Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.724.2025.2.DM

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe, natomiast w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a w konsekwencji ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości 1  i Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości 1 będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), czy sprzedaż Nieruchomości 2 będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a w konsekwencji czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismem z 17 lutego 2026 r. (wpływ 17 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będący stroną postępowania:

A Spółka Akcyjna

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

A Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) (dalej: Wnioskodawca albo Spółka albo Kupujący) zawarła (…) r. ze spółką B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: Sprzedający) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Wnioskodawca i Sprzedający w dalszej części niniejszego wniosku łącznie będą określani jako Strony.

Z zastrzeżeniem spełnienia warunków zawieszających wskazanych w Umowie Przedwstępnej, które zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona), której przedmiotem będą działki gruntu będące własnością Sprzedającego:

1)  o numerze 1/1, obręb (…), o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…) (…), zabudowana 4 budynkami, w tym dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową o powierzchni (…) m² oraz wolnostojącym garażem o powierzchni 300 m², dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (…) (dalej: Nieruchomość 1) oraz

2)  o numerze 2/1, obręb (...), o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), o sposobie korzystania „drogi”, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (…) (dalej: Nieruchomość 2).

Pod używanym w dalszej części niniejszego wniosku określeniem Nieruchomość albo Nieruchomości bez bliższego określenia czy chodzi o Nieruchomość 1 lub Nieruchomość 2 należy rozumieć łącznie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2.

Na mocy Umowy Przyrzeczonej Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości 1 i 2 za cenę określoną w Umowie Przedwstępnej, a Kupujący ww. Nieruchomości 1 i 2, za te ceny kupi. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie 24 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej lub Kupujący zrzeknie się spełnienia niespełnionych warunków zawieszających w maksymalnym terminie od dnia planowanego ziszczenia się danego warunku zgodnie z harmonogramem planowej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości.

Zgodnym zamiarem Stron jest, aby na podstawie Umowy Przyrzeczonej doszło do sprzedaży praw do całej Nieruchomości na rzecz Kupującego oraz nie doszło do przeniesienia na Kupującego przedsiębiorstwa Sprzedającego, ani jego zorganizowanej części i dla uniknięcia wątpliwości potwierdza się, że na Kupującego nie przejdzie prawo do firmy Sprzedającego, księgi handlowe, znaki towarowe, środki pieniężne, prawa autorskie do projektu obiektów budowlanych zrealizowanych przez Sprzedającego na Nieruchomości, i tym podobne. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przedmiot przeważającej działalności Wnioskodawcy zgodnie z wpisem w KRS to 68.12.A Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przedmiot przeważającej działalności Sprzedającego zgodnie z wpisem w KRS to 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zgodnie z oświadczeniem złożonym w Umowie Przedwstępnej, w zakresie Umowy Przedwstępnej oraz w zakresie Umowy Przyrzeczonej Sprzedający jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 jako użytkownik wieczysty od Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Prezydenta (…) r., numer (…) (data ostateczności: (…) r.). Natomiast prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 20 maja 1994 r., Rep. (…). Natomiast Nieruchomość 2 Sprzedający nabył jako użytkownik wieczysty od Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Prezydenta (…) r., numer (…) (data ostateczności: (…) r.). Natomiast prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 nabył na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z (…) roku, Rep. (…) oraz umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z (…) r., Rep. (…).

Nieruchomość 1 jest zabudowana 4 budynkami, których oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu nastąpiło odpowiednio:

1)    w przypadku hali magazynowej i garażu o pow. 300 m² – w roku 1993;

2)    w przypadku jednego z budynków o funkcji biurowo-usługowej (dalej: Budynek 1) – w roku 2000 r.;

3)    w przypadku drugiego z budynków o funkcji biurowo-usługowej (dalej: Budynek 2) – w roku 2005.

Aktualnie Nieruchomości są oddane przez Sprzedającego do odpłatnego używania na podstawie umów najmu oraz kolejne takie umowy najmu mogą być zawierane w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej. Najem ten jest i będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Na Nieruchomości jest zarejestrowana oraz prowadzona działalność gospodarcza m.in. związana z ww. umowami najmu. Jednym z warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej jest to, że ww. umowy najmu zostaną skutecznie rozwiązane, a najemcy opróżnią Nieruchomość z osób i mienia.

W okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień złożenia niniejszego wniosku na ww. budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lub wybudowania ww. budynków znajdujących się na Nieruchomości 1. W 2008 r. Sprzedający poniósł na ulepszenie Budynku 1 (przebudowa w Budynku 1) wydatki, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 1.

W 2016 r. Sprzedający poniósł na ulepszenie Budynku 2 (przebudowa parteru Budynku 2) wydatki, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 2.

Nieruchomość 2 stanowi drogę dojazdową do Nieruchomości 1. Na Nieruchomości 2 nie znajdują się żadne budynki. Na Nieruchomości 2 znajduje się utwardzenie terenu w postaci nawierzchni z kostki brukowej oraz obiekty infrastruktury technicznej, tj. sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych. Wskazane utwardzenie terenu, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych zostały wykonane w 2004 r. i są własnością Sprzedającego. Na granicy Nieruchomości 2 i działki sąsiedniej (innej niż Nieruchomość 1) znajduje się ogrodzenie. Ogrodzenie to zostało wykonane przez właściciela tej działki sąsiedniej. Sprzedający nie wykonał tego ogrodzenia i nie jest jego właścicielem. Wskazane obiekty znajdujące się na Nieruchomości 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT (nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT). Nie jest wykluczone, że na Nieruchomości 2 znajdują się także inne instalacje podziemne (np. sieć kanalizacji miejskiej), jednak Sprzedający nie ma informacji potwierdzających ten fakt, ani wskazujących kto jest ich właścicielem (o ile faktycznie znajdują się na Nieruchomości 2). Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów wydanymi (…) r. przez Prezydenta (…) Nieruchomość 1 oznaczona jest symbolem „Bi” – inne tereny zabudowane, Nieruchomość 2 oznaczona jest symbolem „dr” – drogi.

Nieruchomość jako całość (tj. łącznie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) posiada nieprzerwany i niezakłócony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy (…). Nieruchomość nie ma charakteru rolnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo ani księgowo jako zorganizowana część przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na podstawie uchwały nr (…) z (…) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (…) i (…).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 znajdują się na terenie oznaczonym symbolem (...). Dla terenu oznaczonego symbolem (...) w MPZP ustalono przeznaczenie:

1)  produkcja;

2)  usługi – grupa obejmuje kategorie:

a)   handel detaliczny małopowierzchniowy A,

b)   gastronomia,

c)   rozrywka,

d)   widowiskowe obiekty kultury,

e)   obiekty upowszechniania kultury,

f)    wystawy i ekspozycje,

g)   pracownie artystyczne,

h)   biura,

i)    obiekty kongresowe i konferencyjne,

j)    obiekty hotelowe,

k)   usługi drobne,

l)    poradnie medyczne,

m)  pracownie medyczne,

n)   obiekty kształcenia dodatkowego,

o)   uczelnie wyższe,

p)   obiekty naukowe i badawcze,

q)   produkcja drobna,

r)   terenowe urządzenia sportowe,

s)   kryte urządzenia sportowe;

3)  edukacja – należy przez to rozumieć przedszkola i szkoły, wraz z obiektami towarzyszącymi, z wyjątkiem szkół wyższych, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

4)  obiekty opieki nad dzieckiem – należy przez to rozumieć żłobki, kluby dziecięce, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

5)  obiekty pomocy społecznej – należy przez to rozumieć domy dziecka, domy seniora, domy pomocy społecznej, świetlice środowiskowe, obiekty pogotowi opiekuńczych, schroniska dla bezdomnych, wraz z obiektami towarzyszącymi, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

6)  mieszkania towarzyszące – należy przez to rozumieć nie więcej niż 2 mieszkania znajdujące się w jednym budynku niemieszkalnym;

7)  skwery;

8)  infrastruktura drogowa – grupa obejmuje kategorie:

a)  ciągi piesze,

b)  ciągi pieszo-rowerowe,

c)  ciągi rowerowe,

d)  place,

e)  obiekty do parkowania;

9)  drogi wewnętrzne;

10) obiekty infrastruktury technicznej - grupa obejmuje kategorie:

a)   stacje transformatorowe,

b)   stacje gazowe,

c)   obiekty infrastruktury wodociągowej,

d)   obiekty infrastruktury kanalizacyjnej,

e)   wytwarzanie energii cieplnej,

f)    wytwarzanie energii elektrycznej.

