającej docelowo prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na terytorium Polski (dalej: „Spółka”).

W ramach majątku prywatnego Wnioskodawca posiada 75/100 udziałów w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość (dalej: „Lokal 1”). Nieruchomość jest obecnie przedmiotem najmu. Z tego tytułu Wnioskodawca odprowadza zryczałtowany podatek (na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne) na terenie Polski.

Docelowo, w kwietniu 2026 r. zgodnie z zawartą umową z deweloperem Wnioskodawca nabędzie również udział 2/10 własności w lokalu mieszkalnym stanowiącym nieruchomość (dalej: „Lokal 2”). Udostępnienie lokalu dla Wnioskodawcy nastąpi w październiku 2025 r. W dniu sporządzenia niniejszego wniosku nieruchomość jest częścią przedsięwzięcia budowlanego „L”, które jest obecnie w trakcie prac budowlanych. Lokal nie został jeszcze wyodrębniony, a umowa sprzedaży lokalu nie została jeszcze zawarta.

Udziały w Lokalu 1 zostały nabyte przez Wnioskodawcę na rynku pierwotnym, na cele najmu prywatnego, a nie z zamiarem dalszej odsprzedaży. Również udziały w Lokalu nr 2 miały zostać nabyte przez Wnioskodawcę na cele najmu prywatnego. Obecnie celem Wnioskodawcy jest jednak dalszy rozwój działalności związanej z wynajem nieruchomości, lecz za pośrednictwem Spółki. Sposobem na realizację założeń Wnioskodawcy jest dokonanie sprzedaży udziałów w obu lokalach na rzecz Spółki w przyszłości.

Planowane transakcje sprzedaży udziałów we własności obu lokali będą mieć charakter jednorazowego przeniesienia prywatnych aktywów do Spółki należącej w części do Wnioskodawcy. Spółka nie jest obecnie zarejestrowana jako podatnik VAT i nie prowadzi jeszcze działalności generującej przychody. Drugim wspólnikiem Spółki jest Pan K– rezydent podatkowy Wielkiej Brytanii (25% udziałów), który jest współwłaścicielem Lokalu nr 1 oraz nabędzie udział we własności w Lokalu nr 2 (8/10 udziału).

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości, ani udziałów w nieruchomościach. Wnioskodawca poza ww. transakcjami nie ma zamiaru dokonywać sprzedaży innych nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości. Poza opisanymi lokalami Wnioskodawca w najbliższym czasie nie będzie posiadał innych nieruchomości na terytorium kraju.

Wnioskodawca nie przygotował i nie zamierza przygotowywać ww. lokali do planowanej transakcji, tj.:

·         nie będzie podejmował żadnych czynności mających zwiększyć ich wartość rynkową przed dokonaniem sprzedaży,

·         nie będzie korzystał z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości,

·         nie będzie ogłaszał w ogólnodostępnych miejscach informacji o zamiarze sprzedaży lokali.

W przypadku Lokalu nr 2, prace wykończeniowe zostaną wykonane w okresie pomiędzy udostępnieniem Lokalu nr 2 (październik 2025 r.), a przeniesieniem własności aktem notarialnym (docelowo kwiecień 2026 r.), wyłącznie w celu przygotowania Lokalu nr 2 do najmu. Zakres prac ograniczy się do standardowego wykończenia lokalu w stanie deweloperskim, nie mając na celu zwiększenia jego wartości rynkowej ponad poziom typowy dla tego typu nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Lokal 2 w momencie planowanej sprzedaży będzie samodzielnym lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Do momentu sprzedaży dla Lokalu 2 wydane zostanie zaświadczenie starosty, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, potwierdzające spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 tego przepisu.

Lokal 2 nie będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę do momentu przeniesienia własności na rzecz Spółki.

Umowa najmu Lokalu 1 została zawarta na czas nieokreślony, z minimalnym okresem obowiązywania wynoszącym 12 miesięcy od dnia 16 stycznia 2025 r., po upływie którego każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa podlega opłacie, składającej się z symbolicznego czynszu podstawowego w wysokości 1 PLN netto miesięcznie plus 75% przychodów netto (plus VAT) uzyskanych przez „R” z dalszego podnajmu lokalu.

W przypadku Lokalu 2 nie została zawarta i nie zostanie zawarta żadna umowa najmu przed przeniesieniem własności na Spółkę.

