Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.117.2026.3.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w związku z wynajmem nieruchomości oraz wskazania, czy rozliczenie czynszu najmu i należności z tytułu poniesionych nakładów w drodze kompensaty (bez fizycznego przepływu środków pieniężnych) stanowi zapłatę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT oraz czy obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury (nie później niż z upływem terminu płatności), niezależnie od dokonania kompensaty. Uzupełnił go Pan pismem z 13 kwietnia 2026 r. (wpływ 14 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną (czynny podatnik VAT, prowadzący JDG). Posiada nieruchomość w majątku prywatnym. Nieruchomość została kupiona do majątku prywatnego w 2020 r. na podstawie aktu notarialnego. W momencie zakupu nieruchomość gruntowa była już zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, 1-kondygnacyjnym z użytkowym poddaszem, podpiwniczonym, murowanym, wybudowanym w 1986 r. (i od tego okresu zamieszkiwanym), powierzchnia użytkowa domu wynosi (…) m². Działka natomiast ma powierzchnię (…) ha i posiada numer ewidencyjny (…). Działka stanowi użytki o symbolach B, tj. tereny mieszkaniowe. Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę na majątek wspólny z małżonką i za środki pochodzące z ich majątku wspólnego.

Następnie Wnioskodawca do majątku prywatnego zakupił również domki całoroczne, każdy po (…) m², składające się z (…).

Dodatkowo Wnioskodawca i jego żona są wspólnikami Spółki, w której również pełnią funkcje zarządcze. Z uwagi, iż zakupiony dom był stary, wymagał remontu. Koszty tego remontu pokryła Spółka, w której wspólnikami są właściciele działki i domu, czyli m.in. Wnioskodawca. Spółka pokryła również koszt robót ziemnych w ogrodzie, takich jak np. odwodnienie, hydroizolacja, plantowanie gruntu, stworzenie muru oporowego, wylanie betonu, utwardzenie terenu itp. Nakłady te były również na domki zakupione przez Wnioskodawcę. Spółka odliczała podatek VAT od tych nakładów. Spółka poniesione nakłady amortyzuje jako środek trwały w budowie.

W ramach rozliczenia poniesionych nakładów przez Spółkę Wnioskodawca ma zamiar wynajmować ww. nabyty majątek Spółce (najem prywatny) dokumentowany fakturą VAT wystawioną na Spółkę np. za okres roczny. Najem na Spółkę będzie prywatny, nie w ramach prowadzonej JDG i opodatkowany ryczałtem, ze stawką ustaloną według cen rynkowych. Całość nakładów i spłaty najmu będzie się kompensować. Kwota nakładów jest duża (ponad milion), więc umowa byłaby długoterminowa. Spółka natomiast wystawia FV zaliczkową na poczet przyszłego nabycia nakładów inwestycyjnych (z uwagi na kwotę i okres trwania umowy – nawet 10 lat faktur zaliczkowych będzie dużo). VAT jest naliczony po stronie Spółki – do zapłaty, a w ramach najmu prywatnego odliczony (bo Wnioskodawca działa jako czynny podatnik VAT). Płatności rozliczane będą kompensatą – brak fizycznego przelewu.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu wskazali Państwo poniższe informacje:

1.  Od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą?

Odpowiedź:

2.  W jaki sposób opodatkowane są przychody (dochody) z prowadzonej działalności gospodarczej oraz jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych Pan prowadzi?

Odpowiedź:

3.  W jakiej Spółce (cywilnej, jawnej, komandytowej, z ograniczoną odpowiedzialnością itp.) jest Pan wspólnikiem?

Odpowiedź:

4.  W jakim zakresie prowadzi działalność Spółka, w której jest Pan wspólnikiem?

Odpowiedź:

5.  Czy domki całoroczne stanowią Pana majątek odrębny, czy wchodzą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź:

6.  Ile domków całorocznych Pan zakupił i kiedy?

Odpowiedź:

7.  Czy domki zostały posadowione na działce (…)?

Odpowiedź:

8.  Czy nieruchomości, o których mowa we wniosku, zostały udostępnione Spółce do użytkowania? jeśli tak – na podstawie jakiej umowy i jakie były postanowienia tej umowy, czy było to oddanie do użytkowania odpłatne, czy nieodpłatne; jak zostały uregulowane kwestie rozliczeń?

