Interpretacja 0112-KDIL1-2.4012.757.2025.2.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·         zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·         opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan pismem z 13 kwietnia 2026 r. (wpływ 13 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Działalność ta prowadzona jest na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej w formie jednoosobowej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1480). Wnioskodawca jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej lub takiej o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej (…), stanowiącej jedną działkę nr 1 w obręb (…) o powierzchni 5763 m² (0,5763 ha), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej jako „Nieruchomość”). Na nieruchomości posadowiony jest budynek biurowo-usługowy o powierzchni użytkowej 2129,60 m² (dalej jako „Budynek”). Budynek jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). Nieruchomość ta została kupiona przez Wnioskodawcę 14 grudnia 1999 r. od osób fizycznych w ramach transakcji nieudokumentowanej fakturą VAT i nieopodatkowanej podatkiem VAT. W związku z tym nabyciem nie rozpoznano naliczonego podatku VAT ani go nie odliczono. Nieruchomość nabyto z myślą o wybudowaniu na nim budynku z przeznaczeniem na najem bądź prowadzenie tam salonu meblowego. Wnioskodawca nigdy nie korzystał z niej dla celów osobistych, niezwiązanych z prowadzoną działalnością. Od roku 1999 do chwili obecnej Nieruchomość nie była też wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Nieruchomość obejmuje zabudowaną działkę gruntu oraz prawo własności posadowionego na niej Budynku, który nie stanowi przedmiotu odrębnej od gruntu własności, a także prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na gruncie, w tym chodniki, parkingi, plac, ogrodzenie, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane 3 czerwca 2002 r.

Budynek wzniesiono w ciągu roku 2020. Wnioskodawca nie dysponuje w tym momencie fakturami z tego okresu, niemniej jednak na potrzeby wniosku podaje, że przysługiwało mu prawo odliczenia podatku VAT od materiałów i usług budowlanych, z jakich korzystał w trakcie budowy Budynku, a nadto, że z takiego odliczenia skorzystał.

Budynek jest środkiem trwałym w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności. Nie stanowi natomiast towaru handlowego.

W styczniu 2001 r. Budynek w stanie surowym – zamkniętym został na podstawie umowy najmu, zawartej w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, przekazany spółce prawa handlowego. Wspomniana spółka dokonała w latach 2001-2002 modernizacji w obcym obiekcie na kwotę 539.170,40 zł oraz w roku 2008 na kwotę 16.930,13 zł. Wartość początkowa budynku przyjętego do celów amortyzacji stanowiła 1.135.619,47 zł, a więc wydatki poniesione w latach 2001-2002 uplasowały się powyżej 30% wartości początkowej, zaś te poniesione w roku 2008 – poniżej tego pułapu. Budynek był użytkowany niezwłocznie po poczynieniu tych wydatków.

Ulepszenia z roku 2001 stanowiły przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian, te z roku 2008 – nie stanowiły takiej przebudowy. Budynek został „zasiedlony” w rozumieniu ustawy o VAT więcej niż 2 lata przed złożeniem wniosku.

Nakładów tych nie rozliczono przy rozwiązaniu umowy najmu we wrześniu 2014 r.

Od października 2014 r. do sierpnia 2025 r. Budynek był wynajmowany w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej dwóm najemcom, którzy nie prowadzili działalności zwolnionej od VAT. Najemcy ci dokonywali w Budynku jedynie aranżacji wnętrz. Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat zakresu poniesionych na ten cel wydatków, jednak z pewnością uplasowały się uplasowały się poniżej 30% wartości początkowej i nie stanowiły one przebudowy. Wartość tych nakładów nie została rozliczona z najemcami przy rozwiązaniu umów. Od sierpnia 2025 r. w przestrzeni publicznej znajduje się oferta najmu Budynku, jednak do chwili obecnej nie został on wynajęty.

Dotychczas w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie dokonywał zbycia żadnych nieruchomości. Czynił to jedynie w odniesieniu do majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością, w ramach transakcji nieopodatkowanych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca ma jeszcze nieruchomość (…), która stanowi środek trwały. Na chwilę obecną nie planuje się sprzedaży tej nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomość wraz z posadowionym na nim Budynkiem, przy czym rozważa to zrobić w dwóch wariantach.

W stanie faktycznym nr 1 Nabywca na moment planowanej transakcji nabycia Nieruchomości opisanej poniżej będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce, a transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron.

Natomiast w stanie faktycznym nr 2 Nabywca na moment planowanej transakcji nabycia Nieruchomości opisanej poniżej nie będzie czynnym podatkiem VAT.

