Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.676.2025.2.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A/1, w ramach licytacji komorniczej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełniła go Pani pismem z 22 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym przy Sądzie Rejonowym, który na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwanej dalej: ustawą o VAT) wykonując czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest płatnikiem podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik.

Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby z niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Wnioskodawca na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikowi – spółce X Sp. z o.o. w likwidacji (dalej: Dłużnik), jest w toku prowadzenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości tego Dłużnika.

Egzekucja dotyczy nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr A/1 położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Z treści aktu notarialnego sporządzonego (…) lipca 2002 r. dokumentującego nabycie nieruchomości przez Dłużnika wynika, że na działce posadowione są cztery garaże, wiata magazynowa, budynek warsztatowo – socjalny będące wcześniej zabudowaniami należącymi do zlikwidowanego Zakładu. Ponadto z aktu wynika, że powierzchnia działki jest częściowo utwardzona. Zabudowania wraz z gruntem w dalszej części zwane są nieruchomością.

W oparciu o treść umowy nabycia nieruchomości stwierdzić należy, że:

·      w ramach transakcji nabycia nieruchomości Dłużnik występował jako osoba prawna prowadząca działalność gospodarczą pod firmą X Sp. z o.o. (…);

·      transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

·      nieruchomość była obciążona hipoteką ustawową w kwocie (…) zł;

·      Dłużnik w ramach rozliczenia ceny sprzedaży zobowiązał się do spłaty zaległości w podatku od nieruchomości wraz z odsetkami w kwocie (…) zł.

W ramach prowadzonego postępowania Komornik planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela poprzez sprzedaż powyższej nieruchomości Dłużnika.

Wnioskodawca w oparciu o art. 113 ust. 11 ustawy o VAT podjął udokumentowane czynności zmierzające do ustalenia, że w związku z planowaną sprzedażą Dłużnik występować będzie jako podatnik VAT czynny.

Ponadto Wnioskodawca działając w oparciu o art. 43 ust. 21 ustawy o VAT podjął udokumentowane czynności zmierzające do uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o VAT.

Czynności podjęte przez Wnioskodawcę polegały na zweryfikowaniu statusu podatnika VAT Dłużnika, a także wezwaniu Dłużnika do udzielenia informacji umożliwiających weryfikację w zakresie wskazanych wyżej w art. 43 ustawy o VAT zwolnień.

W szczególności Wnioskodawca złożył zapytania o udzielenie informacji do Urzędu Skarbowego właściwego dla Dłużnika w dniach (…) października 2015 r. oraz (…) sierpnia 2016 r., na które to Urząd Skarbowy odpowiedział, potwierdzając, że Dłużnik posiada status podatnika VAT czynnego.

Ponadto, przygotowując się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca złożył wniosek WUD-1K 3 lipca 2025 r. o udzielenie informacji na temat o przychodach, dochodach i stratach, wykazanych w deklaracjach w zakresie podatku dochodowego złożonych za dany rok podatkowy.

Szef Krajowej Administracji Skarbowej, w odpowiedzi na złożony wniosek, 14 lipca 2025 r. potwierdził, że Dłużnik posiada status podatnika VAT czynnego i są składane deklaracje JPK-V7.

Na skutek tych działań Wnioskodawca pozyskał wiedzę, że Dłużnik nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego określonego art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o VAT.

Dłużnik w odpowiedzi z 1 grudnia 2015 r. poinformował, że:

1.  od momentu założenia Spółki jest podatnikiem VAT,

2.  przedmiotową nieruchomość nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

3.  zakup nastąpił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w związku z czym transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie została wystawiona z tego tytułu faktura oraz w konsekwencji nie został odliczony podatek VAT.

Dłużnik przedłożył ewidencję środków trwałych potwierdzającą wprowadzenie przedmiotowej nieruchomość wraz zabudowaniami do ewidencji środków trwałych spółki we wrześniu 2002 r.

Dłużnik nie przedstawił ewidencji środków trwałych na dzień 31 grudnia 2002 r., przedstawiona ewidencja pokazuje stan środków trwałych i plan ich amortyzacji na rok 2013, niemniej jednak przedmiotowa nieruchomość widnieje w ewidencji, z datą wprowadzenia z września 2002 r.

