Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.714.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek gruntowych.

Uzupełnił go Pan pismem z 28 grudnia 2025 r. (wpływ 28 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem działek (…). Nr ewidencyjne działek: 1 o pow. (…) ha, 2 o pow. (…) ha, 3 o pow. (…) ha, 4 o pow. (…) ha, 5 o pow. (…) ha, 6 o pow. (…) ha, 7 o pow. (…) ha, 8 o pow. (…) ha, 9 o pow. (…) ha, 10 o pow. (…) ha, 11 o pow. (…) ha, 12 o pow. (…) ha, 13 o pow. (…) ha, 14 o pow. (…) ha, 15 o pow. (…) ha, 16 o pow. (…) ha, 17 o pow. (…) ha, 18 o pow. (…) ha, 19 o pow. (…) ha, 20 o pow. (…) ha. Działki oznaczone numerami 5, 10, 15, 20 stanowią dojazdy i drogi dojazdowe, służące jedynie zapewnieniu dostępu do działek głównych.

Działki zostały nabyte przez Pana drogą licytacji komorniczej (…) 2022 r. Nieruchomości te zostały zakupione do Pana majątku prywatnego i nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży lub prowadzenia działalności deweloperskiej.

Planuje Pan jednak postawić budynek mieszkalny (na innej działce w tej miejscowości) lub kupić mieszkanie, w związku z czym planuje Pan sprzedaż kilku działek, aby w ten sposób pozyskać fundusze na jedno z powyższych.

Od momentu ich nabycia w roku 2022 nie podejmował Pan żadnych działań, które mogłyby zostać uznane za aktywność inwestycyjną lub działalność podobną do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności: nie wykonywał Pan uzbrojenia terenu, nie realizował Pan przyłączy mediów, nie wznosił Pan ogrodzeń, nie wykonywał Pan dróg wewnętrznych, nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani zorganizowanej reklamy, nie inwestował Pan w infrastrukturę mogącą podnieść wartość nieruchomości, nie dokonywał Pan żadnych prac przygotowawczych, typowych dla deweloperów lub podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jedyną czynnością administracyjną, jaka została dokonana w odniesieniu do działek, było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), z poprzedniego właściciela, na Pana osobę w lipcu 2023 r. Była to wyłącznie formalność administracyjna związana z zapowiadanymi zmianami przepisów dotyczących uzyskiwania decyzji WZ. Czynność ta nie była ukierunkowana na zwiększenie wartości nieruchomości ani nie nosi znamion aktywności gospodarczej czy sprzedaży w charakterze profesjonalnym.

Działki te stanowią Pana majątek prywatny, a ich planowana sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym mieniem. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani usług deweloperskich.

Zdarzeniem przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku jest sprzedaż działek prywatnych na rzecz osób trzecich.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytania w przesłanym do Pana wezwaniu do uzupełnienia wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi.

1.  Ile działek zamierza Pan sprzedać oraz które to będą działki? Proszę wskazać ich oznaczenie geodezyjne.

Na moment składania niniejszego uzupełnienia nie jest Pan w stanie jednoznacznie wskazać, które konkretne działki będą przedmiotem sprzedaży, ani ile działek ostatecznie zostanie sprzedanych. Decyzja w tym zakresie będzie uzależniona od zainteresowania potencjalnych nabywców oraz od wysokości środków finansowych, jakie będą konieczne do realizacji planowanej budowy budynku mieszkalnego, na którą środki ze sprzedaży działek mają zostać przeznaczone. Z uwagi na istotne wahania cen robocizny oraz materiałów budowlanych, nie można na obecnym etapie wykluczyć, że dla zapewnienia wystarczających środków na realizację inwestycji mieszkaniowej, konieczna może okazać się sprzedaż wszystkich posiadanych działek. W związku z powyższym, proszę o dokonanie oceny skutków podatkowych z uwzględnieniem takiego wariantu, jako najbardziej niekorzystnego, tj. sprzedaży wszystkich działek stanowiących Pana majątek prywatny.

