Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.642.2025.2.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 13 grudnia 2025 r. (wpływ 13 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pana sytuacja wyglądała następująco: Szuka Pan od początku roku 2025 działki pod budowę domu jednorodzinnego dla Pana, Pana żony oraz planowanego dziecka, i jest to głównym motywatorem powiększenia obecnie posiadanego mieszkania na większy dom jednorodzinny.

Z uwagi że szuka Pan działki w niedalekiej odległości od obecnego miejsca zamieszkania, tj. północ (…), to po kilku miesiącach własnych nieskutecznych działań poprosił Pan o pomoc lokalnego pośrednika nieruchomości.

Agent nieruchomości (...) czerwca 2025 r. zaproponował Panu drogą mailową działkę, na której stoi nadal dom z lat 70-tych. Nieruchomość ta nie była nigdy wystawiona na sprzedaż online. Właściciel tej działki zwrócił się do pośrednika o pomoc w sprzedaży, a pośrednik pamiętając że Pan szuka działki w tej okolicy napisał do Pana maila.

Od tamtego momentu do podpisania umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości, wymienił Pan z pośrednikiem m.in. około (...) wiadomości mailowych które w większej części były Pana pytaniami zmierzającymi do ustalenia czy jest możliwe wyburzenie domu oraz postawienia własnego oraz przy jakich kosztach.

Rozesłał Pan też kilkanaście zapytań do biur architektonicznych z Pana wizją domu który chciał postawić na tej działce.

Pana pytania do agenta nieruchomości oraz architektów miały Panu nieco rozjaśnić temat na co należy zwrócić uwagę przy zakupie działki – jako że nigdy Pan wcześniej tego nie robił. Niestety okazały się niewystarczające.

Stronie sprzedającej bardzo zależało na czasie pozyskania gotówki – z tego powodu już (...) lipca 2025 r. podpisana została umowa przedwstępna i wpłacony zadatek.

Niestety jeden miesiąc nie pozwolił Panu na ustalenie co powinienem Pan sprawdzić aby ocenić czy ta działka jest dla Pana przyszłego domu w pełni właściwa. Nie ustalił Pan i nie uzyskał Pan możliwych przyłączy wodociągowych oraz kanalizacyjnych których tam brak. Nie zapoznał się Pan dokładnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla tego rejonu w stosunku do wstępnej koncepcji wymarzonego domu.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej okazało się również że działka zamiast (...) arów wykazanych w księdze wieczystej, ma realnie około (...) arów, a odzyskanie od sąsiadów (...) ara wynikającego z tzw. zasiedzenia nie jest już możliwe. Potwierdza to trochę niekompetentną weryfikację przed zakupem działki.

Właściciel zgodził się zmienić cenę umowy końcowej z uwagi na brakujący (...) ar względem tego co było wpisane w umowie przedwstępnej.

(...) września 2025 r. zawarł Pan końcową umowę kupna sprzedaży z terminem przekazania kluczy wyznaczonym do (...) listopada 2025 r.

W międzyczasie poprosił Pan biura projektowe aby potwierdzili usytuowanie wybranego przez Pana projektu domu jednorodzinnego na tej działce (po wyburzeniu tego dotychczasowego).

Niestety nie przewidział Pan że szerokość tej działki (...) nie pozwoli na postawienie wymarzonego przez Pana domu. Biorąc pod uwagę że od granic trzeba się odsunąć o 4 metry, pozostaje (...) metrów szerokości domu.

Dodatkowo nie spodziewał się Pan wcześniej że MPZP ogranicza spadek dachów – w tym rejonie musi to być (...) stopni nachylenia. Pana wymarzony dom ma do (...) stopni nachylenia dachu. Dowiedział się Pan o tym drogą mailową od biura projektowego.

W związku z powyższymi wieloma problemami, które od momentu spontanicznego podpisania umowy przedwstępnej do momentu dokształcenia się w zakresie kwestii niezbędnych do ustalenia przed zakupem działki, podjął Pan decyzję, że nie chce Pan budować domu na siłę na działce która powoduje dla Pana dużo stresu i nie pozwala na budowę takiego domu w jakim chciałby Pan zamieszkać.

Znalazł Pan już inną działkę zastępczą która jest bliżej centrum (…) oraz Pana aktualnego zamieszkania. W związku z tym podjął Pan decyzję, że chce Pan ją zakupić ponieważ jej szerokości oraz warunki MPZP są bardziej odpowiednie, pozwalające na wybudowanie takiego domu jednorodzinnego jaki Panu się marzy.

Wymienił Pan z właścicielem tej działki w (…) kilka maili i smsów – jest on w stanie poczekać na podpisanie z Panem umowy kilka tygodni, ponieważ zaproponował Pan mu cenę znacznie wyższą od rynkowej.

Aby był Pan w stanie zakupić powyższą drugą działkę, potrzebuje Pan odzyskać gotówkę, którą włożył Pan na zakup wspomnianej nieruchomości pod (…).