Zgodnie z wydaną na zlecenie Dłużnika opinią techniczną z 1 sierpnia 2002 r., przekazaną Wnioskodawcy przez Dłużnika 8 lipca 2014 r., dotyczącą nieruchomości, której opiniującym była osoba posiadająca uprawnienia do kierowania, nadzorowania i projektowania, niebędąca pracownikiem Dłużnika, stan zabudowań został określony jako zły, wymagały one remontu polegającego m.in. na:

·      wymianie pokrycia papowego;

·      wymianie rynien i rur spustowych;

·      wymianie stolarki okiennej i drzwiowej;

·      remont posadzek – położenie wylewki i płytek;

·      wymianie pieca c.o.;

·      wymianie instalacji elektrycznej;

·      naprawie tynków.

W celu uzupełnienia zebranych informacji Wnioskodawca wezwał Dłużnika do udzielenia dalszych wyjaśnień, które pozwoliłyby na ustalenie czy planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z odpowiedzią Dłużnika z 8 września 2016 r., Dłużnik dokonywał adaptacji budynków pod swoje potrzeby, w związku z czym zostały przeprowadzone następujące prace:

·      wykonanie posadzek betonowych i położenie płytek ceramicznych i gresowych w części handlowej budynku handlowo-magazynowego;

·      zakup i wystawienie oszklonej witryny wejściowej;

·      wykonanie docieplenia stropodachów płaskich na budynkach handlowo-magazynowych, kotłowni, magazynowym;

·      wymiana poszycia dachu skośnego na budynku magazynowym;

·      utwardzenie placu manewrowego kostką betonową oraz tłuczniem drogowym;

·      wyburzenie znajdującego się w zdewastowanym stanie budynku portierni przy bramie wjazdowej;

·      wymiana pieca c.o.;

·      docieplenie budynku magazynowego;

·      modernizacji sieci elektrycznej;

·      wymiana bram wjazdowych.

Poniesienie nakładów na nieruchomości zostało potwierdzone oświadczeniem Prezesa zarządu Dłużnika, złożonym komornikowi 22 lipca 2015 r., zgodnie z którym, spółka w latach 2005-2006 poniosła na nieruchomość nakłady przekraczające 30% ich wartości i odliczyła podatek VAT naliczony od tych nakładów.

Dodatkowo poniesienie nakładów potwierdza oświadczenie likwidatora spółki, złożone Wnioskodawcy 26 lutego 2025 r.

Zgodnie z tym oświadczeniem od około roku 2012-2013 Dłużnik wynajmował część nieruchomości, a od roku 2018 wynajmowana jest całość nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca będąc płatnikiem, o którym mowa w art. 18 ustawy o VAT powziął wątpliwość w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży ww. nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Nie ulega wątpliwości, że nie zachodzą przesłanki określone art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 ustawy, tym samym wątpliwości Wnioskodawcy ograniczają się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy VAT.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 22 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.)

1)  Proszę jednoznacznie wskazać, jakie naniesienia znajdują się na działce gruntu nr A/1, poprzez ich enumeratywne wymienienie.

Pani odpowiedź:

Zgodnie z operatem szacunkowym z 19 kwietnia 2024 r. wykonanym na zlecenie Wnioskodawcy, a następnie również protokołem opisu i oszacowania nieruchomości z 5 marca 2025 r., sporządzonym przez Wnioskodawcę w obecności likwidatora dłużnika i męża najemcy nieruchomości, na nieruchomości znajdują się następujące naniesienia:

a)  budynek biurowo-magazynowy z przyległą kotłownią i wiatą na opał;

b)  budynek magazynowy;

c)  budynek magazynowy;

d)  ogrodzenie;

e)  parking.

Ponadto nienależące do Dłużnika:

·      dwa niezwiązane trwale z gruntem kontenery konstrukcji stalowej, należące do najemcy,

·      brama wjazdowa, należąca do najemcy,

które po ustaniu stosunku najmu zostaną zdemontowane (brama) i zabrane przez najemcę.