Sprzedający wystąpił do Gminy (…) z wnioskiem do planu ogólnego (…), wnioskując o przeznaczenie Nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a Kupujący zapoznał się z tym wnioskiem i nie wniósł zastrzeżeń.

W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne, w tym o pozwoleniu na budowę, które byłyby w trakcie realizacji, nie dokonano też zgłoszeń prac budowlanych, nie toczą się też postępowania o wydanie decyzji administracyjnych, jak również żadnemu podmiotowi nie udzielono prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Nie istnieją żadne plany lub decyzje administracyjne dotyczące wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części. W odniesieniu do Nieruchomości nie wydano uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ani nie toczy się postępowanie o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, przy czym Sprzedający jest w trakcie uzgodnienia z Gminą (…) koncepcji projektowych dotyczących planowanej inwestycji mieszkaniowej na Nieruchomości, nie został jednak złożony żaden wniosek o wydanie uchwały w tej sprawie przez Radę Miejską (…). Przy czym w odniesieniu do Nieruchomości został złożony pre-wniosek o uzgodnienie koncepcji inwestycji planowanej na Nieruchomości przez Kupującego (opisany w dalszej części niniejszego wniosku).

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą (dalej: Inwestycja). Inwestycja będzie zrealizowana w oparciu o Uchwałę Lokalizacyjną (wyjaśnienie tego pojęcia w dalszej części opisu zdarzenia) lub – w przypadku nieuzyskania Uchwały Lokalizacyjnej przed dniem wygaśnięcia obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – w oparciu o Zintegrowany Plan Inwestycyjny (wyjaśnienie tego pojęcia w dalszej części opisu zdarzenia), oraz pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji. Strony akceptują fakt, że przeprowadzenie Inwestycji oznacza uzyskanie niezbędnych zgód na jej realizację (w tym wejście w życie Uchwały Lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych niezbędnych do jej realizacji).

Wskazana wyżej Uchwala Lokalizacyjna to uchwała Rady Miejskiej (…) w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydana na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących dla realizacji Inwestycji, która zostanie wydana na wniosek Kupującego, w oparciu o którą Kupujący wystąpi o pozwolenie na budowę na realizację Inwestycji. Zintegrowany Plan Inwestycyjny natomiast to uchwała Rady Miejskiej (…) podjęta na podstawie przepisów art. 37ea. i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zostanie wydana na wniosek Kupującego, w oparciu o którą Kupujący wystąpi o pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji – w przypadku nieuzyskania Uchwały Lokalizacyjnej przed dniem wygaśnięcia obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jak wskazano wyżej, w związku z planowaną Inwestycją Kupujący (…) r. złożył do Prezydenta (…) pre-wniosek, o którym mowa w (…) r. w sprawie postępowania poprzedzającego złożenie wniosków dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących na terenie (…). Udział w procedurze pre-wnioskowej jest etapem poprzedzającym formalne złożenie wniosku w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Jednymi z warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej jest to, że:

1)  zostanie wydana na rzecz Kupującego – w terminie do (…) r., na jego wniosek, na jego koszt oraz jego staraniem, prawomocna Uchwała Lokalizacyjna (lub Zintegrowany Plan Inwestycyjny), która nie zostanie w żaden sposób zaskarżona, w tym w odniesieniu do której (…) w ustawowym terminie nie skorzysta z rozstrzygnięcia nadzorczego w celu jej unieważnienia lub która nie zostanie zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) lub w odniesieniu do której postępowanie sądowo-administracyjne przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (…) lub Naczelnym Sądem Administracyjnym zostanie prawomocnie zakończone utrzymaniem Uchwały Lokalizacyjnej w mocy, w zakresie i formie satysfakcjonującej dla Kupującego, wedle jego subiektywnej oceny, na potwierdzenie czego Kupujący przedstawi Sprzedającemu stosowne oświadczenie na piśmie w terminie 14 dni od zaistnienia opisanych powyżej zdarzeń odnoszących się do prawomocności Uchwały Lokalizacyjnej;

2)  zostanie wydane na rzecz Kupującego – w terminie do (…) r., na jego wniosek, jego staraniem i na jego koszt, ostateczne i prawomocne pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji, w zakresie i formie satysfakcjonującej dla Kupującego, wedle jego subiektywnej oceny, na potwierdzenie czego Kupujący przedstawi Sprzedającemu stosowne oświadczenie na piśmie w terminie 14 dni od jego otrzymania.

Określone w Umowie Przedwstępnej warunki zawieszające dotyczące Umowy Przyrzeczonej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego i Kupujący może wystąpić do Sprzedającego z żądaniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej, pomimo niespełnienia się któregokolwiek z tych warunków. W takim przypadku warunki zawieszające niespełnione, objęte oświadczeniem Kupującego, uznaje się za niezastrzeżone.

Sprzedający (…) r. zawarł z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą (dalej jako: Architekt) umowę, której przedmiotem jest m.in. wykonanie koncepcji architektoniczno-urbanistycznej wraz z wszelkimi wymaganymi załącznikami i opracowaniami, w tym wizualizacją i zagospodarowaniem terenu, w celu uzyskania Uchwały Lokalizacyjnej, umożliwiającej realizację na Nieruchomości Inwestycji. (…) r. Sprzedający zawarł pisemny aneks do ww. umowy z Architektem, którego przedmiotem było uregulowanie przeniesienia majątkowych praw autorskich do koncepcji architektoniczno-urbanistycznej (ww. umowa oraz aneks będą zwane łącznie „Umową z Architektem”). W wykonaniu Umowy z Architektem, Architekt opracował wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną dla potrzeb złożenia ww. pre-wniosku, (dalej: Koncepcja do pre-wniosku), która została przekazana Sprzedającemu. Mocą Umowy z Architektem Sprzedający skutecznie nabył od Architekta majątkowe prawa autorskie do Koncepcji do pre-wniosku, na określonych w Umowie z Architektem polach eksploatacji, prawo do opracowań utworu i prawo do rozporządzania nimi.

Sprzedający z dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej przeniósł na Kupującego za wynagrodzeniem majątkowe prawa autorskie do Koncepcji do pre-wniosku. Przy czym kwota wynagrodzenia za przeniesienie majątkowych praw autorskich do Koncepcji do pre-wniosku została uwzględniona w cenie sprzedaży Nieruchomości 1. Na podstawie Umowy z Architektem, Architekt pozostaje nadal zobowiązany do opracowania koncepcji architektoniczno-urbanistycznej wraz z wszelkimi wymaganymi załącznikami i opracowaniami, w tym wizualizacją i zagospodarowaniem terenu, dla potrzeb uzyskania Uchwały Lokalizacyjnej (dokumentacja ta łącznie jako: Koncepcja do wniosku). Sprzedający zobowiązuje się do zapewnienia sporządzenia przez Architekta Koncepcji do wniosku, oraz do zapewnienia przekazania tej koncepcji Kupującemu, w terminie umożliwiającym Kupującemu złożenie wniosku o wydanie Uchwały Lokalizacyjnej zgodnie z harmonogramem Inwestycji, tj. przekazanie Kupującemu Koncepcji do wniosku nastąpi nie później niż do 30 listopada 2025 r.