Odpowiedź:

9.  Na jakiej podstawie Spółka pokryła koszty remontu domu, koszty robót ziemnych w ogrodzie oraz koszty remontu domków?

Odpowiedź:

10.  Jakie konkretnie nakłady poniosła Spółka na ww. nieruchomościach?

Odpowiedź:

11.  Czy będzie Pan dzierżawił czy wynajmował Spółce nieruchomości, o których mowa we wniosku, oraz które konkretnie nieruchomości będą przedmiotem najmu/dzierżawy?

Odpowiedź:

12.  Na jaki czas zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy nieruchomości, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź:

13.  Czy wycena nakładów inwestycyjnych odbyła się na warunkach rynkowych?

Odpowiedź:

14.  Czy wyceny nakładów inwestycyjnych dokonał rzeczoznawca majątkowy?

Odpowiedź:

15.  Czy wycena nakładów inwestycyjnych miała miejsce na podstawie rzeczywistych udokumentowanych wydatków poniesionych przez Spółkę?

Odpowiedź:

16.  Czy bez tych nakładów inwestycyjnych wynająłby Pan nieruchomości Spółce za określoną cenę? Jeśli tak, to czy cena najmu/dzierżawy byłaby taka sama jak w przypadku najmu/dzierżawy po dokonanych nakładach inwestycyjnych?

Odpowiedź:

17.  Czy transakcja najmu/dzierżawy nieruchomości, o których mowa we wniosku, będzie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych? Jeśli tak, to jakich konkretnie?

Odpowiedź:

18.  W jakiej relacji będzie pozostawał czynsz najmu/dzierżawy za miesiąc/rok z całkowitymi wydatkami poniesionymi przez Spółkę na przedmiotowe nieruchomości w skali miesiąca/roku? Jaki procent w wartości nakładów, poniesionych na nieruchomościach, będzie stanowił miesięczny/roczny obrót z tytułu najmu/dzierżawy?

Odpowiedź:

19.  Czy ustalona kwota czynszu najmu/dzierżawy będzie stała, czy zmienna; jeśli czynsz będzie zmienny, to od czego będzie zależała zmiana?

Odpowiedź:

20.  Jakie czynniki uwzględnił Pan przy kalkulacji czynszu najmu/dzierżawy?

Odpowiedź:

21.  W jakim okresie nastąpi zwrot nakładów poniesionych na przedmiotowe nieruchomości?

Odpowiedź:

22.  Jaki procent wartości inwestycji (nakładów) otrzyma Pan w ciągu miesiąca?

Odpowiedź:

23.  Jaki procent wartości inwestycji (nakładów) otrzyma Pan w ciągu roku?

Odpowiedź:

24.  Kiedy zostanie zawarta umowa dzierżawy/najmu nieruchomości między Panem a Spółką, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź:

25.  Jakie przesłanki ekonomiczne/biznesowe i potrzeby stoją za zawarciem umowy dzierżawy/najmu między Panem a Spółką?

Odpowiedź:

26.  Czy Pan lub Spółka wynajmuje inne nieruchomości od innych podmiotów, w tym od podmiotów niepowiązanych?

Odpowiedź:

27.  Czy kompensata, o której mowa we wniosku stanowi potrącenie, o którym mowa w art. 498 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)?

Odpowiedź:

28.  Jakie będą postanowienia umowy najmu, co do kwestii rozliczania czynszu?

Odpowiedź:

Pytania

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wynajem przez Wnioskodawcę – jako osobę fizyczną i czynnego podatnika VAT, poza prowadzoną JDG – nieruchomości stanowiącej jego majątek prywatny na rzecz Spółki, będzie stanowił odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, wykonywane przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

2.  Czy rozliczenie należności z tytułu najmu poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT po stronie Wnioskodawcy i wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT po stronie Wnioskodawcy, tj. czy obowiązek podatkowy w podatku VAT po stronie Wnioskodawcy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. z chwilą wystawienia faktury (nie później niż z upływem terminu płatności), niezależnie od dokonania kompensaty?