W związku z tym wystawił Pan osobiście (nie przez pośredników) (...) września 2025 r. ogłoszenie wyłącznie na portalu X dotyczące całej nieruchomości (...) ar łącznie z nadal stojącym tam domem.

Niestety do dnia (...) października 2025 r. miał Pan tylko jeden telefon dotyczący całości działki z domem. W związku z tym, że nie może Pan czekać tak długo na odzyskanie pieniędzy których potrzebuje Pan na zakup drugiej działki zastępczej, postanowił Pan, że wystawi dwa dodatkowe ogłoszenia na X – jedno jako połówka działki około (...) arów z domem i druga połówka sama działka (...) arowa bez domu.

Ku Pana zaskoczeniu w takim modelu liczba zapytań jest kilkadziesiąt razy większa.

Ludzie w rozmowie z Panem potwierdzają, że nie mają pieniędzy aby zakupić całość (...) arów, ale chętnie zakupią połówkę i podejmą się remontu domu, czego Pan wcześniej sobie nawet nie wyobrażał.

Póki co domu nie pokazał Pan jeszcze nikomu z uwagi, że nadal mieszkają tam dotychczasowi właściciele, więc nie potwierdził Pan jeszcze z nikim dokonania transakcji.

W ubiegłym tygodniu dowiedział się Pan od znajomego aby potwierdził Pan sobie czy podział działki na dwie części nie będzie powodował konieczności odprowadzenia VAT od takiej transakcji.

Zadzwonił Pan z takim pytaniem (...) października 2025 r. na infolinię KAS i Pani powiedziała, że przy sprzedaży całości działki bez dokonywania jej podziału nie będzie Pan musiał zapłacić VAT oraz przy jej podzieleniu na dwie połówki zapewne też nie.

Podsumowując powyższe: Czynności które dotychczas wykonał Pan w zakresie tej nieruchomości:

·      zakup całości (...) arów z domem który planował Pan wyburzyć aby postawić na tej działce dom jednorodzinny na cele własne;

·      wystawienie trzech ogłoszeń na X (w pierwszej kolejności całość (...) arów z domem, później dwa ogłoszenia na dwie połówki z prowizorycznie wstępnie zaznaczonym podziałem);

·      konsultacja z geodetą czy podział jest możliwy.

Czynności których Pan nie wykonał:

·      uzbrojenia terenu (nie występował Pan o warunki przyłączy wody i kanalizacji których nie ma na działce);

·      ustanowienia granic działki z sąsiadami które są błędnie zaznaczone na mapach;

·      podziału geodezyjnego na dwie części;

·      zgody na wyburzenia domu oraz projektu do tego potrzebnego;

·      wycinki drzew i krzewów które zarosły większość działki;

·      żadnego remontu;

·      przekształcenia (działka jest budowlana więc nie ma potrzeby jej przekształcania);

·      warunków zabudowy (działka jest w terenie MPZP więc nie ma potrzeby uzyskiwania warunków zabudowy).

Niezbędne czynności które potrzebowałby Pan dokonać aby umożliwić sprzedaż nieruchomości w dwóch osobnych częściach:

·      ustanowienia granic z sąsiadami;

·      geodezyjnego podziału działki na dwie części:

-     jedna około (...) arowa z domem;

-     druga około (...) arowa bez domu;

– chce Pan tego dokonać po uzyskaniu pozytywnej interpretacji Pana wniosku do KIS.

Opisując Pana osobę:

·      Zakupu nieruchomości której dotyczy powyższa sprawa – dokonał Pan jako osoba prywatna i nie wprowadzał Pan do majątku firmowego, gdyż na działce tej miał z założenia zostać wybudowany dom na własne cele mieszkaniowe.

·      Zakup był od osoby prywatnej bez VAT. Odprowadzony był przeze Pana podatek PCC.

·      Należy dodać, że prowadzi Pan działalność gospodarczą: Główne PKD: 78.10.Z – „Działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników”. Jako dodatkowe PKD ma Pan również: 68.20.Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. PKD 68.20.Z musiał Pan dodać, ponieważ posiada Pan w majątku firmowym jeden lokal 35 m² który w części podnajmuje Pan od roku 2023.

·      Prywatnie (poza majątkiem firmowym) posiada Pan również mieszkanie od (...) grudnia 2021 r., w którym na stałe Pan zamieszkuje od roku 2022 (tj. nie czerpie Pan z niego żadnych korzyści finansowych) i który to planował Pan sprzedać po wybudowaniu domu jednorodzinnego do którego chce się Pan przeprowadzić się z rodziną.

·      Posiada Pan również w majątku prywatnym 50% udziału w lokalu, który wynajmuje Pan na cele biurowe – wystawiana jest faktura VAT i odprowadzany VAT od wynajmu.

·      Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan żadnej nieruchomości.

