Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.720.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług usługi najmu lokalu mieszkalnego.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lutego 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w przeważającym zakresie „home staging”, czyli działalność grupowana wg PKD 2025 jako 74.13.Z Działalność w zakresie projektowania wnętrz. Dodatkowo Wnioskodawczyni prowadzi działalność w zakresie: 47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów, 47.55.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego, artykułów stołowych oraz pozostałych artykułów użytku domowego, 47.54.Z Sprzedaż detaliczna elektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego, 47.56.Z Sprzedaż detaliczna dywanów, chodników I innych pokryć podłogowych oraz pokryć ściennych, 47.51.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych. Incydentalnie Wnioskodawczyni prowadzi działalność w zakresie 68.11.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawczyni wraz z mężem w październiku 2025 r. zakupiła do majątku wspólnego małżonków niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą lokal mieszkalny z zamiarem wynajmu w przyszłości tego lokalu na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni zamierza wynajmować od roku 2026 powyższy lokal mieszkalny na następujących zasadach:

1.    na okres średnioterminowy (powyżej 30 dni a mniej niż 1 rok),

2.    wyłącznie na cele mieszkaniowe,

3.    bez świadczenia na rzecz najemców innych dodatkowych usług,

4.    na podstawie umowy najmu,

5.    pozyskiwanie najemców będzie się odbywać poprzez różne platformy, takie jak: (…),

6.    w przypadku pozyskiwana najemców przez platformę (…) opłaty za czynsz będą pobierane i przekazywane przez platformę (z potrąceniem prowizji), ale z każdym najemcą będzie zawierana pisemna umowa najmu na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni wystąpiła do Urzędu Statystycznego (…) o dokonanie właściwego grupowania powyżej opisanej usługi. W piśmie (…) z 29 października 2025 r. Urząd Statystyczny (…) odpowiedział, iż wymienione usługi mieszczą się w grupowaniach:

·         wynajem lokalu mieszkalnego na podstawie stosownej umowy (np. umowy najmu), bez względu na czas trwania najmu jak również charakter najemcy, czy jest to osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy, jeżeli celem wynajmu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych, własnych lub dzierżawionych”,

·         udostępnianie (nie na podstawie umowy najmu) mieszkania, którego celem nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, tylko potrzeb związanych z okresowym pobytem, np. na czas delegacji służbowych, w celach turystycznych, biznesowych PKWiU 55.20.15.0 „Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi”.

Jednocześnie Urząd wyjaśnił, że PKWiU nie określa długości co do dnia okresu krótkotrwałego lub długotrwałego zakwaterowania, natomiast charakteryzuje zakwaterowanie lub wynajem innymi czynnikami, np. celem pobytu (turystyczny), usługami towarzyszącymi czy zakwaterowaniem jako głównym miejscem pobytu (wynajem zapewniający potrzeby mieszkaniowe).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Na pytanie: Czy lokal mieszkalny będzie wynajmować Pani we własnym imieniu i na własny rachunek?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawczyni będzie wynajmować lokal mieszkalny we własnym imieniu i na własny rachunek.

2.  Na pytanie: Komu będzie wynajmować Pani lokal mieszkalny? W szczególności, czy najemcami są:

a)    osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej;

b)    podatnicy podatku VAT;

c)    podatnicy podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze;

d)    osoby prawne, niebędące podatnikiem;

e)    społeczne agencje najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635);

f)     jednostki samorządu terytorialnego lub związki JST;

g)    samorządowe jednostki organizacyjne;

h)    jednoosobowe spółki samorządu terytorialnego, niebędące społeczną agencją najmu, o której mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2023 r. poz. 790)?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawczyni planuje wynajmować mieszkanie głównie osobom prywatnym/osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Natomiast może się zdarzyć, że któraś z tych osób będzie prowadzić swoją działalność gospodarczą. Ale na pewno nie będzie tego robić w mieszkaniu – ono będzie wynajmowane tylko na cele mieszkaniowe.

3.  Na pytanie: Czy z zapisów umowy najmu będzie wynikało, że lokal mieszkalny będzie wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych?

Udzielono odpowiedzi: Tak, w umowie będzie wyraźnie zapisane, że lokal mieszkalny będzie wykorzystywany wyłącznie w celach mieszkaniowych.

