Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.149.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest:

- nieprawidłowe – w zakresie prawa do zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

- prawidłowe – w zakresie prawa do zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działek gruntu nr B, C oraz D wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie zabudowań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

- prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w ramach licytacji komorniczej w przypadku utraty statusu czynnego podatnika podatku VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 19 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w ww. zakresie.

Uzupełniła go Pani pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 20 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) Kancelaria Komornicza (…) w związku z ewentualną sprzedażą w drodze licytacji prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych i budynków stanowiących odrębną nieruchomość, położonych w obrębie (…), oznaczonych geodezyjnie jako działki o numerach geodezyjnych: B, A, C i D o łącznej powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Dane dotyczące dłużnika: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością KRS: (…), REGON: (…), NIP: (…).

Poniżej informacje uzyskane z opinii biegłego sądowego sporządzającego na potrzeby egzekucji z przedmiotowej nieruchomości:

Nieruchomości są zabudowane (…) obiektami, na które składają się: (…); łączna powierzchnia użytkowania budynków wynosi (…) m².

W trakcie wizji lokalnej, prezes dłużnej Spółki poinformował, iż nieruchomość objęta jest umową najmu, miał dostarczyć umowę, jednakże tego nie zrobił.

Nieruchomość jest użytkowana jako zakład przemysłowy zajmujący się produkcją (...).

Na infrastrukturę techniczną składają się: przyłącza i wewnątrzzakładowe sieci wodociągowe, przyłącza i wewnątrzzakładowe sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa i wewnątrzzakładowa kanalizacja deszczowa, przyłącze i wewnątrzzakładowe sieci energetyczne wraz ze stacją trafo.

Nieruchomość jest użytkowana jako zakład przemysłowy zajmujący się produkcją (...), zlokalizowana jest (…).

Na działce nr B zlokalizowany jest zjazd z drogi.

Działki mają w miarę regularne kształty i sąsiadują ze sobą, ale działki nr C i D są oddzielone od działek nr B i A, rozdziela je działka nr (...), na której zlokalizowany jest rów, część tej działki jest użytkowana przez fabrykę, posadowiona jest również, na niej część budynku produkcyjnego, brak jest w terenie wydzielenia odrębnych budynków. Działka nr E, na której zlokalizowany jest rów, część tej działki jest użytkowana przez fabrykę, posadowiona jest również na niej część budynku produkcyjnego, brak wydzielenia odrębnych budynków. Działka nr E jest własnością Skarbu Państwa we władaniu Starosty (…). Nie jest ona przedmiotem opracowania. Teren otaczający budynki i budowle jest ogrodzony i zagospodarowany jako place manewrowe z terenem nieutwardzonym oraz tereny zielone zagospodarowane roślinnością niską, głównie trawą i samosiejami krzewów i młodych drzew.

Działka nr A jest niezabudowana, ogrodzona i porośnięta samosiejami. Nieruchomość ma dostęp do sieci elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej.

Działka nr D jest niezabudowana.

Na działce nr B znajdują się: budynek wagi samochodowej, budynek produkcyjny (budynek znajduje się również na działce nr E, C), budynek socjalno-administracyjny, stacja transformatorowa, wiata stalowa nr 1, wiata stalowa nr 2.

Na działce nr C znajdują się: budynek oczyszczalni, budynek produkcyjny (budynek znajduje się również na działce nr B, E), budynek warsztatu nr 1, budynek dźwigu towarowego, budynek warsztatu nr 2, budynek maszynowni (budynek znajduje się również na działce nr E), suszarnia klimatyczna, wiata, wiata stalowa nr 3.

Budynek (…) – budynek z (…) r. murowany o trzech kondygnacjach, nadziemnych i jednej podziemnej. Ławy fundamentowe z cegły pełnej i kamienia. Ściany murowane z cegły pełnej i bloków ściennych. Stropy nad piwnicą i parterem: sklepienie kleina z cegły pełnej oparte na belkach stalowych. Strop nad pierwszym piętrem drewniany wieszakowy. Dach w konstrukcji drewnianej pokryły blachą trapezową i falistą. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne. Stolarka drewniana nietypowa. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej. Klatki schodowe: stalowe i drewniane. Inne elementy: dźwig towarowy. Posadzki betonowe. Stan budynku słaby, wymagany jest remont.