3.  Czy rozliczenie czynszu najmu i należności z tytułu poniesionych nakładów w drodze kompensaty (bez fizycznego przepływu środków pieniężnych) stanowi zapłatę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i powoduje powstanie obowiązku podatkowego?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. (VAT)

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne oddanie nieruchomości (działki z budynkiem mieszkalnym i domkami całorocznymi) w najem na rzecz Spółki stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Fakt, że Wnioskodawca posiada zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w innym zakresie, a najem zamierza prowadzić w ramach tzw. „zarządu majątkiem prywatnym”, nie wyklucza uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Najem nieruchomości ze swej natury ma charakter ciągły i jest dokonywany w celach zarobkowych, co wypełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie podatku od towarów i usług, niezależnie od kwalifikacji tego przychodu na gruncie podatku dochodowego (PIT).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Wynajem nieruchomości (zarówno mieszkalnej, jak i komercyjnej) jest klasycznym przykładem wykorzystywania majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W prawie podatkowym pojęcie „najmu prywatnego” funkcjonuje głównie w ustawie o PIT. Na gruncie podatku VAT nie istnieje rozróżnienie na najem prywatny i firmowy. Jeśli osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość odpłatnie: działa jako podmiot profesjonalny (podatnik VAT).

Czynność ta podlega opodatkowaniu (lub zwolnieniu, jeśli spełnione są specyficzne warunki, np. najem wyłącznie na cele mieszkaniowe). Posiadanie przez Wnioskodawcę zarejestrowanej działalności gospodarczej w innym zakresie powoduje, że występuje on w obrocie jako jeden podatnik VAT pod jednym numerem NIP. Wszystkie czynności wykonywane w sposób ciągły i odpłatny przez tę samą osobę fizyczną sumują się do jej statusu jako podatnika VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, planowany najem nieruchomości na rzecz Spółki będzie stanowił odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, wykonywane przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT najem stanowi świadczenie usług.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym JDG. Jednakże dla celów VAT nie ma znaczenia, czy czynność jest wykonywana w ramach „najmu prywatnego” w rozumieniu ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Najem długoterminowy nieruchomości spełnia tę definicję, nawet jeżeli składnik majątku nie został formalnie wprowadzony do ewidencji działalności gospodarczej. W konsekwencji Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.

Najem będzie czynnością podlegającą ustawie o VAT.

Ad 2. (VAT)

W ocenie Wnioskodawcy, rozliczenie należności z tytułu najmu poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką nie wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT po stronie Wnioskodawcy.

Obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu świadczonej usługi najmu powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. z chwilą wystawienia faktury, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze, niezależnie od dokonania kompensaty wzajemnych wierzytelności.

Kompensata stanowi jedynie formę spełnienia świadczenia (uregulowania należności) i pozostaje bez wpływu na moment powstania obowiązku podatkowego po stronie Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, najem nieruchomości stanowi świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie budzi wątpliwości, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie świadczył na rzecz Spółki odpłatną usługę najmu nieruchomości.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury.

Natomiast zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy, jeżeli podatnik nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z upływem terminu wystawienia faktury, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z upływem terminu płatności.

W konsekwencji ustawodawca wprowadził dla usług najmu szczególną regulację momentu powstania obowiązku podatkowego, która nie jest uzależniona od momentu zapłaty należności.

Kompensata (potrącenie) wzajemnych wierzytelności jest instytucją prawa cywilnego skutkującą wygaśnięciem zobowiązań do wysokości wierzytelności niższej.

Nie dochodzi w jej wyniku do fizycznego przepływu środków pieniężnych, lecz do wzajemnego umorzenia zobowiązań.

Na gruncie podatku VAT kompensata jest uznawana za formę uregulowania należności, jednak nie stanowi odrębnej czynności opodatkowanej ani nie modyfikuje zasad powstawania obowiązku podatkowego, jeżeli przepisy szczególne – tak jak w przypadku najmu – nie uzależniają go od otrzymania zapłaty.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym:

-     czynsz najmu będzie dokumentowany fakturą VAT,

-     strony określą termin płatności,

-     rozliczenie będzie następować w drodze kompensaty.

Ponieważ dla usług najmu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury (nie później niż z upływem terminu płatności), moment dokonania kompensaty pozostaje irrelewantny dla powstania obowiązku podatkowego.