4.  Na pytanie: Czy najemcy lokalu mieszkalnego będą zaspokajali w nim własne potrzeby mieszkaniowe?

Udzielono odpowiedzi: Tak, najemcy lokalu mieszkalnego będą zaspokajali w nim własne potrzeby mieszkaniowe.

5.  Na pytanie: Jaki będzie Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) – dokonywanego przez Panią wynajmu nieruchomości?

Udzielono odpowiedzi: Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU to będzie PKWiU 68.20.11.0 – „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”.

6.  Na pytanie: Gdzie, na terytorium jakiego państwa, znajduje się wskazany we wniosku lokal mieszkalny?

Udzielono odpowiedzi: Mieszkanie znajduje się w Polsce, (…).

7.  Na pytanie: Czy platforma internetowa świadcząca usługi na Pani rzecz jest/będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawczyni planuje korzystać z usług kilku platform w celu znajdowanie najemców.

Platformy takie jak (…) będę wykorzystywać tylko w celu umieszczania tam ogłoszeń o wynajmie mieszkania. Platforma (…) będzie świadczyła trochę szersze usługi, tj. marketing ogłoszenia Wnioskodawczyni oraz pobieranie płatności za wynajem od najemców (w zamian za opłatę serwisową, która będzie naliczana od każdego najmu). (…) to platforma internetowa, które nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce.

8.  Na pytanie: Czy platforma internetowa, za pośrednictwem której będzie wynajmować Pani lokal mieszkalny posiada siedzibę lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski?

Udzielono odpowiedzi: Nie, (…), jest podmiotem z siedzibą w Irlandii. Więc będzie następować w import usług do faktur za opłaty serwisowe, które (…) będzie wystawiać Wnioskodawczyni. Poniżej dane firmy: (…).

9.  Na pytanie: Czy ma/będzie miała Pani zawartą umowę z platformą internetową? Jeśli tak, to proszę wskazać postanowienia i obowiązki stron jakie wynikają/będą wynikać z tej umowy (przy czym nie należy przesyłać treści umowy, a jedynie wskazać postanowienia/obowiązki stron z niej wynikające).

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawczyni będzie akceptowała Warunki świadczenia usług dla użytkowników z Europy („Warunki”), które stanowią wiążącą umowę między Wnioskodawczynią a (…), która reguluje moje prawo do korzystania ze stron internetowych, aplikacji i innych usług zapewnianych przez (…) (łącznie określanych jako „Platforma (…)”).

Nie ma jednego konkretnego fragmentu z postanowieniami i obowiązkami stron, więc poniżej cytuje wybrane fragmenty, które moim zdaniem mówią o postanowieniach i obowiązkach stron jakie będą wynikać z akceptacji tych Warunków:

·         „Platforma (…)" oferuje internetową przestrzeń, która umożliwia użytkownikom („Użytkownicy”) publikowanie, oferowanie, wyszukiwanie i rezerwowanie usług.

·         Gospodarze oferują miejsca zakwaterowania („Zakwaterowanie”).

·         (…) jako dostawca Platformy (…) nie jest właścicielem Ofert, Usług gospodarza ani usług turystycznych, a także nimi nie administruje, nie oferuje ich ani nimi nie zarządza. (…) nie jest stroną umów zawieranych bezpośrednio między Gospodarzami a Gośćmi, nie jest też pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, biurem podróży, ubezpieczycielem ani organizatorem lub sprzedawcą pakietów turystycznych zgodnie z dyrektywą (UE) 2015/2302. (…) nie działa w jakimkolwiek charakterze jako przedstawiciel któregokolwiek Użytkownika, z wyjątkiem przypadków określonych w Warunkach świadczenia usług płatniczych („Warunki płatności”).

·         (…) oferuje Ci jako Gospodarzowi prawo do korzystania z Platformy (…) zgodnie z niniejszymi Warunkami, umożliwiając Ci udostępnianie Twojego miejsca Zakwaterowania, Usługi, Atrakcji lub innej Usługi gospodarza naszej aktywnej społeczności Gości – oraz zarabianie na tym.