·      Sprzedaż nieruchomości pod (…), którą zakupił Pan we wrześniu 2025 r. będzie Pana pierwszą sprzedażą. Nie planuje Pan powtarzać takiej transakcji w najbliższych latach. Nie planuje Pan prowadzić działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

·      Jest Pan żonaty i pozostaje Pan w rozdzielności majątkowej.

·      Realnie potrzebuje Pan odzyskać gotówkę, którą włożył Pan w zakup działki ze starym domem oraz kosztów z tym związanych, aby kupić drugą działkę, na której żadnego domu nie ma i jest parametrowo dla budowy Pana domu jednorodzinnego zdecydowanie lepsza.

·      Biorąc pod uwagę regulacje wynikające z ustawy o VAT i przedstawiony stan faktyczny, stoi Pan na stanowisku, że planowany przez Pana geodezyjny podział działki na dwie części umożliwienia jej odsprzedanie, nie będzie stanowić transakcji zbycia zorganizowanej w rozumieniu przepisów ustawy VAT i w związku z tym nie będzie Pan musiał odprowadzać podatku VAT od kwoty transakcyjnej.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 13 grudnia 2025 r. (wpływ 13 grudnia 2025 r.)

1.  Które działki będą przedmiotem sprzedaży – należy podać ich nr po podziale lub nr działki, którą zamierza Pan podzielić?

Pana odpowiedź:

Podziału chce Pan dokonać dla działki oznaczonej numerem 1 mieszcząca się pod adresem (…). Po podziale zapewne otrzymają numer ewidencyjny: 1/1 (...) (około (...) ar z domem z lat 70-tych) i 1/2 (...) (ok. (...) ar bez domu).

2.  Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?

Pana odpowiedź:

Posiada Pan zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą o numerze NIP (…). Podmiot o podanym identyfikatorze podatkowym NIP jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej: 11 czerwca 2019 r. – w tym okresie zarejestrowany do VAT.

Zakupu nieruchomości której dotyczy powyższa sprawa – dokonał Pan jako osoba prywatna i nie wprowadzał Pan do majątku firmowego, gdyż na działce tej miał z założenia zostać wybudowany dom na własne cele mieszkaniowe.

Zakup nieruchomości był od osoby prywatnej bez podatku VAT. Odprowadzony był przez Pana podatek PCC.

Główne PKD: 78.10.Z – „Działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników”.

Jako dodatkowe PKD ma Pan również: 68.20. Z – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

PKD 68.20.Z musiał Pan dodać ponieważ posiada Pan w majątku firmowym jeden lokal 35 m², który w części podnajmuje Pan od roku 2023.

3.  Czy działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych wykorzystywana była/jest/będzie do momentu sprzedaży w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 tej ustawy? Jeżeli tak, to czy z tytułu prowadzenia tej działalności był/jest/będzie Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Pana odpowiedź:

Nie.

4.  Czy przez cały okres posiadania aż do momentu sprzedaży działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych była/jest/będzie wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste (prywatne), niezwiązane z działalnością gospodarczą?

Pana odpowiedź:

Tak.

5.  W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywać Pan działkę przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych od momentu ich nabycia – jeśli były to cele osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób ww. nieruchomości zaspokajały Pana potrzeby osobiste?

Pana odpowiedź:

Wydanie zakupionej przez Pana nieruchomości nr 1 (…), zgodnie aktem notarialnym kupna-sprzedaży z (...) września 2025 r., miało nastąpić do (...) listopada 2025 r. Strona sprzedająca wydała Panu nieruchomość (...) grudnia 2025 r. – co potwierdza protokół zdawczo odbiorczy podpisany przez Stronę Sprzedającą oraz Pana (tj. stronę kupującą). W związku w powyższym, „klucze” do nieruchomości posiada Pan od niecałych 2 tygodni. Dom został opróżniony przez poprzednich właścicieli. Nie jest on w tym momencie w stanie „do zamieszkania”. Po odsprzedaży części działki z domem nowi właściciele we własnym zakresie będą zajmować się jego remontem/wykończeniem i umeblowaniem. Pan nie miał i nie ma w planach nic w tym domu robić. Chce go Pan sprzedać w takim stanie w jakim go Pan przejął, tj. (...) grudnia 2025 r. Na wydzielonej (...) arowej działce bez domu, która prawdopodobnie po podziale byłaby oznaczona numerem 1/2 (...) – nie wykonywał Pan żadnych czynności poza ustanowieniem granic z sąsiadami o czym pisał Pan w poprzednim piśmie: „Niezbędne czynności, które potrzebowałby Pan dokonać aby umożliwić sprzedaż nieruchomości w dwóch osobnych częściach: • ustanowienia granic z sąsiadami”. Nadmienia Pan, że takie ustanowienie granic z sąsiadami jest i było niezbędne nie tylko do samego podziału działki, ale także w przypadku realizacji pierwotnego planu czyli budowy własnego domu do czego wymagane jest stworzenie przez geodetę „mapy do celów projektowych”, na podstawie której dalej architekci mogą tworzyć projekty.