Ww. przedmioty nie podlegają egzekucji, a tym samym nie są przedmiotem wniosku.

2)  Proszę wskazać, odrębnie do każdego ww. naniesienia znajdującego się na działce gruntu nr A/1, czy stanowi:

a)  Budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), zwana dalej ustawą Prawo Budowlane;

b)  Budowlę lub jej część w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

Pani odpowiedź:

Zdaniem Wnioskodawcy naniesienia znajdujące się na działce gruntu nr A/1 stanowią:

a)  budynek biurowo-magazynowy z przyległą kotłownią i wiatą na opał – budynek;

b)  budynek magazynowy – budynek;

c)  budynek magazynowy – budynek;

d)  ogrodzenie – urządzenie budowlane;

e)  parking – budowla.

Jak wyjaśniono w odpowiedzi na pyt. 1, dwa niezwiązane trwale z gruntem kontenery konstrukcji stalowej nie stanowią własności Dłużnika, podobnie jak brama wjazdowa, a zatem Wnioskodawca nie posiada wiedzy jakiej kwalifikacji dokonał najemca Dłużnika.

3)  Jeżeli, ww. naniesienia znajdujące się na działce gruntu nr A/1 nie stanowią budynków, budowli lub jej części, to proszę wskazać czym są w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdego naniesienia niebędącym budynkiem, budowlą lub jej częścią.

Pani odpowiedź:

W ocenie Wnioskodawcy naniesienia znajdujące się na działce gruntu nr A/1, które nie stanowią budynków, budowli lub jej części, to w rozumieniu ustawy Prawo budowlane:

a)  Ogrodzenie – urządzenie budowlane, zdefiniowane w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

W odniesieniu do kontenerów jak i bramy wjazdowej Dłużnik nie jest ich właścicielem oraz nie są one przedmiotem wniosku, a tym samym nie podlegają ocenie i odpowiedzi.

4)  Jeżeli któreś z ww. naniesień jest urządzeniem budowlanym, zdefiniowanym w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, proszę wskazać, z którym obiektem budowlanym jest związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego urządzenia budowalnego.

Pani odpowiedź:

Ogrodzenie stanowi w ocenie Wnioskodawcy urządzenie budowlane, zdefiniowane w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, jako pełniące funkcję zabezpieczającą, ochronną, związane są z ogółem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości.

5)  Czy ww. naniesienia posadowione na działce nr A/1 są trwale związane z gruntem? Jeśli nie, to proszę wskazać, które naniesienie tego warunku nie spełnia.

Pani odpowiedź:

Naniesienia posadowione na działce nr A/1, stanowiące własność Dłużnika, które nie są trwale związane z gruntem, to ogrodzenie w części stanowiącej siatkę stalową.

6)  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. naniesień w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. naniesień a ich dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata? Informacji proszę udzielić odrębnie do każdego ww. naniesienia znajdującego się na działce nr A/1.

Pani odpowiedź:

a)  budynek biurowo-magazynowy z przyległą kotłownią i wiatą na opał – budynek – nastąpiło pierwsze zasiedlenie; pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

b)  budynek magazynowy – budynek – nastąpiło pierwsze zasiedlenie; pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

c)  budynek magazynowy – budynek – nastąpiło pierwsze zasiedlenie; pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

d)  ogrodzenie – urządzenie budowlane – nastąpiło pierwsze zasiedlenie; pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

e)  parking – budowla – nastąpiło pierwsze zasiedlenie; pomiędzy zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca podjął udokumentowane czynności celem pozyskania wiedzy dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, w szczególności ustalenia okresu (daty) wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” i lat pomiędzy nim a momentem planowanego zbycia nieruchomości wraz z opisanymi obiektami (naniesieniami), w szczególności poza zapytaniami skierowanymi do dłużnika, zorganizował spotkanie w prowadzonej przez siebie kancelarii, udokumentowane spisanym protokołem biurowym z 26 lutego 2025 r. Wnioskodawca pozyskał informacje, w tym oświadczenie przekazane przez likwidatora Dłużnika, z których wynika, że Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, które były wyższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Nakłady ponoszone były w latach 2004-2005. Od 2006 Dłużnik nie ponosił już nakładów na nieruchomość, które przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca pozyskał wiedzę od obecnego najemcy, iż ponosił on nakłady o charakterze remontowym, część z nich uznał najemca za niedemontowalne. Nakłady te poniósł najemca na budynek biurowo-magazynowy, w okresie od 2018 do 2023. Zestawienie przesłanych faktur wskazuje na to, że były to przede wszystkim prace związane z instalacją elektryczną.

