Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.658.2025.3.MR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      działania w charakterze podatnika VAT oraz podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz

·      zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 grudnia 2025 r. (wpływ 15 grudnia 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 stycznia 2026 r. (wpływ 16 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

BB

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Wnioskodawcy są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 niezabudowanej działki (nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle) nr 1 o obszarze (…) ha, nieruchomości położonej w (…), dla której w Sądzie Rejonowym (…) prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej także jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawcy nabyli przedmiotową Nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na podstawie Aktu notarialnego umowy sprzedaży Nieruchomości z 17 kwietnia 2025 r., jako grunt rolny. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT i w związku z tym Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu Nieruchomości. Wnioskodawcy nabyli jednak Nieruchomość w zamiarze wykorzystania jej dla celów opodatkowanych podatkiem VAT.

Dla przedmiotowej Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest natomiast objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta. Wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a w kolejnym kroku planują wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Wnioskodawcy na mocy umowy najmu z 1 października 2025 r. wynajęli część Nieruchomości o powierzchni (…) m² na rzecz podmiotu powiązanego. Zgodnie z intencją Wnioskodawców, Nieruchomość będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, a więc będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Następnie, po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę planowana jest sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy dokonali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, tj.:

·      sprzedaży nieruchomości z 1 sierpnia 2025 r., (…)

·      sprzedaży nieruchomości z dnia 02.03.2012 r., (…)

Zarówno AA jak i BB pozostają w związkach małżeńskich, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnienie opisu sprawy

Rejestracja Wnioskodawców jako czynnych podatników VAT wynikała z faktu, że Wnioskodawcy byli właścicielami nieruchomości, które zaczęli wynajmować, tj. zaczęli prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w zakresie najmu. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani podobnych. Są właścicielami oraz współwłaścicielami kilku nieruchomości i niektóre z nich wynajmują.

Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość w zamiarze wykorzystania jej dla celów opodatkowanych podatkiem VAT, tj. w celu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w postaci najmu Nieruchomości oraz jej późniejszego zbycia.

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG. Wnioskodawcy są zarejestrowani tylko i wyłącznie jako podatnicy VAT czynni w zw. z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez ww. dwie osoby fizyczne i nie była ujęta jako środek trwały.

Działka 1 nie była wykorzystywana do żadnych czynności w okresie od 17 kwietnia 2025 r. do 30 września 2025 r. Od 1 października 2025 r. została podpisana umowa najmu na wynajem części działki nr 1. Część działki nr 1 jest więc wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT (wynajęte (…) m² działki) a część nie. Przedmiotowa Nieruchomość nie jest wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

Wnioskodawcy pozostają w związkach małżeńskich, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Jednakże przedmiotowa Nieruchomość nr 1 została nabyta do majątków odrębnych Wnioskodawców (nie jest objęta ustrojem ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej).

Działka 1 nie była wykorzystywana na żadne cele prywatne od dnia zakupu do dnia podpisania umowy najmu. Zgodnie z opisanym stanem faktycznym część przedmiotowej Nieruchomości jest i będzie przedmiotem umowy najmu. Umowa najmu części nieruchomości od 1 października 2025 r. zawarta na czas nieoznaczony. W najem oddano część Nieruchomości, tj. (…) m². Cała Nieruchomość posiada (…) m². Nieruchomość została oddana w najem od 1 października 2025 r. na czas nieoznaczony.

Udostępnienie ma charakter odpłatny. Wnioskodawcy pobierają czynsz najmu z tytułu wynajmu ww. Nieruchomości. Czynsz z tytułu najmu Nieruchomości jest i będzie dokumentowany wystawionymi fakturami VAT. Dokonywano rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu najmu Nieruchomości. Podatek należny za październik 2025 r. i kolejne miesiące jest uiszczany/rozliczany przez BB oraz AA.

Wnioskodawcy uiszczają/rozliczają podatek VAT należny z tytułu najmu Nieruchomości. Nie została/nie zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży udziałów w działce nr 1. Brak pełnomocnictw w zakresie sprzedaży działki 1. Pełnomocnictwo zostało udzielone tylko i wyłącznie dla architekta celem uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę na przedmiotowej Nieruchomości.

Do dnia planowanej sprzedaży na części działki nr 1 mają zostać poniesione nakłady w celu jej przygotowania do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, tj. ma zostać wybudowany parking (wystąpiono o warunki zabudowy, a po ich uzyskaniu zostanie złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę placu pod parking). Ww. nakłady ma ponieść najemca.

