Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.69.2026.4.AK

Interpretacja indywidualna
 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem z 14 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (…) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Wnioskodawczyni jest od 28 lat emerytowaną nauczycielką, jest wdową, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, nie była również czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 9 marca 2000 r. Wnioskodawczyni otrzymała aktem darowizny rep. (…) jako majątek osobisty nieruchomość gruntową położoną w (…). Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą Nr (…). Są to grunty orne klasy V i VI. Ponieważ Wnioskodawczyni zamierzała sprzedać otrzymaną w darowiźnie nieruchomość wystąpiła z wnioskiem do Urzędu Miasta i Gminy (…) o zatwierdzenie podziału nieruchomości na cztery działki.

W dniu 4 czerwca 2012 r. została wydana przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) decyzja Nr (…) zatwierdzająca podział działki oznaczonej nr ewidencyjnym A, w wyniku podziału wydzielone zostały działki nr A/1 o pow. (…), nr A/2 o pow. (…), nr D/3 o pow. (…), nr A/4 o pow. (…), nr A/5 o pow. (…), nr A/6 o pow. (…). Zostały wytyczone do tych działek dojazdy oraz zamontowane cztery skrzynki elektryczne. Zostały również podjęte próby sprzedaży tych działek przez Biuro Nieruchomości, ale żadna z działek nie została sprzedana.

W dniu 4 lutego 2021 r. Wnioskodawczyni otrzymała aktem darowizny rep. (…) nieruchomość gruntową położoną w (…) oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr C/1 oraz jako działka B/5 o łącznej powierzchni (…). Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą Nr (…). Są to grunty orne klasy V i VI. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać wszystkie działki jednej spółce deweloperskiej, która wyraziła chęć nabycia nieruchomości pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną.

Transakcję tę Wnioskodawczyni zamierza zrealizować w 2027 r. Wnioskodawczyni próbowała wcześniej dokonać sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym A (po podziale na 4 działki) poprzez Biuro Nieruchomości ale brak było zainteresowania zakupem tych działek. W 2024 r. do Wnioskodawczyni zgłosił się Nabywca, który jest zainteresowany zakupem wszystkich działek, warunkiem zakupu jest podział działek i uzyskanie warunków zabudowy.

Nie została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, natomiast Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy do złożenia w jej imieniu wniosków o zatwierdzenie podziału nieruchomości i uzyskanie warunków zabudowy.

W dniu 5 sierpnia 2025 r. Wnioskodawczyni otrzymała decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym C/5,C/6, C/7, C/8 położonych w gminie (…).

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy dokonano również podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym nr C/5 pow. (…), nr C/6 pow. (…), C/7 pow. (…), C/8 pow. (…). Podział został zatwierdzony decyzją z 29 października 2025 r. nr (…) wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) (wcześniej działka nr ew. C/1).

W dniu 5 sierpnia 2025 r. Wnioskodawczyni otrzymała decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym B/15, B/16, B/17, B/18 położonych w gminie (…).

W związku z uzyskaniem warunków zabudowy dokonano również podziału nieruchomości o nr ewidencyjnych: nr B/15 pow. (…), nr B/16 pow. (…), B/17 pow. (…), B/18 pow. (…). Podział został zatwierdzony decyzją z 29 października 2025 r. nr (…) wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) (wcześniej działka nr ew. B/5).

Wnioskodawczyni wystąpiła również z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr A/2, A/3, A/4, A/6.

W dniu 3 grudnia 2025 r. Wnioskodawczyni otrzymała decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym A/2, A/3, A/4, A/6 położonych w gminie (…).

Przedmiotowe Nieruchomości są nadal gruntami rolnymi, nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości nigdy nie zostały wykorzystywane do działalności gospodarczej a stanowią wyłącznie majątek osobisty Wnioskodawczyni nabyty na podstawie aktów darowizny. Wnioskodawczyni nie dokonywała na Nieruchomościach otrzymanych aktem darowizny w 2021 r. nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie terenu. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmowała działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, mające na celu dokonanie sprzedaży tych Nieruchomości. Odnośnie Nieruchomości otrzymanej aktem darowizny w 2000 r. po podziale na cztery działki zostały wytyczone dojazdy i zamontowane cztery skrzynki elektryczne.