Budynek (…) – budynek z (…) r. murowany jednokondygnacyjny dobudowany do budynku produkcyjnego. Ławy fundamentowe z cegły pełnej i kamienia. Ściany murowane z kamienia i cegły pełnej. Dach w konstrukcji drewnianej, jednospadowy, kryty blachą, podsufitka z paneli PVC. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, tynki zewnętrzne cementowo-wapienne. Okna drewniane zespolone, drzwi zewnętrzne: wrota stalowe, dwuskrzydłowe. Posadzki betonowe. Stan techniczny: słaby, budynek wymaga remontu, jego elementy konstrukcyjne są zużyte.

Budynek (…) nr 1 – budynek z (…) r. murowany parterowy, niepodpiwniczony, dobudowany do budynku oczyszczalni. Ławy fundamentowe z cegły pełnej i kamienia. Ściany murowane z cegły pełnej. Stropy drewniane belkowe. Dach w konstrukcji drewnianej, jednospadowy, pokryty blachą stalową. Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, tynki zewnętrzne cementowo-wapienne. Okna stalowe pojedyncze, drzwi płytowe pełne pomiędzy budynkiem produkcyjnym a warsztatem, drzwi zewnętrzne stalowe dwuskrzydłowe w części oszklone. Stan techniczny: słaby, budynek wymaga remontu, jego elementy konstrukcyjne są zużyte.

Budynek (…) – budynek z (…) r. murowany o trzech kondygnacjach z maszynownią, przyległy do głównego budynku produkcyjnego. Ławy fundamentowe betonowe. Ściany murowane z cegły pełnej. Stropy żelbetowe. Dach: stropodach żelbetowe, pokryty dwukrotnie papą na lepiku, blachą; tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne. Drzwi stalowe dźwigowe. Dźwig towarowy o udźwigu (…). Stan techniczny słaby, budynek wymaga remontu, jego elementy konstrukcyjne są zużyte.

Budynek (…) nr 2 – budynek murowany, przylegający do budynku dźwigu. Ściany murowane z cegły pełnej. Dach w konstrukcji drewnianej, jednospadowy, kryty papą. Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, tynki zewnętrzne – strukturalny. Okna stalowe pojedyncze. Stan techniczny: słaby, budynek wymaga remontu, jego elementy konstrukcyjne są zużyte.

Budynek (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji drewnianej, parterowy, podmurówka z betonu komórkowego, dobudowany do głównego budynku produkcyjnego. Ławy fundamentowe betonowe. Ściany osłonowe wypełnione styropianem, od wewnątrz płyta wiórowa. Dach w konstrukcji drewnianej, odeskowany, kryty papą. Tynki zewnętrzne: tynk strukturalny na siatce. Okna stalowe poj. drzwi zewnętrzne stalowe. Posadzki częściowo betonowe, częściowo z płytek antypoślizgowych. Stan techniczny średni.

Budynek (…) – budynek z (…) r. murowany o dwóch kondygnacjach nadziemnych bez podpiwniczenia przyległy do budynku produkcyjnego. Ławy fundamentowe betonowe. Ściany murowane z cegły pełnej; stropy żelbetowe; dach: stropodach strukturalny. Stan budynku średni.

Suszarnia (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji drewnianej, parterowy. Ławy fundamentowe betonowe. Ściany murowane w części suszarni i do wysokości 1,5 m z cegły pełnej i piaskowca, w części ściany drewniane ażurowe i pełne; dach w konstrukcji drewnianej, dwuspadowy pokryty papą. Okna i drzwi drewniane, posadzki betonowe, stan średni.

Stacja (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji murowanej, o trzech kondygnacjach, bez podpiwniczenia oraz budynek o dwóch kondygnacjach, bez podpiwniczenia. Ławy fundamentowe z cegły i kamienia, betonowe; ściany murowane z cegły pełnej: stropy żelbetowe; dach w konstrukcji drewnianej, kryty dachówką karpiówką, budynek o trzech kondygnacjach. Posadzki betonowe. Stan średni.

Budynek (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji murowanej, parterowy, część podziemna wagi betonowa. Ławy fundamentowe betonowe. Ściany murowane z cegły pełnej. Dach żelbetowy, jednospadowy, kryty papą. Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne, tynki zewnętrzne cementowo-wapienne. Okna stalowe pojedyncze, drzwi stalowe. Posadzki drewniana z desek na betonie. Waga wozowa o nośności 15 ton; stan techniczny budynku słaby, elementy konstrukcyjne zużyte.

Stacja (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji murowanej, o trzech kondygnacjach, bez podpiwniczenia oraz budynek o dwóch kondygnacjach, bez podpiwniczenia. Ławy fundamentowe z cegły i kamienia, betonowe. Ściany murowane z cegły pełnej. Stropy żelbetowe, dach w konstrukcji drewnianej, kryty dachówką karpiówką – budynek o trzech kondygnacjach. Dach o konstrukcji żelbetowej. Posadzki betonowe. Stan średni.

