Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.628.2025.2.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanej oraz prawa do odliczenia podatku w związku z jej nabyciem.

Uzupełnili go Państwo pismem z 21 października 2025 r. (wpływ 21 października 2025 r.) oraz pismem – w odpowiedzi na wezwanie – z 5 stycznia 2026 r. (wpływ 5 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Fundusz (…) (dalej jako: Fundusz) zamierza nabyć planowaną do wydzielenia zabudowaną nieruchomość na potrzeby funkcjonowania Biura Funduszu.

Budynek posadowiony na nieruchomości, wybudowany został w 1971 r., a następnie poddany gruntownemu remontowi w roku 2024.

Pierwsze zasiedlenie zdaniem potencjalnego sprzedawcy, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej również jako u.p.t.u., lub Ustawa o VAT) nastąpiło 4 listopada 2024 r.

Inwestor, dokonujący potencjalnej dostawy budynku miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 5 stycznia 2026 r. (wpływ 5 stycznia 2026 r.)

1. Proszę o określenie, czy wskazany we wniosku budynek, stanowi budynek – w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym jest zgodnie z Prawem budowlanym?

Państwa odpowiedź:

Tak wskazany budynek stanowi budynek w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

2. Czy wskazany we wniosku budynek jest trwale związany z gruntem?

Państwa odpowiedź:

Budynek jest trwale związany z gruntem.

3. Jaka nieruchomość zabudowana będzie przedmiotem planowanej sprzedaży (proszę o jednoznaczną odpowiedź, np. poprzez wskazanie numeru ewidencyjnego nieruchomości i/lub jej adresu)?

Państwa odpowiedź:

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wydzielona część zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…).

4. Czy w odniesieniu do budynku wskazanego we wniosku nastąpiło pierwsze zasiedlenie, tj. jego pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne. Jeśli tak to czy od tego momentu do dostawy minął/minie okres krótszy niż dwa lata?

Państwa odpowiedź:

Budynek został protokolarnie wydany Funduszowi w (…) po jego kapitalnym remoncie i ulepszeniu. Wydanie Funduszowi przedmiotu najmu stanowiło „pierwsze zasiedlenie” budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT, to jest „oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi budynku po jego ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

5. Czy przed dostawą ponoszone były/są/będą wydatki na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak to:

a) Czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku?

b) Czy po tym ulepszeniu budynek został/zostanie oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub nastąpiło rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej?

c) Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres krótszy niż 2 lata?

d) Czy ponoszącemu te wydatki przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

e) Czy budynek był/jest/będzie wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Państwa odpowiedź:

a) Tak.

b) Tak budynek został oddany do użytkowania Funduszowi.

c) Data planowanej sprzedaży uzależniona jest od czasu poświęconego na negocjacje oraz spełnienia warunków zawartej na ich podstawie umowy przedwstępnej. Data zakończenia negocjacji nie jest znana. Fundusz zakłada jednak, że planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem dwóch lat od dnia jej oddania do użytkowania.

d) Tak.

e) Nie.

6. Czy są Państwo czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług?

Państwa odpowiedź:

Fundusz (…) (dalej zwany: Funduszem) jest samorządową osobą prawną i działa na zasadach określonych ustawą art. 400 ust. 2 z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 647 ze zm.) Fundusz jest czynnym podatnikiem VAT wyłącznie dla działalności pozaustawowej (wynajmem pomieszczeń biurowych, których jest właścicielem). Fundusz korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT.

7. Czy zakupiona nieruchomość gruntowa będzie Państwu służyła do wykonywania czynności:

a)  wyłącznie opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b)  wyłącznie zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

c)  wyłącznie niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

d)  zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Nieruchomość będzie służyła do wykonywania czynności wyłącznie zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

8.  Proszę jednoznacznie wskazać, kogo Państwo rozumieją pod pojęciem „Inwestor”, to jest czy jest to:

a)  osoba prawna prowadząca działalność gospodarczą;

b)  jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej prowadząca działalność gospodarczą;

c)  osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą;

d)  osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej?

Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Inwestorem (Sprzedającym) jest (…). Spółka jest osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą.

9. Czy Sprzedający jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy?

Państwa odpowiedź:

Tak, sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT od daty rejestracji w KRS z tytułu prowadzenia działalności wskazanej w odpisie spółki z KRS (przeważającą działalność stanowi wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia spółki cywilnej (…), która również była podatnikiem VAT czynnym.

10. Czy Sprzedający był/jest/będzie rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy? Jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Państwa odpowiedź:

Nie.

11. W jaki sposób Sprzedający pozyskał nabywcę dla planowanej sprzedaży działki zabudowanej?

Państwa odpowiedź:

Fundusz nie posiada wiedzy na ten temat. Fundusz jest w trakcie postępowania zmierzającego do nabycia nieruchomości. Wynik tych negocjacji nie jest jeszcze przesądzony.