Sprzedający zobowiązuje się do:

·    zapewnienia przeniesienia przez Architekta na Sprzedającego majątkowych praw autorskich do Koncepcji do wniosku, na określonych w Umowie z Architektem polach eksploatacji;

·    przeniesienia na Kupującego majątkowych praw autorskich do Koncepcji do wniosku, na określonych w Umowie z Architektem polach eksploatacji – za wynagrodzeniem. Przy czym kwota tego wynagrodzenia za przeniesienie majątkowych praw autorskich do Koncepcji do wniosku została uwzględniona w cenie sprzedaży Nieruchomości 1, i zawarcia stosownej umowy w tym przedmiocie nie później niż do (…) r.

Wskazana w Umowie Przedwstępnej cena netto za Nieruchomość jest określona w sposób łączny, przy czym jednocześnie w Umowie Przedwstępnej została wyszczególniona:

1)  cena netto za Nieruchomość 1 – (…) zł (słownie: (…)) netto wskazując, że uwzględnia ona cenę za przeniesienie praw autorskich do Koncepcji do pre-wniosku oraz do Koncepcji do wniosku, która podwyższona zostanie o podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej (zgodnie z Interpretacją Podatkową);

2)  cena netto za Nieruchomość 2 – (…) zł (słownie: (…)) netto, która podwyższona zostanie o podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej (zgodnie z Interpretacją Podatkową).

W Umowie Przedwstępnej Strony złożyły oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości i wybierają opodatkowanie tej transakcji (Umowy Przedwstępnej oraz Umowa Przyrzeczona) podatkiem od towarów i usług oraz zobowiązują się złożyć w Umowie Przyrzeczonej ponownie, zgodne oświadczenie, o wybierze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z Umową Przedwstępną w przypadku, w którym z interpretacji indywidualnej wydanej w wyniku rozpatrzenia niniejszego wniosku wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości jest w całości lub w części zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług z możliwością rezygnacji z takiego zwolnienia, Strony złożą, w Umowie Przyrzeczonej, wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia transakcji (dostawy) będącej przedmiotem Umowy Przyrzeczonej z opodatkowania podatkiem VAT i o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji (dostawy) tym podatkiem.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do sporządzenia na swój koszt i ryzyko dokumentacji projektowej niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę na realizację Inwestycji i do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę w terminie zgodnym z harmonogramem Inwestycji.

W okresie 8 tygodni, licząc od dnia, w którym złożony przez Kupującego ww. pre-wniosek zostanie pozytywnie zaakceptowany w formie pisemnej, tj. od dnia, w którym Kupujący otrzyma na piśmie ostateczne pozytywne stanowisko właściwej jednostki Gminy (…), dotyczące planowanej Inwestycji, o treści satysfakcjonującej dla Kupującego, Sprzedający zapewni możliwość przeprowadzenia przez Kupującego badania due diligence Nieruchomości, tj. zwyczajowego audytu technicznego, a także analizy stanu prawnego (w tym analizy konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Inwestycji), podatkowego i faktycznego Nieruchomości, w tym badania gruntu. Wszelkie czynności i prace związane z due diligence zostaną wykonane przez Kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko. Sprzedający przedłoży Kupującemu na jego żądanie posiadane przez niego informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości niezbędne do ustalenia jej stanu faktycznego, prawnego, podatkowego, i technicznego, a także udzieli i przekaże niezbędne i wskazane przez Kupującego upoważnienia, zgody, pełnomocnictwa, itp. jakie będą niezbędne do prawidłowego i skutecznego przeprowadzenia czynności i prac w ramach due diligence. Sprzedający udzieli pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego do przejrzenia akt ksiąg wieczystych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i ksiąg macierzystych, dostępu do innych dokumentów, akt i postępowań (w tym sądowych i administracyjnych) dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności decyzji, występowania w imieniu Sprzedającego przed organami, urzędami, sądami powszechnymi, w celu uzyskania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, potrzebnych do przeprowadzenia due diligence oraz w celu zweryfikowania możliwości zrealizowania Inwestycji na Nieruchomości. Sprzedający wyraża niniejszym zgodę na wstęp na teren Nieruchomości oraz na dokonanie odwiertów i pobranie próbek celem zbadania stanu technicznego i środowiskowego Nieruchomości, przy czym niezwłocznie po ich wykonaniu Kupujący zobowiązany jest przywrócić Nieruchomość do stanu niepogorszonego w stosunku do zastanego. Sprzedający zobowiązuje się do współpracy w celu umożliwienia uzyskania przez Kupującego pełnej informacji o sytuacji prawnej, faktycznej i technicznej Nieruchomości. Jednocześnie z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udziela pełnomocnictw upoważniających Kupującego oraz wskazane przez niego osoby, z prawem substytucji, do przeprowadzenia czynności oraz uzyskania dokumentów i informacji w ramach due diligence. W przypadku, gdyby zakres pełnomocnictw okazał się niewystarczający do przeprowadzenia czynności w ramach due diligence, która okaże się niezbędna w toku badania, Sprzedający zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia dodatkowych pełnomocnictw w celu:

(i)   przeprowadzenia tej czynności oraz

(ii)  uzyskania dokumentów i informacji.

Kupujący ustali miejsca prac wykonywanych na Nieruchomości w ramach badania due diligence. W terminie do upływu 14 dni od zakończenia due diligence Kupujący poinformuje Sprzedającego o wynikach due diligence, w szczególności, czy w świetle subiektywnej oceny Kupującego badanie zostało zakończone ze skutkiem dla niego satysfakcjonującym.

Sprzedający, w ramach Umowy Przedwstępnej, bez dodatkowych świadczeń ze strony Wnioskodawcy udzielił Wnioskodawcy – na okres od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia ujawnienia Wnioskodawcy jako właściciela Nieruchomości 1 i 2 w prowadzonej dla każdej z nich księdze wieczystej do dnia wygaśnięcia Umowy Przedwstępnej lub jej rozwiązania, jeżeli nastąpi ono wcześniej, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji do czynności opisanych poniżej. Niniejsze prawo będzie upoważniać do dokonywania czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania przez Kupującego Inwestycji lub inwestycji towarzyszących, jakie będą konieczne z uwagi na podjęcie Uchwały Lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, na własny koszt i ryzyko Kupującego. Powyższe prawo obejmuje możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz w związku z ww. celem, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację Inwestycji przez Kupującego (inwestycji towarzyszących), przeprowadzenia wszelkich badań i prac archeologicznych wraz z uzyskaniem wszelkich wymaganych stanowisk i opinii oraz w celu dokonania uzgodnień i uzyskania opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości, niezbędnych do uzyskania we właściwych organach administracji odpowiednich decyzji o pozwoleniach na budowę. Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane nie może być odwołana, zmieniona lub ograniczona w całości lub w jakiejkolwiek części bez uprzedniej, pisemnej (pod rygorem nieważności) zgody Kupującego. Do faktycznego rozpoczęcia prac budowlanych Kupujący uzyska od Sprzedającego odrębną pisemną zgodę pod rygorem nieważności. Kupujący będzie uprawniony, na własny koszt i ryzyko, do wystąpienia do wszelkich organów administracji, dostawców mediów, zarządcy drogi oraz innych podmiotów celem uzyskania stosownych uzgodnień zezwoleń, zapewnień, decyzji warunków technicznych, zgód, zapewnień celem uzyskania Uchwały Lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, pozwolenia na budowę, jak również wszelkich innych decyzji, jakie okażą się konieczne dla realizacji Inwestycji, bez upoważnienia do zaciągania w imieniu Sprzedającego zobowiązań i obciążania go opłatami. Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych związanych z Inwestycją. Pełnomocnictwo nie upoważnia do zaciągania w imieniu Sprzedającego żadnych zobowiązań. W przypadku, gdyby okazało się, że zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane lub pełnomocnictwo Sprzedającego okażą się niewystarczające, Sprzedający nie odmówi udzielenia dalszych zgód i pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego, przy czym bez upoważnienia do zaciągania w imieniu Sprzedającego zobowiązań i obciążania go opłatami i kosztami. Na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Wnioskodawcy oraz osobom uprawnionym do reprezentacji Wnioskodawcy – każdemu z osobna, nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w imieniu Sprzedającego, zgodnie z określonymi w Umowie Przedwstępnej warunkami zawarcia Umowy Przyrzeczonej, oraz do złożenia wszelkich oświadczeń wiedzy i woli wymaganych w związku z zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a także do dokonania wszelkich czynności – faktycznych i prawnych, zmierzających do zawarcia i wykonania Umowy Przyrzeczonej, w tym m.in. do wydania Nieruchomości i podpisania protokołu jej wydania, uzyskania, odbioru, a także do wystawienia, podpisania i wydania wymaganych dokumentów w imieniu Sprzedającego (mocodawcy). Pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości w tym zakresie Strony zgodnie postanawiają, że pełnomocnik może być drugą stroną dokonywanej czynności oraz może reprezentować obie strony czynności. Pełnomocnictwo zostało udzielone na okres od (…) r. do (…) r.