6.  Czy działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych, które planuje Pan sprzedać były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c) czy udostępnienie działki przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub domu z lat 70-tych było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d) czy dokonywał/dokonuje Pan rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów?

e) czy dokumentował/dokumentuje Pan czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

Pana odpowiedź:

Nie.

7.  W jaki sposób pozyskał/pozyska/będzie Pan pozyskiwać nabywców dla sprzedawanych dwóch działek (nieruchomości zabudowanej domem z lat 70-tych i nieruchomości niezabudowanej)?

Pana odpowiedź:

Ogłoszenie zamieszczone w Internecie.

8.  Czy ogłaszał Pan sprzedaż ww. nieruchomości będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmowała inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były/są/będą przez Pana stosowane?

Pana odpowiedź:

Jedyne czego dokonał Pan w zakresie znalezienia potencjalnych kupców to zamieszczenie po jednym ogłoszeniu na portalu X. Czas trwania ogłoszenia to 2 miesiące. W tym momencie ogłoszenia nie są już aktywne. Wygasły zgodnie z poniższymi datami. Statystyka „odsłon telefonu” za ten okres, potwierdza to co Pan pisał, a mianowicie, bardzo małe zainteresowanie ogłoszeniem dotyczącym całości (...) arowej nieruchomości.

Dom z ok. (...) arową działką: (...) października 2025 r., (...) listopada 2025 r. – liczba odsłon Pana nr telefonu: (...).

Działka ok. (...) arowa: (...) września 2025 r. (...) listopada 2025 r. – liczba odsłon Pana nr telefonu: (...).

Całość: (...) arów: (...) września 2025 r. (...) listopada 2025 r. – liczba odsłon Pana nr telefonu: (...).

Wskazana statystyka „odsłon numerów telefonu” nie jest równoznaczna z ilością telefonów jakie Pan miał. Nie mniej jednak proporcje ilości kontaktów na poszczególne trzy oferty były mniej więcej jak wyżej. Finalnie przez 2 miesiące trwania ogłoszenia na całość nieruchomości (...) arowej nie znalazł Pan kupca.

9.  W związku z informacją, że działki wydzielone z działki zabudowanej domem z lat 70-tych znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, proszę doprecyzować jakie będzie przeznaczenie wskazanych działek wynikające z tego planu, tj. czy jest możliwość ich zabudowy (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej działki)?

Pana odpowiedź:

Działki są objęte MPZP. Według Pana wiedzy działki mają status działek budowlanych. Działka 1/1 (...) (z domem) – z rozmów telefonicznych, które prowadził Pan z potencjalnymi kupcami, wynika że nie planują burzyć domu, a go odremontować i w nim zamieszkać (oczywiście jeśli podział działki będzie możliwy). Działka 1/2 (...) (bez domu) – wg Pana wiedzy jest możliwość jej zabudowy.

10.  Jakie działania podejmie Pan (lub osoba działająca w Pana imieniu) w związku z koniecznością podziału działki zabudowanej domem z lat 70-tych?

Pana odpowiedź:

Wymagane było tak czy inaczej ustanowienie granic z sąsiadami, co zostało zrealizowane (zgodnie z Pana przewidywaniami – działka po tym ustanowieniu zmniejszyła się z (...) arów do (...) ara). W celu podziału działki na dwie połówki zlecił Pan tej samej firmie geodezyjnej sporządzenie odpowiedniego szkicu podziału oraz właściwego wniosku. Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan decyzji podziału działki.

(…)

11.  Czy dokonanie podziału działki zabudowanej domem z lat 70-tych będzie konsekwencją podpisania umowy przedwstępnej z podmiotem zainteresowanym nabyciem tej części nieruchomości?

Pana odpowiedź:

Na dzień dzisiejszy nie podpisał Pan jeszcze żadnej umowy przedwstępnej. Natomiast według rozmów jakie prowadził Pan z osobami, które wyrażają zainteresowanie zakupem połówek, rozumie Pan, że wymagany jest przez Pana podział działki aby móc docelowo zrealizować przeniesienie własności poprzez zawarcie aktu notarialnego kupna sprzedaży zgodnie z oczekiwaniami strony kupującej.

12.  Czy w momencie sprzedaży dla wydzielonych działek będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to czy zgodnie z tą decyzją będą to działki przeznaczone pod zabudowę (odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdej działki) oraz z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Pana odpowiedź:

Według Pana wiedzy nie jest wymagane uzyskiwanie WZ zarówno dla działki A jak i działki B, ponieważ Działka 1/1 (na powyższym szkicu 1/A) i działka 1/2 (na powyższym szkicu 1/B) są objęte MPZP (poniżej fragment z mapy). Według Pana wiedzy, obie działki odrębnie również są z przeznaczeniem pod zabudowę. Poniżej zamieszcza Pan fragment projektu umowy przedwstępnej sporządzanego przez Kancelarię Notarialną w celu ewentualnej przyszłej sprzedaży działki 1/2. Sporządzeniem poniżej treści projektu umowy przedwstępnej było na zlecenie potencjalnej Strony Kupującej. Umowa na dzień dzisiejszy nie została podpisana.