Ad 3. (VAT)

Rozliczenie czynszu najmu oraz należności z tytułu poniesionych nakładów w drodze kompensaty stanowi zapłatę w rozumieniu ustawy o VAT i powoduje powstanie obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19a ustawy o VAT.

Ustawa o VAT nie uzależnia powstania obowiązku podatkowego od fizycznego przepływu środków pieniężnych.

Kompensata wzajemnych wierzytelności prowadzi do wygaśnięcia zobowiązań i stanowi formę spełnienia świadczenia. W orzecznictwie oraz interpretacjach przyjmuje się, że potrącenie jest równoznaczne z zapłatą.

W konsekwencji po stronie Wnioskodawcy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu najmu, a po stronie Spółki powstaje obowiązek podatkowy z tytułu faktur zaliczkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan nieruchomość w majątku prywatnym. Nieruchomość została kupiona do majątku prywatnego w 2020 r. na podstawie aktu notarialnego. W momencie zakupu nieruchomość gruntowa (działka nr (…)) była już zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Następnie, do majątku prywatnego zakupił Pan również domki całoroczne, które zostały posadowione na działce nr (…). Pan i Pana żona jesteście wspólnikami Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której również pełnią Państwo funkcje zarządcze. Z uwagi, iż zakupiony dom był stary, wymagał remontu. Koszty tego remontu pokryła Spółka, w której wspólnikami są właściciele działki i domu, czyli m.in. Pan. Spółka pokryła również koszt robót ziemnych w ogrodzie, takich jak np. odwodnienie, hydroizolacja, plantowanie gruntu, stworzenie muru oporowego, wylanie betonu, utwardzenie terenu itp. Nakłady te były również na domki zakupione przez Pana. Koszty remontu domu, koszty robót ziemnych w ogrodzie oraz koszty remontu domków zostały poniesione na podstawie ustnej umowy użyczenia nieruchomości Spółce. Nakłady były konieczne, aby w ogóle najem był możliwy.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy wynajem przez Pana nieruchomości stanowiącej Pana majątek prywatny na rzecz Spółki, będzie stanowił odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, wykonywane przez Pana działającego w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) – dalej Kodeks cywilny:

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że dla uznania danego majątku za „prywatny” istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

Termin „majątek prywatny” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, której należy dokonać odwołując się np. do wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht) z 4 października 1995 r., czy wyroku w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE) z 21 kwietnia 2005 r., w których Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych i że jest to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania swojego mienia wykazywać zamiar jego wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co z przedstawionego przez Państwa we wniosku opisu zdarzenia przyszłego nie wynika.

Planowana przez Pana usługa najmu będzie polegać na wykorzystywaniu nieruchomości będącej składnikiem Pana majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych i stałym czerpaniu korzyści z jej posiadania. Posiadana przez Pana nieruchomość nie stanowi Pana „majątku prywatnego”, bowiem mając na uwadze sposób jej wykorzystywania (planuje Pan wykorzystywać nieruchomość do działalności w zakresie najmu), nie można powiedzieć, że nieruchomość będzie służyć wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb osobistych (prywatnych).

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem stanowi najem nieruchomości wchodzącej w skład Pana majątku prywatnego. Nie ma tu znaczenia, że najem ww. nieruchomości nie będzie prowadzony przez Pana w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości.

W konsekwencji, najem nieruchomości wchodzącej w skład Pana majątku prywatnego stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługi najmu posiadanej nieruchomości na rzecz Spółki z o.o. będzie Pan działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Potwierdzenie zajętego wyżej stanowiska można znaleźć np. w orzecznictwie TSUE, gdzie ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy. Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność, czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Podsumowując, wynajem przez Pana nieruchomości, stanowiącej Pana majątek prywatny na rzecz Spółki, będzie stanowił odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem, wynajmując przedmiotową nieruchomość będzie Pan działać jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy rozliczenie czynszu najmu i należności z tytułu poniesionych nakładów w drodze kompensaty (bez fizycznego przepływu środków pieniężnych) stanowi zapłatę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT oraz czy obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstaje z chwilą wystawienia faktury (nie później niż z upływem terminu płatności), niezależnie od dokonania kompensaty.