12. Czy Sprzedający ogłaszał sprzedaż działki zabudowanej w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmowała inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były stosowane?

Państwa odpowiedź:

Nie.

13. W jakim celu Sprzedający nabył nieruchomość będącą przedmiotem planowanej sprzedaży (działkę zabudowaną)? Czy nabycie działki zabudowanej nastąpiło w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej?

Państwa odpowiedź:

Tak, nabycie nastąpiło w ramach działalności, w celu wynajmu i ewentualnej dalszej sprzedaży.

14. Czy nabycie przez Sprzedającego ww. działki, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Państwa odpowiedź:

Nabycie nastąpiło bez zapłaty VAT.

15. Czy Sprzedający nabył nieruchomość zabudowaną w celu wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli nie, to w jakim konkretnie celu działka zabudowana została nabyta?

Państwa odpowiedź:

Tak, nabył w celu wykorzystywania w działalności.

16. Czy przy nabyciu przedmiotowej działki zabudowanej Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli tak, należy wskazać, czy z tego prawa Sprzedający skorzystał. Jeśli nie przysługiwało, należy wskazać dlaczego?

Państwa odpowiedź:

Nie.

17. W jaki konkretnie sposób wskazana we wniosku działka zabudowana i budynek, były/są/będą przez Sprzedającego wykorzystywane w całym okresie ich posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży)? Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Od listopada 2024 r. jest wynajmowana Funduszowi, wcześniej miał miejsce remont, wcześniejsze przed remontem też była wynajmowana przez (...).

18.  Czy były/są/będą to czynności zwolnione, opodatkowane, niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

Państwa odpowiedź:

Najem na rzecz Funduszu jest czynnością opodatkowaną.

19. Czy działka zabudowana i budynek były wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy), z tytułu której jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy)?

·  Czy nieruchomość stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej Sprzedającego?

Państwa odpowiedź:

Tak, z wyłączeniem działalności rolniczej.

·  Tak.

20. Czy przedmiot sprzedaży był/jest/będzie wykorzystywany przez Sprzedającego w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jego posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajał i w jakim okresie?

Państwa odpowiedź:

Nie.

21.  Czy przedmiot sprzedaży był kiedykolwiek wykorzystywany w działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to w czyjej i na podstawie jakiego tytułu prawnego?

Państwa odpowiedź:

Przedmiot sprzedaży jest nieprzerwanie wykorzystywany w działalności. Od listopada 2024 r. jest wynajmowana Funduszowi (…) na podstawie umowy najmu.

22.  Czy Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Państwa odpowiedź:

Spółka (...) nie prowadzi działalności stricte deweloperskiej. Prowadzi jednak działalność na rynku nieruchomości – w zakresie ich zakupu, sprzedaży i wynajmu.

23.  Czy działka zabudowana i budynek były/są/będą do momentu sprzedaży przedmiotem odpłatnych umów cywilnoprawnych dzierżawy, najmu lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to kiedy zostały zawarte, na jaki cel i na jaki okres czasu zostały zawarte umowy?

Państwa odpowiedź:

Działka i budynek są przedmiotem umowy z Funduszem.

24.  Czy Sprzedający zawrze z Państwem przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)  jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)  jakie działania podejmą Państwo wobec nieruchomości do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

c)  czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości? Jeśli tak – to jakie?

d)  Czy Sprzedający udzielił/udzieli Państwu lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości? Jeśli tak:

· jakie działania podejmie pełnomocnik Sprzedającego w związku ze sprzedażą nieruchomości?

· kto będzie pokrywał koszty tych działań?

· jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Sprzedający udzielił/udzieli?

Państwa odpowiedź:

Fundusz jest obecnie w fazie negocjacji związanych z określeniem warunków nabycia nieruchomości. Jako minimalne warunki zawieszające zawarcie ewentualnej umowy sprzedaży nieruchomości określone do spełnienia w ewentualnej umowie przedwstępnej Fundusz planuje wskazać:

• Wykreślenie hipoteki z działu IV Księgi wieczystej.

• Wydzielenie nieruchomości planowanej do nabycia.

Fundusz nie posiada wiedzy co do udzielenie pełnomocnictwa w zakresie działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Fundusz nie planuje pokrywać jakichkolwiek kosztów związanych z działalnością ewentualnego pełnomocnika Sprzedającego.

25. Czy Sprzedający posiada inne nieruchomości, które wynajmuje/dzierżawi – proszę wskazać jakie (zabudowane, niezabudowane) oraz ile? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób Sprzedający wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)  w jakim celu nabył Sprzedający te nieruchomości;

c)  czy z tytułu najmu/dzierżawy którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) Sprzedający był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej usługi?