7)  Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli lub ich części posadowionych na działce nr A/1, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)  czy ulepszenie budynków, budowli lub ich części prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)  czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynki, budowle lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej dłużnika oraz czy w momencie ich dostawy minie okres krótszy niż dwa lata licząc od momentu oddania danego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

e)  jeżeli wydatki na ulepszenie budynków, budowli lub ich części ponosił inny podmiot, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Dłużnikiem a tym podmiotem rozliczenie nakładów poniesionych na ww. budynki, budowle lub ich części?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

Pani odpowiedź:

Zgodnie z informacjami zawartymi w protokole biurowym z 26 lutego 2025 r., wspomnianym wyżej w odpowiedzi do pytania 6, który sporządzony został na okoliczność rozmowy pomiędzy Wnioskodawcą a likwidatorem Dłużnika, Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli lub ich części posadowionych na działce nr A/1, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu.

Naniesienie – budynki magazynowe (z oświadczenia likwidatora Dłużnika nie wynika, czy nakłady dotyczyły jednego, czy dwóch budynków magazynowych):

a)  wydatki były ponoszone w okresie 2004-2005 r.;

b)  zgodnie z oświadczeniem likwidatora Dłużnika w budynku dokonano odtworzenia struktury budynku, utylizacji płyt azbestowych pokrywających połać dachu i wymian na płyty faliste bitumiczne; tym samym w ocenie Wnioskodawcy doszło do przebudowy tj. znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia;

c)  od wydatków na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;

d)  po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynki były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej Dłużnika oraz w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń;

e)  wydatku na ulepszenie nie dokonywał na tych budynkach innych podmiot niż Dłużnik, zatem nie dojdzie do jakiegokolwiek rozliczenia.

Naniesienie – budynek magazynowo-biurowo-administracyjny:

a)  wydatki były ponoszone w okresie 2004-2005 r.;

b)  zgodnie z oświadczeniem likwidatora Dłużnika ulepszenie budynku prowadziło do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzanych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia;

c)  od wydatków na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;

d)  po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynek był oddany do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej Dłużnika oraz w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania danego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń;

e)  z informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę wynika, że nie były ponoszone przez inne osoby wydatki ulepszające, a jedyne wydatki, które ponosiły osoby trzecie to wydatki najemcy, jednakże w ocenie Wnioskodawcy mające charakter remontowy, a nie ulepszający wydatki były poniesione na ten obiekt nie będą rozliczone z najemcą.

8)  Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

·      czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana działań?

·      czy działania te zostały udokumentowane?

·      czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Pani odpowiedź:

W ocenie Wnioskodawcy, pomimo że na niektóre z postawionych pytań jak choćby zidentyfikowanie, na których z budynków magazynowych Dłużnik dokonał ulepszeń, pozyskana przez niego wiedza pozwala na ustalenie możliwości zwolnienia od opodatkowania, w związku z tym, iż nakłady te były dokonywane w okresie dłuższym niż 2 lata, licząc od planowanego zbycia nieruchomości.

Zatem w ocenie Wnioskodawcy przedstawione informacje i pozyskane udokumentowane działania pozwalają na ocenę możliwości zastosowania zwolnień. Działania zostały udokumentowane wystarczająco do oceny możliwości zastosowania zwolnienia, poprzez: protokoły spisane w kancelarii Wnioskodawcy, ewidencja ŚT, brak faktycznej możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w ostatnich 3 latach, prowadzonej egzekucji i braku możliwości finansowych realizacji jakichkolwiek inwestycji stanowiących ulepszenia.

