Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.701.2025.3.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku /opodatkowania dostawy – w drodze licytacji publicznej – zabudowanej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Uzupełnił go Pan pismem z 10 lutego 2026 r. (wpływ 10 lutego 2026 r.) oraz pismem z 24 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) zamierza sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…) nieruchomość należącą do (…).

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…).

Nieruchomość zabudowana jest:

1)  murowanym parterowym budynkiem magazynowym o pow. użytkowej (…) m², z wiatą przylegającą do tylnej ściany budynku;

2)  murowanym parterowym budynkiem magazynowym o pow. użytkowej (…) m²;

3)  murowanym piętrowym budynkiem handlowo-usługowym o pow. użytkowej (…) m².

Budynki posiadają instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną z odpływem do szamba, centralnego ogrzewania z piecem na eko-groszek.

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) przez Sąd Rejonowy w (…). W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy o toczących się egzekucjach. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy o ustanowieniu kilkunastu hipotek przymusowych na rzecz kilku podmiotów.

(…) r. przestał obowiązywać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określający przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość.

Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) uchwalonym Uchwałą Rady Gminy (…) r., opisywana nieruchomość znajduje się na obszarze o przeznaczeniu „tereny upraw polowych”.

Dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (…).

Z pisma Powiatu (…) r. znak (…) wynika, że w okresie ostatnich 3 lat nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz nie wpłynęło zgłoszenie pana (…) o rozpoczęciu robót budowlanych.

Komornik nie posiada dowodów i informacji pozwalających ustalić, czy nieruchomość stanowiła kiedykolwiek środek trwały w przedsiębiorstwie dłużnika.

Komornik nie posiada dowodów i informacji pozwalających ustalić, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na wybudowanie budynków znajdujących się na nieruchomości.

Komornik nie ustalił, czy w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, budynków znajdujących się na nieruchomości stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

Korespondencja z pytaniami komornika dot. nieruchomości została skutecznie doręczona dłużnikowi, jednak dłużnik nie udzielił odpowiedzi.

Zgodnie z Wykazem podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, pan (…) nie figuruje w rejestrze VAT.

Nie odnaleziono wpisów dot. dłużnika w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Zgodnie z rejestrem – Baza Internetowa REGON, pan (…) prowadził działalność gospodarczą jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – data rozpoczęcia działalności (…) r., data zakończenia działalności (…) r.

Komornik prowadził udokumentowane działania w kierunku uzyskania informacji od dłużnika, mających potwierdzić spełnienie warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Dłużnik nie udzielił informacji o nieruchomości.

Przedmiotowe budynki wraz z gruntem zostaną sprzedane w drodze licytacji publicznej.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 10 lutego 2026 r. (wpływ 10 lutego 2026 r.)

W toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, pismem z 24 lipca 2025 r. wezwałem Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego dłużnika.

Dłużnik odebrał korespondencję, lecz nie udzielił odpowiedzi na pytania.

Pana działania podjęte w celu uzyskania informacji prowadzących do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zostały udokumentowane.

Podjęte działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika.

Wszystkie posiadane informacje zamieszczone we wniosku ORD-IN sporządzonym w niniejszej sprawie 14 listopada 2025 r. uzyskałem z operatu szacunkowego nieruchomości, treści księgi wieczystej (…) oraz dostępnych baz danych: CEiDG, KRS, REGON, Wykaz podatników VAT.

Posiadane informacje pozwalają uznać, że w sprawie sprzedaży prawa własności działki gruntu nr (…) wraz z budynkami:

·      nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o podatku VAT (ponieważ dłużnik od 2021 roku nie prowadzi działalności gospodarczej), ewentualnie

·      zostały spełnione warunki zastosowania zwolnienia od podatku VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Z treści księgi wieczystej wynika, że Dłużnik zakupił prawo własności działki gruntu o nr (…) w roku 2013.

W księdze wieczystej nie są odnotowane budynki posadowione na gruncie.

W księdze wieczystej znajdują się wpisy o toczących się egzekucjach oraz o ustanowieniu kilkunastu hipotek przymusowych na rzecz kilku podmiotów.

