Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.172.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług m.in. w zakresie:

- nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

- wskazania, czy udzielenie Spółce pełnomocnictwa w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, spowoduje uznanie Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

- wskazania, czy dokonanie przez Panią sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, będzie skutkowało utratą przez Panią statusu rolnika ryczałtowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełniła go Pani pismem z 30 maja 2025 r. (wpływ 30 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatnikiem podatku rolnego i podatku od nieruchomości. Wnioskodawczyni nigdy nie była czynnym płatnikiem podatku VAT oraz nie prowadzi, ani nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie pozostaje w związku małżeńskim.

Przedmiotem złożonego wniosku o indywidualną interpretację podatkową jest sprzedaż działki nr 1 (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość objęta złożonym wnioskiem stanowi Jej majątek osobisty. Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość będąc stanu wolnego w drodze dziedziczenia ustawowego po swojej matce, zgodnie z zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym dnia (…) sierpnia 2021 r. przez notariusza, będąc stanu cywilnego wolnego. Wnioskodawczyni od tamtego momentu nie zmieniała stanu cywilnego.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o obszarze (…) ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (…). Działka stanowi według klasyfikacji gruntów grunty rolne, niezabudowane. Nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona jest jako RIVa i RV – grunty orne. Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) stycznia 2022 r., w którym stanowi: (…).

Wnioskodawczyni, oprócz Nieruchomości posiada inne nieruchomości – działkę nr 2 oraz działkę 3, położone w miejscowości (…).

W związku z zawartą w dniu (…) stycznia 2025 r. przedwstępną umową sprzedaży, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać na rzecz Spółki X działkę nr 1, objętą księgą wieczystą (…). Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału działki nr 1 geodezyjnego, w taki sposób, że na skutek tego podziału powstanie między innymi niezabudowana działka gruntu o planowanej powierzchni (...) ha, nie mniejszej jednak niż (...) ha i nie większej niż (...) ha, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej, stanowić będzie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz częściowo tereny dróg wewnętrznych.

Od 2023 r. Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość użyczała od 2022 r. do 2023 r. Wnioskodawczyni nie pobiera z tego tytułu żadnego wynagrodzenia, a użyczenie było dokonane na rzecz członka rodziny Wnioskodawczyni nieodpłatnie. Na przedmiotowej nieruchomości nr 1, w ramach umowy użyczenia, członek rodziny Wnioskodawczyni uprawiał płody rolne. Wnioskodawczyni nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT i nie jest opodatkowana tym podatkiem. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nigdy nie była czynnym płatnikiem podatku VAT. Nie wynajmowała oraz nie wydzierżawiała żadnej nieruchomości, a przedmiotowa Nieruchomość została oddana w użyczenie na rzecz członka rodziny, celem uniknięcia zaniedbania Nieruchomości.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nr 1 nie została zawarta pod warunkiem prawa pierwokupu Nieruchomości, natomiast w umowie tej zostały ustalone warunki, od spełnienia których będzie zależało zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości. W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nie udzieliła Kupującym lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) oraz jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Jej imieniu w związku ze sprzedawaną działką, natomiast w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przyrzeczonej, Wnioskodawczyni może udzielić ewentualnie pełnomocnictwa, na wyraźne życzenie Kupującego, do działania w Jej imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości, tj. do dysponowania gruntem na cele budowlane, do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień oraz warunków dostawców sieci.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W piśmie z 30 maja 2025 r., w odpowiedzi na pytania Organu, wskazała Pani poniższe informacje:

1. Jaka nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki?

Odpowiedź:

2. Czy działka nr 1 była wykorzystywana na cele działalności rolniczej w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Panią jako rolnik ryczałtowy?

Odpowiedź:

3. Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działkę będącą przedmiotem wniosku dla celów jej sprzedaży lub w celu podniesienia jej wartości? Jeżeli tak, to jakie to były/są działania i kiedy prowadziła Pani te działania?

Odpowiedź:

4. Czy występowała Pani o uchwalenie lub o zmianę miejscowego planu zagospodarowania terenu dla działki nr 1?

Odpowiedź:

5. Czy przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku zostało/zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie ww. pozwolenia?

Odpowiedź:

6. Jakie warunki zostały ustalone w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej przez Panią z nabywcą? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedź:

7. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Pani, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź:

8. Czy udzieliła/udzieli Pani przyszłemu nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą działki będącej przedmiotem wniosku? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie:

a) jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku?

b) jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pani udzieliła/udzieli?

