Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.177.2026.3.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Mieszkania oraz wskazania, czy po dokonaniu sprzedaży Mieszkania należy skorygować podatek VAT odliczony przy jego nabyciu i wskazania wysokości korekty. Uzupełnił go Pan pismem z 30 kwietnia 2026 r. (wpływ 30 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca („Podatnik”) jest obywatelem polskim i polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej („CEIDG”). Wnioskodawca opodatkowuje swoje przychody zgodnie z ustawą o ZryczPIT. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”).

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z żoną, z którą funkcjonuje w ramach ustroju wspólności majątkowej („Małżonka”). Małżonka również jest polskim rezydentem podatkowym i będzie nim w nadal w 2025 r. Małżonka nie prowadzi działalności gospodarczej i nigdy jej nie prowadziła. Zarówno Wnioskodawca jak i Małżonka będą polskimi rezydentami podatkowymi również w latach następnych. Dla potrzeb złożonego Wniosku, Wnioskodawca oraz Małżonka będą nazwani dalej „Sprzedającymi”).

Wnioskodawca wraz z Małżonką zakupili w sierpniu 2017 r., do majątku wspólnego, lokal mieszkalny zlokalizowany w (…), ok. xx km od miejsca zamieszkania i prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy („Mieszkanie”). Wraz z Mieszkaniem, przedmiotem zakupu był również udział w powierzchni wielostanowiskowej („Garaż”) oraz udział w częściach wspólnych budynku, m.in.: grunt stanowiący działkę nr (…), fundamenty, ściany konstrukcyjne, pokrycie dachu, korytarze, pomieszczenia techniczne, windy. Mieszkanie wraz z przynależnościami będzie w dalszej części Wniosku nazwane „Nieruchomością”.

Sprzedaż Nieruchomości (przeniesienie własności) nastąpi nie później niż do końca czerwca 2026 r.

Wnioskodawca wraz z Małżonką nabyli Nieruchomość od dewelopera, zaraz po ustanowieniu odrębnej własności Mieszkania (wyodrębnienie i sprzedaż nastąpiły w jednym akcie notarialnym). Zakup podlegał opodatkowaniu VAT według stawki 8% (Mieszkanie) oraz 23% (udział w Garażu). Wnioskodawca zaliczył Mieszkanie oraz Garaż do środków trwałych, od których dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Od zakupu Nieruchomości został również odliczony VAT naliczony, która jest od dnia nabycia wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wraz z Małżonką zamierzają obecnie sprzedać Nieruchomość. W tym celu Wnioskodawca podjął współpracę z pośrednikiem, który poszukuje nabywcy dla Sprzedających.

Wnioskodawca zapewnia/oświadcza, że:

a)  przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość, w przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości oraz nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami;

b)  Nieruchomość była wykorzystywana od momentu zakupu (sierpień 2017 r.) do wykonywania działalności gospodarczej (jako biuro i miejsce odpoczynku pomiędzy spotkaniami i sprawami biznesowymi Wnioskodawcy do załatwienia w (…) i okolicach);

c)  poza Nieruchomością Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży;

d)  Sprzedający nie poczynili działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, takich jak gruntowny remont czy ulepszenie, które przekraczało 30% wartości zakupu Nieruchomości; dokonywane były jedynie drobne naprawy w zakresie bieżących usterek;

e)  wynagrodzenie otrzymane przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości zostanie przeznaczone na cele prywatne (cele konsumpcyjne);

f)   Wnioskodawca i Małżonka nie zamierzają reinwestować zysku ze sprzedaży Nieruchomości w zakup kolejnych nieruchomości.

W marcu 2026 r. Wnioskodawca zawrze przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która przewidywać będzie najistotniejsze elementy dla potrzeb zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności Nieruchomości. Przeniesienie własności Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu przez kupującego kredytu bankowego. Sfinansowanie transakcji z kredytu bankowego będzie jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na moment zawarcia umowy przedwstępnej oraz na moment sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie miał zawieszoną działalność gospodarczą w CEIDG. Zawieszenie działalności nastąpiło w dniu 31 stycznia 2026 r. Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 25 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1480 z późn. zm.).

Wnioskodawca pozostaje czynnym podatnikiem VAT, pomimo zawieszenia działalności gospodarczej w CEIDG z powodu występowania innych, okazjonalnych transakcji podlegających opodatkowaniu VAT (wynajem składników majątku).

Doprecyzowanie opisu sprawy

Na pytania zawarte w wezwaniu:

1.  Czy Mieszkanie oraz Garaż, będące w ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, zostały/zostaną wycofane z tej działalności gospodarczej przed ich sprzedażą?

a)  jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b)  czy po wycofaniu Mieszkania i Garażu z ewidencji środków trwałych nastąpiło/nastąpi przekazanie ich na cele osobiste?