Pytanie

Czy planowana przez Komornika sprzedaż nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi, opisanej we wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi, opisanej we wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pani uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej dostawy jest prawo własności nieruchomości stanowiących działkę gruntową nr A/1 wraz z posadowionymi na niej zabudowaniami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatą dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zaznaczyć należy, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika VAT.

Ustawa o VAT w przewiduje dwa rodzaje zwolnień – podmiotowe i przedmiotowe.

Stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł.

Z kolei zgodnie z art. 113 ust. 9 zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Jednocześnie stosownie do treści art. 113 ust. 10a, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podjął działania polegające na uzyskaniu informacji od Dłużnika jak i Urzędu Skarbowego, które doprowadziły do potwierdzenia statusu Dłużnika jako podatnika podatku VAT czynnego.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, na podstawie którego Dłużnik nabył nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą, nieruchomość ta została nabyta przez Dłużnika na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Dłużnik nabył prawo własności przedmiotowych nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z (…) lipca 2002 r. zawartej w formie aktu notarialnego.

Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT. Dłużnik był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny od momentu założenia Spółki, a zatem również w okresie, w którym nabył przedmiotową nieruchomość. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej i wprowadzona do ewidencji środków trwałych Dłużnika we wrześniu roku 2002, a w latach 2005-2006 ze względu na zły stan nieruchomości Dłużnik poniósł nakłady na przedmiotową nieruchomość przekraczające 30% jej wartości. Od nakładów na nieruchomość Dłużnik odliczył podatek VAT. Poniesione nakłady o wartości przekraczającej 30% wartości nieruchomości spowodowały ponowne pierwsze zasiedlenie tej nieruchomości w rozumieniu ustawy o VAT. Po zakończeniu prac modernizacyjnych nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do wykonywania działalności opodatkowanej, w tym od roku 2012/2013 była częściowo wynajmowana. Od 2018 roku nieruchomość jest w całości wynajmowana.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż zdaniem Wnioskodawcy, czynności podjęte przez Wnioskodawcę spowodowały ustalenie statusu Dłużnika jako podatnika VAT czynnego, a od momentu oddania do użytkowania nieruchomości po poniesieniu nakładów na jej ulepszenie przekraczających 30% wartości nieruchomości, tj. od 2006 r., który to moment w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi pierwsze zasiedlenie nieruchomości, do chwili planowanej sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych.

Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizowana sprawa dotyczy majątku Dłużnika, który był wykorzystywany do prowadzenia Jego działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić że dostawa w drodze licytacji nieruchomości nr A/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła bowiem towaru w rozumieniu ustawy, tj. stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika oraz dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikowi – spółce X Sp. z o.o. w likwidacji (dalej: Dłużnik). Egzekucja dotyczy nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr A/1. Z treści aktu notarialnego sporządzonego 31l lipca 2002 r. dokumentującego nabycie nieruchomości przez Dłużnika wynika, że na działce posadowione są cztery garaże, wiata magazynowa, budynek warsztatowo – socjalny będące wcześniej zabudowaniami należącymi do zlikwidowanego Zakładu. Ponadto z aktu wynika, że powierzchnia działki jest częściowo utwardzona. W ramach transakcji nabycia nieruchomości Dłużnik występował jako osoba prawna prowadząca działalność gospodarczą pod firmą X Sp. z o.o. – transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W oparciu o art. 113 ust. 11 ustawy podjęła Pani udokumentowane czynności zmierzające do ustalenia, że w związku z planowaną sprzedażą Dłużnik występować będzie jako podatnik VAT czynny. Dłużnik w odpowiedzi 1 grudnia 2015 r. poinformował, że od momentu założenia Spółki jest podatnikiem podatku VAT oraz przedmiotową nieruchomość nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z operatem szacunkowym z 19 kwietnia 2024 r. wykonanym na Pani zlecenie, a następnie również protokołem opisu i oszacowania nieruchomości z 5 marca 2025 r., sporządzonym przez Panią w obecności likwidatora dłużnika i męża najemcy nieruchomości, na nieruchomości znajdują się następujące naniesienia:

a)  budynek biurowo-magazynowy z przyległą kotłownią i wiatą na opał;

b)  budynek magazynowy;

c)  budynek magazynowy;

d)  ogrodzenie;

e)  parking.