Odpowiedź:

9. Czy działka będącą przedmiotem wniosku będzie udostępniana przez Panią w ramach umowy najmu, dzierżawy itp.? Jeśli tak, to proszę wskazać okres, w którym działka będzie oddana w najem lub dzierżawę oraz czy będzie to czynność odpłatna?

Odpowiedź:

10. W jaki sposób poszukiwała Pani nabywcy nieruchomości? Gdzie prezentowała lub prezentuje Pani oferty sprzedaży? Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie?)?

Odpowiedź:

Pytania

1. Czy w przypadku sprzedaży działki podmiotowi niebędącemu rolnikiem – Spółce, Wnioskodawczyni powinna być traktowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i stać się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy?

2. Czy ewentualne udzielenie pełnomocnictwa w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawczynię, na wyraźny wniosek Kupującego, spowoduje objęcie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawczyni zostanie uznana przez organ podatkowy za przedsiębiorcę w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie zmuszona zapłacić podatek VAT od sprzedaży Nieruchomości w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1?

3. Czy dokonanie przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, skutkuje utratą przez Wnioskodawcę statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 maja 2025 r.)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem:

Ad 1.

W Pani ocenie, zbycie przedmiotowej działki z majątku osobistego podmiotowi, niebędącemu rolnikiem, jako czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części majątku prywatnego, nabytego bez zamiaru dalszej odsprzedaży, stanowiącego majątek osobisty, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc nie jest Pani zobowiązana do naliczenia i pobrania przy zbyciu Nieruchomości podatku VAT oraz rozliczenia tego podatku w urzędzie skarbowym.

Reasumując, zbycie Nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną, będącą rolnikiem ryczałtowym, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Ad 2.

W Pani ocenie, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i udzielenie ewentualnego pełnomocnictwa do dokonania czynności dotyczących Nieruchomości, nie daje podstaw do uznania Pani za przedsiębiorcę i przypisania Jej działaniom znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Nigdy Pani nie prowadziła działalności gospodarczej, Nieruchomość wykorzystywała rolniczo na własne potrzeby, nie podjęła Pani żadnych działań zwiększających wartość Nieruchomości, nie promowała Nieruchomości do sprzedaży. Zamierzone działania dotyczące Nieruchomości, do których ma Pani udzielić ewentualnego pełnomocnictwa również nie mają cech działalności gospodarczej. Są to działania jednostkowe, podjęte pod konkretnego nabywcę dla jednorazowej transakcji.

Pani zdaniem, w związku z przedmiotową sprzedażą Nieruchomości, dokonanie podziału Nieruchomości nie daje podstawy do uznania, że zabiega Pani o podwyższenie standardu Nieruchomości i chce ją sprzedać za jak najwyższą cenę. Cena nieruchomości jest już bowiem ustalona.

Ad 3. (stanowisko ostatecznie wyrażone w piśmie z 30 maja 2025 r.)

Pani zdaniem, dokonanie jednorazowej sprzedaży nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nie skutkuje utratą statusu rolnika ryczałtowego, jeżeli nie zostaną spełnione inne przesłanki określone w ustawie o VAT.

Uważa Pani, że sam fakt podlegania tej jednej transakcji opodatkowaniu VAT nie oznacza, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT w sposób trwały lub powtarzalny, co mogłoby skutkować obowiązkiem rejestracji jako czynny podatnik VAT i w efekcie – utratą statusu rolnika ryczałtowego.

Uzasadnienie

Ad 1.

Poza podziałem Nieruchomości Wnioskodawczyni nie podejmowała innych działań przekraczających czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej uatrakcyjnienie, czy wyposażenie tej nieruchomości w infrastrukturę. Wnioskodawczyni w szczególności nie wykonywała na te cele przyłączy do sieci energetycznej ani wodociągowej, nie doprowadziła do działki mediów i jej nie ogrodziła. Wnioskodawczyni nie zamierza tego robić, nie promowała szczególnie oferowanych działek, nie prowadziła i nie prowadzi działań o charakterze marketingowym. Nie ma zamiaru dokonywać zakupu kolejnych gruntów w celu ich podziału i sprzedaży w celach zarobkowych.

Wnioskodawczyni dodaje, iż w podobnej sprawie zostały wydane:

- interpretacja indywidualna z 23 czerwca 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.429.2018.6.MMA;

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2017 r., I FSK 187/16, sprzedaż działek a podatek VAT;

- pismo z 7 maja 2012 r. Izba Skarbowa w Warszawie znak IPPP2/443-144/12-4/AO.