Odpowiedział Pan:

2.  Czy Mieszkanie oraz Garaż stanowią dwa oddzielne środki trwałe – w myśl przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedział Pan:

3.  Jeśli Garaż stanowi oddzielny od Mieszkania środek trwały, czy jego wartość początkowa przekroczyła 15.000 zł?

Odpowiedział Pan:

4.  Czy dostawa Mieszkania i Garażu będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedział Pan:

5.  Czy Garaż będzie przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy Mieszkania?

Odpowiedział Pan:

6.  Czy Garaż jest w tym samym budynku, w którym znajduje się Mieszkanie, czy znajduje się poza tym budynkiem?

7.  Jeśli Garaż jest poza budynkiem, w którym znajduje się Mieszkanie, to czy stanowi on budynek/budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

Odpowiedział Pan:

8.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie Mieszkania i Garażu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie?

b)  jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. Mieszkania i/lub Garażu, to proszę wskazać w jakiej części?

c)  w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie Mieszkania i Garażu lub ich części?

d)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem Mieszkania i Garażu lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedział Pan:

9.  Czy były/są/będą ponoszone wydatki na ulepszenie Mieszkania i Garażu lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)  czy ulepszenie Mieszkania i Garażu lub ich części prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)  czy po dokonaniu tych ulepszeń Mieszkanie i Garaż lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedział Pan:

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy sprzedaż Mieszkania będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT?

2.  Czy po sprzedaży Mieszkania Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT w wysokości 1/10 naliczonego VAT przy zakupie Mieszkania?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Mieszkania będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uwagi ogólne – Wnioskodawca jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zastrzeżenia przy tym wymaga, że pojęcie „zbycia” należy rozumieć w sposób analogiczny do pojęcia „dostawy towarów” na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT, czyli „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach, których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel. Zbycie w tym znaczeniu obejmuje zatem także transakcję (umowę) sprzedaży.

Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1)  podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,

2)  działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 16 października 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 540/18).

Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy dokonywanej przez polskie sądy administracyjne oraz zagraniczne sądy i trybunały.

Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że:

·      „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Jak zatem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 45/18:

·      „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r. sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r. sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r. sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 729/14). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r. sygn. akt I FSK 213/13; 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 636/15)”.

W pierwszej kolejności zatem, analizie powinna zostać poddana możliwość uznania Wnioskodawcy za czynnego podatnika VAT. Wobec takiego opisu zdarzenia przyszłego, nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT dla sprzedaży Mieszkania. Stanowi ono bowiem środek trwały w prowadzonej działalności (obecnie zawieszonej), która podlega opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Mieszkania spełniać będzie wymogi przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedaż nie nastąpi bowiem w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres 2 lat. W konsekwencji, sprzedaż Mieszkania podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT. Nie znajdzie zatem zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, po sprzedaży Mieszkania Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT w wysokości 1/10 naliczonego VAT przy zakupie Mieszkania.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, korekta podatku naliczonego ma charakter roczny. Mając na uwadze, że sprzedaż Mieszkania nastąpi w ostatnim roku z 10-letniego okresu korekty, to wysokość korekty wyniesie 1/10 podatku naliczonego przy zakupie Mieszkania przez Sprzedających.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami lokale spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wraz z Małżonką zakupił Pan w sierpniu 2017 r., do majątku wspólnego, lokal mieszkalny (Mieszkanie) oraz udział w powierzchni wielostanowiskowej („Garaż”) i udział w częściach wspólnych budynku, m.in.: grunt stanowiący działkę nr (…), fundamenty, ściany konstrukcyjne, pokrycie dachu, korytarze, pomieszczenia techniczne, windy. Zaliczył Pan Mieszkanie oraz Garaż do środków trwałych, od których dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Od zakupu Nieruchomości (Mieszkania i Garażu) został również odliczony VAT naliczony, która jest od dnia nabycia wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Mieszkanie nie zostanie wycofane przed sprzedażą z działalności gospodarczej. Garaż nie będzie przedmiotem sprzedaży do nabywcy (Garaż jest odrębnym środkiem trwałym w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz objęty jest odrębną księgą wieczystą). Pierwsze zasiedlenie Mieszkania w rozumieniu ustawy o VAT nastąpiło w 2017 r. lub 2018 r. Mieszkanie nie było ulepszane, nie jest i nie będzie przed sprzedażą ulepszane w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedający przeprowadzili jedynie niewielkie prace aranżacyjno-adaptacyjne zaraz po zakupie (2017 r.), ale nie miały one charakteru ulepszeń. Obecnie zmierza Pan sprzedać Mieszkanie.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Mieszkania będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży Mieszkania, a tym samym czy sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowe Mieszkanie, jest wykorzystywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku, wchodzącego w skład Pana przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Tym samym, w odniesieniu do ww. transakcji należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana Mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku ich dostawy na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Natomiast, gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w ww. przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do przedmiotowego Mieszkania doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży tego Mieszkania upłynie okres co najmniej 2 lata. W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą Mieszkania nie będą ponoszone wydatki stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W konsekwencji, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania dla dostawy Mieszkania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, sprzedaż Mieszkania będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z zastosowaniem do dostawy ww. Mieszkania zwolnienia od podatku od towarów i usług wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości zastosowania dla tej dostawy zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż Mieszkania będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczanego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Dalsze Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy po sprzedaży Mieszkania będzie Pan zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy w wysokości 1/10 podatku naliczonego VAT przy zakupie Mieszkania.