Lokale mieszkalne, które będą znajdowały się w budynkach mieszkalnych wybudowanych w ramach Inwestycji będą następnie przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę i sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego z 17 lutego 2026 r. (wpływ 17 lutego 2026 r.)

1. Proszę wskazać, czy:

• dwa budynki o funkcji biurowo-usługowej;
• hala magazynowa;
• wolnostojący garaż,

stanowią „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Proszę udzielić odpowiedzi osobno do każdego ww. naniesienia (dwóch budynków o funkcji biurowo-usługowej, hali magazynowej oraz wolnostojącego garażu).

Państwa odpowiedź:

Budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 1) stanowi „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 2) stanowi „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Hala magazynowa stanowi „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Wolnostojący garaż stanowi „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

2.  Jeżeli, ww. naniesienia znajdujące się na nieruchomości nie stanowią budynków, to proszę wskazać czym są w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie do każdego naniesienia niebędącym budynkiem.

Państwa odpowiedź:

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 budynki o funkcji biurowo-usługowej (określane we wniosku jako Budynek 1 i Budynek 2), hala magazynowa oraz wolnostojący garaż stanowią budynki. W związku z tym odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.

3.  Czy ww. naniesienia są trwale związane z gruntem? Proszę wyjaśnić. Proszę udzielić odpowiedzi osobno do każdego ww. naniesienia (dwóch budynków o funkcji biurowo-usługowej, hali magazynowej oraz wolnostojącego garażu).

Państwa odpowiedź:

Budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 1) stanowi budynek, a więc ze swej istoty jest trwale związany z gruntem i posiada fundament.

Budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 2) stanowi budynek, a więc ze swej istoty jest trwale związany z gruntem i posiada fundament.

Hala magazynowa stanowi budynek, a więc ze swej istoty jest trwale związana z gruntem i posiada fundament.

Wolnostojący garaż stanowi budynek, a więc ze swej istoty jest trwale związany z gruntem i posiada fundament.

4.  Czy:

·         utwardzenie,

·         sieć kanalizacyjna i drenarska,

·         separator ropopochodny,

znajdujące się na Nieruchomości 2 będą stanowić na moment sprzedaży budowle lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

Jeżeli nie, to należy wskazać czym są zgodnie z Prawem budowlanym?

Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla każdego ww. naniesienia (utwardzenia, sieci kanalizacyjnej i drenarskiej oraz separatora ropopochodnego).

Państwa odpowiedź:

Utwardzenie na moment sprzedaży nie będzie stanowić budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Utwardzenie stanowi urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ rola i funkcja tego naniesienia (obiektu) jest „służebna” w stosunku do budynków wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 1, które są zintegrowane z tym naniesieniem (obiektem) i powiązane z nim funkcjonalnie.

Sieć kanalizacyjna na moment sprzedaży nie będzie stanowić budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sieć kanalizacyjna stanowi urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ rola i funkcja tego naniesienia (obiektu) jest „służebna” w stosunku do budynków wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 1, które są zintegrowane z tym naniesieniem (obiektem) i powiązane z nim funkcjonalnie.

Sieć drenarska na moment sprzedaży nie będzie stanowić budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sieć drenarska stanowi urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ rola i funkcja tego naniesienia (obiektu) jest „służebna” w stosunku do budynków wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 1, które są zintegrowane z tym naniesieniem (obiektem) i powiązane z nim funkcjonalnie.

Separator ropopochodnych na moment sprzedaży nie będzie stanowić budowli lub jej części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Separator ropopochodnych stanowi urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ rola i funkcja tego naniesienia (obiektu) jest „służebna” w stosunku do budynków wskazanych w odpowiedzi na pytanie nr 1, które są zintegrowane z tym naniesieniem (obiektem) i powiązane z nim funkcjonalnie.

5.  Jeżeli utwardzenie, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych będą stanowić na moment sprzedaży urządzenie budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać z którym obiektem budowlanym są związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem?

Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla każdego ww. naniesienia.

Państwa odpowiedź:

Na moment sprzedaży utwardzenie, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych będą stanowiły urządzenia budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Utwardzenie jest związane ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem.

Sieć kanalizacyjna jest związana ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem.

Sieć drenarska jest związana ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem.

Separator ropopochodnych jest związany ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem. W głównej mierze separator ropopochodnych związany jest i zapewnia możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem Budynku 2 (w którym znajduje się garaż podziemny) oraz całego parkingu naziemnego.

6.  Czy ww. naniesienia (utwardzenia, sieci kanalizacyjnej i drenarskiej oraz separatora ropopochodnego) są trwale związane z gruntem? Proszę wyjaśnić. Proszę udzielić odpowiedzi osobno do każdego ww. naniesienia.

Państwa odpowiedź:

Naniesienia (utwardzenie, sieć kanalizacyjna, sieć drenarska oraz separator ropopochodnych) są trwale związane z gruntem z uwagi na charakter tych obiektów. Są one wykonane w sposób standardowy, właściwy dla tego typu robót. Ich usunięcie z terenu nieruchomości wymagałoby znacznych działań, tj.:

1)    utwardzenie w postaci kostki brukowej – jej usunięcie, oderwanie od podłoża, skutkować będzie w istocie zniszczeniem, co potwierdza trwałość związania z gruntem,

2)    sieć kanalizacyjna – usunięcie wymagałoby odkopania z ziemi (usunięcia pewnej ilości ziemi), co potwierdza trwałość związania z gruntem,

3)    sieć drenarska - usunięcie wymagałoby odkopania z ziemi (usunięcia pewnej ilości ziemi), co potwierdza trwałość związania z gruntem,

4)    separator ropopochodnych - usunięcie wymagałoby odkopania z ziemi (usunięcia pewnej ilości ziemi), co potwierdza trwałość związania z gruntem.

7.  Czy były/są/będą ponoszone wydatki na ulepszenie utwardzenia, sieci kanalizacyjnej i drenarskiej oraz separatora ropopochodnego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla każdego ww. naniesienia.

Państwa odpowiedź:

Nie były, nie są i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie utwardzenia, sieci kanalizacyjnej i drenarskiej oraz separatora ropopochodnych, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

8.  Czy po tym ulepszeniu zostały/zostaną one oddane do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Odpowiedzi proszę udzielić osobno dla każdego ww. naniesienia.

Państwa odpowiedź:

W związku z odpowiedzią na pytanie nr 7 odpowiedź na pytanie nr 8 jest bezprzedmiotowa.

9.  Czy w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli lub ich części, będących własnością Sprzedającego, znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Sprzedający do dnia planowanej dostawy (sprzedaży) ww. Nieruchomości będzie ponosił wydatki na ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z budynków i/lub budowli lub ich części. Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Do dnia planowanej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 Sprzedający w odniesieniu do żadnego z budynków i żadnej z budowli lub ich części, będących własnością Sprzedającego, znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z budynków, budowli lub ich części.