2.  W jakim celu dokonał Pan zakupu działek, o którym mowa we wniosku?

Działki zostały nabyte w drodze licytacji komorniczej (…) 2022 r. do majątku prywatnego. Zakup działek miał na celu pasywne ulokowanie prywatnych środków finansowych (lokata kapitału) oraz zabezpieczenie oszczędności, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani handlowej. Na moment nabycia działek nie istniał zamiar ich szybkiej ani zorganizowanej odsprzedaży, a zakup nie był elementem żadnej powtarzalnej ani profesjonalnej aktywności inwestycyjnej. Działki nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem w ramach działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż działek ma charakter incydentalny i wynika z potrzeby pozyskania środków finansowych na realizację własnych celów mieszkaniowych, a nie z zamiaru prowadzenia handlu nieruchomościami.

3.  W jaki sposób wykorzystywał Pan działki mające być przedmiotem sprzedaży oraz w jaki sposób będzie Pan je wykorzystywać do momentu sprzedaży? Jeśli były to cele osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały Pana potrzeby osobiste?

Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób. Nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Nie zaspokajały również bieżących potrzeb osobistych (np. rekreacyjnych) – pozostaną nieużytkowane do czasu planowanej sprzedaży.

4.  Czy działki, mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu nabycia do momentu ich zbycia były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Nie. Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inne).

a)  komu udostępnił/udostępni Pan działkę (kupującemu/innej osobie trzeciej)?

Nie dotyczy.

b)  w jakim okresie (kiedy) działki były/będą udostępniana osobom trzecim?

Nie dotyczy.

c)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

Nie dotyczy.

d)  czy udostępnienie nieruchomości było/jest/będzie czynnością odpłatną?

Nie dotyczy.

e)  czy dokonywał/dokonuje/będzie Pan dokonywał rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów?

Nie dotyczy.

f)   czy dokumentował/dokumentuje/będzie Pan dokumentował czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

Nie dotyczy.

g)  czy rozlicza/rozliczał/będzie Pan rozliczał przychody z tytułu udostępniania działek w ramach działalności gospodarczej czy też zalicza/zaliczał/będzie Pan zaliczał te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Nie dotyczy.

(...)

5.  Kto i kiedy dokonał wyodrębnienia działek wymienionych we wniosku, w tym działek obejmujących drogi wewnętrzne?

Podział geodezyjny działek, w tym wydzielenie działek drogowych, został dokonany przed Pana nabyciem, tj. przez poprzedniego właściciela.

6.  Jakie jest przeznaczenie działek mających być przedmiotem sprzedaży zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy?

Dla działek objętych wnioskiem została wydana decyzja o warunkach zabudowy przed ich nabyciem, tj. na rzecz poprzedniego właściciela, przewidująca możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Po nabyciu działek w drodze licytacji komorniczej 17 maja 2022 r. decyzja ta została wyłącznie przepisana (przeniesiona administracyjnie) na Pana osobę jako nowego właściciela. Przepisanie decyzji miało charakter czysto formalny i nie wiązało się z uzyskaniem nowej decyzji, ani z podejmowaniem działań inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia wartości działek.

7.  Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży działek?

Nie podejmował Pan i nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych. Ewentualna sprzedaż będzie miała charakter prywatny (np. kontakt bezpośredni, ogłoszenie informacyjne).

8.  Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku.

Nie ponosił Pan i nie planuje ponosić żadnych nakładów zwiększających atrakcyjność działek, w szczególności:

·     brak uzbrojenia,

·     brak przyłączy,

·     brak ogrodzeń,

·     brak dróg,

·     brak nowych decyzji administracyjnych.

9.  Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku, przeznaczone do sprzedaży?

Posiada Pan również inne nieruchomości gruntowe, jednak nie są one przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomości te stanowią Pana majątek prywatny i są to działki rolne, niewykorzystywane i nieprzeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej ani do obrotu nieruchomościami. Działki te nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, lecz są utrzymywane jako składnik majątku prywatnego i nie są objęte planowaną transakcją sprzedaży.

 10.  Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

W roku 2012 nabył Pan w drodze licytacji komorniczej nieruchomość gruntową zabudowaną niedokończonym budynkiem mieszkalnym znajdującym się w stanie surowym otwartym (bez dachu oraz stolarki okiennej).

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Nieruchomość ta została nabyta z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych, a nie w celu dalszej odsprzedaży ani w ramach działalności gospodarczej, handlowej czy deweloperskiej.