·         Akceptując prośbę o rezerwację lub otrzymując potwierdzenie rezerwacji za pośrednictwem Platformy (…), zawierasz umowę bezpośrednio z Gościem i ponosisz odpowiedzialność za świadczenie Usługi gospodarza na warunkach i za cenę określoną w Twojej Ofercie. Wyrażasz również zgodę na uiszczanie obowiązujących opłat, takich jak opłata serwisowa (…) (i obowiązujące podatki od Gości) za każdą rezerwację. (…) potrąci należne kwoty z Twojej wypłaty, chyba wspólnie uzgodnimy inną formę płatności.

·         Twoje relacje z (…) to relacje niezależnej osoby lub niezależnego podmiotu, a nie pracownika, agenta, wspólnika ani partnera (…), z wyjątkiem tego, że (…) działa jako agent windykacyjny zgodnie z Warunkami płatności. (…) nie nadzoruje ani nie kontroluje Twojej Usługi gospodarza, a Ty potwierdzasz, że masz pełną swobodę wyboru, czy i kiedy świadczyć Usługi gospodarza oraz za jaką cenę i na jakich warunkach je oferować.

·         Jesteś odpowiedzialny za zapoznanie się i przestrzeganie wszelkich przepisów prawa, zasad i regulacji, które mają zastosowanie do Twojej Oferty lub świadczonych przez Ciebie Usług gospodarza.

·         Odpowiadasz za swoje działania i zaniechania, a także za działania i zaniechania wszystkich osób, którym pozwolisz uczestniczyć w świadczeniu Usług gospodarza. To Ty ustalasz cenę oraz zasady i wymagania dotyczące Twojej Oferty. Wszystkie dodatkowe opłaty musisz uwzględnić w opisie Oferty. Odpowiadasz również za to, aby wszystkie obowiązkowe opłaty związane z Twoją Ofertą zostały uwzględnione w kalkulacji ceny. Nie możesz pobierać żadnych opłat poza Platformą (…), o ile nie jest to wyraźnie dozwolone w naszych Zasadach dotyczących opłat offline.

·         Jako Gospodarz odpowiadasz za określenie i wypełnienie swoich obowiązków wynikających z obowiązujących przepisów dotyczących sprawozdawczości podatkowej, a także pobierania, odprowadzania oraz uwzględniania w cenie rezerwacji należnego podatku VAT lub innych podatków pośrednich, hotelowych, turystycznych, dochodowych bądź innych („Podatki”).

·         Niniejsze Warunki podlegają i są interpretowane zgodnie z prawem irlandzkim. Jeśli występujesz jako konsument i jeśli obowiązujące ustawowe przepisy dotyczące ochrony konsumentów w Twoim kraju zamieszkania są korzystniejsze dla konsumentów, takie przepisy będą miały zastosowanie niezależnie od zastosowania prawa irlandzkiego.

·         Pełna treść Warunków znajduje się: (…).

·         Pełna treść warunków płatności znajduje się: (…).

10.  Na pytanie: W przypadku pozyskiwania najemców przez platformę internetową, kto będzie stroną tych umów najmu (Pani czy platforma internetowa)?

Udzielono odpowiedzi: W przypadku pozyskiwania najemców przez platformy internetowe, Wnioskodawczyni zawsze będzie zawierać osobne/bezpośrednie umowy najmu i stroną tych umów najmu z najemcami będzie wnioskodawczyni zgodnie z opisem zdarzenia zawartym we wniosku, czyli:

1)    na okres średnioterminowy (powyżej 30 dni a mniej niż 1 rok),

2)    wyłącznie na cele mieszkaniowe,

3)    bez świadczenia na rzecz najemców innych dodatkowych usług,

4)    na podstawie umowy najmu,

5)    pozyskiwanie najemców będzie się odbywać poprzez różne platformy, takie jak: (…),

6)    w przypadku pozyskiwania najemców przez platformę (…) opłaty za czynsz będą pobierane i przekazywane przez platformę (z potrąceniem prowizji), ale z każdym najemcą będzie zawierana pisemna umowa najmu na.

11.  Na pytanie: Czy platformy internetowe będą działały we własnym imieniu i na Pani rzecz w zakresie świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie lokalu mieszkalnego? Należy wyjaśnić okoliczności zdarzenia.