„(…) obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy (...) nr (…) (»MPZP«), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku symbolem »(…)«; z przeznaczeniem podstawowym pod funkcję mieszkaniową jednorodzinną obejmującą istniejącą i nową zabudowę, a fragment w pasie drogi oznaczonej na rysunku planu symbolem »(…)«.

Zgodnie z danymi w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę (…) – Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem »B« – tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803) i do Nieruchomości nie mają zastosowania ograniczenia wynikające z powołanej ustawy”.

(…)

13.  Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem zapytania były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione oraz w jakim celu) – odrębnie dla każdej działki?

Pana odpowiedź:

Nie.

Uzbrojenie działek w wodociąg – Nie.

Uzbrojenie działek w kanalizację – Nie.

Uzbrojenie działek w gazociąg – Nie.

Uzbrojenie działek w przyłącze energetyczne – Nie.

Wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy – Nie.

Wykonanie ogrodzenia – Nie.

Utwardzenie dróg – Nie.

Opłacenie rachunku dla firmy geodezyjnej – (...) zł. Poniżej potwierdzenie:

(…)

14.  Czy z potencjalnym nabywcą działek została/zostanie przez Pana zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie warunki będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyć będą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c) czy w ramach umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą;

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na działkach będących przedmiotem wniosku, dokonywać będzie inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e) czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

f)  czy w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży?

Pana odpowiedź:

Prawdopodobnie tak. Potencjalne strony kupujące chcą przedłożyć taką umowę przedwstępną do banku w celu uzyskania kredytu. Na dzień dzisiejszy nie została podpisana żadna umowa.

a)  Na końcu odpowiedzi na pkt 14 zamieścił Pan fragment projektu notarialnej umowy przedwstępnej, który zaproponowała Panu potencjalna strona Kupująca. Na dzień dzisiejszy nie została ta umowa podpisana. Termin podpisania nie jest znany. Natomiast według Pana wiedzy na dzień dzisiejszy, poniższe postanowienia nie będą zawierały znaczących różnic, a prawdopodobnie żadnych. Streszczając zamieszczony na dole fragment projektu umowy przedwstępnej warunkowej: musi Pan uzyskać zatwierdzoną decyzję podziału działki, a strona Kupująca kredyt (choć projekt umowy pozwala kupującej stronie też zrezygnować z kredytu i kupić za gotówkę).

b)  Na końcu odpowiedzi na pkt 14 zamieścił Pan fragment projektu notarialnej umowy przedwstępnej, który zaproponowała Panu potencjalna strona Kupująca. Na dzień dzisiejszy nie została ta umowa podpisana. Termin podpisania nie jest znany. Natomiast według Pana wiedzy na dzień dzisiejszy, poniższe postanowienia nie będą zawierały znaczących różnic, a prawdopodobnie żadnych. Streszczając zamieszczony na dole fragment projektu umowy przedwstępnej warunkowej: musi Pan uzyskać zatwierdzoną decyzję podziału działki, a strona Kupująca kredyt (choć projekt umowy pozwala kupującej stronie też zrezygnować z kredytu i kupić za gotówkę).

c)  Nie miał Pan tego w planach. Nikt też o to nie zabiegał.

d)  Nie, nie zamierza Pan udostępniać jednej ani drugiej nieruchomości do czasu podpisania notarialnej umowy końcowej przenoszącej pełne prawa własność do omawianych nieruchomości.

e)  Nie może Pan zakazać stronie Kupującej która podpisze umowę przedwstępną dokonywać czynności które nie wymagają Pana pełnomocnictwa czy też dostępu do nieruchomości. Jak odpowiedział Pan powyżej, nie zamierza Pan udostępniać nieruchomości w celu realizacji jakiś prac do czasu przeniesienia własności. A czy ktoś będzie na tyle pewny podpisania umowy końcowej że „w międzyczasie” będzie sobie prowadził jakieś zakupy czy umawiał specjalistów na termin „po” zakupie – to już tego Pan nie wie i nie ma Pan na to wpływu. Dodatkowo według projektu treści umowy przedwstępnej nic takiego nie jest opisane co by wskazywało na konieczność poniesienia nakładów finansowe związane z ww. działkami w celu realizacji umowy końcowej.

f)   Nie.