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani zarobkowej. Nie była wynajmowana, dzierżawiona ani udostępniana osobom trzecim. Zakładana była kontynuacja budowy na potrzeby własne, jednak nie została ona zrealizowana.

d)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w roku 2015. Przyczyną sprzedaży były problemy z płynnością finansową firmy, w której był Pan wówczas zatrudniony, co spowodowało pogorszenie Pana sytuacji finansowej i uniemożliwiło dalszą realizację inwestycji mieszkaniowej. Dodatkowo sprzedaż była następstwem istotnych okoliczności osobistych (...). Okoliczności te spowodowały, że dalsze utrzymywanie oraz kontynuowanie inwestycji straciło uzasadnienie życiowe. Sprzedaż miała charakter incydentalny i wymuszony okolicznościami życiowymi, a nie planowanej lub zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Sprzedana została jedna nieruchomość zabudowana – działka z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (stan surowy otwarty).

f)   czy przychód ze sprzedaży przeznaczył Pan na nabycie innych nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż?

Środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości nie zostały przeznaczone na nabycie innych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży ani na prowadzenie działalności inwestycyjnej. Sprzedaż ta nie była elementem powtarzalnej aktywności.

11.  W jaki sposób pozyskał/pozyska Pan nabywcę dla sprzedawanych działek? Proszę wyjaśnić.

Potencjalni nabywcy byli i mogą być pozyskiwani w sposób typowy dla sprzedaży prywatnej, w szczególności poprzez bezpośredni kontakt z osobami zainteresowanymi oraz poprzez zamieszczenie prostych ogłoszeń informacyjnych.

12.  Czy ogłaszał Pan sprzedaż działek będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował Pan inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były/są/będą przez Pana stosowane?

Przez pewien okres zamieszczał Pan ogłoszenia sprzedaży działek w serwisie (…) oraz na portalu społecznościowym (…). Były to zwykłe ogłoszenia prywatne, o charakterze informacyjnym, niepowiązane z żadną zorganizowaną kampanią reklamową.

Ogłoszenia te:

·    nie miały charakteru profesjonalnego,

·    nie były promowane ani sponsorowane,

·    nie były elementem stałej lub zorganizowanej działalności marketingowej.

Ich celem było jedynie poinformowanie potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży nieruchomości w ramach sprzedaży majątku prywatnego.

13.  Czy z potencjalnym nabywcą ww. działek została/zostanie przez Pana zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Na dzień sporządzania odpowiedzi nie została zawarta umowa przedwstępna.

a)  Jakie warunki będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

Nie dotyczy.

b)  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyć będą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Nie dotyczy.

c)  Czy w ramach umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą.

Nie dotyczy.

d)  Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca, na działkach będących przedmiotem wniosku, dokonywać będzie inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich.

Nie dotyczy.

e)  Czy nabywca poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Nie dotyczy.

f)   Czy w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży?

Nie dotyczy.

14.  Czy planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę itp.).

Nie planuje Pan udzielania żadnych pełnomocnictw osobom trzecim w związku ze sprzedażą.

15.  Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności?

Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

16.  Czy transakcja nabycia działek, o których mowa we wniosku była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Nabycie działek w drodze licytacji komorniczej nie było udokumentowane fakturą VAT.

17.  Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia ww. działek będących przedmiotem Pana wniosku?

Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia VAT.

18.  Czy działki, które zamierza Pan sprzedać są/będą na dzień sprzedaży zabudowane czy niezabudowane? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku.

Wszystkie działki są niezabudowane.

19.  Czy posiadał/posiada Pan status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Nie posiadał Pan, nie posiada i nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie dokonywał Pan dostaw produktów rolnych ani nie świadczył usług rolniczych korzystających ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

20.  Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Działki będące przedmiotem wniosku nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

21.  Czy z działek będących przedmiotem sprzedaży były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na własne potrzeby?

Z działek będących przedmiotem wniosku nie były, nie są i nie będą sprzedawane żadne płody rolne opodatkowane podatkiem VAT. Na działkach tych nie prowadzono i nie prowadzi się produkcji rolnej, a ewentualne naturalne pożytki nie były i nie są wykorzystywane ani sprzedawane, lecz pozostawały bez użytkowania.

22.  Czy z tytułu wykonywania działalności rolniczej był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Z tytułu wykonywania działalności rolniczej nie był Pan, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, gdyż działalność rolnicza nie była i nie jest przez Pana prowadzona.