W obu stanach faktycznych:

1)    przedmiotem sprzedaży będzie cała Nieruchomość; transakcja ta zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wyrażoną w art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, będzie obejmować własność gruntu, budynku i opisanych wyżej urządzeń budowalnych;

2)    Wnioskodawca oraz nabywca (dalej łącznie jako: „Strony”) nie będą podmiotami powiązanymi. Pomiędzy Stronami nie będą zachodzić również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Dla Nieruchomości w roku 2016 uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w obrębie 2U/P, obejmującym „tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów”.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazane we wniosku urządzenia budowlane w postaci chodników, parkingu, placu są związane z Budynkiem w tym sensie, że zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – umożliwiają dojście i dojazd do Budynku, zatrzymanie samochodów przez osoby, które korzystają z Budynku, zaś ogrodzenie ogradza działkę gruntu (parking) od nasypu kolejowego, z którym Nieruchomość graniczy.

Infrastrukturę towarzyszącą zlokalizowaną na Nieruchomości stanowią wyłącznie chodniki, parkingi, plac, ogrodzenie, które także będą przedmiotem zbycia na zasadzie superficies solo cedit. Na Nieruchomości zlokalizowane są jeszcze urządzenia do doprowadzania lub odprowadzania płynów, gazu i energii elektrycznej, jednak zgodnie z art. 49 § 1 k.c. nie należą one do części składowych nieruchomości.

Na Nieruchomości zlokalizowane są ponadto:

a)    szlaban, który jest obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tak w sprawie kwalifikacji szlabanu m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 stycznia 2011 r., III SA/Wr 579/10) oraz

b)    tablica reklamowa, stanowiąca obiekt małej architektury będący obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

– które są związane z Budynkiem w tym sensie, że zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, albowiem umożliwiają kontrolę i organizację dostępu do Nieruchomości i Budynku oraz identyfikację i oznaczenie miejsca prowadzenia działalności związanej z Budynkiem, a tym samym służą prawidłowemu i funkcjonalnemu korzystaniu z Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem; będą także przedmiotem transakcji jako przynależności Nieruchomości.

Na Nieruchomości nie ma budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności obiektów liniowych, lotnisk, mostów, wiaduktów, estakad, tuneli, przepustów, sieci technicznych, wolno stojących masztów antenowych, wolno stojących trwale związanych z gruntem tablic reklamowych i urządzeń reklamowych, budowli ziemnych, obronnych (fortyfikacji), ochronnych, hydrotechnicznych, zbiorników, wolno stojących instalacji przemysłowych lub urządzeń technicznych, oczyszczalni ścieków, składowisk odpadów, stacji uzdatniania wody, konstrukcji oporowych, nadziemnych i podziemnych przejść dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowli sportowych, cmentarzy, pomników, a także części budowlanych urządzeń technicznych, oraz fundamentów pod maszyny i urządzenia, w związku z czym bezprzedmiotowa jest odpowiedź na pytania zawarte w wezwaniu w pkt 3 lit. b) – f).

Pytania

1.    Czy planowana sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Budynkiem będzie stanowiła czynność zwolnioną z opodatkowania VAT?

2.    Czy, w stanie faktycznym nr 1, w przypadku złożenia przez Wnioskodawcę i nabywcę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy natomiast rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Zgodnie z powyższą definicją towarem są również budynki oraz ich części. W konsekwencji Budynek stanowi towar w rozumieniu powyższych przepisów. Przedmiotem sprzedaży poza Budynkiem będzie również grunt, na którym Budynek jest posadowiony wraz z urządzeniami budowlanymi stanowiącymi jego części składowe, zgodnie z zasadą superficies solo cedit.

O opodatkowaniu VAT danej czynności można mówić wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki, tj. wchodzi ona w przedmiotowy zakres ustawy o VAT (kryterium przedmiotowe) oraz jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze (kryterium podmiotowe).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż z podstawy opodatkowania dostawy budynku nie wyodrębnia się wartości gruntu, z którym ten budynek jest trwale związany. W konsekwencji: 1) zapłata za Budynek związany trwale z gruntem oraz zapłata za grunt będzie stanowiła łącznie zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT jedną podstawę opodatkowania na potrzeby podatku VAT.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania powyższego zwolnienia spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej od podatku, b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków oznacza, iż art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT nie może być zastosowany.

Z uwagi, iż Budynek i Nieruchomość nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, to pierwszy z warunków umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT nie jest spełniony. Tym samym nie jest konieczne analizowanie czy również drugi z warunków umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT nie jest spełniony. Dostawa Budynku wraz z Gruntem nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia, owym pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części może być oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków. Pierwszym zasiedleniem jest zatem pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania po ich wybudowaniu. Pierwsze zasiedlenie następuje zatem z chwilą oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy (np. poprzez zawarcie transakcji sprzedaży nieruchomości), oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (np. na podstawie umowy najmu) lub też rozpoczęcie użytkowania budynku na potrzeby działalności gospodarczej (np. prowadzenie biura).