10. Czy Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nabytą w ramach dostawy wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku? Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nabytą w ramach dostawy wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

11. Czy naniesienia niebędące własnością Sprzedającego są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich – odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień, ze wskazaniem na której Nieruchomości się znajdują. Czy Sprzedający posiada czy nie posiada władztwa nad tymi obiektami? Czy obiekty te znajdują się poza zakresem przedmiotowych dostaw (sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2). Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

Ogrodzenie nie jest własnością Sprzedającego, lecz jest własnością podmiotu trzeciego (sąsiada).

Wnioskodawca nie posiada informacji czy na Nieruchomości 2 istnieją naniesienia inne niż wskazane we wniosku. Jednak, nawet jeśli na Nieruchomości 2 istnieją:

·         sieci przesyłowe to są one własnością przedsiębiorstw przesyłowych,

·         ewentualne inne naniesienia to są one własnością osób trzecich.

Sprzedający nie posiada władztwa nad ogrodzeniem i nie będzie ono przedmiotem dostawy, tj. znajduje się ono poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. O ile na Nieruchomości 2 istnieją niebędące własnością Sprzedającego sieci przesyłowe lub ewentualne inne naniesienia to Sprzedający nie posiada władztwa nad tymi obiektami i nie będą one przedmiotem dostawy, tj. znajdują się one poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

O ile na Nieruchomości 1 istnieją niebędące własnością Sprzedającego naniesienia inne niż wskazane we wniosku to Sprzedający nie posiada władztwa nad tymi obiektami i nie będą one przedmiotem dostawy, tj. znajdują się one poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

12. Czy Kupujący oraz Sprzedający złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości wraz znajdującymi się na nich wszystkimi naniesieniami, będącymi własnością Sprzedającego, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą ww. obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Proszę wyjaśnić.

Państwa odpowiedź:

W akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wraz znajdującymi się na nich wszystkimi naniesieniami, będącymi własnością Sprzedającego, Kupujący oraz Sprzedający złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Kupujący i Sprzedający już w Umowie Przedwstępnej złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to złożą również w Umowie Przyrzeczonej.

Pytania

1)  Czy sprzedaż Nieruchomości 1, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2)  Czy sprzedaż Nieruchomości 2, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

3)  Czy w przypadku stwierdzenia przez organ podatkowy w zakresie pytań nr 1 i 2, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług możliwe będzie zrezygnowanie z tego zwolnienia i wybranie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 tym podatkiem, a w konsekwencji czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2?

Państwa stanowisko w sprawie

1)  Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 1, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

2)  Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości 2, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

3)  Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku stwierdzenia przez organ podatkowy w zakresie pytań nr 1 i 2, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług możliwe będzie zrezygnowanie z tego zwolnienia i wybranie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 tym podatkiem, a w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.; dalej: Ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT).

W niniejszej sprawie Sprzedający działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, na co wskazuje fakt, że Nieruchomości są przez niego wykorzystywane do świadczenia usługi najmu. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a świadczona przez niego usługa najmu jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie zatem dokonana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a w konsekwencji będzie stanowiła odpłatną dostawę towaru podlegającą co do zasady opodatkowaniu VAT. W celu ustalenia jednak czy sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 faktycznie zostanie opodatkowana podatkiem VAT należy przenalizować czy czynność ta nie będzie objęta zwolnieniem od opodatkowania VAT.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość 1 nie jest bowiem terenem niezabudowanym, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia jest ona zabudowana 4 budynkami, w tym dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową o powierzchni 850 m² oraz wolnostojącym garażem o powierzchni 300 m².

W przypadku terenów zabudowanych istotne znaczenie ma art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt ten jest posadowiony.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; Należy jednak zwrócić uwagę, że powyższe przepisy znajdują zastosowanie do terenów budowlanych tylko w przypadku, gdy dochodzi do dostawy budynków, budowli lub ich części wraz z tym gruntem.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.; dalej: Prawo Budowlane).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa Budowlanego budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak natomiast wynika z art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia Nieruchomość 1 jest zabudowana 4 budynkami, których oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu nastąpiło odpowiednio:

1)    w przypadku hali magazynowej i garażu o pow. 300 m² – w roku 1993,

2)    w przypadku jednego z budynków o funkcji biurowo – usługowej (dalej: Budynek 1) – w roku 2000,

3)    w przypadku drugiego z budynków o funkcji biurowo-usługowej (dalej: Budynek 2) – w roku 2005.

W okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień złożenia niniejszego wniosku na ww. budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W roku 2008 Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie Budynku 1 (przebudowa w Budynku 1), ale były one niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 1. W roku 2016 Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie Budynku 2 (przebudowa parteru Budynku 2), ale były one niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 2.

Odnosząc się natomiast do Nieruchomości 2 należy zauważyć, że zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego obiekt liniowy to obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Na Nieruchomości 2 nie znajdują się budynki.

Znajdują się jednak na niej, będące własnością Sprzedającego: utwardzenie terenu w postaci nawierzchni z kostki brukowej, obiekty infrastruktury technicznej, tj. sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych. Zostały one wykonane w roku 2004 i wtedy też zostało rozpoczęcie ich użytkowania przez Sprzedającego. Zdaniem Wnioskodawcy, obiekty te stanowią budowle, a więc w przypadku Nieruchomości 2 przedmiotem sprzedaży nie będzie teren niezabudowany, lecz będą nim znajdujące się na Nieruchomości 2 budowle, tj. utwardzenie terenu, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z 14 września 2023 r. nr 0112-KDIL3.4012.379.2023.2.NS, w której stwierdzono, że: „jak Państwo wskazali, przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach 1 i 2, arkusz mapy (...), które stanowią fragment drogi dojazdowej do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej. Droga dojazdowa do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej, znajdująca się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. (…) Z opisu sprawy wynika, że oddanie do użytkowania powstałej drogi utwardzonej kostką brukową nastąpiło (...). W tej dacie rozpoczął się okres używania powstałej budowli (drogi) i jej pierwsze zasiedlenie. Ponadto, od momentu oddania drogi do użytkowania, Gmina nie ponosiła nakładów na ulepszenie czy modernizację przedmiotowej drogi. Analizując powyższe informacje, w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia, należy stwierdzić, że planowana dostawa działek o numerach 1 i 2, arkusz mapy (...), stanowiących fragment drogi dojazdowej do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Od pierwszego zajęcia (używania) ww. budowli (tj. drogi dojazdowej do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej) upłynął już bowiem okres dłuższy niż dwa lata. Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w stosunku do budowli (tj. drogi dojazdowej do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej), znajdującej się na działkach nr 1 i 2, arkusz mapy (...), spełnione zostały warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w konsekwencji do dostawy ww. budowli zwolnienie to będzie miało zastosowanie. Jednocześnie dostawa gruntu, na którym znajduje się ww. budowla (tj. droga dojazdowa do zakładu produkcyjnego, z utwardzeniem z kostki brukowej) – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

W interpretacji Dyrektora KIS z 22 grudnia 2020 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.782.2020.2.ŻR potwierdzono natomiast, że „w przedmiotowej sprawie dostawa budowli w postaci sieci kanalizacji deszczowej wraz z separatorami, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto z wniosku wynika, że Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie sieci kanalizacji deszczowej będącej przedmiotem aportu oraz przedmiotowe odcinki kanalizacji deszczowej nie były ulepszane, a do czasu ich przekazania nie przewiduje się ponoszenia żadnych wydatków na ich ulepszenie. Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej dostawy (aportu) budowli w postaci sieci kanalizacji deszczowej wraz z separatorami, zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT”.

Na kwalifikację Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 jako terenów zabudowanych nie ma wpływu to, że Wnioskodawca zamierza zrealizować na nich Inwestycję, nawet jeżeli realizacja Inwestycji będzie wymagała uprzedniej rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Potwierdza to wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. (C-71/18), w którym TSUE uznał, że „gdyby sprzedaż w pełni sprawnego składu, taka jak sprzedaż będąca przedmiotem postępowania głównego, mogła zostać uznana za dostawę terenu budowlanego, a nie za dostawę starego budynku i związanego z nim gruntu, jedynie na podstawie samego zamiaru stron umowy sprzedaży, naruszałoby to zasady dyrektywy 2006/112 i mogłoby prowadzić do pozbawienia treści zwolnienia przewidzianego w art. 135 ust. 1 lit. j) tej dyrektywy. Taka interpretacja byłaby sprzeczna z tym przepisem”.

