Zwolnienie od podatku VAT usług najmu lokali oraz brak konieczności wliczania najmu do proporcji odliczenia podatku VAT, o której mowa w art. 90 ustawy.
Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, będąc podatnikiem VAT, i zajmuje się działalnością opodatkowaną oraz zwolnioną z VAT. Dodatkowo, wynajmuje trzy lokale mieszkalne osobom prywatnym na cele mieszkaniowe, rozliczając ten najem poza działalnością…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
· zwolnienia od podatku VAT usług najmu lokali;
· braku konieczności wliczania najmu do proporcji odliczenia podatku VAT, o której mowa w art. 90 ustawy.
Uzupełniła go Pani pismem z 19 grudnia 2025 r. (wpływ 23 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Nazywa się Pani A. O., prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą od 1 czerwca 2020 r. a od 1 kwietnia 2024 r. jest Pani płatnikiem podatku VAT.
Zajmuje się Pani nauczaniem języka angielskiego (działalność zwolniona z VAT), sprzedażą książek angielskojęzycznych (5% VAT) oraz sprzedażą materiałów edukacyjnych pdf do druku (23% VAT). Mieszka Pani w (...) i tu lokalnie od roku 2023 budowała Pani budynek usługowo-mieszkalny, w którym teraz znajduje się Pani szkoła językowa, a niedługo część budynku będzie Pani wynajmować jako lokal, innej firmie.
Posiada też Pani mieszkania w (...), które wynajmuje Pani osobom prywatnym, rozlicza to Pani w PIT 28 i nie wykazuje żadnych kosztów związanych z mieszkaniami i nie odlicza Pani podatku VAT z tych kosztów. Nie są one częścią Pani działalności, ale wykazuje Pani te dochody też w JPK VAT.
Ma Pani pytanie, czy najem prywatny wchodzi do proporcji odliczania VAT? Czy najem prywatny powinna Pani wykazywać jako ZW i wliczać go do proporcji?
Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
1) Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od dnia 1 kwietnia 2024 r.
2) Określenie „najem prywatny”, o którym mowa we wniosku, odnosi się wyłącznie do mieszkań położonych w (...).
3) Przedmiotem najmu prywatnego są trzy lokale mieszkalne położone w (...).
1. Lokal mieszkalny o powierzchni (...) m2, położony w (...), na osiedlu (...) przy ul. (...). Lokal znajduje się w budynku o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym.
2. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (...) m2, położony w (...), na osiedlu (...) przy ul. (...). Lokal znajduje się w budynku o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym.
3. Lokal mieszkalny o powierzchni (...) m2, położony w (...), na osiedlu (...) przy ul. (...). Lokal znajduje się w budynku o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym.
4) Wskazane lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele najmu prywatnego, na cele mieszkaniowe.
Lokale te nie są wykorzystywane do żadnych czynności związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni.
5) Pytanie „Jeśli wykorzystuje Pani te lokale także do innych czynności, to czy jest Pani w stanie przypisać całość lub część kwot podatku VAT naliczonego odrębnie do czynności niepodlegających, opodatkowanych i/lub zwolnionych od podatku VAT”?
Odpowiedź: Pytanie nie znajduje zastosowania, gdyż wskazane lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele najmu prywatnego na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nie ponosi wydatków związanych z tymi lokalami, od których odliczałaby podatek VAT naliczony, w związku z czym nie dokonuje przyporządkowania podatku VAT naliczonego do czynności niepodlegających opodatkowaniu, opodatkowanych ani zwolnionych od podatku VAT.
6) Lokale, będące przedmiotem najmu prywatnego, stanowią lokale mieszkalne.
7) Wskazane lokale stanowią nieruchomości o charakterze mieszkalnym.
8) Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotowe lokale we własnym imieniu i na własny rachunek.
9) Przedmiotowe lokale są wynajmowane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
Najemcami nie są:
a) podatnicy podatku VAT;
b) podatnicy podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze:
c) osoby prawne;
d) społeczne agencje najmu;
e) jednostki samorządu terytorialnego ani ich jednostki organizacyjne;
f) jednoosobowe spółki samorządu terytorialnego, niebędące społeczną agencją najmu.
10) Wnioskodawczyni nie posiada odrębnego zaświadczenia starosty, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Lokale stanowią samodzielne lokale mieszkalne w rozumieniu przepisów prawa, co wynika z aktów notarialnych dokumentujących ich nabycie.
11a) Najemcy zaspokajają w tych lokalach własne potrzeby mieszkaniowe.
11b) Najemcy nie podnajmują przedmiotowych lokali osobom trzecim.