Takie rozumienie definicji pierwszego zasiedlenia znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS). Tytułem przykładu, w interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2024 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.194.2024.3.IK, organ wskazał, że: „(...) pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli”.

Jak wskazano powyżej, Budynek został oddany w najem w roku 2001, zaś po wybudowaniu Budynku ostatni wydatek na jego ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej, został poniesiony w roku 2001 lub 2002. W konsekwencji dostawa Budynku wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony, w ramach sprzedaży całej Nieruchomości, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ad 2

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)    są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)    złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, powyższe oświadczenie musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, w stanie faktycznym nr 1, zarówno Wnioskodawca jak i nabywca, będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT w Polsce, a transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, stąd też pierwszy z wymienionych w powyższym przepisie warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości należy uznać za spełniony.

Ponadto, w razie potwierdzenia przez organ, iż dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Nabywca będą mogli złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) – odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich części są wykorzystywane, w tym używane na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Według art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej nr 1. Nieruchomość ta została kupiona przez Pana 14 grudnia 1999 r. od osób fizycznych w ramach transakcji nieudokumentowanej fakturą VAT i nieopodatkowanej podatkiem VAT. Nieruchomość nabył Pan z myślą o wybudowaniu budynku z przeznaczeniem na najem bądź prowadzenie salonu meblowego.

Nieruchomość obejmuje zabudowaną działkę gruntu oraz prawo własności posadowionego na niej budynku, a także prawo własności infrastruktury towarzyszącej, w tym chodniki, parkingi, plac, ogrodzenie, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Ww. urządzenia budowlane w postaci chodników, parkingu, placu są związane z budynkiem w tym sensie, że zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – umożliwiają dojście i dojazd do budynku, zatrzymanie samochodów. Natomiast ogrodzenie ogradza działkę gruntu (parking) od nasypu kolejowego, z którym nieruchomość graniczy.

Przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT od materiałów i usług budowlanych nabytych w celu jego budowy. Budynek jest środkiem trwałym w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności.

W styczniu 2001 r. budynek w stanie surowym – zamkniętym został na podstawie umowy najmu, przekazany spółce prawa handlowego. Spółka dokonała w latach 2001-2002 modernizacji oraz w roku 2008. Wydatki poniesione w latach 2001-2002 uplasowały się powyżej 30% wartości początkowej, natomiast te poniesione w roku 2008 – poniżej tego pułapu. Budynek był użytkowany niezwłocznie po poczynieniu tych wydatków. Zatem budynek został „zasiedlony” w rozumieniu ustawy więcej niż 2 lata przed złożeniem wniosku.

Nakładów tych nie rozliczono przy rozwiązaniu umowy najmu we wrześniu 2014 r.

Od października 2014 r. do sierpnia 2025 r. budynek był w dalszym ciągu wynajmowany dwóm najemcom, którzy nie prowadzili działalności zwolnionej od VAT. Od sierpnia 2025 r. w przestrzeni publicznej znajduje się oferta najmu budynku, jednak do chwili obecnej nie został on wynajęty.

Obecnie planuje Pan sprzedać nieruchomość wraz z posadowionym na nim budynkiem.

Pana wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W celu ustalenia czy dla będącego przedmiotem sprzedaży ww. budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie.

W związku z powyższym, należy uznać, że w odniesieniu do przedmiotowego budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata. Ponadto nie poniósł Pan wydatków na jego ulepszenie wyższych niż 30% wartości początkowej. Tym samym transakcja dostawy ww. budynku, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Jednocześnie sprzedaż urządzeń budowlanych związanych z tym budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z dostawą opisanego budynku, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy m.in. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym ww. obiekt jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczy, że bez znaczenia dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, w stosunku do planowanej transakcji, jest status nabywcy nieruchomości. Zatem ww. sprzedaż zarówno w wariancie 1, jak i 2 będzie stanowiła czynność zwolnioną od podatku VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, w analizowanej sprawie planuje Pan, w związku z dostawą nieruchomości zabudowanej budynkiem, zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W opisie sprawy zaznaczył Pan, że zamiar opodatkowania podatkiem VAT ma wystąpić w wariancie 1, tj. w sytuacji kiedy nabywca na moment planowanej transakcji nabycia nieruchomości będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce, a transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron.

Zatem w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy przedmiotowego budynku Pan i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą wymagane oświadczenie, o którym mowa w przepisach prawa podatkowego.

I tak, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

W świetle art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będzie miał Pan prawo do rezygnacji ze zwolnienia zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania tej dostawy.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonując sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem będzie miał Pan możliwość rezygnacji ze zwolnienia zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrania opodatkowania ww. dostawy, przy spełnieniu warunków o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.