23.  Czy z ww. działek będących przedmiotem Pana wniosku, dokonywał/dokonuje Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych? Czy też produkty rolne uzyskiwane z przedmiotowych działek przeznaczane były/są przez Pana wyłącznie na własne potrzeby? Informacji proszę udzielić dla każdej działki odrębnie.

Z działek będących przedmiotem wniosku nie dokonywał Pan, nie dokonuje zbiorów ani dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Działki te nie były i nie są wykorzystywane przez Pana rolniczo, a ewentualne produkty naturalne nie były i nie są przeznaczane ani do sprzedaży, ani do wykorzystania na własne potrzeby.

Pytanie

Czy planowana przez Pana sprzedaż działek gruntowych, nabytych w drodze licytacji komorniczej (…) 2022 r., stanowiących Pana majątek prywatny i niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, przy których nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających ich wartość (takich jak uzbrojenie terenu, przyłącza mediów, drogi wewnętrzne, ogrodzenia, działania marketingowe), a jedyną czynnością było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy, będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego niewykonywana w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, planowana sprzedaż działek, nabytych w drodze licytacji komorniczej (…) 2022 r., stanowiących Pana majątek prywatny, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a od momentu nabycia nie podejmował Pan żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, budowa dróg, ogrodzeń czy prowadzenie reklam i zorganizowanych działań marketingowych. Jedyną czynnością administracyjną było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy, co miało charakter wyłącznie formalny.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT oraz orzecznictwem TSUE, w szczególności wyrokami w sprawach C-180/10 i C-181/10, sprzedaż prywatnego majątku, przy braku aktywnych działań podobnych do działań handlowców lub deweloperów, nie jest działalnością gospodarczą, a sprzedający nie działa jako podatnik VAT.

W konsekwencji czynność ta nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 stanowiących Pana majątek prywatny. Przedmiotowe działki nabył Pan (…) 2022 r. w drodze licytacji komorniczej.

W związku z powyższym, wątpliwości Pana dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży ww. działek gruntowych.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Opis sprawy wskazuje, że nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT i do majątku prywatnego zakupił Pan działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20. Działki nr: 5, 10, 15, 20 stanowią dojazdy i drogi dojazdowe, służące jedynie zapewnieniu dostępu do działek głównych. Ww. grunty nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, jak również nie zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży lub prowadzenia działalności deweloperskiej. Zakup działek miał na celu pasywne ulokowanie prywatnych środków finansowych (lokata kapitału) oraz zabezpieczenie oszczędności, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, ani handlowej.

Od momentu ich nabycia w roku 2022 nie podejmował Pan żadnych działań, które mogłyby zostać uznane za aktywność inwestycyjną lub działalność podobną do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W szczególności: nie wykonywał Pan uzbrojenia terenu, nie realizował Pan przyłączy mediów, nie wznosił Pan ogrodzeń, nie wykonywał Pan dróg wewnętrznych, nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych, ani zorganizowanej reklamy, nie inwestował Pan w infrastrukturę mogącą podnieść wartość nieruchomości, nie dokonywał Pan żadnych prac przygotowawczych, typowych dla deweloperów lub podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jedyną czynnością administracyjną, jaka została dokonana w odniesieniu do działek, było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), z poprzedniego właściciela, na Pana osobę w lipcu 2023 r.

Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób. Nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Nie zaspokajały również bieżących potrzeb osobistych (np. rekreacyjnych) – pozostaną nieużytkowane do czasu planowanej sprzedaży.

Obecnie planuje Pan sprzedaż działek w sposób incydentalny, co wynika z potrzeby pozyskania środków finansowych na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Potencjalni nabywcy byli i mogą być pozyskiwani w sposób typowy dla sprzedaży prywatnej, w szczególności poprzez bezpośredni kontakt z osobami zainteresowanymi oraz poprzez zamieszczenie prostych ogłoszeń informacyjnych.

Nie planuje Pan udzielania żadnych pełnomocnictw osobom trzecim w związku ze sprzedażą.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z dostawą działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. dostawy będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym planowana dostawa będzie oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana działek, wskazanych w opisie sprawy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie stanowiła dostawę majątku prywatnego, niewykonywaną w charakterze podatnika podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.