Odpowiedź na punkt 14a i 14b: Poniżej fragment projektu notarialnej umowy przedwstępnej, który zaproponowała Panu potencjalna strona Kupująca. Na dzień dzisiejszy nie została ta umowa podpisana. Termin podpisania nie jest znany. Natomiast według Pana wiedzy na dzień dzisiejszy, poniższe postanowienia nie będą zawierały znaczących różnic, a prawdopodobnie żadnych:

„III. Sprzedający zobowiązuje się przedłożyć do niżej zdefiniowanej Umowy Przyrzeczonej następujące dokumenty:

1.  mapę z projektem podziału Nieruchomości, sporządzoną na podstawie Szkicu Polowego,

2.  ostateczną decyzję zatwierdzającą Podział,

3.  wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej wydane z upoważnienia Starosty (…) dla działek powstałych z Podziału, zawierające klauzulę, że dokumenty te są przeznaczone do dokonania wpisu w księdze wieczystej,

4.  zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy (...), z którego będzie wynikać, że Nieruchomość jest objęta ustaleniami MPZP,

5.  zaświadczenie wydane przez stosowny organ, zgodnie z którym zaświadcza się, czy Przedmiotowa Nieruchomość objęta jest są uproszczonym planem urządzenia lasu, jak również decyzją Starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów,

6.  zaświadczenie wydane przez stosowny organ z którego wynikać będzie że Przedmiotowa Nieruchomość nie znajduje się w obszarze rewitalizacji, o której mowa w art. 8 Ustawy o Rewitalizacji, nie ustanowiono na rzecz Gminy (...) prawa pierwokupu Nieruchomości, Nieruchomość nie znajduje się na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 Ustawy o rewitalizacji,

7.  Podstawę Nabycia.

[...]

§ 4

Przedmiot Umowy

I.    (…) oraz [.....] zobowiązują się zawrzeć umowę (»Umowa Sprzedaży« lub »Umowa Przyrzeczona«), mocą której (…) sprzeda [......] Przedmiotową Nieruchomość, to jest nieruchomość położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącą działkę oznaczoną projektowanym numerem 1/B projektowanego obszaru (…) m2 ((...) metrów kwadratowych), za cenę w kwocie [......] zł a [.....] Przedmiotową Nieruchomość za podaną Cenę Sprzedaży – za środki pochodzące z jej majątku osobistego i do tego majątku – kupi.

II.  Strony ustalają, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po ziszczeniu (lub zrzeczeniu się przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia (z zastrzeżeniem ust. IV poniżej) następujących warunków zawieszających (»Warunki Zawieszające«):

a)  uzyskania w terminie do dnia 28 lutego 2026 roku ostatecznej i prawomocnej decyzji, wydanej na rzecz Strony Zobowiązanej do Zbycia, zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości (a także zgody właściwego organu na jej podział prawny, o ile będzie konieczna), co do zasady zgodny z Załącznikiem (z dopuszczeniem odstępstw wynikających z przepisów prawa niezbędnych do spełnienia w celu uzyskania podziału geodezyjnego) – to jest w celu wydzielenia Działki 1/A oraz Przedmiotowej Nieruchomości, opatrzoną pieczęcią potwierdzającą jej ostateczność w administracyjnym toku instancji (a w przypadku braku pieczęci, zaświadczenia potwierdzającego ostateczność decyzji wydanego w trybie art. 217 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego) (»Decyzja Podziałowa«) – zwany dalej »Warunkiem Podziału«;. Strona Zobowiązana do Zbycia zobowiązuje się zawiadomić Stronę Zobowiązaną do Nabycia (za pomocą poczty elektronicznej na adres mailowy podany w treści niniejszej Umowy i takie powiadomienie będzie uważane za skutecznie doręczone Stronie Zobowiązanej do Nabycia) o spełnieniu się lub niespełnieniu się niniejszego Warunku Zawieszającego w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia upływu terminu do ziszczenia się Warunku Podziału określonego zgodnie z powyższymi postanowieniami.

b)  uzyskanie w terminie do dnia 28 lutego 2026 roku przez Kupującą pozytywnej, wiążącej decyzji kredytowej banku o udzieleniu kredytu w kwocie nie niższej niż [____] zł, przeznaczonego na sfinansowanie części Ceny Sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości. Spełnienie warunku uważa się za dokonane z chwilą doręczenia Sprzedającemu przez Kupującą pisemnej lub elektronicznej decyzji kredytowej, w terminie do dnia 28 lutego 2026 roku (»Warunek Kredytu«). Strona Zobowiązana do Nabycia zobowiązuje się zawiadomić Stronę Zobowiązaną do Zbycia (za pomocą poczty elektronicznej na adres mailowy podany w treści niniejszej Umowy i takie powiadomienie będzie uważane za skutecznie doręczone Stronie Zobowiązanej do Zbycia) o spełnieniu się lub niespełnieniu się niniejszego Warunku Zawieszającego w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia upływu terminu do ziszczenia się Warunku Kredytu określonego zgodnie z powyższymi postanowieniami.

III. Strony ustaliły, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się (lub odpowiednio zrzeczeniu się przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia) Warunków Zawieszających, w tutejszej Kancelarii Notarialnej w terminie w dniu (...) marca 2026 roku o godzinie (...), przy czym Strony mogą zgodnie postanowić, że w przypadku ziszczenia się Warunków Zawieszających (lub zrzeczenia się Warunków Zawieszających przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia), Umowa Sprzedaży zawarta zostanie, w terminie wcześniejszym ustalonym przez Strony.