Względem Lokalu 1 doszło do pierwszego zasiedlenia 7 października 2024 r., na dzień sprzedaży nie upłyną 2 lata od tej daty. Względem Lokalu 2 nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca ponosił (w przypadku Lokalu 1) oraz będzie ponosił (w przypadku Lokalu 2) wydatki na ulepszenie Lokali. Wydatki te nie przekroczą 30% wartości początkowej lokali.

Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od ww. wydatków na ulepszenie Lokali, gdyż nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Ponadto, na zadane w wezwaniu pytania udzielił Pan następujących odpowiedzi:

Pytanie III.7: Czy od momentu poniesionych ww. ulepszeń do momentu sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata?

Odpowiedź: Nie.

Pytanie III.8: Czy z tytułu nabycia Lokali przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: Nie, z uwagi na brak statusu czynnego podatnika VAT.

Lokale były/są/będą od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pytanie

Czy dokonując sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2, Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT należnego przy każdej transakcji sprzedaży? – pytanie oznaczone we wniosku nr 1.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 nie będzie on występował w charakterze podatnika VAT i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku należnego przy każdej transakcji sprzedaży. Planowane transakcje będą miały charakter zarządu majątkiem osobistym.

UZASADNIENIE

Na wstępie należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ustawy o VAT:

1)    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. (...)

2)    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Podmioty te powinny jednak spełniać podstawową przesłankę – działać w sposób ciągły, dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ze sprzedażą lokali w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca:

·         nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości lub udziałów w nich,

·         nie prowadzi zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości,

·         planowane transakcje będą miały charakter jednorazowy.

Powyższe stanowisko znajduje odzwierciedlenie w linii interpretacyjnej tut. Organu, sądów administracyjnych oraz TSUE. Przyładowo: Wyrok TS z 15 września 2011 r. C-180/10, JAROSŁAW SŁABY vs. MINISTER FINANSÓW ORAZ KUĆ I JEZIORSKA-KUĆ vs. DYREKTOR IZBY SKARBOWEJ W WARSZAWIE, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461: „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37)”.

Wyrok NSA z 24 czerwca 2021 r. II FSK 462/20, LEX nr 3483646: „W rozpoznanej sprawie nie został spełniony warunek ciągłości działalności podatnika, gdyż skarżący zbywał nieruchomości powstałe w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, która została nabyta w roku 2011. Jednokrotne nabycie przez skarżącego nieruchomości gruntowej i brak powtarzalności transakcji po stronie zakupu powodują, że działalności skarżącego nie można przypisać charakteru działalności ciągłej o charakterze handlowym. Działalność skarżącego nie miała charakteru ciągłej działalności handlowej, gdyż w działalności tej poza jedną transakcją zakupu nieruchomości w roku 2011 nie wystąpiły inne zakupy nieruchomości. W tej sytuacji transakcje dokonywane przez skarżącego należało zakwalifikować jako sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach zarządu majątkiem skarżącego. Zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności”.

Wyrok WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r. I SA/Ol 119/25, LEX nr 3862226: „Nie sposób wymagać, aby osoba fizyczna w ramach zarządu majątkiem własnym podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała czynności, które umożliwiałyby zbycie nieruchomości po cenie korzystnej. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Wyrok NSA z 17 marca 2023 r. I FSK 2290/18, LEX nr 3570035: „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15, CBOSA). Nie mają znaczenia zamiar, czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 2 sierpnia 2022 r. sygn. 0114-KDIP1- 3.4012.200.2022.2.MPA: „W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej”.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż działania zaplanowane przez Wnioskodawcę nie będą stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a sprzedaż lokali nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. w nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, również zbycie udziału w prawie własności lokalu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabył Pan udziały w Lokalu 1 na cele najmu. W styczniu 2025 r. zawarł Pan umowę najmu Lokalu 1 na czas nieokreślony. Umowa podlega opłacie składającej się z symbolicznego czynszu podstawowego w wysokości 1zł netto miesięcznie plus 75% przychodów netto uzyskanych przez najemcę z dalszego podnajmu. Zamierza Pan ponadto nabyć w roku 2026 udziały w Lokalu 2. Udziały te początkowo miały również zostać nabyte na cele najmu. Obecnie Pana celem jest jednak rozwój działalności związanej z wynajmem nieruchomości, lecz za pośrednictwem Spółki, której jest Pan udziałowcem. Sposobem na realizację tych założeń jest dokonanie sprzedaży w obu Lokalach na rzecz Spółki w przyszłości. Lokal 1 uległ pierwszemu zasiedleniu, jednak od jego momentu, do momentu sprzedaży nie upłyną 2 lata. W odniesieniu do Lokalu 2 nie dojedzie przed jego sprzedażą do pierwszego zasiedlenia. Nie będzie Pan podejmował przed sprzedażą Lokali żadnych czynności mających zwiększyć ich wartość. Ponoszone wydatki na ulepszenia Lokali nie przekroczą 30% ich wartości początkowej. Z tytułu nabycia Lokali nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Lokale będą do momentu sprzedaży wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana jako podatnika podatku VAT i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż udziałów w Lokalu 1 i Lokal 2 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Lokal 1 jest odpłatnie wynajmowany na czas nieokreślony.