Z operatu szacunkowego nieruchomości wynika, że na działce nr (…) znajdują się trzy budynki wybudowane około roku 2014, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

1)  murowany parterowy budynek magazynowy o pow. użytkowej (…) m², z wiatą przylegającą do tylnej ściany budynku;

2)  murowany parterowy budynek magazynowy o pow. użytkowej (…) m²;

3)  murowany piętrowy budynek handlowo-usługowy o pow. użytkowej (…) m².

Budynki znajdujące się na działce nr (…) były wykorzystywane przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania).

Komornik nie posiada informacji, czy i ew. kiedy nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie.

Uwzględniając okoliczności sprawy nie jest możliwe, by Dłużnik w okresie 24 miesięcy (tj. w latach 2024-2026) poprzedzających sprzedaż licytacyjną, która odbędzie się w roku 2026, poniósł wydatki na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych budynków odrębnie.

Ewentualne kolejne pierwsze zasiedlenie w stosunku do każdego budynku odrębnie, nie nastąpiło w okresie 2024-2026 r., tj. w okresie toczącego się postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika.

Przyjmuje Pan więc, że w okresie 24 miesięcy poprzedzających sprzedaż licytacyjną, nie miało miejsca ponowne pierwsze zasiedlenie żadnego z tych budynków.

Stwierdza Pan, że między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) a sprzedażą w trybie egzekucji komorniczej ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem uznaje Pan, że sprzedaż prawa własności działki gruntu nr (…) wraz z budynkami:

·      nie podlega przepisom ustawy o VAT z uwagi na to, że dłużnik od roku 2021 nie prowadzi działalności gospodarczej, ewentualnie

·      korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 24 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.)

Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku stanowi wraz z murowanym parterowym budynkiem magazynowym jeden obiekt budowlany (jeden budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku nie stanowi samodzielnego budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Wiata wraz z murowanym parterowym budynkiem magazynowym stanowi jeden budynek trwale związany z gruntem.

Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku była wykorzystywana przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku jest trwale związana z gruntem.

Nastąpiło pierwsze zasiedlenie wiaty przylegającej do tylnej ściany budynku – w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Od momentu pierwszego zasiedlenia wiaty stanowiącej wraz budynkiem jeden budynek trwale związany z gruntem do momentu sprzedaży upłynie ponad 2 lata.

Nie posiada Pan dowodów i informacji pozwalających ustalić, czy i w jakim okresie oraz w jakiej wysokości Dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie wiaty będącej jednym budynkiem wraz z budynkiem, do którego przylega, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz czy przekraczały one 30% wartości początkowej budynku z przylegającą wiatą.

Z pisma (…) z 2 października 2025 r. znak (…) wynika, że w okresie ostatnich 3 lat nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz nie wpłynęło zgłoszenie Dłużnika o rozpoczęciu robót budowlanych.

W toku postępowania egzekucyjnego, przed sporządzeniem wniosku ORD-IN, pismem z 24 lipca 2025 r. wezwał Pan Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na pytania dotyczące nieruchomości oraz statusu podatkowego Dłużnika. Dłużnik odebrał korespondencję, lecz nie udzielił odpowiedzi na pytania.

Pana działania podjęte w celu uzyskania informacji prowadzących do ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, zostały udokumentowane.

Podjęte działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika.

Dłużnik w toku postępowania egzekucyjnego nie udzielił niezbędnych informacji do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a.

Pytanie

Czy wystąpi podatek VAT z tytułu sprzedaży w drodze licytacji publicznej nieruchomości należącej do dłużnika (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…)?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym (w drodze licytacji publicznej) nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych.

Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizowana sprawa dotyczy majątku Dłużnika, który był wykorzystywany do prowadzenia Jego działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić że dostawa w drodze licytacji nieruchomości nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła bowiem towaru w rozumieniu ustawy, tj. stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika oraz dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać w drodze licytacji publicznej (sprawa (…) nieruchomość należącą do (…). Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha. Nieruchomość jest zabudowana. Z pisma Powiatu (…) z 2 października 2025 r. znak (…) wynika, że w okresie ostatnich 3 lat nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz nie wpłynęło zgłoszenie pana (…) o rozpoczęciu robót budowlanych. Zgodnie z rejestrem – Baza Internetowa REGON, Pan (…) prowadził działalność gospodarczą jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą – data rozpoczęcia działalności (…) r., data zakończenia działalności (…) r. Z treści księgi wieczystej wynika, że Dłużnik zakupił prawo własności działki gruntu o nr (…) w roku 2013. Z operatu szacunkowego nieruchomości wynika, że na działce nr (…) znajdują się trzy budynki wybudowane około roku 2014, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

4)  murowany parterowy budynek magazynowy o pow. użytkowej (…) m², z wiatą przylegającą do tylnej ściany budynku;

5)  murowany parterowy budynek magazynowy o pow. użytkowej (…) m²;

6)  murowany piętrowy budynek handlowo-usługowy o pow. użytkowej (…) m².

Budynki znajdujące się na działce nr (…) były wykorzystywane przez Dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania). Uwzględniając okoliczności sprawy nie jest możliwe, by Dłużnik w okresie 24 miesięcy (tj. w latach 2024-2026) poprzedzających sprzedaż licytacyjną, która odbędzie się w roku 2026, poniósł wydatki na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych budynków odrębnie. Stwierdza Pan, że między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) a sprzedażą w trybie egzekucji komorniczej ww. budynków znajdujących się na działce nr (…) upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku stanowi wraz z murowanym parterowym budynkiem magazynowym jeden obiekt budowlany (jeden budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane). Wiata przylegająca do tylnej ściany budynku była wykorzystywana przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania dostawy – w drodze licytacji publicznej – zabudowanej nieruchomości.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz fakt, Budynki znajdujące się na działce nr (…) były wykorzystywane przez Dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej, to w sprawie ma miejsce sprzedaż majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem, przy dostawie nieruchomości Dłużnik jest podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, przedmiotowa sprzedaż stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Podatnik uprawniony jest do zastosowania zwolnienia od podatku, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zabudowanej nr (…) znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dla budynków znajdujących się na tej nieruchomości.

W analizowanej sprawie z podanych przez Pana informacji wynika, że na działce nr (…) znajdują się trzy budynki wybudowane około roku 2014, które spełniają definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Budynki znajdujące się na działce nr (…) były wykorzystywane przez Dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania). Z pisma (…) z (…) r. znak (…) wynika, że w okresie ostatnich 3 lat nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz nie wpłynęło zgłoszenie pana (...) o rozpoczęciu robót budowlanych. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nie jest możliwe, by Dłużnik w okresie 24 miesięcy (tj. w latach 2024-2026) poprzedzających sprzedaż licytacyjną, która odbędzie się w roku 2026, poniósł wydatki na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów podatku dochodowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z tych budynków odrębnie. W uzupełnieniu wniosku, jednoznacznie Pan wskazał, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na działce naniesień a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem w odniesieniu do wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości doszło już do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Należy bowiem zauważyć, że dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia decydujące znaczenie ma ustalenie, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Faktyczne wykorzystanie budynków, budowli lub ich części przez nabywcę nie wpływa na to, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło czy nie, jeżeli nastąpiło oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dostawa w ramach egzekucji komorniczej udziału w nieruchomości, na której znajdują się ww. naniesienia nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są te budynki, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynków korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, dostawa – w drodze licytacji publicznej – zabudowanej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

W prawdzie w odniesieniu do działki zabudowanej nr (…) nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług – jednak nie będzie to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jak Pan wskazał w stanowisku) – lecz sprzedaż podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem, korzystająca ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy bowiem zaznaczyć, że pojęcia „nie podlega opodatkowaniu” i „zwolnione od podatku” mimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku VAT (brak konieczności wykazania podatku należnego z tytułu dostawy) nie są tożsame.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.