12) „Najem prywatny”, o którym mowa we wniosku, nie stanowi usług związanych z zakwaterowaniem, o których mowa w PKWiU 2015 dział 55. Jest to najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, o charakterze długoterminowym.
13) Nabycie przedmiotowych lokali nastąpiło w różny sposób.
Dwa lokale zostały nabyte od dewelopera i ich nabycie było udokumentowane fakturami wystawionymi na dane Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej. Faktury te zawierały kwotę podatku VAT. Jednak podatek ten nie podlegał i nie podlega odliczeniu, gdyż nabycie lokali nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Jeden lokal został nabyty przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny od rodziców, wobec czego nabycie tego lokalu nie było dokumentowane fakturą VAT wystawioną na Wnioskodawczynię.
Wnioskodawczyni nie odliczała i nie odlicza podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia lokali ani wydatków związanych z tymi lokalami.
14) Wnioskodawczyni jest w stanie przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale odrębnie od pozostałej działalności gospodarczej. Wydatki te nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie są uwzględniane w rozliczeniach podatku VAT.
Pytanie
Czy najem prywatny powinna Pani wykazywać jako ZW i wliczać go do proporcji VAT w Pani firmie?
Pani stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawczyni, przychody z najmu prywatnego mieszkań na cele mieszkaniowe, rozliczane poza działalnością gospodarczą, nie powinny być uwzględniane w proporcji VAT, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje czynności wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz dla celów zarobkowych.
Najem prywatny prowadzony przez Wnioskodawczynię nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej i nie jest ujmowany w ewidencji kosztów i przychodów przedsiębiorstwa. Wnioskodawczyni nie odlicza VAT od kosztów związanych z mieszkaniami, a przychody z tego najmu rozliczane są odrębnie w ramach PIT-28.
Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Skoro najem prywatny nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej i nie służy czynnościom opodatkowanym, nie stanowi działalności dającej prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie powinien wpływać na proporcję, o której mowa w art. 90 ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Definicja towarów została zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy. W myśl tego przepisu:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Z powyższych przepisów wynika, że umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy stwierdzić, że czynność, będąca usługą najmu, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zajmuje się Pani nauczaniem języka angielskiego (działalność zwolniona z VAT), sprzedażą książek angielskojęzycznych oraz sprzedażą materiałów edukacyjnych pdf do druku (czynności opodatkowane). Posiada też Pani mieszkania w (...), które wynajmuje Pani osobom prywatnym. Przedmiotem najmu prywatnego są trzy lokale mieszkalne położone w (...): lokal mieszkalny położony przy ul. (...), lokal znajduje się w budynku o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym; dwa lokale mieszkalne położone przy ul. (...), lokale znajdują się w budynkach o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym. Wskazane lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele najmu prywatnego, na cele mieszkaniowe. Lokale te nie są wykorzystywane do żadnych czynności związanych z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą. Lokale, będące przedmiotem najmu prywatnego, stanowią lokale mieszkalne. Wskazane lokale stanowią nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Wynajmuje Pani przedmiotowe lokale we własnym imieniu i na własny rachunek. Przedmiotowe lokale są wynajmowane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Najemcy zaspokajają w tych lokalach własne potrzeby mieszkaniowe. Najemcy nie podnajmują przedmiotowych lokali osobom trzecim. „Najem prywatny”, o którym mowa we wniosku, nie stanowi usług związanych z zakwaterowaniem. Jest to najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, o charakterze długoterminowym. Dwa lokale zostały nabyte od dewelopera i ich nabycie było udokumentowane fakturami wystawionymi na Pani dane jako osoby fizycznej. Faktury te zawierały kwotę podatku VAT. Jeden lokal został nabyty w drodze darowizny od rodziców, wobec czego nabycie tego lokalu nie było dokumentowane fakturą VAT. Jest Pani w stanie przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale odrębnie od pozostałej działalności gospodarczej.
Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT usług najmu lokali.
W świetle przywołanych wyżej przepisów, na tle przedstawionego przez Panią stanu faktycznego należy stwierdzić, że najem stanowi – co do zasady – odpłatne świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, tak więc z tytułu świadczenia tej usługi będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.
Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.
Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 47 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
· świadczenie usługi na własny rachunek,
· charakter mieszkalny nieruchomości,
· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Wskazała Pani, że lokale, będące przedmiotem najmu prywatnego, stanowią lokale mieszkalne i mają charakter mieszkalny. Wynajmuje Pani przedmiotowe lokale we własnym imieniu i na własny rachunek. Przedmiotowe lokale są wynajmowane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Najemcy zaspokajają w tych lokalach własne potrzeby mieszkaniowe. Ponadto, „najem prywatny”, o którym mowa we wniosku, nie stanowi usług związanych z zakwaterowaniem.