W konkluzji TSUE stwierdził, że transakcja dostawy terenu, na którym w momencie tej dostawy znajduje się budynek, nie może zostać uznana za dostawę „terenu budowlanego”, gdy owa transakcja jest gospodarczo niezależna od innych świadczeń i nie tworzy z nimi jednej transakcji, nawet gdy zamiarem stron było to, by budynek został w całości lub w części rozebrany w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku.

Dopóki zatem dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek lub budowlę, to teren, na którym jest on usytuowany jest terenem zabudowanym. Potwierdza to wyrok NSA z 30 maja 2019 r. (sygn. akt I FSK 438/18), w którym sąd stwierdził, że „za chybione uznać należy zarzuty naruszenia art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 u.p.t.u. (w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2014 r.), gdyż wadliwe jest stanowisko Strony skarżącej, że »nieruchomość, na której znajdowały się obiekty podlegające rozbiórce powinna być traktowana jako grunt niezabudowanyֿ«, jak również pogląd, że »obiekty nieprzedstawiające dla Spółki żadnej wartości materialnej, które podlegały rozbiórce na podstawie uzyskanych przed dniem transakcji decyzji rozbiórkowych« nie mogły przesądzić statusu gruntu jako terenu zabudowanego. (…) Fakt, że nabywca po zakupie nieruchomości, zamierza zburzyć znajdujące się na niej budynki czy budowle i wznieść nowy budynek jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie opodatkowania podatkiem od towarów i usług w momencie realizacji dostawy, kiedy te budynki i budowle znajdują się na tej nieruchomości i nie przystąpiono jeszcze do procesu ich rozbiórki”.

Podobnie NSA stwierdził w wyrokach:

1)  z 28 marca 2019 r. (sygn. akt II FSK 820/17): „kwalifikowanie transakcji dokonane z pominięciem materialnych elementów stanu faktycznego i wyłącznie na podstawie planów biznesowych stron jest niedopuszczalne w świetle prawa podatkowego (wyrok TSUE w sprawie C-326/11). W świetle poczynionych w sprawie przez organy podatkowe ustaleń faktycznych słusznie zaaprobowanych przez Sąd I instancji, doszło do dostawy gruntu wraz z istniejącymi budynkami. Obiektywnym i widocznym dla wszystkich uczestników obrotu skutkiem ekonomicznym i gospodarczym tego zdarzenia było bowiem nabycie przez Spółkę prawa do rozporządzania zabudowanym gruntem. To zaś czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy, zamierza zburzyć budynki czy budowle i wznieść nowy budynek jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnik nie może przyjmować, że skoro budynki znajdujące się na działce nie mają dla niego znaczenia zarówno gospodarczego jak i ekonomicznego i zostaną rozebrane, to doszło do dostawy terenu niezbudowanego”;

2)  z 19 czerwca 2015 r. (sygn. akt I FSK 818/14): „skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (podobnie NSA w cytowanych wyrokach z 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13)”.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie zwolniona od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, ponieważ:

·         nie nastąpi ona w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz

·         pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Przepisy Ustawy VAT przewidują jednak możliwość zrezygnowania z ww. zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT i wybrania opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)   przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)   w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej, że w przypadku, w którym z interpretacji indywidualnej wydanej w wyniku rozpatrzenia niniejszego wniosku wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości jest w całości lub w części zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z możliwością rezygnacji z takiego zwolnienia, Strony złożą, w Umowie Przyrzeczonej, wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia transakcji (dostawy) będącej przedmiotem Umowy Przyrzeczonej od opodatkowania podatkiem VAT i o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji (dostawy) tym podatkiem. Tak więc jeżeli w Umowie Przyrzeczonej Wnioskodawca i Sprzedający złożą zgodne oświadczenie spełniające warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT to sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT, lecz będzie opodatkowana tym podatkiem.

Należy też dodać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie znajdą zastosowania zwolnienia określone w:

1)  art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT ponieważ przepis ten ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy w ogóle nie są spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, natomiast w analizowanym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 co do zasady znajdzie zastosowanie. Dojdzie jedynie do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT (potwierdza to indywidualna interpretacja Dyrektora KIS z 18 listopada 2024 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.654.2024.1.AKA);

2)  art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT ponieważ przepis ten ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy w ogóle nie są spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, natomiast w analizowanym przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 co do zasady znajdzie zastosowanie. Dojdzie jedynie do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT (zob. indywidualną interpretację podatkową Dyrektora Krajowa Informacji Skarbowej z 18 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.654.2024.1.AKA).

Podsumowując powyższe, zdaniem Wnioskodawcy:

·    sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT;

·    możliwe będzie zrezygnowanie z tego zwolnienia i wybranie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT;

·    w przypadku dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)    nabycia towarów i usług,

b)    dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, tj. przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą. Lokale mieszkalne, które będą znajdowały się w budynkach mieszkalnych wybudowanych w ramach Inwestycji będą następnie przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę i sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą więc wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w związku z czym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe, natomiast w zakresie zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a w konsekwencji ustalenia, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; zwanej dalej „ustawą”):

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Według art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: „Kodeksem cywilnym”:

W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie lub udostępnionego w innej formie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi – ale jeśli przebiegające przez działkę sieci infrastruktury technicznej są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o VAT nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, który nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o podatku VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości 1, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Z opisu sprawy wynika, że B Spółka z ograniczoną odpowiedzialności (...) (dalej: Sprzedający) zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna) z A spółka akcyjna z siedzibą (…) (dalej: Wnioskodawca albo Spółka albo Kupujący). Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona), której przedmiotem będzie działka gruntu o numerze 1/1, obręb (…), będąca własnością Sprzedającego o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), zabudowana 4 budynkami, w tym dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową o powierzchni 850 m² oraz wolnostojącym garażem o powierzchni 300 m², dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (…) (dalej: Nieruchomość 1). Sprzedający nabył Nieruchomość 1 jako użytkownik wieczysty od Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Prezydenta (…) r., numer (…). Natomiast prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży z (…), Rep. (…). Nieruchomość 1 jest zabudowana 4 budynkami, których oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu nastąpiło odpowiednio:

1)    w przypadku hali magazynowej i garażu o pow. 300 m² – w roku 1993;

2)    w przypadku jednego z budynków o funkcji biurowo-usługowej (dalej: Budynek 1) – w roku 2000 roku;

3)    w przypadku drugiego z budynków o funkcji biurowo-usługowej (dalej: Budynek 2) – w roku 2005.

Aktualnie Nieruchomości są oddane przez Sprzedającego do odpłatnego używania na podstawie umów najmu oraz kolejne takie umowy najmu mogą być zawierane w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej. Najem ten jest i będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Na Nieruchomości jest zarejestrowana oraz prowadzona działalność gospodarcza m.in. związana z ww. umowami najmu. Jednym z warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej jest to, że ww. umowy najmu zostaną skutecznie rozwiązane, a najemcy opróżnią Nieruchomość z osób i mienia. W okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień złożenia niniejszego wniosku na ww. budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lub wybudowania ww. budynków znajdujących się na Nieruchomości 1. W roku 2008 Sprzedający poniósł na ulepszenie Budynku 1 (przebudowa w Budynku 1) wydatki, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 1. W roku 2016 Sprzedający poniósł na ulepszenie Budynku 2 (przebudowa parteru Budynku 2) wydatki, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku 2. Budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 1), budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 2), hala magazynowa, wolnostojący garaż – każdorazowo stanowią „budynek” w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Do dnia planowanej dostawy (sprzedaży) Nieruchomości 1 Sprzedający w odniesieniu do żadnego z budynków i żadnej z budowli lub ich części, będących własnością Sprzedającego, znajdujących się na Nieruchomości 1, nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z budynków, budowli lub ich części.

W celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości 1, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), należy rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynków doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. budynków nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Od czasu ich pierwszego zasiedlenia Sprzedający nie ponosili wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby 30% ich wartości początkowej.

Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu budynków należących do Sprzedającego, usytuowanych na Nieruchomości 1.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W związku z tym, do planowanej dostawy ww. budynków zlokalizowanych na Nieruchomości 1 znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości 2, w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Jak wynika z opisu sprawy, działka gruntu o numerze 2/1, obręb (…), o powierzchni (…) ha, położona przy ulicy (…), o sposobie korzystania „drogi”, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi Księgę Wieczystą KW numer (…) (dalej: Nieruchomość 2) jest własnością Sprzedającego. Na mocy Umowy Przyrzeczonej Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości 2 za cenę określoną w Umowie Przedwstępnej, a Kupujący ww. Nieruchomość 2, za te ceny kupi. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie 24 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej lub Kupujący zrzeknie się spełnienia niespełnionych warunków zawieszających w maksymalnym terminie od dnia planowanego ziszczenia się danego warunku zgodnie z harmonogramem planowej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości. Nieruchomość 2 stanowi drogę dojazdową do Nieruchomości 1. Na Nieruchomości 2 nie znajdują się żadne budynki. Na Nieruchomości 2 znajduje się utwardzenie terenu w postaci nawierzchni z kostki brukowej oraz obiekty infrastruktury technicznej, tj. sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych. Wskazane utwardzenie terenu, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych zostały wykonane w roku 2004 i są własnością Sprzedającego. Na granicy Nieruchomości 2 i działki sąsiedniej (innej niż Nieruchomość 1) znajduje się ogrodzenie. Ogrodzenie to zostało wykonane przez właściciela tej działki sąsiedniej. Sprzedający nie wykonał tego ogrodzenia i nie jest jego właścicielem. Wskazane obiekty znajdujące się na Nieruchomości 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT (nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT). Nie jest wykluczone, że na Nieruchomości 2 znajdują się także inne instalacje podziemne (np. sieć kanalizacji miejskiej), jednak Sprzedający nie ma informacji potwierdzających ten fakt, ani wskazujących kto jest ich właścicielem (o ile faktycznie znajdują się na Nieruchomości 2). Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów wydanymi (…) Nieruchomość 2 oznaczona jest symbolem „dr” – drogi. Nieruchomość jako całość (tj. łącznie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) posiada nieprzerwany i niezakłócony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy (…). Nieruchomość nie ma charakteru rolnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na podstawie uchwały nr (…) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (…) i (…). Zgodnie z MPZP Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 znajdują się na terenie oznaczonym symbolem (...). Dla terenu oznaczonego symbolem (...) w MPZP ustalono przeznaczenie:

1)  produkcja;

2)  usługi – grupa obejmuje kategorie:

3)  edukacja – należy przez to rozumieć przedszkola i szkoły, wraz z obiektami towarzyszącymi, z wyjątkiem szkół wyższych, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

4)  obiekty opieki nad dzieckiem – należy przez to rozumieć żłobki, kluby dziecięce, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

5)  obiekty pomocy społecznej – należy przez to rozumieć domy dziecka, domy seniora, domy pomocy społecznej, świetlice środowiskowe, obiekty pogotowi opiekuńczych, schroniska dla bezdomnych, wraz z obiektami towarzyszącymi, a także obiekty do nich podobne, nienależące do innej kategorii przeznaczenia terenu;

6)  mieszkania towarzyszące – należy przez to rozumieć nie więcej niż 2 mieszkania znajdujące się w jednym budynku niemieszkalnym;

7)  skwery;

8)  infrastruktura drogowa;

9)   drogi wewnętrzne;

10) obiekty infrastruktury technicznej.

Sprzedający wystąpił do Gminy (…) z wnioskiem do planu ogólnego (…), wnioskując o przeznaczenie Nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a Kupujący zapoznał się z tym wnioskiem i nie wniósł zastrzeżeń. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą (dalej: Inwestycja). Inwestycja będzie zrealizowana w oparciu o Uchwałę Lokalizacyjną lub – w przypadku nieuzyskania Uchwały Lokalizacyjnej przed dniem wygaśnięcia obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – w oparciu o Zintegrowany Plan Inwestycyjny, oraz pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji. Strony akceptują fakt, że przeprowadzenie Inwestycji oznacza uzyskanie niezbędnych zgód na jej realizację (w tym wejście w życie Uchwały Lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych niezbędnych do jej realizacji). Wskazana wyżej Uchwala Lokalizacyjna to uchwała Rady Miejskiej (…) w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydana na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących dla realizacji Inwestycji, która zostanie wydana na wniosek Kupującego, w oparciu o którą Kupujący wystąpi o pozwolenie na budowę na realizację Inwestycji. Zintegrowany Plan Inwestycyjny natomiast to uchwała Rady Miejskiej (…) podjęta na podstawie przepisów art. 37ea. i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zostanie wydana na wniosek Kupującego, w oparciu o którą Kupujący wystąpi o pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji – w przypadku nieuzyskania Uchwały Lokalizacyjnej przed dniem wygaśnięcia obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W związku z planowaną Inwestycją Kupujący (…) r. złożył do Prezydenta (…) pre-wniosek, o którym mowa w Zarządzeniu Nr (…) r. w sprawie postępowania poprzedzającego złożenie wniosków dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących na terenie (…). Udział w procedurze pre-wnioskowej jest etapem poprzedzającym formalne złożenie wniosku w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do sporządzenia na swój koszt i ryzyko dokumentacji projektowej niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę na realizację Inwestycji i do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę w terminie zgodnym z harmonogramem Inwestycji. W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na moment sprzedaży utwardzenie, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych będą stanowiły urządzenia budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Utwardzenie jest związane ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem. Sieć kanalizacyjna jest związana ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem. Sieć drenarska jest związana ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem. Separator ropopochodnych jest związany ze wskazanymi w odpowiedzi na pytanie nr 1 obiektami budowlanymi, tj.: z dwoma budynkami o funkcji biurowo-usługowej, halą magazynową oraz wolnostojącym garażem i zapewnia tym obiektom możliwość ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem. W głównej mierze separator ropopochodnych związany jest i zapewnia możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem Budynku 2 (w którym znajduje się garaż podziemny) oraz całego parkingu naziemnego. Ogrodzenie nie jest własnością Sprzedającego, lecz jest własnością podmiotu trzeciego (sąsiada). Nie posiadają Państwo informacji czy na Nieruchomości 2 istnieją naniesienia inne niż wskazane we wniosku. Jednak, nawet jeśli na Nieruchomości 2 istnieją sieci przesyłowe to są one własnością przedsiębiorstw przesyłowych, ewentualne inne naniesienia to są one własnością osób trzecich. Sprzedający nie posiada władztwa nad ogrodzeniem i nie będzie ono przedmiotem dostawy, tj. znajduje się ono poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. O ile na Nieruchomości 2 istnieją niebędące własnością Sprzedającego sieci przesyłowe lub ewentualne inne naniesienia to Sprzedający nie posiada władztwa nad tymi obiektami i nie będą one przedmiotem dostawy, tj. znajdują się one poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. O ile na Nieruchomości 1 istnieją niebędące własnością Sprzedającego naniesienia inne niż wskazane we wniosku to Sprzedający nie posiada władztwa nad tymi obiektami i nie będą one przedmiotem dostawy, tj. znajdują się one poza zakresem sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Aby wyjaśnić Państwa wątpliwości, należy ustalić, co będzie przedmiotem planowanej sprzedaży.

