Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.153.2026.2.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej wskazania, czy w zakresie planowanej sprzedaży działek nr 3 i nr 4 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 16 kwietnia 2026 r. (wpływ 16 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…), zwany dalej Wnioskodawcą, w dniu 1 lutego 2025 r. dokonał wpisu w CEiDG i rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług doradztwa w zakresie prowadzenia działalności. Jednocześnie Wnioskodawca dokonał rejestracji VAT i był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 1 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca zawiesił wykonywanie działalności gospodarczej, a z dniem 20 listopada 2025 r. został wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Obecnie Wnioskodawca w CEiDG posiada status – zawieszony, a rejestrze podatników VAT – nie figuruje w rejestrze.

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z 11 grudnia 2011 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (…) otrzymał od swoich dziadków (…) działkę niezabudowaną nr 1 o powierzchni (…) ha położoną w (…), opisaną jako tereny mieszkaniowe i grunty rolne.

W roku 2023 Wnioskodawca z uwagi, iż działka nie miała bezpośredniego dostępu ulicy (…) podjął działania w celu uzyskania dostępu do drogi. W tym celu Pan (…)wystąpił do Urzędu Miasta (…) o dokonanie podziału działki w taki sposób, aby następnie dokonując zamiany jednej z działek powstałej z podziału na inną, uzyskać bezpośredni dostęp do ulicy (…). Zgodnie z decyzją z 6 czerwca 2023 r. znak: (…) na działki nr 2 o powierzchni (…) ha i 3 o powierzchni (…) ha.

W dniu 27 października 2023 r. Pan (…) zgodnie z aktem notarialnym (…) dokonał, za wynagrodzeniem ze swym wujkiem (…), zamiany powstałej z podziału działki nr 2 o powierzchni (…) ha na działkę nr 4 o powierzchni (…) ha.

W wyniku zamiany działek Wnioskodawca dla swych działek, które po zamianie stanowiły działki nr 3 o powierzchni (…) ha i nr 4 o powierzchni (…) ha uzyskał bezpośredni dostęp do ul. (…). Obie te działki, tj. nr 4 i 3 w chwili obecnej będą przedmiotem ewentualnej sprzedaży.

W dniu 21 marca 2025 r. Pan (…) udzielił pełnomocnictwa architektowi do reprezentowania go przed organami administracji publicznej w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów.

W dniu 15 listopada 2025 r. w celu sprzedaży ww. działek nr 3 o powierzchni (…) ha i nr 4 o powierzchni (…) ha, Wnioskodawca podpisał umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z firmą zajmującą się zawodowo pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości.

Firma ta w imieniu Wnioskodawcy występowała do szeregu instytucji w zakresie pozyskania określonych zaświadczeń i dokumentów dot. przedmiotowych działek, w tym między innymi do:

-     (…) – informacja w zakresie obszarów chronionych krajobrazowo,

-     (…) – informacja w zakresie ochrony wód, melioracji, terenów zagrożonych powodzią etc.,

-     (…) – informacja w zakresie obszarów ochrony konserwatorskiej,

-     (…) – informacja w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obszarów rewitalizacji, specjalnych stref ekonomicznych, ewidencji zabytków,

-     (…) – zaświadczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej,

-     (…) – informacja w zakresie położenia działki na terenach, dla których są planowane inwestycje celu publicznego,

-     (…) – informacja w zakresie planu ogólnego miasta,

-     (…) – informacje w zakresie stref ochronnych dla ujęć komunalnych.

Pozyskane przez pośrednika nieruchomości ww. zaświadczenia dotyczące działek nr 4 i 3 położonych (…) stały się podstawą do spisania przedwstępnej umowy sprzedaży działek.

W dniu 2 lutego 2026 r. Wnioskodawca spisał umowę przedwstępną sprzedaży działek nr 3 o powierzchni (…) ha i nr 4 o powierzchni (…) ha z spółką prawa handlowego.

Zgodnie z umową przedwstępną przeniesienie własności działek ma nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Warunkiem zakupu działek przez Kupującego zgodnie z umową przedwstępną jest zaktualizowanie przez Wnioskodawcę granic, uregulowanie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, w tym poprzez zbycie lub nieodpłatne przeniesienie własności części gruntu, gdyż budynki posadowione wzdłuż jednej z granic na sąsiedniej nieruchomości częściowo posadowione są na działce nr 3.

Strony umowy przedwstępnej ustaliły również, że po dniu zawarcia umowy przedwstępnej, najpóźniej od 15 lutego 2026 r. Wnioskodawca odda przyszłemu nabywcy w dzierżawę przedmiot umowy przedwstępnej, tj. działki nr 3 i nr 4 za wynagrodzeniem z tytułu czynszu w kwocie (…) zł miesięcznie.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną, Wnioskodawca otrzymał od przyszłego nabywcy tytułem zadatku kwotę wynoszącą 20% ustalonej w akcie notarialnym ceny.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu Organu, podał Pan następujące informacje:

1.  Czy działki nr 2 i 3 były/są/będą przez Pana udostępniane osobom trzecim (poza umową dzierżawy z przyszłym nabywcą) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie ww. działki były udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

c)  czy były udostępniane odpłatnie czy nieodpłatnie?

Odpowiedź:

2.  Czy w związku ze sprzedażą ww. działek oraz informacją, że:

udzielił Pan ww. pośrednikowi nieruchomości pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu?

Odpowiedź:

3.  W jaki dokładnie sposób nabyte przez Pana działki nr 2 i 3 były/są/będą przez Pana wykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

Odpowiedź:

4.  Czy ww. działki nr 2 i 3 były/są/będą wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź:

5.  Czy nabyte przez Pana działki nr 2 i 3 były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeśli tak, to czy był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej?

Odpowiedź:

6.  Czy w odniesieniu do działek nr 2 i 3 były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?

Odpowiedź:

Pytanie

Czy zgodnie z przestawionym stanem faktycznym w zakresie planowanej sprzedaży działek nr 3 i nr 4 położonych w (…) znajdujących się na terenach budowlanych Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) dalej u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 4 i 3 położonych w (...) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art 15 ust. 1 u.p.t.u., a czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 8 ust. 1 u.p.t.u., przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 u.p.t.u., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 u.p.t.u., ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy wskazać, iż nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sprawie, nie działał On w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, tylko podejmował aktywne, przemyślane działania w celu zwiększenia wartości posiadanego gruntu, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez handlowców w działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W opisanym stanie faktycznym świadczy o powyższym, że Wnioskodawca w 2025 r. podjął z wykorzystaniem pełnomocnika, czynności w celu uzyskania warunków zabudowy dla przedmiotowych działek, mające objąć budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie szeregowej składającego się z 9 segmentów, zaś w celu znalezienia nabywcy, podpisał umowę z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, któremu powierzył pozyskanie szeregu zaświadczeń dotyczących działek nr 4 i 3.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Celem dodatkowego wyjaśnienia należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego (por. Interpretacja indywidualna z dnia 14 grudnia 2023 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012. 466.2023.1.AAR).

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Należy zatem przyjąć, że Wnioskodawca od 2025 r. podejmując opisane w stanie faktycznym czynności w istocie zmienił charakter majątku w postaci działek niezabudowanych o nr 4 i 3 z majątku prywatnego na majątek związany z działalnością gospodarczą, poprzez podjęcie szeregu czynności, zmierzających do przygotowania posiadanego gruntu pod inwestycję budowlaną w sposób charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży ww. działek istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy darowizny z 11 grudnia 2011 r. otrzymał Pan działkę niezabudowaną nr 1 o powierzchni

(…) ha. W 2023 r. z uwagi, iż działka nie miała bezpośredniego dostępu ulicy podjął Pan działania w celu uzyskania dostępu do drogi. W tym celu wystąpił Pan do Urzędu Miasta o dokonanie podziału działki w taki sposób, aby następnie dokonując zamiany jednej z działek powstałej z podziału na inną, uzyskać bezpośredni dostęp do ulicy. W dniu 27 października 2023 r. dokonał Pan, za wynagrodzeniem, zamiany powstałej z podziału działki nr 2 o powierzchni (…) ha na działkę nr 4 o powierzchni (…) ha. Planuje Pan sprzeczać działki nr 4 i 3. W dniu 21 marca 2025 r. udzielił Pan pełnomocnictwa architektowi do reprezentowania Pana przed organami administracji publicznej w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów. W dniu 15 listopada 2025 r. w celu sprzedaży działek nr 3 o powierzchni (…) ha i nr 4 o powierzchni (…) ha, podpisał Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z firmą zajmującą się zawodowo pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Udzielił Pan pośrednikowi nieruchomości pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu. Firma ta, w Pana imieniu, występowała do szeregu instytucji w zakresie pozyskania określonych zaświadczeń i dokumentów dot. przedmiotowych działek, w tym między innymi do:

-     (…) – informacja w zakresie obszarów chronionych krajobrazowo,

-     (…) – informacja w zakresie ochrony wód, melioracji, terenów zagrożonych powodzią etc.,

-     (…) – informacja w zakresie obszarów ochrony konserwatorskiej,

-     (…) – informacja w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obszarów rewitalizacji, specjalnych stref ekonomicznych, ewidencji zabytków,

-     (…) – zaświadczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej,

-     (…) – informacja w zakresie położenia działki na terenach dla których są planowane inwestycje celu publicznego,

-     (…) – informacja w zakresie planu ogólnego miasta,

-     (…) – informacje w zakresie stref ochronnych dla ujęć komunalnych.

Pozyskane przez pośrednika nieruchomości ww. zaświadczenia dotyczące działek nr 4 i 3 stały się podstawą do spisania przedwstępnej umowy sprzedaży działek. Zgodnie z umową przedwstępną przeniesienie własności działek ma nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Warunkiem zakupu działek przez Kupującego zgodnie z umową przedwstępną jest zaktualizowanie przez Pana granic, uregulowanie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, w tym poprzez zbycie lub nieodpłatne przeniesienie własności części gruntu, gdyż budynki posadowione wzdłuż jednej z granic na sąsiedniej nieruchomości częściowo posadowione są na działce nr 3. Strony umowy przedwstępnej ustaliły również, że po dniu zawarcia umowy przedwstępnej, najpóźniej od 15 lutego 2026 r. odda Pan przyszłemu nabywcy w dzierżawę przedmiot umowy przedwstępnej, tj. działki nr 3 i nr 4 za wynagrodzeniem z tytułu czynszu w kwocie (…) zł miesięcznie.

Przedmiotowe działki od momentu ich nabycia były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych, rekreacyjnych (okazjonalny wypoczynek). Przedmiotowe działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej. W 2018 r. wykonał Pan przyłącze do sieci energetycznej w celu umożliwienia korzystania z działki do celów rekreacyjnych, co oznacza, że działania te miały charakter prywatny.

W marcu 2025 r. działając poprzez pełnomocnika podjął Pan działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przedmiotowych działek oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów. Podjęte przez Pana działania w 2025 r. zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów miały na celu podniesienie wartości działek i uatrakcyjnienie ich sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w zakresie planowanej sprzedaży działek nr 3 i nr 4 będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, w odniesieniu do przedmiotowych działek, 21 marca 2025 r. udzielił Pan pełnomocnictwa architektowi do reprezentowania Pana przed organami administracji publicznej w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów. Podjęte przez pełnomocnika działającego w Pana imieniu działania w 2025 r. zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, składającego się z 9 segmentów miały na celu podniesienie wartości działek i uatrakcyjnienie ich sprzedaży. Udzielił Pan również pełnomocnictwa pośrednikowi nieruchomości (firmie, z którą ma Pan podpisaną umowę pośrednictwa na sprzedaż ww. działek) do działania w Pana imieniu. Pośrednik, w Pana imieniu, występował do szeregu instytucji w zakresie pozyskania określonych zaświadczeń i dokumentów dotyczących działek. Pozyskane przez pośrednika nieruchomości zaświadczenia dotyczące działek nr 4 i 3 stały się podstawą do spisania przedwstępnej umowy sprzedaży działek.

Zauważyć należy, iż fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana ale przez osoby trzecie (pełnomocników), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocników (architekta oraz pośrednika nieruchomości) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Pana). Działania podejmowane przez pełnomocników, dokonywane za Pana pełną zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek nr 4 i 3 jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy, ww. działki stanowią Pana własność i będą podlegać ww. czynnościom. Wskazane czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W efekcie, dokonywane przez pełnomocników czynności zwiększą atrakcyjność przedmiotowych działek.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności dokonywane przez pełnomocników są podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel ww. działek jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności z nimi związanych.

Ponadto, dokonał Pan podziału działki nr 1 na dwie działki, a następnie zamiany jednej z nich, tak aby posiadane przez Pana działki miały dostęp do ulicy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dokonując opisanych wyżej czynności w odniesieniu do działek nr 4 i 3 podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym należy uznać, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanych przez Pan działek nr 4 i 3 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Zatem należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż posiadanych przez Pana ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanych przez Pana działek nr 4 i 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w zakresie planowanej sprzedaży działek nr 3 i nr 4 położonych w (…)znajdujących się na terenach budowlanych będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.