Z wniosku wynika, że w ramach rozliczenia poniesionych nakładów przez Spółkę ma Pan zamiar wynajmować nabyty majątek Spółce (najem prywatny) dokumentowany fakturą VAT wystawioną na Spółkę. Umowa najmu zostanie zawarta na czas nieokreślony. Najem na Spółkę będzie prywatny. Całość nakładów i spłaty najmu będzie się kompensować. Spółka natomiast wystawia fakturę zaliczkową na poczet przyszłego nabycia nakładów inwestycyjnych. Płatności rozliczane będą kompensatą – brak fizycznego przelewu. Zamiast dokonywania fizycznych przelewów pieniężnych, strony składają oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (zgodnie z art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego). Zobowiązanie Spółki do zapłaty czynszu wygasa.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Swoboda umów to zasada prawa zobowiązań polegająca na przyznaniu podmiotom prawnym ogólnej możliwości zawierania i kształtowania treści umów w granicach zakreślonych przez prawo. Na swobodę umów składają się cztery elementy:

-     swoboda w zawieraniu umowy,

-     swoboda w wyborze kontrahenta,

-     swoboda w kształtowaniu treści umowy,

-     swoboda w wyborze formy zawarcia umowy.

Zatem co do zasady, sposób rozliczania wzajemnych świadczeń, czy należności wynikających z zawartej umowy ustawodawca pozostawił stronom stosunku cywilnoprawnego. Ustalony pomiędzy stronami umowy model rozliczeniowy, w którym rozliczenie to zostanie rozłożone w czasie i będzie uwzględniane w czynszu, nie może determinować sposobu rozliczania danych czynności (dostawy towarów czy świadczenia usług) na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Istotna w analizowanej sprawie jest kwestia, iż zmniejszenie wartości czynszu z najmu jest konsekwencją ustaleń w zakresie sposobu rozliczeń z tytułu przekazania przez Spółkę poniesionych nakładów.

Stosownie do art. 498 Kodeksu cywilnego:

Powyższe przepisy oznaczają, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności), następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie stanowi zatem formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.

W konsekwencji powyższego, skoro umowa będzie przewidywała rozliczenie czynszu najmu z poniesionymi przez Spółkę nakładami w drodze kompensaty, to w niniejszej sprawie w ramach transakcji potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie kompensata stanowi formę zapłaty.

Odpłatna czynność zwrotu nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na gruncie wynajmującego, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy. Z tego tytułu powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Generalna zasada wynikająca z brzmienia powołanego powyżej art. 19a ust. 1 ustawy wskazuje, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Zgodnie z tą regulacją, podatek stanie się wymagalny w miesiącu dokonania dostawy towaru lub wykonania usługi i co do zasady zostanie rozliczony za ten okres rozliczeniowy.

W myśl art. 19a ust. 2 ustawy:

Według art. 19a ust. 3 ustawy:

Na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy:

Stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy:

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Ustawodawca uzależnia moment powstania obowiązku podatkowego dla najmu albo od chwili wystawienia faktury, albo od chwili upływu terminu płatności za najem.

Na podstawie przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 106i ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy:

Według art. 106i ust. 8 ustawy:

Jak wynika z wyżej powołanego przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu. Oznacza to, że otrzymanie zaliczki na poczet świadczenia usług najmu, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, nie rodzi powstania obowiązku podatkowego. Terminem, w którym powstaje obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, jest moment wystawienia faktury. W sytuacji, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje nie później niż z chwilą upływu terminu płatności. W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, faktury wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.

Z wniosku wynika, że będzie Pan dokumentował fakturami wystawionymi na Spółkę, np. za okres roczny, najem przedmiotowej nieruchomości. Zatem, obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstanie z chwilą wystawienia faktury, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.

Podsumowując, rozliczenie czynszu najmu i należności z tytułu poniesionych nakładów w drodze kompensaty (bez fizycznego przepływu środków pieniężnych) stanowi zapłatę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i powoduje powstanie obowiązku podatkowego po Pana stronie z tytułu najmu nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku VAT po Pana stronie powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. z chwilą wystawienia faktury za najem nieruchomości, nie później niż z upływem terminu płatności, niezależnie od dokonania kompensaty.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Tutejszy organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Wniosek w części dotyczącej podatku dochodowemu od osób fizycznych podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.