Do momentu sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Podział geodezyjny był konieczny po otrzymaniu właściwych decyzji o warunkach zabudowy, które będą warunkowały sprzedaż powyższych Nieruchomości. Nieruchomość otrzymana aktem darowizny w 2000 r. była dzierżawiona jako grunty rolne do 2020 r. Poza wymienionymi nieruchomościami gruntowymi Wnioskodawczyni posiada dom jednorodzinny (wybudowany w 2007 r.) wraz z działką w (…) (tytuł prawny własność) oraz grunty rolne w (...) o pow. (…) nabyte w spadku na podstawie testamentu. W okresie ostatnich siedmiu lat Wnioskodawczyni nie dokonywała obrotu nieruchomościami. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele prywatne jako darowiznę dla dzieci i wnuków.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Pytanie

Które działki są przedmiotem planowanej sprzedaży? Proszę wskazać numery ewidencyjne tych działek.

Odpowiedź

Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki o nr ewidencyjnych: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 powstałe z podziału działki A z tym, że działki A/1 i A/5 zostały przeznaczone przy podziale na drogi wewnętrzne, działki o nr ewidencyjnych B/15, B/16, B/17, B/18, B/19 powstałe po podziale działki nr B/5 z tym, że działka B/19 została przeznaczona przy podziale na drogę wewnętrzną, działki o nr ewidencyjnych C/5, C/6, C/7, C/8 powstałe po podziale działki C/1.

Pytanie

Czy dokonywała Pani wcześniej lub czy będzie dokonywała w przyszłości sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

Odpowiedź

W 2010 r. Wnioskodawczyni otrzymała od brata (…) niezabudowaną działkę E/1 i E/2 (pas drogowy) o łącznej powierzchni (…) m².

W 2011 r. w drodze przetargu od Miasta i Gminy w (…) Wnioskodawczyni zakupiła działkę niezabudowaną nr F przylegającą do działek E/1 i E/2 o pow. (…) m². Powyższe działki o łącznej powierzchni (…) m² Wnioskodawczyni chciała podarować synowi na budowę własnego domu, ale po zmianie planów dokonała w 2018 r. sprzedaży tych działek, środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła na ocieplenie i elewację własnego domu.

Pytanie

Czy oddawała Pani/będzie oddawać nieruchomości w najem, dzierżawę albo na podstawie innych umów?

Odpowiedź

Od momentu nabycia nieruchomości gruntowych do planowanej sprzedaży działki nie były i nie będą dzierżawione, nie były zawierane żadne umowy.

Pytanie

W jaki sposób wykorzystywała Pani od momentu nabycia do momentu sprzedaży nieruchomości (działki zarówno przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym)? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź

Wnioskodawczyni uprawiała te grunty jako grunty orne.

Pytanie

W jakim celu i na czyi wniosek została wydzielona droga wewnętrzna i zamontowane skrzynki elektryczne? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź

Droga wewnętrzna została wydzielona przy podziale działek. Podział działek nastąpił z inicjatywy Wnioskodawczyni ponieważ zamierzała sprzedać te działki już w 2012 r. dlatego dokonała podziału. Wydzielenie drogi wewnętrznej było obowiązkowe przy podziale działek, ponieważ każda z działek musiała posiadać dostęp do drogi gminnej. Umowę o przyłączenie działki nr A do sieci energetycznej Wnioskodawczyni podpisała z zakładem energetycznym w 2019 r., cały czas próbowała dokonać sprzedaży tych czterech działek, ale ponieważ nie znalazł się nabywca w 2020 r. Wnioskodawczyni rozwiązała umowę z (…) w wyniku czego zainstalowane liczniki zostały zdemontowane, pozostały puste skrzynki.

Pytanie

Co oznacza zamontowanie skrzynek elektrycznych? Czy wiązało się to z doprowadzeniem energii elektrycznej?

Odpowiedź

Tak jak wyjaśniono w pkt 5 obecnie działki nie mają zamontowanych w skrzynkach liczników elektrycznych, kabel energetyczny jest doprowadzony do granicy działek, więc będzie możliwość podłączenia działek do sieci energetycznej po podpisaniu umów z zakładem energetycznym.