Stanowisko Wnioskodawczyni znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych na wnioski innych podatników, np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 grudnia 2015 r. (IPPP2/4512-967/15-2/RR) oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 27 sierpnia 2014 r. (IPTPP4/443-434/14-2/ MK).

Potwierdza to również treść orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem zgodnie z ustawą, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w ramach przedmiotowego stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach gruntu, która już nastąpiła, jak i dopiero nastąpi, Wnioskodawczyni podejmowała, bądź podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT (i jego odpowiednik w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Potwierdzeniem tej tezy są również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem zarówno z treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ważna jest analiza okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, iż w przypadku wystąpienia prawa pierwokupu, Gmina będzie musiała się zrzec prawa pierwokupu, by mogła być zawarta ostateczna umowa sprzedaży przenosząca własność działki na osoby niebędące rolnikami.

W ramach tej umowy warunkowej, Wnioskodawczyni nie udzieliła Kupującemu lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) oraz jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Jej imieniu w związku ze sprzedawaną działką.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do już dokonanej, jak i planowanej sprzedaży nieruchomości (udziałów w posiadanych działkach), brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawczyni, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i ewentualne udzielenie pełnomocnictwa, na wyraźny wniosek Kupującego, do dokonania czynności dotyczących nieruchomości, nie daje podstaw do uznania Wnioskodawczyni za przedsiębiorcę i przypisania Jej działaniom znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Spowodowane jest to m.in. tym, że Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, Nieruchomość wykorzystywała rolniczo na własne potrzeby, nie podjęła żadnych działań zwiększających wartość tej Nieruchomości, nie promowała Nieruchomości do sprzedaży. Zamierzone działania dotyczące Nieruchomości, do których Wnioskodawczyni ma udzielić ewentualnego pełnomocnictwa również nie mają cech działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Są to działania jednostkowe, podjęte pod konkretnego nabywcę dla jednorazowej transakcji.

Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału Nieruchomości, jednakże Wnioskodawczyni chce sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. W związku z podziałem nie planuje szeregu transakcji. Udział Wnioskodawczyni przez udzielenie pełnomocnictwa w takich czynnościach jak prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane, do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień oraz warunków dostawców sieci, nie dają podstawy do uznania, że Wnioskodawczyni zabiega o podwyższenie standardu Nieruchomości i chce ją sprzedać za jak najwyższą cenę. Cena nieruchomości jest już bowiem ustalona.

W okolicznościach analizowanej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, pozostaje ona własnością Wnioskodawczyni.

Wobec powyższego, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, sprzedaż działek już dokonana, jak i dopiero planowana, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w posiadanych działkach Wnioskodawczyni wystąpiła, bądź wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Wnioskodawczyni skorzystała i będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym, sprzedaż działek już dokonana, jak i dopiero planowana nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży nie jest i Wnioskodawczyni nie będzie podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowania tych transakcji podatkiem VAT.

W konsekwencji, dokonana, jak i planowana sprzedaż udziałów w ww. działkach nie jest i nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawczyni w związku z tą sprzedażą nie jest i nie będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT. Sprzedaż ta nie będzie również podstawą do ustalenia, iż Wnioskodawczyni stanie się podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z uwagi na utratę statusu rolnika ryczałtowego.

Ad 3.

Jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawczyni dotyczącego pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości nie będzie następować w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy VAT. Transakcje takie (które nie są objęte VAT) w żaden sposób nie wpływają na status Wnioskodawczyni, jako rolnika ryczałtowego, któremu przysługuje zryczałtowany zwrot podatku na podstawie art. 115 ustawy VAT.

Z ostrożności nawet jeśliby uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać VAT (z czym Wnioskodawczyni się nie zgadza), to w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawczyni nie utraci statusu rolnika ryczałtowego, któremu przysługuje zryczałtowany zwrot podatku na podstawie art. 115 ustawy VAT.

W myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 20 ustawy o VAT, przez produkty rolne rozumie się towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa PIT”).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zwolnione są od podatku od towarów i usług dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywanej przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Wnioskodawczyni zauważa, że działalność rolnicza mieści się w pojęciu działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT). Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy VAT: „w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1”.