W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że dzierżawa udziału w nieruchomości wskazuje na wykorzystanie przez Pana posiadanego udziału w tej części nieruchomości w sposób ciągły do celów zarobkowych (uzyskiwane korzyści z tytułu świadczonej przez Pana usługi dzierżawy ma charakter stały).

Zatem, dzierżawa nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższym sprzedaż udziału w prawie własności części nieruchomości (Lokalu 1) będzie czynnością związaną z działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym w tej sytuacji wystąpi Pan w roli podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaż udziału w Lokalu 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W odniesieniu do udziałów w Lokalu 2 należy natomiast wskazać, że istotny jest zamiar z jakim Pan zamierzał/zamierza nabyć nieruchomość. Jak wynika z opisu sprawy, początkowo zamierzał Pan nabyć udział w Lokalu 2 z zamiarem wynajmu. Obecnie Pana zamiarem jest dalsza odsprzedaż nieruchomości.

Nie można zatem przyjąć, że udziały w Lokalu 2 stanowiły będą Pana majątek prywatny. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Lokalu 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, sprzedaż udziałów w Lokalu 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem dostawy, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Lokal 1 uległ pierwszemu zasiedleniu, jednak od jego momentu do momentu sprzedaży nie upłyną 2 lata. Natomiast Lokal 2 do momentu sprzedaży nie będzie zasiedlony, w związku z czym, jego dostawa dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, sprzedaż udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie.

Przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w Lokalach na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analizie podlega możliwość zwolnienia od podatku tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano wyżej, z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z opisu sprawy, ponoszone przez Pana wydatki na ulepszenie Lokali nie przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Zatem, celem ustalenia czy sprzedaż udziałów w Lokalach będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy dokonać rozstrzygnięcia czy w stosunku do tych nieruchomości przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Każde nabycie towarów i usług, przeznaczonych do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie jego dokonania za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Istotna jest intencja nabycia, jeśli dany towar/usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy (art. 88 ustawy) lub aktów wykonawczych.

Jak wynika z opisu sprawy, Lokal 1 jest przez Pana wynajmowany odpłatnie na rzecz Spółki, z takim też zamiarem nabył Pan udziały w tym Lokalu.

Przepisy ustawy nie umożliwiają zwolnienia od podatku VAT czynności najmu lokalu na rzecz podmiotu gospodarczego – Spółki. Tym samym, najem Lokalu 1 stanowi czynność opodatkowaną.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy są spełnione.

W odniesieniu do Lokalu 2 należy wskazać, że zakupu dokona Pan w celu dalszej odsprzedaży – czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Również w tym przypadku – co do zasady – przysługiwało będzie Panu prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do Lokalu 2. Prawo to będzie przysługiwało, pod warunkiem niezaistnienia okoliczności określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji, przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w rozpatrywanej sprawie również nie będą spełnione, gdyż przysługuje/będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do Lokali. Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w Lokalach będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania także zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z powyższego, przy nabyciu Lokali przysługiwało/przysługiwało będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, Lokal 1 – wbrew Pana stwierdzeniu – nie będzie w całym okresie jego posiadania wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży udziałów w Lokalach na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że ww. czynność będzie podlegała opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku jako odpłatna dostawa towarów.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonując sprzedaży udziałów w Lokalu 1 i Lokalu 2 będzie Pan podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy i będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT należnego przy każdej z tych transakcji.

Zatem Pana stanowisko uznałem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądu wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja rozstrzyga o skutkach podatkowych w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.