Pytanie

Czy wydzielone nieruchomości przed sprzedażą będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?

Odpowiedź

Wydzielone nieruchomości będą miały dostęp do drogi publicznej, którą jest droga gminna, tak jak wyjaśniono w pkt 5 podział działek był możliwy tylko po wydzieleniu drogi wewnętrznej, która umożliwiła dostęp każdej działki do drogi publicznej, nastąpiło to w 2012 r. ponieważ Wnioskodawczyni zamierzała już w tamtych latach sprzedać podzielone działki.

Pytanie

We wniosku wskazała Pani:

Wnioskodawczyni nie dokonywała na nieruchomościach otrzymanych aktem darowizny w 2021 r. nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytycznie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie terenu.

Proszę wyjaśnić, czy wobec nieruchomości otrzymanej aktem darowizny w 2000 r./ pozostałych działkach będących przedmiotem sprzedaży zostały lub zostaną dokonane ww. czynności.

Odpowiedź

Na nieruchomości otrzymanej aktem darowizny w 2000 r. również nie dokonywano takich nakładów inwestycyjnych jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dojazdów. Podłączenie skrzynek elektrycznych opisano w pkt. 5, obecnie działki te posiadają tylko kabel energetyczny doprowadzony do granicy działek natomiast skrzynki elektryczne zostały zdemontowane. Przy podziale tych działek zostały wytyczone drogi wewnętrzne.

Pytanie

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając Nieruchomości, będzie rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone nr 2 we wniosku)

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W wyroku z 27 czerwca 2024 r. I SA/Ke 219/24 WSA orzekł, że „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

W orzecznictwie sądów przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Wnioskodawczyni podjętych działań w zakresie podziału działek i wystąpienia o warunki zabudowy nie można uznać jako porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności handlowej a jako wyprzedaż majątku osobistego.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pierwsza Nieruchomość została nabyta aktem darowizny w 2000 r. były to grunty orne, nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej ponieważ Wnioskodawczyni takiej działalności nigdy nie prowadziła. Poza podziałem na cztery działki w 2011 r., wytyczeniem dojazdów i instalacją czterech skrzynek elektrycznych nie były na nich dokonywane inne nakłady inwestycyjne, jak uzbrojenie terenu w sieć wodociągową, ogrodzenie czy oświetlenie. Wnioskodawczyni podejmowała próbę sprzedaży tej nieruchomości poprzez Biuro Nieruchomości ale transakcja sprzedaży nie doszła do skutku. Dopiero w 2024 r. pojawił się Inwestor, który jest zainteresowany zakupem wszystkich działek, dlatego też Wnioskodawczyni udzieliła przyszłemu Nabywcy pełnomocnictwa do wystąpienia o niezbędne dla procesu inwestycyjnego decyzje. Przy zamiarze sprzedaży nie były podejmowane czynności marketingowe występujące w profesjonalnej działalności handlowej.

Odnosząc się do przepisów prawa materialnego, sądy podkreślają, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22 „działania w postaci złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, podział działek oraz decyzje o warunkach zabudowy mieszczą się w aktywności właściciela, który zabiega o uzyskanie najkorzystniejszych warunków dla zbycia nieruchomości”.

Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Nie sposób wymagać, by planując zbycie nieruchomości właściciel dużej nieruchomości mógł się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT.

W ocenie Wnioskodawczyni, czynności przez nią dokonane przy sprzedaży nieruchomości uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, nie zaś w ramach działalności handlowej.