Udzielono odpowiedzi: Według Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę zapisy Warunków (…) platforma nie będzie świadczyć usług pośrednictwa w wynajmie mieszkania, tylko będzie miejscem miejsce marketingu oferty i ewentualnie przekazania płatności (…): (…) nie jest stroną umów zawieranych bezpośrednio między Gospodarzami a Gośćmi, nie jest też pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, biurem podróży, ubezpieczycielem ani organizatorem lub sprzedawcą pakietów turystycznych zgodnie z dyrektywą (UE) 2015/2302. (…) nie działa w jakimkolwiek charakterze jako przedstawiciel któregokolwiek Użytkownika, z wyjątkiem przypadków określonych w Warunkach świadczenia usług płatniczych („Warunki płatności”).

Pytanie

Czy świadczenie usługi najmu własnego lokalu mieszkalnego na warunkach opisanych w zdarzeniu przyszłym korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni świadczenie usługi najmu własnego lokalu mieszkalnego na warunkach opisanych w zdarzeniu przyszłym korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

W opisanym zdarzeniu przyszłym, podstawą do rozważania czy Wnioskodawczyni może podlegać zwolnieniu od podatku VAT jest art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT). Zgodnie z tym przepisem zwolnione od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie to stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej w sprawie (Dz. Urz. UE. L 2086.347.1 z późn. zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku „dzierżawę i wynajem nieruchomości”. Wprowadzając to zwolnienie ustawodawca krajowy wyłączył ze zwolnienia wynajem i dzierżawę nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe, korzystając w ten sposób z uprawnienia określonego w art. 135 ust. 2 zdanie ostatnie powyższej dyrektywy, pozwalającego państwom członkowskim przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia z art. 135 ust. 1 lit. 1.

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalny oraz nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·         świadczenie usługi na własny rachunek,

·         charakter mieszkalny nieruchomości,

·         wyłącznie mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Spełnienie dwóch pierwszych warunków nie ulega kwestii: Wnioskodawczyni zamierza wynajmować lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym na własny rachunek.

Według Wnioskodawczyni trzeci warunek, czyli wyłącznie mieszkaniowy cel najmu jest też spełniony, ponieważ:

1.    Lokal mieszkalny będzie oferowany osobom fizycznym na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych (cel mieszkaniowy) z wyłączeniem możliwości wykorzystania lokalu mieszkalnego na inne cele.

2.    Z każdym najemcą będzie zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony zgodnie z art. 659 Kodeksu Cywilnego. Umowa będzie zawierana tylko na usługę najmu bez żadnych usług dodatkowych oraz na zaspokojenie celów mieszkaniowych (cel mieszkaniowy) najemcy.

3.    Umowa będzie zawierana na średni okres, tj. od okresu powyżej 30 dni do okresu nieprzekraczającego 1 rok. Jak słusznie stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 kwietna 2023 r., sygn. akt I FSK 1727/22: „nie ulega wątpliwości, że pokoj ma cel mieszkalny dla studentów znajdujących się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki, gdyż służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie można się bowiem zgodzić z organem, że stałe zamieszkanie należy utożsamiać z „pobytem stałym” rozumianym jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Zamieszkanie należy bowiem przeciwstawić pobytowi w danym lokalu w celach innych niż mieszkalne, w szczególności w celach wypoczynkowych czy rekreacyjnych. O ile bowiem pobyt w hotelu, czy ośrodku wypoczynkowym nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zamieszkiwanie w lokalu w domu studenckim zaspokaja tego rodzaju potrzeby”.

Zdaniem NSA zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych może być wykonywane zarówno w sposób stały jak i tymczasowy.

W przypadku Wnioskodawczyni nie ma mowy o domu studenckim, tyko o całym lokalu mieszkalnym wynajętym dla jednej osoby fizycznej na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych (cel mieszkaniowy).

Ponadto jak stwierdził w powołanym piśmie Urząd Statystyczny (...): „PKWiU nie określa długości co do dnia okresu krótkotrwałego lub długotrwałego zakwaterowania, natomiast charakteryzuje zakwaterowanie lub wynajem innymi czynnikami, np. celem pobytu (turystyczny), usługami towarzyszącymi czy zakwaterowaniem jako głównym miejscem pobytu (wynajem zapewniający potrzeby mieszkaniowe).” Wynika z tego wprost, że okres najmu nie ma znaczenia dla zakwalifikowania go jako zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe.