IV. Strony postanawiają jednocześnie, że Warunki Zawieszające są zastrzeżone wyłącznie na korzyść Strony Zobowiązanej do Nabycia (za wyjątkiem Warunku Podziału, który zastrzeżony jest na korzyść obu Stron, co oznacza, że żadna ze Stron nie może zrzec się spełnienia Warunku Podziału ze skutkiem dla drugiej Strony), w związku z czym Kupująca ma prawo (ale nie obowiązek) zrzec się spełnienia Warunku Kredytu i żądać zawarcia Umowy Sprzedaży, także w sytuacji nieziszczenia się Warunku Kredytu i w takim przypadku Strona Zobowiązana do Zbycia będzie zobowiązana do zawarcia Umowy Sprzedaży. Strony potwierdzają, że niezależnie od tego, że spełnienie bądź zrzeczenie się Warunku Kredytu może częściowo zależeć od działań danej Strony, Warunek Kredytu jest warunkiem zawieszającym w rozumieniu art. 89 Kodeksu cywilnego i nie jest warunkiem potestatywnym. Strony uzgadniają, że Stronie Zobowiązanej do Nabycia przysługiwało będzie prawo zrzeczenia się wyżej opisanego Warunku Kredytu zastrzeżonego na jej korzyść (za pomocą poczty elektronicznej na adres mailowy podany w treści niniejszej Umowy i takie powiadomienie będzie uważane za skutecznie doręczone Stronie Zobowiązanej do Zbycia) w terminie do dnia 28 lutego 2026 roku. Po upływie tego terminu Strona Zobowiązana do Nabycia nie może zrzec się warunku zastrzeżonego wyłącznie na jej korzyść”.

15.  Czy planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę itp.).

Pana odpowiedź:

Nie.

16.  Czy prowadził/prowadzi/będzie Pan prowadzić działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Pana odpowiedź:

Nie prowadziłem. Nie prowadzę.

Na dzień dzisiejszy też nie ma Pan w planach prowadzić takiej działalności deweloperskiej.

17.  Proszę wprost wskazać czy dom, o którym mowa we wniosku, stanowi/będzie stanowić na moment sprzedaży budynek, budowlę lub jej część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym jest zgodnie z Prawem budowlanym?

Pana odpowiedź:

Budynek (mieszkalny).

18.  Czy dom z lat 70-tych jest trwale związany z gruntem?

Pana odpowiedź:

Tak.

19.  Czy od momentu oddania do użytkowania domu z lat 70-tych do momentu jego sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?

Pana odpowiedź:

Tak.

20.  Czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą ponosił Pan wydatki na ulepszenie domu z lat 70-tych, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej, jeśli tak należy wskazać:

a)  czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie domu z lat 70-tych;

b)  czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej domu z lat 70-tych, nieruchomość ta została oddana do użytkowania i czy od tego momentu minie okres dłuższy niż 2 lata?

Pana odpowiedź:

Nie.

Pytanie

Czy planowana przez Pana sprzedaż dwóch wydzielonych geodezyjnie części tej nieruchomości (tj. działki ok. 6 arów z istniejącym domem z lat 70-tych oraz działki ok. 9 arów niezabudowanej z 16 arowej jednej nieruchomości), dokonana po podziale geodezyjnym, będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT ze względu na to, że nie będzie Pan działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1–2 ustawy o VAT (tj. nie będzie to działalność gospodarcza w rozumieniu tej ustawy), a w konsekwencji nie powstanie obowiązek naliczenia podatku VAT od ceny sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana sprzedaż dwóch wydzielonych części nieruchomości pozostaje poza zakresem VAT, gdyż nie będzie Pan działał „jako podatnik” w rozumieniu art. 15 ust. 1–2 ustawy o VAT.

Nabył Pan nieruchomość wyłącznie na cele prywatne (budowa domu dla rodziny), nie wprowadzał Pan jej do majątku firmowego, nie prowadził Pan wobec niej zorganizowanych, profesjonalnych działań właściwych dla handlowców (brak uzbrojenia, brak działań inwestycyjnych i deweloperskich, brak infrastruktury, brak szeregu uzgodnień administracyjnych). Podział geodezyjny i ogłoszenia sprzedaży mają na celu jedynie sprawniejsze zbycie majątku prywatnego, co – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej w VAT, o ile nie towarzyszą temu aktywne działania porównywalne z tymi, jakie podejmują profesjonalni handlowcy

Uzasadnienie Pana stanowiska

Brak działania w charakterze podatnika VAT (art. 15 ust. 1–2 ustawy o VAT). Sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej, jeżeli sprzedający nie podejmuje aktywnych, zorganizowanych działań podobnych do producentów/handlowców (np. uzbrajanie terenu, scalanie/podziały połączone z kompleksowym przygotowaniem inwestycyjnym, marketing profesjonalny, zabudowa z zamiarem odsprzedaży). TSUE podkreśla, że decyduje skala i charakter działań, a nie sam fakt zlecenia czynności pomocniczych czy sporządzenia ogłoszeń. W opisanej sprawie podział ma charakter incydentalny i służy jedynie zbyciu prywatnego składnika majątku.