Podejmowane przez nią działania nie wskazują, że skala jej aktywności w celu zbycia nieruchomości chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (producenci, handlowcy czy usługodawcy). Pierwszą nieruchomość Wnioskodawczyni otrzymała jako darowiznę 26 lat temu, były to grunty rolne, druga nieruchomość otrzymana także jako darowizna była również gruntem rolnym, na gruntach tych nie były prowadzone żadne ulepszenia, poza podziałem na mniejsze działki oraz zainstalowanie czterech skrzynek elektrycznych. Podział działek czy wystąpienie o decyzje budowlane zostało uwarunkowane znalezieniem Nabywcy na sprzedaż działek, który jest Inwestorem. Dlatego też zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną a nie jako dostawa towarów w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych (…) przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz (…) i (…) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. W dniu 9 marca 2000 r. otrzymała Pani aktem darowizny jako majątek osobisty nieruchomość gruntową położoną w (…) w ewidencji gruntów jako działka nr (…) Są to grunty orne. Wystąpiła Pani z wnioskiem do Urzędu Miasta i Gminy (…) o zatwierdzenie podziału nieruchomości na cztery działki. W dniu 4 czerwca 2012 r. została wydana przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) decyzja zatwierdzająca podział działki nr A, w wyniku podziału wydzielone zostały działki nr A/1, A/2, D/3, A/4, A/5, A/6. Zostały wytyczone do tych działek dojazdy oraz zamontowane cztery skrzynki elektryczne. Zostały również podjęte próby sprzedaży tych działek przez Biuro Nieruchomości.

W dniu 4 lutego 2021 r. otrzymała Pani aktem darowizny nieruchomość gruntową położoną w (…) oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr C/1 oraz jako działka B/5. Są to grunty orne klasy V i VI.

Zamierza Pani sprzedać wszystkie działki jednej spółce deweloperskiej, która wyraziła chęć nabycia nieruchomości pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Transakcję tę Pani zamierza zrealizować w 2027 r. Próbowała Pani wcześniej dokonać sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym A (po podziale na cztery działki) poprzez Biuro Nieruchomości.

W 2024 r. zgłosił się do Pani nabywca, który jest zainteresowany zakupem wszystkich działek, warunkiem zakupu jest podział działek i uzyskanie warunków zabudowy.

Nie została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, natomiast Pani udzieliła pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do złożenia w Pani imieniu wniosków o zatwierdzenie podziału nieruchomości i uzyskanie warunków zabudowy.

W dniu 5 sierpnia 2025 r. otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowania terenu na części działek o nr ewidencyjnym C/5, C/6. C/7, C/8 położonych w gminie (…).

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy dokonano podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym nr C/5, C/6, C/7, C/8. Podział został zatwierdzony decyzją z 29 października 2025 r. wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) (wcześniej działka ewidencyjna nr. ew. C/1).

W dniu 5 sierpnia 2025 r. otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym B/15, B/16, B/17, B/18 położonych w gminie (…).

W związku z uzyskaniem warunków zabudowy dokonano również podziału nieruchomości o nr ewidencyjnych: B/15, B/16, B/17, B/18. Podział został zatwierdzony decyzją z 29 października 2025 r. wydaną przez Burmistrza i Gminy (…) (wcześniej działka nr ew. B/5).

Wystąpiła Pani również z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr A/2, A/3, A/4, A/6. W dniu 3 grudnia 2025 r. otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym A/2, A/3, A/4, A/6 położonych w gminie (…).

Wskazała Pani także, że przedmiotowe nieruchomości są nadal gruntami ornymi, nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. We wniosku wskazała Pani również, że nieruchomości nigdy nie zostały wykorzystywane do działalności gospodarczej, stanowią wyłącznie Pani majątek osobisty nabyty na podstawie aktów darowizny.

Wskazała Pani, że do mementu sprzedaży nie będzie Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Nieruchomość otrzymana aktem darowizny w 2000 r. była dzierżawiona jako grunty rolne do 2020 r. Wskazała Pani, że w okresie ostatnich siedmiu lat nie dokonywała Pani obrotu nieruchomościami. Środki uzyskane ze sprzedaży zamierza Pani przeznaczyć na cele prywatne jako darowiznę dla dzieci i wnuków.

Wskazała Pani, że przedmiotem planowanej sprzedaży są działki o nr ewidencyjnych: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 powstałe z podziału działki A z tym, że działki A/1 i A/5 zostały przeznaczone przy podziale na drogi wewnętrzne, działki o nr ewidencyjnych B/15, B/16, B/17, B/18, B/19 powstałe po podziale działki nr B/5 z tym, że działka B/19 została przeznaczona przy podziale na drogę wewnętrzną, działki o nr ewidencyjnych C/5, C/6, C/7, C/8 powstałe po podziale działki C/1.