Ponadto nienależące do Dłużnika:

·      dwa niezwiązane trwale z gruntem kontenery konstrukcji stalowej, należące do najemcy,

·      brama wjazdowa, należąca do najemcy,

które po ustaniu stosunku najmu zostaną zdemontowane (brama) i zabrane przez najemcę. Ww. przedmioty nie podlegają egzekucji, a tym samym nie są przedmiotem wniosku. Naniesienia znajdujące się na działce gruntu nr A/1 stanowią:

a)  budynek biurowo-magazynowy z przyległą kotłownią i wiatą na opał – budynek;

b)  budynek magazynowy – budynek;

c)  budynek magazynowy – budynek;

d)  ogrodzenie – urządzenie budowlane;

e)  parking – budowla.

Ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, pełniące funkcję zabezpieczającą, ochronną, związane są z ogółem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości. Ogrodzenie w części stanowiącej siatkę stalową, nie jest związana z gruntem. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości zabudowanej nr A/1, w ramach licytacji komorniczej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz fakt, jak wskazano powyżej, skoro dłużnikiem jest spółka, to w sprawie ma miejsce sprzedaż majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem, przy dostawie nieruchomości Dłużnik jest podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, przedmiotowa sprzedaż stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Podatnik uprawniony jest do zastosowania zwolnienia od podatku, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy udziału w nieruchomości zabudowanej nr A/1 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dla budynków/budowli znajdujących się na tych działkach.

W analizowanej sprawie z podanych przez Panią informacji wynika, że nabycie nieruchomości zabudowanej przez Dłużnika zabudowanej (…) lipca 2002 r. Podjęła Pani udokumentowane czynności celem pozyskania wiedzy dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, w szczególności ustalenia okresu (daty) wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” i lat pomiędzy nim a momentem planowanego zbycia nieruchomości wraz z opisanymi obiektami (naniesieniami), w szczególności poza zapytaniami skierowanymi do dłużnika, zorganizował spotkanie w prowadzonej przez siebie kancelarii, udokumentowane spisanym protokołem biurowym z 26 lutego 2025 r. Pozyskała Pani informacje, w tym oświadczenie przekazane przez likwidatora Dłużnika, z których wynika, że Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, które były wyższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Nakłady ponoszone były w latach 2004-2005. Od 2006 Dłużnik nie ponosił już nakładów na nieruchomość, które przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości. Ponadto pozyskała Pani wiedzę od obecnego najemcy, iż ponosił on nakłady o charakterze remontowym, część z nich uznał najemca za niedemontowalne. Nakłady te poniósł najemca na budynek biurowo-magazynowy, w okresie od roku 2018 do roku 2023. Zestawienie przesłanych faktur wskazuje na to, że były to przede wszystkim prace związane z instalacją elektryczną. W uzupełnieniu wniosku, jednoznacznie Pani wskazała, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na działce naniesień a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem w odniesieniu do wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości doszło już do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Należy bowiem zauważyć, że dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia decydujące znaczenie ma ustalenie, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Faktyczne wykorzystanie budynków, budowli lub ich części przez nabywcę nie wpływa na to, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło czy nie, jeżeli nastąpiło oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dostawa w ramach egzekucji komorniczej udziału w nieruchomości, na której znajdują się ww. naniesienia nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto znajdujące się na nieruchomości ogrodzenie stanowiące urządzenie budowlane, należy traktować jako element przynależny do budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości nr A/1, i jego dostawa będzie korzystała ze zwolnienia właściwego dla ww. budynków i budowli. Wobec tego skoro urządzenie budowlane powiązane jest z budynkami i budowlą, to jego dostawa korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki i budowla będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowla, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynków i budowli korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, stwierdzam, że dostawa nieruchomości zabudowanej nr A/1, w ramach licytacji komorniczej, będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Tutejszy organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.