W analizowanej sprawie mamy do czynienia z planowaną sprzedażą Nieruchomości 2, na której znajduje się m.in. ogrodzenie, które nie stanowi własności Sprzedającego i nie będzie stanowić przedmiotu transakcji między Kupującym a Sprzedającymi. Bowiem to podmiot trzeci, a nie Sprzedający, faktycznie posiada ogrodzenie i korzysta z niego jak właściciel. Ponadto, jak Państwo wskazali, nie posiadają Państwo informacji czy na Nieruchomości 2 istnieją naniesienia inne niż wskazane we wniosku. Jednak, nawet jeśli na Nieruchomości 2 istnieją sieci przesyłowe to są one własnością przedsiębiorstw przesyłowych, ewentualne inne naniesienia to są one własnością osób trzecich. Sprzedający nie posiada władztwa nad ogrodzeniem i nie będzie ono przedmiotem dostawy

Zatem wskazane ogrodzenie oraz ewentualne inne naniesienia, nie będą przedmiotem dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zatem najpierw rozważyć, czy w przedstawionych okolicznościach sprawy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu niezabudowanego, czy też zabudowanego, gdyż na Nieruchomości 2 znajdują się naniesienia – utwardzenie, sieć kanalizacyjna, sieć drenarska oraz separator ropopochodnych.

Ponieważ na Nieruchomości 2 będącej przedmiotem sprzedaży, nie znajdują się budynki, budowle lub ich części w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość niezabudowana. W uzupełnieniu wniosku, jednoznacznie wskazali Państwo, że na moment sprzedaży utwardzenie, sieć kanalizacyjna i drenarska oraz separator ropopochodnych będą stanowiły urządzenia budowalne, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Należy wskazać, że znajdujące się na Nieruchomości 2 urządzenia budowlane nie stanowią samodzielnych obiektów budowlanych, lecz – zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawo budowlane – są elementami technicznymi związanymi z obiektem budowlanym, zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. W konsekwencji ich występowanie na nieruchomości nie przesądza o uznaniu Nieruchomości 2 za zabudowaną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie urządzenia te, jako elementy trwale związane z gruntem, nie stanowią odrębnego przedmiotu dostawy, lecz dzielą los prawny gruntu, na którym są posadowione. Tym samym w analizowanej sprawie ich obecność nie wpływa na kwalifikację przedmiotowej nieruchomości jako gruntu niezabudowanego, a opodatkowanie dostawy należy oceniać według zasad właściwych dla dostawy gruntu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem Nieruchomość nie stanowi terenu zabudowanego, w stosunku do dostawy którego mogłoby znaleźć zastosowanie m.in. zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Obecność powyższych urządzeń budowlanych pozostaje bez wpływu na opodatkowanie dostawy gruntu, na którym są usytuowane.

Sprzedaż Nieruchomości 2 opisanej we wniosku powinna być oceniana jako dostawa gruntu niezabudowanego, do którego może znaleźć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, przedmiotem dostawy będzie m.in. Nieruchomość 2, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to m.in. mieszkania towarzyszące – należy przez to rozumieć nie więcej niż 2 mieszkania znajdujące się w jednym budynku niemieszkalnym. Ponadto, jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, Sprzedający wystąpił do Gminy (…) z wnioskiem do planu ogólnego (…), wnioskując o przeznaczenie Nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą (dalej: Inwestycja). Inwestycja będzie zrealizowana w oparciu o Uchwałę Lokalizacyjną lub – w przypadku nieuzyskania Uchwały Lokalizacyjnej przed dniem wygaśnięcia obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – w oparciu o Zintegrowany Plan Inwestycyjny, oraz pozwolenie na budowę dla realizacji Inwestycji.

Tym samym, Nieruchomość 2 stanowi tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy obiekty znajdujące się na Nieruchomości 2 były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej VAT (nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT).

Z powyższego wynika więc, że w opisanym przypadku nie jest spełniony jeden z warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że dla planowanej sprzedaży Nieruchomości 2, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości 2 opodatkowana będzie według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 z wniosku uznałem za nieprawidłowe.

Końcowo, Państwa wątpliwości dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a w konsekwencji ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak z kolei jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przy czym w myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku podali Państwo, że intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości nr 1 i nr 2 podatkiem VAT według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą ww. Nieruchomości, Zainteresowani w umowie przedwstępnej złożyli oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości i wybierają opodatkowanie tej transakcji podatkiem od towarów i usług oraz zobowiązują się złożyć w umowie przyrzeczonej ponownie, zgodne oświadczenie, o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z umową przedwstępną w przypadku, w którym z interpretacji indywidualnej wydanej w wyniku rozpatrzenia niniejszego wniosku wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości jest w całości lub w części zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług z możliwością rezygnacji z takiego zwolnienia, Strony złożą, w umowie przyrzeczonej, wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia transakcji (dostawy) będącej przedmiotem umowy przyrzeczonej od opodatkowania podatkiem VAT i o wyborze opodatkowania przedmiotowej transakcji (dostawy) tym podatkiem. W akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wraz znajdującymi się na nich wszystkimi naniesieniami, będącymi własnością Sprzedającego, Kupujący oraz Sprzedający złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Kupujący i Sprzedający już w umowie przedwstępnej złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie to złożą również w umowie przyrzeczonej. Ponadto, zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z odpowiednią infrastrukturą. Lokale mieszkalne, które będą znajdowały się w budynkach mieszkalnych wybudowanych w ramach Inwestycji będą następnie przedmiotem sprzedaży przez Kupującego i sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Kupujący i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków znajdujących się na Nieruchomości nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W analizowanej sprawie – jak wcześniej wyjaśniono – dostawa Nieruchomości nr 1 wraz z naniesieniami, tj. budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 1), budynek o funkcji biurowo-usługowej (określany we wniosku jako Budynek 2), hala magazynowa oraz wolnostojący garaż, będzie zwolniona od podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacją ze zwolnienia – na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy – sprzedaż ta będzie opodatkowana.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie – w sytuacji skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku – Sprzedający będzie zobowiązany wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 tj. ww. budynków.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, przedmiot transakcji sprzedaży Nieruchomości nr 2 nie będzie stanowił transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej. Ponadto, dla planowanej sprzedaży Nieruchomości 2, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości 2 opodatkowana będzie według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będzie zobowiązany również wystawić fakturę VAT z tytułu dostawy Nieruchomości 2.

W konsekwencji, jeżeli Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości 1 i 2 do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Podsumowując, w analizowanej sprawie Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, pod warunkiem wykorzystywania ich do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, przy braku przesłanek negatywnych określonych w art. 88 tej ustawy.

Jednakże Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 z uwagi na użytą argumentację należało uznać za nieprawidłowe.

Stanowisko należało uznać za nieprawidłowe, gdyż zostało oparte na błędnej argumentacji. W zakresie pytania nr 2 przyjęto bowiem, że przedmiotowa Nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną, podczas gdy – jak wskazano w niniejszej interpretacji – na działce znajdują się wyłącznie urządzenia budowlane związane funkcjonalnie z budynkami zlokalizowanymi na sąsiedniej nieruchomości, które nie stanowią budynków ani budowli. Tym samym działkę tę należy uznać za grunt niezabudowany na gruncie przepisów ustawy.

Wskazali Państwo, że możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia od podatku w odniesieniu do dostawy zarówno Nieruchomości nr 1, jak i Nieruchomości nr 2. Tymczasem możliwość rezygnacji ze zwolnienia, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, dotyczy wyłącznie dostaw korzystających ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a więc w analizowanej sprawie odnosi się jedynie do dostawy Nieruchomości nr 1. Natomiast dostawa Nieruchomości nr 2 nie korzysta ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z czym nie ma podstaw do rezygnacji z tego zwolnienia. Zatem mimo że skutek w postaci prawa do odliczenia podatku naliczonego jest zgodny z rozstrzygnięciem organu, Państwa stanowisko, w zakresie pytania nr 3 z wniosku, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym oraz zdarzeniem przyszłym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko spraw będących przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

 Ponadto, art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej stanowi, że:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A Spółka Akcyjna ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.