Ponieważ w omawianym przepisie nie ma innych warunków, np. stały zamiar zamieszkania lub jedno miejsce zamieszkania, to według Wnioskodawczyni, ponieważ spełnione są wszystkie trzy warunki skorzystania ze zwolnienia, to ma ona prawo do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 1 1 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Treść uzasadnienia:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Natomiast na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z cytowanego powyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·         świadczenie usługi na własny rachunek,

·         charakter mieszkalny nieruchomości,

·         mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku, natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego wykaz towarów i usług znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi, pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Nabyła Pani wraz z mężem do majątku wspólnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą znajdujący się w Polsce lokal mieszkalny z zamiarem wynajmu w przyszłości tego lokalu na cele mieszkaniowe. Od roku 2026 zamierza Pani wynajmować nabyty lokal mieszkalny na następujących zasadach: na okres średnioterminowy (powyżej 30 dni a mniej niż 1 rok), wyłącznie na cele mieszkaniowe, bez świadczenia na rzecz najemców innych dodatkowych usług oraz na podstawie umowy najmu. Będzie wynajmować Pani lokal mieszkalny we własnym imieniu i na własny rachunek. Planuje Pani wynajmować mieszkanie głównie osobom prywatnym/osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Natomiast – jak Pani wskazuje – może się zdarzyć, ze któraś z tych osób będzie prowadzić swoją działalność gospodarczą, ale na pewno nie będzie tego robić w mieszkaniu. Lokal mieszkalny będzie wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, co będzie wyraźnie zapisane w umowie najmu, a najemcy lokalu mieszkalnego będą zaspokajali w nim własne potrzeby mieszkaniowe. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) dokonywany przez Panią wynajem nieruchomości będzie sklasyfikowany symbolem PKWiU 68.20.11.0 – „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”. Pozyskiwanie najemców będzie się odbywać poprzez różne platformy, takie jak: (…). W przypadku pozyskiwana najemców przez platformę (…) opłaty za czynsz będą pobierane i przekazywane przez platformę (z potrąceniem prowizji), ale z każdym najemcą będzie zawierana pisemna umowa najmu na cele mieszkaniowe. Platformy takie jak (…) będzie Pani wykorzystywać tylko w celu umieszczania tam ogłoszeń o wynajmie mieszkania. Platforma (…) będzie świadczyła szersze usługi, tj. marketing Pani ogłoszenia oraz pobieranie płatności za wynajem od najemców (w zamian za opłatę serwisową, która będzie naliczana od każdego najmu). (…) to platforma internetowa, które nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce (…), jest podmiotem z siedzibą w Irlandii. Więc będzie następować w import usług do faktur za opłaty serwisowe, które (…) będzie wystawiać Pani. W przypadku pozyskiwania najemców przez platformy internetowe, będzie Pani zawsze zawierać osobne/bezpośrednie umowy najmu. (…) nie jest stroną umów zawieranych bezpośrednio między Gospodarzami a Gośćmi, nie jest też pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, biurem podróży, ubezpieczycielem ani organizatorem lub sprzedawcą pakietów turystycznych zgodnie z dyrektywą (UE) 2015/2302.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia czy świadczenie usług najmu lokalu mieszkalnego na warunkach opisanych w zdarzeniu przyszłym korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odpowiadając na powyższe wątpliwości należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że czynność wynajmu przez Panią lokalu mieszkalnego na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Wskazać należy, że na gruncie przepisów ustawy działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokalu mieszkalnego) w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co w okolicznościach niniejszej sprawy będzie miało miejsce. Spełnione więc będą przesłanki, o których mowa w art. 15 ust. 2 ustawy wskazujące, że opisane we wniosku czynności polegające na wynajmie przez Panią lokalu mieszkalnego wpisują się w definicję działalności gospodarczej, a Pani będzie podatnikiem z tego tytułu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Skoro będzie świadczyć Pani usługi najmu lokalu mieszkalnego za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowić będzie, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie usługi najmu lokalu mieszkalnego, które będą świadczone przez Panią będą korzystały ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, przedmiotem najmu między Panią a najemcami, będzie lokal mieszkalny oraz jak będzie wynikać z treści zawieranych umów najmu lokal ten będzie wynajmowany wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców. Ponadto świadczone usługi sklasyfikowane zostały w poz. 68.20.11.0 PKWiU z roku 2015.

Podsumowując, stwierdzam, że świadczone przez Panią usługi najmu lokalu mieszkalnego na warunkach opisanych w zdarzeniu przyszłym korzystają ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzenie przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.