Droga wewnętrzna została wydzielona przy podziale działek. Wskazała Pani, że podział działek nastąpił z Pani inicjatywy ponieważ zamierzała Pani sprzedać te działki już w 2012 r. dlatego dokonała Pani podziału. Wydzielenie drogi wewnętrznej było obowiązkowe przy podziale działek, ponieważ każda z działek musiała posiadać dostęp do drogi gminnej. Umowę o przyłączenie działki nr A do sieci energetycznej podpisała Pani z zakładem energetycznym w 2019 r., cały czas próbowała Pani dokonać sprzedaży tych czterech działek, ale ponieważ nie znalazł się nabywca w 2020 r. rozwiązała Pani umowę z (…) w wyniku czego zainstalowane liczniki zostały zdemontowane, pozostały puste skrzynki. Wskazała Pani także, że kabel energetyczny jest doprowadzony do granicy działek, więc będzie możliwość podłączenia działek do sieci energetycznej po podpisaniu umów z zakładem energetycznym.

Wydzielone nieruchomości będą miały dostęp do drogi publicznej, którą jest droga gminna, tak jak wyjaśniono w pkt. 5 podział działek był możliwy tylko po wydzieleniu drogi wewnętrznej, która umożliwiła dostęp każdej działki do drogi publicznej, nastąpiło to w 2012 r. ponieważ zamierzała Pani już w tamtych latach sprzedać podzielone działki.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedając nieruchomości wskazane we wniosku, będzie Pani rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie Pani działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pani postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Nie można bowiem uznać, że dokonując sprzedaży tych działek będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowych nieruchomości poczyniła Pani określone działania.

Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak np. wielokrotny podział działek, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegających na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, wytyczenie drogi wewnętrznej, umowa o przyłączenie działki nr A do sieci energetycznej (obecnie umowa została rozwiązana) i zamontowanie czterech skrzynek elektrycznych – kabel energetyczny doprowadzony do granicy działek, dający możliwość podłączenia działek do sieci energetycznej po podpisaniu umów z zakładem energetycznym.

Odnosząc się do Pani wskazań, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzenia majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, w ocenie Organu, nie można uznać, że nie podejmowała Pani działań celem uatrakcyjnienia każdej z tych działek.

Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W przedmiotowej sprawie nie można mówić tylko o pojedynczej czynności, o której mowa w wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10, ale mamy do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które przejawią za uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży opisanych działek.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy będzie Pani zatem podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą tych nieruchomości, gdyż – w świetle wskazanych przez Panią okoliczności sprawy - wystąpił ciąg czynności świadczących o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Podejmowane przez Panią działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Podejmowane przez Panią działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego dokonując sprzedaży działek o nr ewidencyjnych: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 powstałych z podziału działki A z tym, że działki A/1 i A/5, zostały przeznaczone przy podziale na drogi wewnętrzne, działek o nr ewidencyjnych B/15, B/16, B/17, B/18, B/19 powstałych po podziale działki nr B/5 z tym, że działka B/19 została przeznaczona przy podziale na drogę wewnętrzną, działek o nr ewidencyjnych C/5, C/6, C/7, C/8 powstałych po podziale działki C/1, nie będzie korzystać Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzenie prawem własności. Podjęła Pani konkretne działania, prowadzące do podniesienia atrakcyjności przedmiotowych nieruchomości. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podsumowując, stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Panią w związku ze sprzedażą działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż działek o nr ewidencyjnych: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 powstałych z podziału działki A z tym, że działki A/1 i A/5 zostały przeznaczone przy podziale na drogi wewnętrzne, działek o nr ewidencyjnych B/15, B/16, B/17, B/18, B/19 powstałych po podziale działki nr B/5 z tym, że działka B/19 została przeznaczona przy podziale na drogę wewnętrzną, działek o nr ewidencyjnych C/5, C/6, C/7, C/8 powstałych po podziale działki C/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związana przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pani ponosi ryzyko związane ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłam się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno – skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Natomiast odnosząc się do powołanych przez Panią we wniosku wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pani argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.