Budynek (…) – budynek z (…) r. o konstrukcji murowanej, parterowy, część podziemna wagi betonowa. Ławy fundamentowe betonowe, ściany murowane z cegły pełnej; dach żelbetowy, jednospadowy, kryty papą. Stan techniczny budynku słaby, elementy konstrukcyjne zużyte.

Wiata nr 1 – wiata o konstrukcji stalowej, słupki stalowe z dwuteownika 150 w rozstawie co 4.0 m; ściana szczytowa o konstrukcji stalowej, słupy stężone poprzeczne; pokrycie blachą stalową trapezową; wrota stalowe dwuskrzydłowe; posadzki betonowe; stan techniczny średni.

Wiata nr 2 – wiata z ok. (…) r. o konstrukcji stalowej, przeznaczona do rozbiórki.

Wiata nr 3 – wiata z (…) r. o konstrukcji stalowej, nieobudowana, słupy stalowe, kratownice stalowe; posadzka betonowa w części polbruk; wiata przeznaczona do robót antykorozyjnych; stan techniczny średni.

Na terenie przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego podjęty Uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) i przeznaczona jest pod: (...) – teren zabudowy przemysłowej.

Komornik występował już z wnioskiem o wydanie interpretacji w sprawie (…), gdzie komornik wycofał wniosek z uwagi na oczekiwanie na odpowiedź od dłużnej Spółki na pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia interpretacji:

- Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej będą objęte działki ujęte w księdze wieczystej nr (…) tj.: nr B, A, C i D; Wszystkie cztery działki ujęte są w księdze wieczystej nr (…).

- Komornik w przedmiocie umowy najmu zwrócił się do US w (…), NUS w (…) wskazał, iż nie prowadzono czynności pozwalających udzielić informacji w żądanym zakresie odnośnie nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), składającej się z działek nr B, A, C, D.

- Prezes dłużnej Spółki wskazał pismem z 12 listopada 2024 r., iż część obiektu Spółka wynajmuje, to jest część hali produkcyjnej oraz część hali magazynowej znajdującej się za obiektem wagi, a środki z tytułu najmu, wg ww. pisma, mają być zajęte tytułem wykonawczym US w (…) okres najmu według pisma miał zakończyć się w grudniu 2024 r. i najprawdopodobniej miał być przedłużony.

- Dłużna Spółka wskazała, iż Spółka nabyła obiekt wraz z infrastrukturą w celu prowadzenia działalności gospodarczej związany z produkcją (…).

- Dłużna Spółka wskazała, iż Spółka nabyła działki wraz z obiektami odkupując je od syndyka masy upadłościowej przy czym Dłużnik wskazał, że „obecnie podlegają analizie dokumenty archiwalne” – do dnia dzisiejszego dłużna Spółka nie uzupełniła odpowiedzi/informacji – ponadto wskazano, że transakcja odbyła się za czasów pierwszego zarządu i pierwszych właścicieli/udziałowców Spółki, następnie Spółka została sprzedana firmie (…) Sp. z o.o. Obecni właściciele i zarząd są ostatnimi w historii ruchów właścicielskich i zmian we władzach Spółki. W piśmie dłużnej Spółki podpisanym przez prezesa zarządu wskazano: „Jako zarząd uważam, co oczywiście nie jest wiążące, że zakup był podniesiono podatek VAT”.

- Na pytanie „Czy nabycie przez Dłużnika działek będących przedmiotem sprzedaży zostało udokumentowane fakturą?” dłużna Spółka wskazała, że „odpowiedź na to pytanie wymaga przeanalizowania dokumentacji archiwalnej. Jednakże z punktu widzenia Zarządu wydaje się logicznym, że przy zawarciu umowy kupna od Syndyka został również, wystawiony dokument w postaci faktury VAT zarząd jest w trakcie analizowania dokumentacji archiwalnej i księgowej” – do dnia dzisiejszego dłużna Spółka nie udzieliła dalszej odpowiedzi; komornik w przedmiocie odpowiedzi na to pytanie zwrócił się też do Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) – NUS w (…) wskazał, iż nie prowadzono czynności pozwalających udzielić informacji w żądanym zakresie odnośnie nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), składającej się z działek nr B, A, C, D.

- Dłużna Spółka wskazała, iż działki są wykorzystywane do prowadzenia bieżącej działalności gospodarczej, tj. składowania i zbierania surowca i odpadów poprodukcyjnych jak i odpadów będących przedmiotem przetwarzania w procesie produkcyjnym; jedna z działek niebędąca działką zabudowaną jest przeznaczona na budowę hali sortowni surowca produkcyjnego oraz, produkcji płyty wielomateriałowej.

- Na pytanie „Czy budynek produkcyjny, budynek oczyszczalni, (…) budynki warsztatu, budynek dźwigu towarowego, budynek maszynowni, budynek socjalno-administracyjny, budynek wagi samochodowej stanowią i na moment sprzedaży będą stanowić budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego ww. obiektu znajdującego się na nieruchomości (w tym oddzielnie do budynków warsztatu). Dłużna Spółka wskazała, iż nie może jednoznacznie udzielić odpowiedzi na to pytanie, wskazano, iż „w chwili obecnej oczekujemy na odpowiedź firmy obsługującej nasz podmiot w zakresie corocznych odbioru budynku po otrzymaniu odpowiedzi niezwłocznie uzupełnimy odpowiedź” – do dnia dzisiejszego nie uzupełniono odpowiedzi. Jednocześnie odnosząc się do tego pytania komornik wskazuje, iż w zakresie tego pytania skontaktowano się również z biegłą sporządzającą operat szacunkowy, poniżej ustalenia:

- budynek (…)– tak,

- budynek (…) – tak,

- budynek nr 2 – tak,

- budynek nr 1 – tak,

- budynek (…) – tak,

- budynek (…) – tak,

- budynek socjalno-administracyjny – tak,

- budynek (…) – tak,

- wodna – brak informacji,

- suszarnia (…) budowla,

- stacja transformatorowa budynek,

- wiata nr 1 budowla,

- wiata nr 2 budowla,

- wiata nr 3 budowla.

- Wszystkie budynki/budowle znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości są trwale związane z gruntem.

- Dłużna Spółka wskazała, że wszystkie obiekty były wykorzystywane do czynności będących finalnie opodatkowanych podatkiem VAT.

- Na pytanie „Czy i kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków/budowli posadowionych na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży licytacyjnej, tj. czy i kiedy doszło do pierwszego zajęcia budynku, budowli lub ich części (oddania do używania)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na nieruchomości?” dłużna Spółka wskazała: „w odpowiedzi na to pytanie informuję, że obiekt cały czas jest w eksploatacji, a pierwszy wpis hipoteczny jak wynika z księgi wieczystej i posiadanej przez Zarząd wiedzy jest dokonany na rzecz (…). i jest to wpis dotyczący poręczenia, którego dokonał poprzedni zarząd Spółki na rzecz ówczesnego głównego udziałowca, którym była firma (…) Sp. z o.o. Firma będąca właścicielem obiektu z tytułu tego poręczenia nie odniosła żadnych korzyści i nigdy nie skorzystała z środków, które (…) wypłacił firmie (…) Sp. z o.o.”.

- Na pytanie „Czy w odniesieniu do budynków/budowli Dłużnik ponosił/będzie ponosił do momentu sprzedaży wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeżeli ponosił takie wydatku to proszę o wskazanie: – czy nakłady na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budynków/budowli lub ich części – kiedy ulepszenie to zostało oddane do użytkowania – czy od tego ulepszenia Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? – dłużna Spółka wskazała, iż planuje przeprowadzenie remontu dachu na budynku produkcyjnym oraz, dachu budynku gdzie znajduje się część konferencyjna produkcji, przewidywany koszt według pisma dłużnej Spółki to około (…) brutto wskazano, iż Zarząd nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie, czy kwota ta jest 30% wartością początkową obiektów; wskazano, iż „od tej inwestycji przysługują Spółce wszelkie odpisy podatkowe”.

- Na pytanie „Czy budynki budowle położone na nieruchomości zostały nabyte, czy wybudowane przez Dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania budynków/budowli. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli?” dłużna Spółka wskazała: „odpowiadając zupełnie ogólnie na to pytanie informuję, że obiekt powstał przed II wojną światową (Zaznaczam, że z posiadanych przeze mnie informacji obiekt jest wpisany w rejestr zabytków natomiast nie został mu nadany numer, a w związku z tym nie do końca jest pod pieczą Konserwatora. Jednocześnie informuję, że nie analizowałem żadnych zmian prawa w tym zakresie tak więc sytuacja podlega weryfikacji). Z informacji posiadanych przez Zarząd, była w nim prowadzona taka sama działalność jak w chwili obecnej. Budynki nie zostały wybudowane przez Spółkę natomiast zostały odkupione od Syndyka masy upadłościowej przez pierwszy Zarząd i Właścicieli, którzy odsprzedali swoje udziały i tym samym wszelkie prawa do gruntu i obiektu poprzedniemu właścicielowi to jest firmie (…) Sp. z o.o., który w tym czasie posiadał 100% udziałów w Fabryce. Firma (…) Sp. z o.o. odsprzedała wszystkie swoje udziały na osoby, które widnieją w aktualnym rejestrze KRS”.

- Na pytanie „Czy stacja trafo stanowi budynek/budowlę lub jej część, bądź urządzenie budowlane – w rozumieniu ustawy Prawo budowlane? Proszę wskazać jednoznacznie, czy stacja trafo stanowi budynek, czy budowlę lub jej część?” uzyskano od dłużnej Spółki odpowiedź „pytanie dotyczące stacji trafo zostało przesłane do firmy obsługującej Spółkę w zakresie prowadzenia co rocznej kontroli obiektu po uzyskaniu odpowiedzi niezwłocznie prześlemy ją do Państwa” – do dnia dzisiejszego nie udzielono odpowiedzi; Komornik zwrócił się z tym pytaniem również do biegłej sporządzającej operat, gdzie zyskano informację, że stacja trafo stanowi budynek.

- Na pytanie „Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania ww. budynków/budowli Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.” Dłużna Spółka wskazała „proszę o uszczegółowienie pytania. Jeśli chodzi w nim o amortyzację zarząd zwróci się do firmy prowadzącej księgi celem udzielenia szczegółowej informacji. Natomiast wszelkie koszty związane z utrzymaniem czy nakładami podlegają odliczeniu”; komornik w przedmiocie odpowiedzi na to pytanie zwrócił się też do Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) – NUS w (…) wskazał, iż nie prowadzono czynności pozwalających udzielić informacji w żądanym zakresie odnośnie nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), składającej się z działek nr B, A, C, D.

- Na pytanie „Czy instalacje, j. przyłącza i wewnątrzzakładowe sieci wodociągowej, przyłącza i wewnątrzzakładowe sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa i wewnątrzzakładowe sieci energetycznej stanowią budynek/budowlę lub jej część, bądź urządzenia budowlane – w rozumieniu ustawy Prawo budowlane? Proszę wskazać jednoznacznie, czy ww. instalacje stanowi budynek, czy budowlę lub jej część?” uzyskano odpowiedź od dłużnej Spółki „Szczegółowej odpowiedzi udzielimy po uzyskaniu analizy firmy prowadzącej księgi obiektu. Obiekt posiada wszelkie przyłącza takie jak wodę, kanalizację, stację trafo, dodatkowo wewnętrzną rozdzielnię wysokiego napięcia, instalacje wraz z całą infrastrukturą do elektrowni wodnej oraz punkt poboru wód produkcyjnych” – do dnia dzisiejszego nie udzielono odpowiedzi: komornik zwrócił się z tym pytaniem również do bieglej, gdzie uzyskano informację, iż stanowią one budowle – obiekty liniowe.

- Na pytanie „Czy ww. instalacje przebiegają przez wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży? Jeśli nie, proszę wskazać dokładnie przez które.” – uzyskano odpowiedź od dłużnej Spółki: „Instalacja elektryczna a właściwie Energetyczna przebiega przez całość działki na której znajduje się obiekt produkcyjny a kończy się wzdłuż płotu (...), gdzie jest doprowadzony ze stacji trafo prąd do sieci energetycznej na słupach pozostałe instalacje znajdują się wewnątrz obiektu tylko jedna z działek nie posiada instalacji zarząd nie potrafi w chwili obecnej podać konkretnego numeru [...]”. Komornik zwrócił się z tym pytaniem również do biegłej, uzyskano informację: kanalizacja sanitarna działki nr A, B, C; kanalizacja deszczowa – działki nr C, D, A; elektroenergetyczna 01 – działki nr B, A, C, D (również przez działkę E, która nie jest jednak przedmiotem sprzedaży, nie jest ona w użytkowaniu wieczystym dłużnika); elektroenergetyczna 02 działki nr D, A (również, przez działkę E, która nie jest jednak przedmiotem sprzedaży, nie jest ona w użytkowaniu wieczystym dłużnika); stacja transformatorowa znajduje się na działce nr B.

- Na pytanie „Czy ww. instalacje oraz stacja trafo są trwale związane z gruntem, a więc czy stanowią one część składową nieruchomości (gruntu) lub budynku/budynków w myśl przepisów ustawy Kodeks cywilny?” uzyskano odpowiedź „Informuję, że oczekujemy na odpowiedź firmy obsługującej spółkę w związku z tym obiektem” – do dnia dzisiejszego nie udzielono odpowiedzi; komornik z przedmiotowym pytaniem zwrócił się również do bieglej sporządzającej operat, gdzie uzyskano informację, że wszystkie budynki/budowle znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości są trwale związane z gruntem.

- Na pytanie „Czy ww. instalacje oraz stacja trafo są własnością Dłużnika, czy też należą do przedsiębiorstwa przesyłowego i czy będą one przedmiotem sprzedaży? Jeżeli będą przedmiotem sprzedaży a nie są własnością Dłużnika, to czy z właścicielem zostały/zostaną do czasu sprzedaży rozliczone nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej instalacji oraz stacji trafo wskazując przy tym numery działek, na których dana instalacja oraz stacja trafo się znajduje.” Dłużna Spółka wskazała: „spółka jest właścicielem stacji trafo część instalacji w samej trafostacji należy do przesyłu część do Spółki aby szczegółowo odpowiedzieć na to pytanie Zarząd podjął działania celem szczegółowego udzielenia odpowiedzi” – do dnia dzisiejszego nie udzielono odpowiedzi. Komornik zwrócił się z tym pytaniem również do biegłej, gdzie uzyskano informacje: stacja transformatorowa jest własnością Dłużnika; kanalizacja sanitarna nie jest własnością Dłużnika; kanalizacja deszczowa nie jest własnością Dłużnika; elektroenergetyczna 01 właścicielem jest Dłużnik; elektroenergetyczna 02 jest własnością (…).

- Na pytanie: „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w działalności gospodarczej przez Dłużnika? Jeżeli tak, to które dokładnie działki oraz czy były one wykorzystywane przez Dłużnika? Jeżeli tak, to które dokładnie działki oraz czy były one wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży. Czy nieruchomość ta stanowiła/stanowi środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży” w odpowiedzi dłużna Spółka wskazała „Informuję, że po otrzymaniu informacji z naszego działu księgowego, który zwrócił się do radcy prawno-podatkowego udzielimy szczegółowej odpowiedzi” – do dnia dzisiejszego nie udzielono odpowiedzi; komornik w przedmiocie odpowiedzi na to pytanie zwrócił się też do Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) – NUS w (…) wskazał, iż nie prowadzono czynności pozwalających udzielić informacji w żądanym zakresie odnośnie nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), składającej się z działek nr B, A, C, D.

- Na pytanie „Proszę wskazać, czy najemcy (ewentualnie) ponosili nakłady na ulepszenie lub przebudowę obiektów lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonali istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponosili takie wydatki, to: – kiedy były one ponoszone? – czy po dokonaniu tych ulepszeń obiekty były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń? – czy od ww. wydatków przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego?” – dłużna Spółka wskazała, że najemcy nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie czy przebudowy budynku.

- Na pytanie „Czy na moment sprzedaży na nieruchomości będą posadowione (usytuowane) budynki, czy też budynki te zostaną przed sprzedażą z tej nieruchomości usunięte, rozebrane, wyburzone? Czy ewentualna rozbiórka tych budynków zostanie dokonana bądź rozpocznie się przed dostawą nieruchomości? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na nieruchomości?” Spółka wskazała: „działając w imieniu Spółki Zarząd informuje, że nie przewidujemy żadnych wyburzeń. W chwili obecnej Zarząd skupia swoje siły na utylizacji odpadów poprodukcyjnych, których to utylizacja ze wstępnych ustaleń może wynosić około półtorej miliona złotych. Pragnę przy tym zaznaczyć, że należy wziąć pod uwagę fakt, że ewentualnie nabywca terenu i obiektów jednocześnie musi się liczyć z poniesieniem nakładów na uprzątnięcie terenu chyba, że będzie to inwestor nabywca branżowy”.

- Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej będą objęte działki ujęte w księdze wieczystej nr (…) tj. nr B, A, C i D. Wszystkie cztery działki ujęte są w księdze wieczystej nr (…).

- Na terenie przedmiotowej nieruchomości obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego podjęty Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) i przeznaczona jest pod: (...) – teren zabudowy przemysłowej.

- Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata dla każdej z wymienionych budynków/budowli.

Doprecyzowane opisu sprawy

W piśmie z 16 maja 2025 r. w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani poniższe informacje:

1. Czy Dłużnik ((...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) była/jest/będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę podać od kiedy i z jakiego tytułu?

Odpowiedź:

2. Kiedy Dłużnik ((...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) nabył Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (tj. działki nr B, A, C oraz D wraz z znajdującymi się na nich zabudowaniami)? Proszę wskazać datę nabycia.

Odpowiedź:

3. Od kiedy Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem ww. Nieruchomości. Proszę wskazać datę.

Odpowiedź:

4. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej będzie Nieruchomość składająca się z działek nr: B, A, C oraz D wraz ze znajdującymi się na tych działkach budynkami/budowlami:

(…)

Proszę o konkretną i jednoznaczną informację:

a) kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Proszę wskazać:

(i) dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

(ii) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

b) czy w odniesieniu do tych budynków/budowli Dłużnik ponosił/będzie ponosił do momentu sprzedaży wydatki na ich ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

(i) kiedy takie wydatki były ponoszone?

(ii) czy ulepszenie budynków/budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

(iii) czy od wydatków na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

(iv) czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź:

5. Jeśli nie posiada Pani ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku, to proszę jednoznacznie wskazać, czy brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika (przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Panią czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzę jako organ postępowania dowodowego)?

Odpowiedź:

Pytania

1. Czy planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącej niezabudowaną działkę nr A, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, czy komornik ma do ceny wskazanej w operacie szacunkowym doliczyć podatek VAT? (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług)

2. Czy w stosunku do planowanej przez Komornika sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr B, C i D wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie zabudowań będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, czy komornik do wskazanej w operacie szacunkowym kwoty ma doliczyć podatek VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług)

3. Czy w przypadku, gdy dłużnik utraci status czynnego podatnika podatku VAT, czy taka zmiana będzie oznaczała, iż podatek VAT nie będzie musiał być naliczony?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie dostawa przedmiotowej nieruchomości w zakresie działek zabudowanych nr B, C i D o nr księgi wieczystej (…) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na to, iż od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata; budynki/budowle; budynki i budowle są wzniesione w XIX i XX wieku, dlatego też miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Dostawa zaś przedmiotowej nieruchomości w zakresie działki niezabudowanej nr A będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy od podatku od towarów i usług.

W Pani ocenie sama utrata statusu czynnego podatnika podatku VAT przez Dłużnika nie będzie skutkowała tym, że podatek VAT nie będzie musiał być naliczony jeśli w przypadku, gdyby Organ uznał, iż należny jest podatek przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w myśl art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z uwagi na to, iż sprzedaż nieruchomości przekracza kwotę 200 000,00 zł w związku z czym, obowiązek powstanie. Ponadto stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

- nieprawidłowe – w zakresie prawa do zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

- prawidłowe – w zakresie prawa do zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działek gruntu nr B, C oraz D wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie zabudowań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

- prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w ramach licytacji komorniczej w przypadku utraty statusu czynnego podatnika podatku VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…)) zamierza sprzedać w drodze licytacji prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych stanowiących działki nr B, A, C i D, wraz z posadowionymi na nich zabudowaniami. Ww. działki należą do Dłużnika – Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...). Dłużnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nieruchomości są zabudowane (…) obiektami, na które składają się: (…) Na infrastrukturę techniczną składają się: (…). Na działce nr B zlokalizowany jest zjazd z drogi. Nieruchomości są użytkowane jako zakład przemysłowy zajmujący się produkcją (...). Działki nr C i D są oddzielone od działek nr B i A, rozdziela je działka nr (...). Działka nr E jest własnością Skarbu Państwa i nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży. Teren otaczający budynki i budowle jest ogrodzony i zagospodarowany jako place manewrowe z terenem nieutwardzonym oraz tereny zielone zagospodarowane roślinnością niską, głównie trawą i samosiejami krzewów i młodych drzew. Dłużna Spółka nabyła działki wraz z obiektami (…) r. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków. Działki są wykorzystywane do prowadzenia bieżącej działalności gospodarczej, tj. (…); jedna z działek niebędąca działką zabudowaną jest przeznaczona na budowę hali sortowni surowca produkcyjnego oraz, produkcji (…). Działalność gospodarcza z wykorzystaniem ww. nieruchomości prowadzona jest od (…) r. Budynek (…) stanowią budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Natomiast suszarnia, wiata stalowa nr 1, wiata stalowa nr 2 i wiata stalowa nr 3 stanowią budowle. Wszystkie obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Na nieruchomości znajdują się również instalacje, przyłącza, wewnątrzzakładowe sieci wodociągowe, przyłącza i wewnątrzzakładowe sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa i wewnątrzzakładowe sieci energetycznej, które stanowią budowle – obiekty liniowe. Ww. przyłącza tj.: kanalizacja sanitarna znajduje się na działkach nr A, B, C; kanalizacja deszczowa – na działkach nr C, D, A; elektroenergetyczna 01 – na działkach nr B, A, C, D (również na działce E, która nie jest przedmiotem sprzedaży, nie jest ona w użytkowaniu wieczystym Dłużnika); elektroenergetyczna 02 – na działkach nr D, A (również na działce E); stacja transformatorowa znajduje się na działce nr B. Stacja transformatorowa jest własnością Dłużnika. Kanalizacja sanitarna i kanalizacja deszczowa nie są własnością Dłużnika. Sieć elektroenergetyczna 01 jest własnością Dłużnika. Natomiast sieć elektroenergetyczna 02 jest własnością (…). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata dla każdego z wymienionych budynków i każdej budowli. Z informacji podanych we wniosku wynika, że w odniesieniu do budynków/budowli Dłużnik nie ponosił wydatków na ich ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.

Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu obejmującego działki nr B, A, C i D wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie zabudowań, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1 i nr 2).

Podkreślić należy, że z uwagi na fakt, że Dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego obejmującego działki nr B, A, C i D wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami, Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Jak wynika z wniosku, przedmiotem postępowania egzekucyjnego będą należące do Dłużnika działki o nr: B, A, C, D wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami.

Na działce nr B znajdują się należące do Dłużnika budynki: budynek (…) oraz budowle: (…).

Na działce nr C znajdują się należące do Dłużnika budynki: budynek (…) oraz budowle: (…)

Na działce nr B i nr C znajduje się również budynek produkcyjny.

Na działce nr D i nr A znajduje się należąca do Dłużnika budowla: sieć elektroenergetyczna 01.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że działka nr A jest zabudowana – znajduje się na niej należąca do Dłużnika sieć elektroenergetyczna 01, która stanowi budowlę. Zatem działka nr A nie stanowi gruntu niezabudowanego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, w odniesieniu do dostawy działki nr A nie będzie mógł mieć zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt będący przedmiotem dostawy jest terenem zabudowanym.

W związku z powyższym, w przypadku dostawy zabudowanych działek, tj. działek nr: B, A, C, D, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak Pani wskazała w opisie sprawy, Dłużnik nabył przedmiotowe działki wraz ze znajdującymi się na nich obiektami w (…) r. Działalność gospodarcza z wykorzystaniem ww. działek oraz zabudowań prowadzona jest przez Dłużnika od (…) r.. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata, dla każdego z wymienionych budynków i dla każdej budowli. Ponadto, z podanych we wniosku informacji wynika, że w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działkach nr B, A, C, D, Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.

Analizując przedstawione przez Panią informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa budynków i budowli znajdujących się na działkach nr: B, A, C, D, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a dostawą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dla dostawy znajdujących się na działkach nr: B, A, C, D budynków i budowli, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również dostawa gruntu (działek nr B, A, C, D) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec zastosowania do ww. działek zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.

Podsumowując:

· Planowana przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr A wraz z prawem własności posadowionych na niej zabudowań, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa ww. zabudowanej działki będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

· Planowana przez Komornika sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr B, C i nr D wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach zabudowań, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie:

- zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – jest nieprawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- zwolnienia, dokonywanej w trybie egzekucji, sprzedaży działek gruntu nr B, C oraz D wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie zabudowań na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii opodatkowania transakcji, będącej przedmiotem wniosku w przypadku, gdy dłużna Spółka utraci status czynnego podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W odniesieniu do ww. wątpliwości należy wskazać, że o statusie danego podmiotu jako podatnika VAT nie decydują jedynie kwestie formalne, takie jak np. figurowanie w rejestrze podatników VAT czynnych, lecz przede wszystkim okoliczności faktyczne, które wskazują na to, że dany podmiot będzie występował w charakterze podatnika w odniesieniu do danej transakcji, bądź nie. Sam fakt wykreślenia Dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych nie skutkuje tym, że dla danej transakcji sprzedaży nie może on być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podkreślić również należy, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej zawsze podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W interpretacji tej rozstrzygnięto, że planowana przez Komornika sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr B, A, C i nr D wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach zabudowań, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że okoliczność wykreślenia Dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych, nie wpłynie na jego status jako podmiotu będącego podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą w drodze licytacji opisanych we wniosku działek nr B, A, C, D, jak również pozostanie bez wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży ww. działek.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, zgodnie z którym sama utrata statusu czynnego podatnika podatku VAT przez Dłużnika nie będzie skutkowała tym, że podatek VAT nie będzie musiał być naliczony, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania dostawy budynków, w odniesieniu do których poniesione przez Dłużnika nakłady na planowany remont dachu będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.