Sprzedaż nieruchomości, co do zasady, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, kiedy spełniona zostanie przesłanka o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy oraz przesłanka o charakterze podmiotowym, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wynika z tego, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W świetle powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast ewentualne objęcie przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług nie spowoduje utraty statusu rolnika ryczałtowego przez Wnioskodawczynię, a tym samym Wnioskodawczyni nie będzie podlegała pod ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych od wszystkich swoich dochodów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy zatem stwierdzić, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że od 2023 r. prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy. Zamierza Pani sprzedać działkę nr 1, która stanowi Pani majątek osobisty. Działka nr 1 była wykorzystywana na cele działalności rolniczej w ramach gospodarstwa rolnego, które prowadzi Pani jako rolnik ryczałtowy. Działkę nr 1 nabyła Pani w drodze dziedziczenia ustawowego. Ww. nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o obszarze (…) ha. Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym stanowi: (…). Na mocy umowy przedwstępnej, jest Pani zobowiązana dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1 w taki sposób, że na skutek tego podziału powstanie między innymi niezabudowana działka gruntu o planowanej powierzchni (...) ha, nie mniejsza jednak niż (...) ha i nie większa niż (...) ha, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej, stanowić będzie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz częściowo tereny dróg wewnętrznych. Po dokonaniu podziału, jedna z wydzielonych działek o ww. wymiarach zostanie nabyta na podstawie jednej umowy – umowy przyrzeczonej przez Spółkę.

Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1, podmiotowi niebędącemu rolnikiem – Spółce, powinna Pani być traktowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i stać się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 – będącej przedmiotem zapytania – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że działka nr 1 jest wykorzystywana przez Panią na cele działalności rolniczej w ramach gospodarstwa rolnego, które prowadzi Pani jako rolnik ryczałtowy. W okresie od 2022 r. do 2023 r. użyczała Pani ww. działkę nieodpłatnie na rzecz członka Pani rodziny. Na działce nr 1, w ramach umowy użyczenia, członek Pani rodziny uprawiał płody rolne. Nie prowadzi Pani i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie wynajmowała oraz nie wydzierżawiała Pani żadnej nieruchomości. Udzieliła Pani jedynie pełnomocnictwa pośrednikowi do zebrania niezbędnej dokumentacji związanej z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości (dokumentację niezbędną do sporządzenia aktu notarialnego przy sprzedaży Nieruchomości, w tym wystąpienia przed sprzedażą do Urzędu Gminy o ustalenie opłaty planistycznej na okoliczność, czy wartość przedmiotowej Nieruchomości nie ulegnie zmianie). W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży, nie udzieliła Pani Kupującemu lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) oraz jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedawaną działką. Na mocy umowy przedwstępnej jest Pani jedynie zobowiązana do uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Na skutek tego podziału powstanie między innymi niezabudowana działka gruntu o planowanej powierzchni (...) ha, nie mniejsza jednak niż (...) ha i nie większa niż (...) ha, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowić będzie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz częściowo tereny dróg wewnętrznych. Po dokonaniu podziału, działka o ww. wymiarach zostanie nabyta na podstawie jednej umowy – umowy przyrzeczonej przez Spółkę. Przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku nie podejmowała Pani czynności zmierzających do podniesienia wartości, bądź atrakcyjności przedmiotowej działki, takich jak np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu bądź inne. Nie prowadziła Pani również działań marketingowych, nie prezentowała Pani ofert sprzedaży działek, korzystała Pani jedynie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, który dokonał wyszukania nabywcy.

W analizowanej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia wskazanej działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowała Pani żadnych – poza podziałem gruntu oraz korzystania z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami – czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą na rzecz Spółki działki wydzielonej z działki nr 1, nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 2, tj. czy ewentualne udzielenie pełnomocnictwa w okresie pomiędzy zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży a zawarciem umowy przyrzeczonej, spowoduje objęcie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług oraz czy zostanie Pani uznana przez organ podatkowy za przedsiębiorcę w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie Pani miała obowiązek zapłacić podatek VAT od sprzedaży Nieruchomości w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1, należy zauważyć, że w opisie sprawy wskazała Pani, że w związku ze sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku nie udzieliła Pani pełnomocnictwa Kupującemu (Spółce).

W związku z powyższym w kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 2 nie udzielam odpowiedzi.

Odnosząc się natomiast do Pani wątpliwości zawartych w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3, dotyczących wskazania, czy objęcie przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług spowoduje utratę przez Panią statusu rolnika ryczałtowego, należy wskazać, że w związku z przedmiotową transakcją – jak rozstrzygnięto w interpretacji – nie będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i transakcja ta nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym w kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 3 nie udzielam odpowiedzi.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4, dotyczącego wskazania, czy objęcie podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawczynię skutkuje uznaniem Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a w konsekwencji – czy ewentualne przyszłe transakcje sprzedaży nieruchomości będą również podlegały opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.