Wnioskodawca wyjaśnia, że właściciele działki wystąpili jedynie o warunki zabudowy. Z uwagi na przeciągające się procedury administracyjne o pozwolenie na budowę wystąpi Najemca. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Najemca zakupi od Właścicieli niezabudowaną działkę. Do momentu sprzedaży na działce nie zostaną poczynione żadne nakłady. Nakłady zostaną wykonane dopiero po przeniesieniu własności działki na Najemcę, gdy będzie on już jej nowym właścicielem (po sprzedaży działki zostaną wykonane nakłady w postaci infrastruktury podziemnej tj. woda, kanalizacja, energia elektryczna, a także utwardzenie placu parkingowego, oświetlenie i pawilon nietrwale związany z gruntem). Na moment sprzedaży ww. działka będzie stanowiła działkę niezabudowaną (nie będą się na niej znajdowały żadne budynki, budowle ani urządzenia budowlane). Do momentu sprzedaży ww. działki nie zostaną poniesione żadne nakłady.

Wnioskodawcy nie podejmowali ani nie planują podejmować żadnych działań w zakresie ogłaszania sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie, radiu bądź podejmowania innych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Cena sprzedaży Nieruchomości będzie rynkowa i zostanie zapłacona przez dotychczasowego najemcę.

Pytanie

1.  Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT?

2.  Czy sprzedaż opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Zdaniem sądów administracyjnych i organów podatkowych (wyrażonym np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r., I FSK 1643/15 oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lipca 2021 r., 0112-KDIL3.4012.109.2021.2.AW), przejawem działania w sposób profesjonalny może być na przykład: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu lub prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 16 czerwca 2023 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.174.2023.2.JŚ wskazał, że „W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. (…) W związku z tym, zorganizowała Pani w taki sposób sprzedaż opisanej działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

Należy też zauważyć, że już sam najem/dzierżawa nieruchomości przed jej sprzedażą oznacza, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jak podkreślono w interpretacji z 20 maja 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.190.2020.2.ISK, „najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu. Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS m.in. w interpretacjach z 17 marca 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.87.2023.1.JG; z 30 grudnia 2022 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.535.2022.3.EG; z 14 maja 2020 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR; z 30 sierpnia 2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.536.2019.1.AB

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawcy są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 niezabudowanej działki (nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle) nr 1 o obszarze (…) ha, nieruchomości położonej w (…), dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta (…). Wnioskodawcy nabyli przedmiotową Nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na podstawie Aktu notarialnego umowy sprzedaży Nieruchomości z 17 kwietnia 2025 r., jako grunt rolny. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT i w związku z tym Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu Nieruchomości. Wnioskodawcy nabyli jednak Nieruchomość w zamiarze wykorzystania jej dla celów opodatkowanych podatkiem VAT.

Wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a w kolejnym kroku planują wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Wnioskodawcy na mocy umowy najmu z 1 października 2025 r. wynajęli część Nieruchomości o powierzchni (…) m² na rzecz podmiotu powiązanego. Zgodnie z intencją Wnioskodawców, Nieruchomość będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, a więc będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Następnie, po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę planowana jest sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy dokonali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, tj.

·      sprzedaży nieruchomości z 1 sierpnia 2025 r., (…)

·      sprzedaży nieruchomości z dnia 02.03.2012 r., (…)

oraz nie wykluczają w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Ww. okoliczności potwierdzają, że Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT przy przedmiotowej transakcji sprzedaży. Sprzedaż ww. Nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (Wnioskodawcy są podatnikami VAT czynnym).

Podsumowując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Treść powyższego przepisu jest zgodna z orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, z którego wynika, że teren budowlany oznacza „Każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „PlanZagospU”) określa:

·      zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

·      zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

Natomiast z art. 4 ust. 1 PlanZagospU stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Tak więc o przeznaczeniu terenu niezabudowanego decydują akty prawa miejscowego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na nim żadne budynki ani budowle. Dla przedmiotowej Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy. Jednakże Wnioskodawcy wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz wystąpią o wydanie pozwolenia na budowę. Sprzedaż nastąpi dopiero po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że w momencie sprzedaży dla przedmiotowej Nieruchomości będą wydane warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę (Nieruchomość zostanie sprzedana pod warunkiem, że decyzja o warunkach zabudowy potwierdzi, że jest to teren budowlany i zostanie wydane pozwolenie na budowę). Sprzedaż ww. działki nie będzie więc mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczą nieruchomości zabudowanych. Przedmiotowa Nieruchomość w momencie sprzedaży będzie działką niezabudowaną, w związku z czym nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 19 kwietnia 2021 r., sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.163.2021.1.APR wskazał, że „Skoro do omawianej transakcji dostawy działki nr 2, zarówno w odniesieniu do terenu oznaczonego symbolem 2MN.1 jak i dla terenu 7ZU, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku)”.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana (nie znajdują się na niej żadne budynki, budowle). Ww. Nieruchomość przed sprzedażą będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT (najem). Ww. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. W analizowanym stanie faktycznym nie znajduje więc zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że Pan wraz z zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT, co – jak wskazano w opisie sprawy – wynika z faktu, że są Państwo właścicielami nieruchomości, które zaczęli wynajmować. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani podobnych. Są Państwo właścicielami oraz współwłaścicielami kilku nieruchomości i niektóre z nich wynajmują. 17 kwietnia 2025 r. nabyli Państwo udziały wynoszące po 1/2 niezabudowanej Nieruchomości – działce nr 1 z zamiarem wykorzystywania jej do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w postaci najmu oraz jej późniejszego zbycia. Nieruchomość została nabyta do Państwa majątków odrębnych oraz nie jest objęta ustrojem ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość nie była ujęta jako środek trwały. Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT i w związku z tym nie mieli Państwo prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu Nieruchomości. Działka 1 nie była wykorzystywana do żadnych czynności w okresie od 17 kwietnia 2025 r. do 30 września 2025 r. Od 1 października 2025 r. została podpisana umowa najmu na wynajem części działki nr 1. Część działki nr 1 jest więc wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT (wynajęte (…) m² działki) a część nie. Pobierają Państwo czynsz z tytułu wynajmu ww. Nieruchomości, który jest i będzie dokumentowany wystawionymi fakturami VAT. Dokonywali Państwo rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu najmu Nieruchomości. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających opodatkowaniu VAT. Wskazana działka nie była wykorzystywana na żadne cele prywatne od dnia zakupu do dnia podpisania umowy najmu. Nie została/nie zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży udziałów w działce nr 1. Dla przedmiotowej Nieruchomości nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Poznań. Poza pełnomocnictwem udzielonym dla architekta celem uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę na przedmiotowej Nieruchomości, nie udzielali Państwo pełnomocnictw w zakresie sprzedaży nieruchomości. Wystąpili Państwo jedynie o warunki zabudowy, natomiast – jak Państwo wskazują – z uwagi na przeciągające się procedury administracyjne o pozwolenie na budowę wystąpi Najemca. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Najemca zakupi od Właścicieli niezabudowaną działkę. Do momentu sprzedaży na działce nie zostaną poczynione żadne nakłady. Na moment sprzedaży ww. działka będzie stanowiła działkę niezabudowaną (nie będą się na niej znajdowały żadne budynki, budowle ani urządzenia budowlane). W przeszłości dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości oraz nie wykluczają Państwo w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą działania w charakterze podatnika VAT oraz podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, iż zgodnie z art. 659 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), dalej: kodeks cywilny:

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady najem gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w związku z wynajmem nieruchomości są Państwo zarejestrowani jako czynni podatkowy podatku od towarów i usług. Przedmiotowa działka nabyta została z zamiarem wykorzystania jej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz jej cześć jest wynajmowana na podstawie zawartej odpłatnej umowy najmu. Pobierają Państwo czynsz z tytułu wynajmu ww. Nieruchomości, który jest i będzie dokumentowany wystawionymi fakturami VAT oraz dokonywali Państwo rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu najmu Nieruchomości. Ponadto wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W przeszłości dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości oraz nie wykluczają Państwo w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Transakcji sprzedaży przez Państwa udziałów w działce nr 1 nie można klasyfikować zatem jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, działka była/jest wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co w analizowanej sprawie – w odniesieniu do działki nr 1 – nie miało miejsca.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Państwa udziałów w działce 1, będącej w części przedmiotem najmu na czas nieoznaczony stanowić będzie sprzedaż dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy a w związku z jej sprzedażą będą Państwo jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przez Państwa udziałów w działce nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT, a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Natomiast w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen:

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Wystąpili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleniu na budowę obecny najemca zakupi od Państwa udziały w działce. Na moment sprzedaży ww. działka będzie stanowiła działkę niezabudowaną (nie będą się na niej znajdowały żadne budynki, budowle ani urządzenia budowlane), dla której będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę.

W rezultacie na moment sprzedaży działka stanowić będzie teren budowlany zgodnie z definicja zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy, a w konsekwencji planowana sprzedaż wskazanej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo we wniosku nabycie wskazanej Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w związku z nabyciem ww. Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. Nieruchomości, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że działkę będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nabyto z zamiarem jej wykorzystania do czynności opodatkowanych, a jej część była przedmiotem dzierżawy. Tym samym nie można uznać, że była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Powyższe oznacza, że nie zostały również spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam że sprzedaż opisanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.