Zgodność z aktualną praktyką interpretacyjną.

W najnowszych interpretacjach Dyrektora KIS wskazuje się, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, przy braku aktywności kwalifikowanej jako działalność gospodarcza, nie podlega VAT. (Interpretacja indywidualna z 10 czerwca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.370.2025.3.KP).

Wniosek. Wnosi Pan o potwierdzenie, że planowana przez Pana sprzedaż dwóch geodezyjnie wydzielonych części nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na brak działania po Pana stronie „jako podatnik” w rozumieniu art. 15 ust. 1–2 ustawy o VAT.

Ewentualnie – przy odmiennej kwalifikacji – wnosi Pan o potwierdzenie, że odsprzedaż całości działki bez jej podziału geodezyjnego na dwie części nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizują powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez przedmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono powyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podmiot podejmował/będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Należy również stwierdzić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, co wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (...) września zawarł Pan umowę kupna-sprzedaży dla działki zabudowanej domem z lat 70-tych. Działkę zabudowaną nabył Pan pod budowę domu jednorodzinnego. Jestem Pan żonaty i pozostaje Pan w rozdzielności majątkowej. Posiada Pan zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą o numerze NIP (…) – zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Zakupu nieruchomości dokonał Pan jako osoba prywatna i nie „wrzucał” Pan do majątku firmowego, gdyż na działce tej miał z założenia zostać wybudowany dom na własne cele mieszkaniowe. Niestety, szerokość przedmiotowej działki oraz MPZP nie pozwala na wybudowanie Pana wymarzonego domu. Znalazłem już Pan inną działkę zastępczą. W związku z tym podjął Pan decyzję że chcę ją zakupić, ponieważ jej szerokości oraz warunki MPZP są bardziej odpowiednie, pozwalające na wybudowanie takiego domu jednorodzinnego jaki Panu się marzy. Aby był Pan w stanie zakupić powyższą drugą działkę, potrzebuje Pan odzyskać gotówkę którą włożył Pan na zakup przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym wystawił Pan osobiście (nie przez pośredników) ogłoszenie wyłącznie na portalu X dotyczące całej nieruchomości – (...) ar łącznie z nadal stojącym tam domem. Niestety do (...) października 2025 r. miał Pan tylko jeden telefon dotyczący całości działki z domem. W związku z tym, że nie może Pan czekać tak długo na odzyskanie pieniędzy których potrzebuje Pan na zakup drugiej działki zastępczej, postanowił Pan że wystawi dwa dodatkowe ogłoszenia na X – jedno jako połówka działki około (...) arów z domem i druga połówka sama działka (...) arowa bez domu. Nie wykonał Pan natomiast następujących czynności: uzbrojenia terenu (nie występował Pan o warunki przyłączy wody i kanalizacji których nie ma na działce), podziału geodezyjnego na dwie części, zgody na wyburzenia domu oraz projektu do tego potrzebnego, wycinki drzew i krzewów które zarosły większość działki, żadnego remontu, przekształcenia (działka jest budowlana więc nie ma potrzeby jej przekształcania), warunków zabudowy (działka jest w terenie MPZP więc nie ma potrzeby uzyskiwania warunków zabudowy). Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych wykorzystywana nie była/nie jest/nie będzie do momentu sprzedaży w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 tej ustawy. Przez cały okres posiadania aż do momentu sprzedaży działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych była/jest/będzie wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste (prywatne), niezwiązane z działalnością gospodarczą. Działka przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym i/lub dom z lat 70-tych, które planuje Pan sprzedać nie były/nie są/nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. W odniesieniu do działek będących przedmiotem zapytania nie były/nie są/nie będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg. Nie zamierza Pan udostępniać jednej ani drugiej nieruchomości do czasu podpisania notarialnej umowy końcowej przenoszącej pełne prawa własność do omawianych nieruchomości. Nie planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął i nie będzie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając nieruchomość będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.

W konsekwencji dokonując sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatki VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Bez znaczenia pozostaje fakt, czy sprzedaży nieruchomości dokona Pan jako całości (całej działki z budynkiem z lat 70-tych), czy po podziale – odrębnie części działki wraz z budynkiem z lat 70-tych oraz części działki jako niezabudowanej. W każdym przypadku nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że zarówno sprzedaż całej działki zabudowanej budynkiem z lat 70-tych, jak i sprzedaż odrębnie części działki zabudowanej budynkiem z lat 70-tych i części działki niezabudowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.