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 5 ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 6 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 7b ustawy:

Zgodnie z art. 91 ust. 7c ustawy:

W myśl art. 91 ust. 7d ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 7e ustawy:

Stosownie do art. 91 ust. 8 ustawy:

Przepisy art. 91 wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony).

Podatnik jest zobowiązany dokonać korekty podatku naliczonego w sytuacji, gdy zmienia się przeznaczenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych nabywcy (np. ze związanych z czynnościami niedającymi prawa do odliczenia na związane z czynnościami opodatkowanymi lub na odwrót, lub podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego w wyższej lub niższej wartości niż wyliczona na dany rok).

Ponadto, przepis art. 91 ust. 5 ustawy, wprowadza szczególny przypadek dokonywania korekt w sytuacji, gdy podatnik w okresie trwania korekty cząstkowej – tj. w okresie 10 lat w przypadku nieruchomości – zbywa dany środek trwały.

W takich sytuacjach – zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych – przyjmuje się fikcję prawną, że zbyte składniki majątku służą nadal działalności opodatkowanej lub nadal działalności zwolnionej, aż do końca okresu korekty. Korekty za wszystkie pozostałe okresy dokonuje się w deklaracji za miesiąc, w którym dokonano sprzedaży.

Jeśli transakcja zbycia środka trwałego została opodatkowana, wówczas przyjmuje się, że przez cały pozostały do korekty okres towar ten bądź usługa służy w całości transakcjom dającym prawo do odliczenia. Natomiast jeśli sprzedaż była zwolniona lub nie podlegała opodatkowaniu, wówczas przyjmuje się, że zbywany środek trwały służy czynnościom niedającym prawa do odliczenia.

Ponadto, powołany wyżej przepis art. 91 ust. 2 ustawy wprowadza szczególny tryb korekty do wybranych składników majątku. Z uwagi na zazwyczaj wieloletni okres wykorzystania składników majątku zaliczanych do środków trwałych oraz nieruchomości, ustawa przyjmuje zasadę dokonywania cząstkowej i równomiernej korekty w dłuższym czasie (dla nieruchomości przez 10 lat, a dla pozostałych składników majątku, których wartość początkowa przekracza 15.000 zł, przez 5 lat). Regulacje te mają na celu urealnienie odliczenia podatku naliczonego. Ustawa zakłada bowiem, że środki trwałe (jako dobra o charakterze trwałym) zużywają się w określonym czasie, a nie jednorazowo. W tym też czasie stopniowo konsumowane jest prawo do odliczenia i należy je oceniać w dłuższej perspektywie czasu, a nie jednorazowo.

Z opisu sprawy wynika, że w 2017 r. nabył Pan Mieszkanie. Naliczony przy nabyciu przedmiotowego mieszkania podatek VAT odliczył Pan. Zamierza Pan ww. Mieszkanie sprzedać do końca czerwca 2026 r.

Jak już zostało wcześniej wskazane, planowana sprzedaż Mieszkania będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zasadą jest, że wszelkie nieruchomości (a zatem i lokale) podlegają uregulowaniom art. 91 ust. 2 ustawy i ma do nich zastosowanie 10-letni okres korekty.

Jeżeli więc, zbycie nieruchomości pociąga za sobą zmianę jej przeznaczenia (z wykorzystywania do czynności opodatkowanych na wykorzystanie do czynności zwolnionych) to podatnik jest zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy.

Zatem, w analizowanym przypadku, sprzedaż Mieszkania z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT, spowoduje zmianę przeznaczenia tego Mieszkania. Tym samym zmieni się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, co spowoduje obowiązek dokonania korekty podatku naliczonego z uwzględnieniem 10-letniego okresu korekty.

W konsekwencji, będzie Pan zobowiązany do dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego z tytułu nabycia lokalu niemieszkalnego, na podstawie art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy. Okres korekty w odniesieniu do tego lokalu (Mieszkania) wynosi 10 kolejnych lat licząc od roku, w którym Mieszkanie to zostało oddane do użytkowania. Korekty należy dokonać jednorazowo w rozliczeniu za okres, w którym nastąpi sprzedaż, w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty (art. 91 ust. 4 ustawy). Zatem, w przypadku dokonania sprzedaży Mieszkania w 2026 r., który został oddany do użytkowania w 2017 r., powinien Pan dokonać korekty w wysokości odpowiadającej 1/10 łącznej kwoty podatku VAT z tytułu nabycia tego lokalu.

Podsumowując, po sprzedaży Mieszkania będzie Pan zobowiązany do dokonania jednorazowej korekty w wysokości 1/10 łącznej kwoty podatku odliczonego z tytułu nabycia Mieszkania. Korekta ta powinna zostać dokonana zgodnie z art. 91 ust. 4 i ust. 5 ustawy w rozliczeniu za okres, w którym nastąpi sprzedaż ww. Mieszkania.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.