Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.565.2025.2.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów niezabudowanych działek nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10.

Uzupełnił go Pan pismem z 9 października 2025 r. (wpływ 9 października 2025 r.) oraz pismem z 14 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie, oraz pismem z 15 października 2025 r. (wpływ 15 października 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (…) r. aktem notarialnym dokonał Pan zakupu działki rolnej w (…).

Działkę nabył Pan z dwoma innymi osobami fizycznymi, niespokrewnionymi. Udział każdej z nich w zakupie wynosił 1/3 całości.

Na działce tej nie dokonaliście Państwo żadnych działań inwestycyjno-zbrojeniowych. Jedyne czynności to wydzielenie małej działki drogowej do celów dojazdu, ustanowienie służebności z sąsiadem.

Po ponad 4 latach od nabycia postanowił Pan z pozostałymi udziałowcami sprzedać nabyty grunt, dokonując wcześniej jego podziału na mniejsze części, ponieważ takie jest obecnie zainteresowanie potencjalnych nabywców.

Dla obszaru w którym leży działka, został uchwalony przez Gminę (…) Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego: „(…) zabudowa jednorodzinna wolnostojąca”.

Jest Pan osobą fizyczną, obecnie działalność gospodarcza zawieszona, jednak zwolniona od podatku VAT i nie jest powiązana z obrotem nieruchomościami.

Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan, ani nie dzielił Pan żadnej działki.

Na w/w opis stanu przyszłego otrzymał Pan (…) r. interpretację indywidualną – stanowisko prawidłowe, (…), wydane przez Panią (…).

Uzupełnienie stanu faktycznego

1. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 oraz A/10, z czego działki A/6 i A/10 stanowią drogę wew. Wystąpił Pan i ma Pan już prawomocną decyzje gminy (…) zatwierdzającą podział działki. Powstało 8 działek, 6 opisał Pan powyżej, a działki A/3 oraz A/9 przeznaczone są na drogę gminną.

2. Posiada Pan 1/3 udziału, a sprzedaż będzie dotyczyła prawa własności wszystkich 6 działek wymienionych w pkt. 1

3. Działka/działki nie są zabudowane.

4. Kupił Pan działkę z dwoma przyjaciółmi w celu wybudowania dla każdego domu, ale sytuacja rodzinna i finansowa zmusiła Pana do zmiany planów i sprzedaży

5. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT.

6. Wskazane działki nie były wykorzystywane przez Pana do jakichkolwiek czynności, działalności gospodarczej.

7. Udział w działce nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej.

8. Udział w działce nie stanowi towaru handlowego.

9. Dokonał Pan podziału działki nabytej (…) r., ponieważ, po braku klientów na zakup całej działki postanowił Pan z pozostałymi współwłaścicielami podzielić działki, ponieważ takie było zainteresowanie – mniejsze za mniejsze środki.

10. Od momentu nabycia działki, działka stoi i zarasta, nie używa jej Pan i jeden raz zrobił Pan sobie grilla z małżonką.

11. Działki, które zamierza Pan sprzedać, nie były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, nie prowadzi Pan takiej, nie jest Pan rolnikiem.

12. Nie prowadził Pan zbiorów, dostaw i innych czynności rolno-ogrodniczych.

13. Czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem zapytania były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej nieruchomości (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione oraz w jakim celu)?

Odpowiedź:

Będą tylko czynności polegające na złożenie wniosku o warunki przyłączy – woda, gaz, energia, kanalizacja itd. – oraz wiosek o warunki przyłącza drogowego.

Warunki przyłączy są niezbędne dla potencjalnych klientów, chcą poznać warunki przed ustaleniem ceny.

Żadne inwestycje nie były i nie będą przez Pan czynione.

14. Czy dla nieruchomości powstałych po podziale działki nabytej (…) r. na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił o tę decyzję?

Odpowiedź:

Jeżeli potencjalny klient zażyczy decyzji o warunkach to złoży Pan wniosek o warunki zabudowy, jednak na terenie Pana działek istnieje już Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

15. W jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanych działek? Czy i jakie działania marketingowe podejmował/podejmie Pan w celu sprzedaży działki/działek? − W jaki sposób planuje Pan i pozostali współwłaściciele pozyskać kupca na przedmiotową działkę/działki?

Odpowiedź:

Baner reklamowy.

16. Proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą?

Odpowiedź:

Pełnomocnictwa o uzyskiwania wszelkich warunków przyłączy media: woda, gaz, kanalizacja, energia, przyłącze drogowe, warunki zabudowy.

17. Czy z potencjalnym nabywcą nieruchomości została/zostanie przez Pana zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży?

Odpowiedź:

Będzie umowa przedwstępna, a warunkiem będzie uzyskanie warunków do wymienionych w pkt 16 gestorów. Innych oczekiwań nie może Pan znać na dzień dzisiejszy ale ww. będą na pewno ponieważ takie są zasady z tego co Pan zauważył.

Nie zna Pan treści umowy przedwstępnej, której jeszcze Pan nie ma, na pewno nie będzie żadnych zapisów co do Pana inwestycji.

Sprzedaje Pan działkę z warunkami przyłączy.

Potencjalny Inwestor będzie organizował dokumentacje.

Po umowie przedwstępnej udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy do wszystkich czynności związanych z dokumentacją budowlano-przyłączeniową.

Cena jest do negocjacji, ale w dół, po ustaleniu ceny w umowie przedwstępnej potencjalny nabywca rozpocznie uzyskiwanie warunków przyłączy, nie szybciej.

18. Czy planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (oprócz potencjalnym nabywcom nieruchomości) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek?