Tym samym, w świetle przedstawionych okoliczności za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Wynajmuje Pani lokale mające charakter mieszkalny w celach mieszkaniowych najemców, we własnym imieniu i na własny rachunek.
Zatem, świadczona przez Panią usługa najmu lokali korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
Podsumowując, stwierdzam, że świadczony przez Panią najem prywatny stanowi działalność gospodarczą i czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, ale korzystające ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 36 ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko w powyższym zakresie, zgodnie z którym „Najem prywatny prowadzony przez Wnioskodawczynię nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej (…)” należało uznać za nieprawidłowe.
Należy zaznaczyć, że pojęcia „nie podlega opodatkowaniu” i „zwolnione od podatku” mimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku VAT (brak konieczności wykazania podatku należnego z tytułu dostawy) nie są tożsame.
Dalsze Pani wątpliwości dotyczą kwestii braku konieczności wliczania najmu do proporcji odliczenia podatku VAT, o której mowa w art. 90 ustawy.
Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym artykułem:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Natomiast w oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Wyrażoną w cytowanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 90 ustawy.
Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:
W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.
W myśl art. 90 ust. 3 ustawy:
Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.
Art. 90 ust. 4 ustawy stanowi, że:
Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.
W świetle art. 90 ust. 5 ustawy:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika – używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.
Stosownie do art. 90 ust. 6 ustawy:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu z tytułu transakcji dotyczących:
1) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych;
2) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.
Jak stanowi art. 90 ust. 8 ustawy:
Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo. Podatnicy są obowiązani zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o przyjętej proporcji w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta proporcja została zastosowana po raz pierwszy, nie później jednak niż w dniu przesłania ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3.
W myśl art. 90 ust. 9 ustawy:
Przepis ust. 8 stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.
Na mocy art. 90 ust 9a ustawy:
Przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.
Stosownie do art. 90 ust. 10 ustawy:
W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:
1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 10 000 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%;
2) nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.
Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.
Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.
Wskazała Pani, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W ramach prowadzonej działalności zajmuje się Pani nauką języka angielskiego (działalność zwolniona z VAT), sprzedażą książek angielskojęzycznych oraz sprzedażą materiałów edukacyjnych pdf do druku (działalność opodatkowana podatkiem VAT). Z opisu sprawy wynika też, że w prowadzonej działalności gospodarczej stosuje Pani proporcję odliczania podatku VAT, o której mowa w powyższych przepisach.
Jednocześnie – jak rozstrzygnięto powyżej – świadczy Pani usługi najmu lokali mieszkalnych, stanowiące działalność gospodarczą i czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, ale korzystające ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 36 ustawy.
Należy zauważyć, że w rozpatrywanym przypadku w odniesieniu do lokali nie są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, bowiem wydatki związane z ww. lokalami nie służą Pani do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Co istotne, jak Pani wskazała, jest Pani w stanie przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale odrębnie od pozostałej działalności gospodarczej.
Mając zatem na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz opis sprawy należy wskazać, że skoro jest Pani w stanie przyporządkować wydatki ponoszone na przedmiotowe lokale wyłącznie do wykonywanych w nich czynności zwolnionych oraz odrębnie od pozostałej wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej, to nie ma Pani obowiązku wliczania do proporcji odliczenia, o której mowa we wniosku, wydatków związanych z lokalami mieszkalnymi.
Podsumowując, stwierdzam, że nie powinna Pani wliczać usług najmu, o którym mowa we wniosku, do proporcji odliczenia podatku VAT w Pani firmie.
Tym samym, Pani stanowisko w ww. zakresie należało uznać całościowo za nieprawidłowe.
Co prawda nie musi Pani wliczać najmu do proporcji odliczenia podatku VAT na podstawie art. 90 ustawy stosowanej do pozostałej Pani działalności, ale nie wynika to z nieuznania najmu prywatnego za działalność gospodarczą. Wynika to z faktu, że – jak rozstrzygnięto wyżej – najem stanowi czynności podlegające opodatkowaniu, korzystające ze zwolnienia od podatku VAT, ale ma Pani możliwość przypisania wydatków ponoszonych na przedmiotowe lokale odrębnie od pozostałej działalności gospodarczej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. W szczególności interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości stosowania proporcji odliczenia podatku VAT w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej poza najmem.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo