Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.155.2025.2.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący braku obowiązku udokumentowania fakturą sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo dwoma pismami z 7 maja 2025 r. (wpływ 7 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.

Opis stanu faktycznego

Nabyli Państwo działkę nr 1 w dniu (…) lutego 2021 r. w ramach ustawowej wspólności majątkowej od osoby fizycznej.

Pan (A) prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest handel materiałami budowlanymi i jest Pan VATowcem od dnia (…) września 2005 r. Nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami – taki przedmiot działalności nie znajduje się PKD firmy.

Pani (B) jest osobą fizyczną i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Zakupiona działka miała stanowić w przyszłości miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego taki cel został wpisany do aktu notarialnego.

Do chwili sprzedaży nie dokonali Państwo zmian w postaci nakładów na działce – jej stan jest tożsamy z tym w dniu nabycia. Nie została ona również wpisana do ewidencji środków trwałych i żadne koszty nie zostały odliczone w ramach działalności.

Sprzedaż działki miała charakter incydentalny – nigdy wcześniej nie dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości. Nie posiadają Państwo żadnej innej nieruchomości zakupionej w celach sprzedaży. Posiadają Państwo jedynie dom, w którym zamieszkują.

Nie prowadzili Państwo na działce działalności i nie była wykorzystywana w tym celu. Działka nie była również przedmiotem zawartej umowy najmu, dzierżawy ani żadnej umowy o podobnym charakterze.

Jedyną zmianę jakiej Państwo dokonali było odrolnienie działki – dokonali Państwo tego jako osoby fizyczne i wykonali projekt i uzyskali pozwolenie na budowę – wnioskodawcą była B i A.

Sprzedaży działki dokonali Państwo w dniu 21 lutego 2025 r. jako osoby fizyczne – tak jak ją Państwo zakupili. Na sprzedaż nie została wystawiona FV, ani jako sprzedaż firmowa ani jako prywatna.

Doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytania zawarte w wezwaniu:

1. Czy jest Pan i/lub Pana żona (B) rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy? Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

2. Czy z działki nr 1 dokonywane były przez Pana i/lub Pana żonę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczał Pan i/lub Pana żona produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywał Pan i/lub Pana żona sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

3. Czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana i/lub Pana żonę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana i/lub Pana żony zaspokajała i w jakim okresie? Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

4. Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży były do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana i/lub Pana żonę jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tej działki, np. uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki (proszę, żeby podał Pan jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)? Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

5. Czy zawarł Pan i/lub Pana żona z nabywcą ww. działki, umowę przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży działki wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Panu i/lub Pana żonie, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c) czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił Pan i/lub Pana żona jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan i/lub Pana żona pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będącej przedmiotem sprzedaży, dokonała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększają jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e) czy nabywca poniósł jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

6. Czy udzielił Pan i/lub Pana żona nabywcy przedmiotowej działki, lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana i/lub Pana żony w sprawach, które dotyczą ww. działki? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) jakie działania podjął podmiot działający jako pełnomocnik Pana i/lub Pana żony w związku ze sprzedażą działki?

b) kto (Pan i/lub Pana żona, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył koszty tych działań?

c) jaki był zakres pełnomocnictwa, które udzielił Pan i/lub Pana żona?

Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

7. Czy nabycie przez Pana i/lub Pana żonę ww. działki było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i czy z tytułu nabycia przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać z jakiego powodu prawo do odliczenia podatku Panu i/lub Pana żonie nie przysługiwało? Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

8. Czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana i/lub Pana żonę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Państwo wykonują – proszę podać podstawę prawną zwolnienia. Informacji proszę udzielić osobno dla Pana i Pana żony.

Odpowiedzieli Państwo, że:

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 maja 2025 r.)

Czy do dokonanej sprzedaży powinna zostać wystawiona faktura VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 7 maja 2025 r.)

W Państwa ocenie, od transakcji sprzedaży działki zakupionej w ramach ustawowej wspólności majątkowej nie powinna być wystawiona FV, odprowadzony podatek VAT.

Zakupili Państwo działkę w celu pobudowania i przeniesienia na nią firmy. Sytuacja jednak uległa zmianie. Współwłaścicielka otrzymała diagnozę i leczy się onkologicznie i dlatego podjęli Państwo decyzję o sprzedaży działki.

Poza odrolnieniem działki i uzyskaniem pozwolenia na budowę i wykonania projektu i uzyskania pozwolenia na budowę nie podejmowali Państwo innych działań (oprócz ogłoszeń o sprzedaży działki w Internecie) przekraczających czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej uatrakcyjnienie, czy wyposażenie tych nieruchomości w infrastrukturę (nie wykonali Państwo przyłączy do sieci energetycznej ani wodociągowej).

Nie doprowadzili Państwo do działki mediów. Nie promowali Państwo szczególnie oferowanej działki, nie prowadzili działań o charakterze marketingowym. Nie mają Państwo zamiaru dokonywać zakupu kolejnych gruntów w celu ich sprzedaży w celach zarobkowych.

Zbycie przedmiotowej działki z majątku osobistego stanowiącego małżeńską wspólność majątkową osobom niebędącym rolnikami, jako czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części majątku osobistego (prywatnego), nabytego bez zamiaru odsprzedaży, stanowiącego małżeńską wspólność majątkową nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie są Państwo podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc nie są Państwo zobowiązani do naliczenia podatku VAT oraz rozliczenia tego podatku w urzędzie skarbowym.

Uzasadnienie własnego stanowiska

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W Państwa ocenie, nie ma znaczenia że sprzedaż została dokonana na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, bowiem sprzedając działkę skorzystali Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Odwołując się do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 wskazano, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która jest wykonywana zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa w charakterze podatnika od towarów i usług, ma zawodowy, nie zaś incydentalny (okazjonalny) charakter wykonywania danej czynności. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku lub wartości niematerialnych, o których mowa w definicji działalności gospodarczej zawartej we wskazanych przepisach (tutaj: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – przyp. JD) trzeba będzie rozumieć takie wykorzystanie majątku lub wartości niematerialnych, które charakteryzują się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Ponadto, Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że (…) lutego 2021 r. nabyli Państwo działkę nr 1 w ramach ustawowej wspólności majątkowej od osoby fizycznej. Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest handel materiałami budowlanymi i jest Pan VATowcem od dnia (…) września 2005 r. Nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami – taki przedmiot działalności nie znajduje się PKD firmy. Pani jest osobą fizyczną i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Zakupiona działka miała stanowić w przyszłości miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego taki cel został wpisany do aktu notarialnego. Do chwili sprzedaży nie dokonali Państwo zmian w postaci nakładów na działce – jej stan jest tożsamy z tym w dniu nabycia. Nie została ona również wpisana do ewidencji środków trwałych i żadne koszty nie zostały odliczone w ramach działalności. Sprzedaż działki miała charakter incydentalny – nigdy wcześniej nie dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości. Nie posiadają Państwo żadnej innej nieruchomości zakupionej w celach sprzedaży. Posiadają Państwo jedynie dom, w którym zamieszkują. Nie prowadzili Państwo na działce działalności i nie była wykorzystywana w tym celu. Działka nie była również przedmiotem zawartej umowy najmu, dzierżawy ani żadnej umowy o podobnym charakterze. Jedyną zmianą jakiej Państwo dokonali było odrolnienie działki – dokonali Państwo tego jako osoby fizyczne i wykonali projekt oraz uzyskali Państwo pozwolenie na budowę. Jako osoby prywatne wystąpili Państwo z wnioskiem o pozwolenie na budowę, które na dzień sprzedaży było już nieaktualne z powodu nie rozpoczęcia budowy.

Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi i nigdy nie byli. Nie były dokonywane przez Państwa zbiory i dostawy produktów rolnych. Działka przez cały czas posiadania nie była przez Państwa wcale wykorzystywana ani do celów prywatnych ani firmowych.

Nabycie działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Działkę kupili Państwo na umowę cywilno-prawną dlatego nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku.

Zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży działki. Jedynym warunkiem był zadatek, który został wpłacony i rozliczony przy akcie notarialnym. Ciążył na Państwu obowiązek sprzedaży za ustaloną kwotę, a na kupującym wpłata zadatku i dopłata reszty kwoty przy akcie notarialnym. Nabywca do dnia zakupu nie dokonał żadnych nakładów finansowych. Nie udzielili Państwo żadnych pełnomocnictw.

Sprzedaży działki dokonali Państwo w dniu (…) lutego 2025 r. jako osoby fizyczne – tak jak ją Państwo zakupili. Na sprzedaż nie została wystawiona faktura.

Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy do dokonanej sprzedaży powinna zostać wystawiona faktura.

Aby rozstrzygnąć Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności stwierdzić, czy sprzedaż działki nr 1 była dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpili Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, (…) lutego 2021 r. nabyli Państwo działkę nr 1 w ramach ustawowej wspólności majątkowej od osoby fizycznej. Zakupiona działka miała stanowić w przyszłości miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego taki cel został wpisany do aktu notarialnego. Do chwili sprzedaży nie dokonali Państwo zmian w postaci nakładów na działce – jej stan jest tożsamy z tym w dniu nabycia. Nie została ona również wpisana do ewidencji środków trwałych i żadne koszty nie zostały odliczone w ramach działalności. Nie prowadzili Państwo na działce działalności i nie była wykorzystywana w tym celu. Działka nie była również przedmiotem zawartej umowy najmu, dzierżawy ani żadnej umowy o podobnym charakterze. Działka przez cały czas posiadania nie była przez Państwa wcale wykorzystywana ani do celów prywatnych ani firmowych. Jako osoby prywatne wystąpili Państwo z wnioskiem o pozwolenie na budowę, które na dzień sprzedaży było już nieaktualne z powodu nie rozpoczęcia budowy. Sprzedaży działki dokonali Państwo w dniu (…) lutego 2025 r. Sprzedaż działki miała charakter incydentalny – nigdy wcześniej nie dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki nr 1 wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowali Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działkę nr 1 korzystali Państwo z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnili Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpili w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących obowiązku udokumentowania fakturą sprzedaży przedmiotowej działki, należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnik wykonujący czynności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi.

Fakturę wystawia się tylko wtedy, gdy ustawa tak stanowi. Zatem podatnik nie może wystawić faktury z tytułu wykonania czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej rozstrzygnięto, przedmiotowa dostawa działki nr 1 była czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, skoro przedmiotowa czynność pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to nie powinna być ona dokumentowana fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, do dokonanej sprzedaży działki nr 1 nie powinni Państwo wystawić faktury VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.