Państwa odpowiedź:

(...) posiada zabudowane nieruchomości, które wynajmuje, zakup na podstawie „Aktów Notarialnych”:

•  (…)

26. Czy Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób Sprzedający wszedł w posiadanie tych nieruchomości;

b)  w jakim celu Sprzedający nabył te nieruchomości;

c)  w jaki sposób Sprzedający wykorzystywał te nieruchomości od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży;

d)  kiedy Sprzedający sprzedał te nieruchomości i w jakim celu;

e)  ile nieruchomości Sprzedający sprzedał i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

Państwa odpowiedź:

Nie sprzedawał.

Pytanie

Czy transakcja nabycia praw do nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy Funduszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z jej nabyciem?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, cena nabycia powinna zawierać podatek od towarów i usług (VAT), gdyż planowana dostawa budynku (wraz z gruntem) podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Zdaniem Funduszu (…) nie ma on prawa do odliczenia podatku naliczonego od zakupu nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt i budynki spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

·   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

·   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

·   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

·   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym, nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodujących istotną zmianę cech użytkowych.

Powyższe przepisy wskazują, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Natomiast jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć planowaną do wydzielenia zabudowaną nieruchomość na potrzeby funkcjonowania Biura Państwa Funduszu. Budynek posadowiony na nieruchomości, wybudowany został w 1971 r., a następnie poddany gruntowanemu remontowi w roku 2024. Budynek został protokolarnie wydany Państwu 4 listopada 2024 r. po jego kapitalnym remoncie i ulepszeniu. Wskazali Państwo, że wydanie Państwu przedmiotu najmu stanowiło „pierwsze zasiedlenie” budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o podatku VAT, to jest „oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi budynku po jego ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”. Wydatki na ww. ulepszenie ww. budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Również, wskazali Państwo, że planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem dwóch lat od dnia jej oddania do użytkowania. Ponoszącemu te wydatki przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Budynek nie był/nie jest/nie będzie wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nabycie przedmiotu sprzedaży nastąpiło bez zapłaty podatku VAT. Sprzedający nabył nieruchomość zabudowaną w celu wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość od listopada 2024 r. jest Państwu wynajmowana, wcześniej miał miejsce remont, przed remontem nieruchomość też była wynajmowana przez Sprzedającego.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą zwolnienia od podatku od towarów i usług planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej (część pierwsza zadanego pytania).

Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ po jej ulepszeniu, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości doszło do jej ponownego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy, ale pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy nieruchomości, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Planowana transakcja dostawy przedmiotowej nieruchomości nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zgodnie z Państwa wskazaniem, ponoszącemu wydatki na ulepszenie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Planowana dostawa nieruchomości nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie budynku oraz nabycie przez Sprzedającego nastąpiło bez zapłaty podatku VAT. Dodatkowo, nieruchomość mająca być przedmiotem planowanej sprzedaży jest od listopada 2024 r. wynajmowana Państwa Funduszowi.

Tym samym, dostawa nieruchomości zabudowanej nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT będzie podlegała dostawa gruntu, z którym związany jest ww. budynek.

Zatem Państwo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pierwszej części pytania z wniosku należało uznać jako prawidłowe.

W dalszej części wniosku wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości zabudowanej opisanej we wniosku (druga część pytania).

Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa również pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Stosownie do art. 15 ust. 2:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo samorządową osobą prawną i działaj na zasadach określonych ustawą art. 400 ust. 2 z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 647 ze zm.) Państwa Fundusz jest czynnym podatnikiem VAT wyłącznie dla działalności pozaustawowej (wynajmem pomieszczeń biurowych, których jest właścicielem).

Państwa Fundusz korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy. Nieruchomość będzie Państwu służyła do wykonywania czynności wyłącznie zwolnionych od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższego podkreślić należy, że odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W omawianej sprawie, warunki uprawniające do odliczenia nie są spełnione. Nieruchomość zabudowana nie będzie bowiem wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, lecz wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 38 ustawy.

Zatem z uwagi na niespełnienie podstawowej przesłanki o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy warunkującej prawo do odliczenia podatku naliczonego jaką jest związek nabytych towarów i usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, nie mają Państwo prawa odliczenia podatku od towarów i usług od wydatków na nabycie nieruchomości zabudowanej. Pomimo, że jak wyżej rozstrzygnięto zbycie nieruchomości zabudowanej będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Podsumowując, nie będzie Państwu przysługiwało (na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem wydzielonej części nieruchomości zabudowanej składającej się z działki nr (...)).

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Sprzedającego.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji przyjęto jako element opisu sprawy wskazanie, że Państwa Fundusz korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy i nieruchomość nie będzie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – ta okoliczność nie była przedmiotem oceny Organu.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy świadczonych przez Państwa usług, gdyż nie było to przedmiotem wniosku, nie zadano pytania w tym zakresie. Stwierdzenie to przyjęto jako element opisu zdarzenia przyszłego i nie było ono przedmiotem oceny.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.