Odpowiedź:

Tak, tylko do czynności ustalenia warunków przyłączy, i nie szybciej niż data umowy przedwstępnej, nie z transakcją sprzedaży. Sprzedażą zajmuje się Pan osobiście.

19. Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę itp.).

Odpowiedź:

Tylko czynności polegające na poznaniu warunków przyłączy.

20. Czy działka nabyta (…) r. lub działki, które powstały z jej podziału, były/będą do momentu sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odpowiedź:

Nie, nie będą.

21. Na jaki okres została ustanowiona służebność gruntowa na działce wydzielonej dla celów dojazdu do sąsiedniej działki/działek?

Odpowiedź:

Nieodpłatna i nieograniczona służebność gruntowa.

22. Czy z tytułu zawarcia umowy o służebność gruntową otrzymuje Pan wynagrodzenie?

Odpowiedź:

Nie otrzymuję.

23. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź:

Nie posiada Pan. Posiada Pan tylko mieszkanie i dom nad jeziorem w którym ma Pan nadzieję dożyć starości.

24. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź:

Nie zamierza Pan.

25. Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie

Czy udzielając dalsze pełnomocnictwa dla potencjalnego nabywcy do wykonania określonych czynności przed szeroko pojętymi „gestorami” – Energia, Urząd Gminy, Wodociągi itd. – w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie spowoduje że będę z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą?

Pana stanowisko w sprawie

Udzielenie pełnomocnictwa dla potencjalnego nabywcy do wykonania czynności, w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie spowoduje że z tego powodu zostanę uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek powstałych w skutek podziału działki, o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…). dokonał Pan zakupu działki rolnej. Działkę nabył Pan z dwoma innymi osobami fizycznymi. Udział każdej osoby w zakupie wynosił 1/3 całości. Na działce nie dokonano żadnych działań inwestycyjno-zbrojeniowych. Jedynie dokonano wydzielenia małej działki drogowej do celów dojazdu oraz ustanowienie służebności z sąsiadem. Wskazał Pan, że służebność gruntowa jest nieodpłatna i nieograniczona, oraz, że nie otrzymuje Pan z tytułu zawarcia umowy o służebności gruntowej wynagrodzenia. Po 4 latach od nabycia postanowił Pan z pozostałymi udziałowcami sprzedać nabyty grunt, dokonując wcześniej jego podziału na mniejsze części, ponieważ takie jest obecnie zainteresowanie potencjalnych nabywców. Dla obszaru, w którym leży działka został uchwalony przez Gminę (…) Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego: „(…) zabudowa jednorodzinna wolnostojąca”. Posiada Pan prawomocną decyzję Gminy (…), zatwierdzającą podział działki nabytej w (…). Powstało 8 działek. Działki o nr A/3 oraz nr A/9 przeznaczone są na drogę gminną. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, z czego działki o nr A/6 i nr A/10 stanowią drogę wewnętrzną. Przedmiotowe działki nie są zabudowane. Wskazane działki nie były wykorzystywane przez Pana do jakichkolwiek czynności działalności gospodarczych. Nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, nie prowadzi Pan takiej, nie jestem Pan rolnikiem. Nie prowadził Pan zbiorów, dostaw i innych czynności rolno-ogrodniczych. Wskazał Pan, że do momentu sprzedaży nie były/nie są/nie będą podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. nieruchomości, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej nieruchomości. Po umowie przedwstępnej udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy do wszystkich czynności związanych z dokumentacją budowlano- przyłączeniową. Będą to tylko czynności polegające na złożeniu wniosku o warunki przyłączy (woda, gaz, energia, kanalizacja itd.) oraz wiosek o warunki przyłącza drogowego. Warunki przyłączy są niezbędne dla potencjalnych klientów, ponieważ chcą poznać warunki przed ustaleniem ceny. Żadne inwestycje nie były i nie będą przez Pana czynione. Jeżeli potencjalny klient zażyczy sobie decyzji o warunkach to złoży Pan wniosek o warunki zabudowy, jednak na terenie Pana działek istnieje już Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Po ustaleniu ceny w umowie przedwstępnej potencjalny nabywca rozpocznie uzyskiwanie warunków przyłączy, nie szybciej. Sprzedażą zajmuje się Pan osobiście. Poszukuje Pan potencjalnych nabywców działek poprzez baner reklamowy. Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan ani nie dzieli żadnej działki. W przyszłości nie zamierza Pan nabywać nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy planowanej przez Pana sprzedaży udziałów niezabudowanych działek, będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanych działek niezabudowanych będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że dojdzie do udzielenia potencjalnemu nabywcy działek pełnomocnictwa, które ma na celu skuteczne występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp. Kupujący czynności tych będzie dokonywał we własnym interesie. Czynności wykonywane w ramach udzielonego przez Pana pełnomocnictwa nie będą wykonywane na Pana rzecz i w Pana imieniu.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb nabywcy (uzyskanie pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Pan – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli nabywcy) nie są/będą Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek powstałych wskutek podziału działki, nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem, takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę na mocy udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowych udziałów, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując ww. sprzedaży będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej sprzedaży udziałów niezabudowanych działek o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, na rzecz nabywcy, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie ww. sprzedaż należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto wskazuję, iż rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie działek o nr A/4, nr A/5, nr A/6, nr A/7, nr A/8 oraz nr A/10, zgodnie ze wskazaniem w opisie sprawy:

„Przedmiotem sprzedaży będą działki nr A/4; A/5; A/6; A/7 ;A/8 ;A/10”.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Należy również zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków podatkowych pozostałych Współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.