Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.183.2026.1.EO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sp.j. (dalej również: „Wnioskodawca” lub „Spółka”), będąca czynnym podatkiem podatku od towarów i usług jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr (…) położonej w (…) o powierzchni ok. (…) ha.

Przedmiotowa działka gruntu została nabyta w dniu 14 grudnia 2007 r. (kiedy Spółka działała w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) w drodze wniesienia przedsiębiorstwa na poczet kapitału zakładowego Spółki (aport przedsiębiorstwa). W związku z powyższym transakcja w tym zakresie nie podlegała opodatkowaniu VAT (zatem Spółka nie odliczyła VAT przy nabyciu przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła przedmiotowa działka).

Działka nr (…) nie jest zabudowana żadnym budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418; dalej: „Pr. Bud.”), natomiast posadowione są niej następujące obiekty budowlane:

1)  (…), stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Pr. Bud. (tzw. budowla sportowa),

2)  (…), stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Pr. Bud. (tzw. budowla sportowa),

3)  (…) oraz (…) oraz (…), wybudowany przed (…), znajdujący się jednak w bardzo złym stanie technicznym (obecnie nieużytkowany dla celów, dla jakich został wybudowany w przeszłości), formalnie stanowiący jednak budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Pr. Bud. (tzw. budowla sportowa),

4)  ogrodzenie okalające cały teren działki, stanowiące urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Pr. Bud.

Działka gruntu wraz ze znajdującymi się na niej budowlami oraz urządzeniem budowlanym będzie zwana dalej „Nieruchomością”.

(…) w przeszłości był użytkowany przez wiele lat dla celów, dla jakich został wybudowany (Wnioskodawca nie jest w stanie dokładnie określić w jakich latach odbywały się na przedmiotowym (…), jednakże wskazuje, że był to okres zdecydowanie powyżej 2 lat) i odbywały się na nim (…) (w przeszłości na (…) znajdowała się również (…), lecz (…) i obecnie nie ma jej na terenie Nieruchomości).

(…) wymienione w pkt 1 powyżej, obecnie są przedmiotem umowy nieodpłatnego użyczenia na rzecz osoby fizycznej, niebędącej podatnikiem VAT, natomiast biorący w użyczenie zobowiązany jest do utrzymania (…) w należytym stanie technicznym (umożliwiającym grę (…)) i ponoszenia kosztów z tym związanych.

Z kolei (…) o nawierzchni betonowej są w złym stanie technicznym i nie są obecnie przedmiotem umowy użyczenia bądź najmu/dzierżawy opodatkowanego VAT (służą co najwyżej rekreacyjnej grze w (…) gości odwiedzających (…)). Wnioskodawca zaznacza jednak, że przedmiotowe (…) były dawniej (przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę) wykorzystywane przez poprzednich właścicieli Nieruchomości w okresie znacznie przekraczającym okres 2 lat.

Wszystkie (…) (tj. zarówno (…), jak i (…)) były oczywiście również w przeszłości (przed nabyciem ich przez Wnioskodawcę) wykorzystywane dla celów, dla jakich zostały wybudowane (podobnie jak w przypadku (…) był to okres zdecydowanie powyżej 2 lat).

Z kolei ogrodzenie, które zasadniczo nie jest przedmiotem najmu jest posadowione na Nieruchomości od momentu jej nabycia i pełni swoją funkcję służebną w stosunku do całej Nieruchomości (również w okresie znacznie przekraczającym okres 2 lat).

Zatem wszystkie budowle oraz urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane w przeszłości lub są dalej wykorzystywane dla celów, dla jakich zostały wybudowane w okresie znacznie dłuższym niż okres 2 lat.

Nieruchomość (działka gruntu) jest ponadto dzierżawiona przez Wnioskodawcę na rzecz czterech podmiotów gospodarczych, które na podstawie tych umów posadowiły na działce gruncie własne tablice reklamowe/bilboardy (stanowiące własność dzierżawców), które nie są jednak trwale związane z gruntem i nie stanowią budowli w rozumieniu Pr. Bud. (w każdej chwili tablice reklamowe/bilboardy mogą zostać zdemontowane). Wnioskodawca podkreśla raz jeszcze, że nie posadowił na Nieruchomości przedmiotowych tablic reklamowych/bilboardów i stanowią one własność dzierżawców (a ponadto nie stanowią budowli w rozumieniu Pr. Bud.).

Przedmiotowe umowy zostały zawarte:

1)  z dzierżawcą 1 w 2007 r. (dzierżawca posadowił jedną tablicę reklamową),

2)  z dzierżawcą 2 w 2007 r. (dzierżawca posadowił trzy tablice reklamowe),

3)  z dzierżawcą 3 w 2013 r. (dzierżawca posadowił jedną tablicę reklamową),

4)  z dzierżawcą 4 w 2020 r. (dzierżawca posadowił jedną tablicę reklamową).

Każda umowa przewiduje więc określony (niewielki) metraż działki, na którym dzierżawca uprawniony został do posadowienia ww. tablic reklamowych/bilboardów. Wnioskodawca z tego tytułu osiąga przychody (obrót) opodatkowane podatkiem VAT (Wnioskodawca wystawia dzierżawcom faktury).

Nieruchomość nie jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, niemniej dla Nieruchomości została wydana (na rzecz (…)) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (na budowę (…)).

Wnioskodawca planuje dokonać dostawy Nieruchomości (w formie sprzedaży lub też jej zamiany na inną nieruchomość) na rzecz podatnika podatku VAT (dalej odpowiednio: „Planowana Transakcja” oraz „Kupujący”). Wnioskodawca oraz Kupujący przed finalizacją Planowanej Transakcji nie planują dokonać złożenia w akcie notarialnym, dokumentującym Planowaną Transakcję lub w ramach oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodnego oświadczenia, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dla budowli posadowionych na Nieruchomości. Innymi słowy, Wnioskodawca oraz Kupujący planują skorzystać w pełnym zakresie (tj. w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości) ze zwolnienia podatkowego VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że umowy dzierżawy Nieruchomości oraz umowa użyczenia (…) zostaną rozwiązane przed dniem Planowanej Transakcji, i Kupujący wraz z nabyciem Nieruchomości nie przejmie przedmiotowych umów dzierżawy/użyczenia.

Wnioskodawca nie wykorzystywał i do dnia sprzedaży nie planuje wykorzystywać Nieruchomości (w tym budowli oraz urządzenia budowlanego) na cele działalności zwolnionej od VAT.

Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez Wnioskodawcę (przy czym biorący w użyczenie (…) jest zobowiązany do właściwego dbania o ich stan techniczno-użytkowy).

W okresie od dnia nabycia przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży, budowle nie były i nie będą przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest w zasadzie jedynym istotnym składnikiem majątkowym Wnioskodawcy, nie mniej Wnioskodawca wskazuje, że jego celem (oraz celem Kupującego) nie jest przeniesienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stąd:

a)  wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie przeniesie na rzecz Kupującego ksiąg handlowych, prawa do firmy, rachunków bankowych, wierzytelności, środków pieniężnych lub też innych składników przedsiębiorstwa Wnioskodawcy,

b)  umowa sprzedaży nie będzie obejmowała rzeczy ruchomych znajdujących się potencjalnie w dniu Planowanej Transakcji na Nieruchomości (dalej: „Ruchomości”).

Wnioskodawca wskazuje, że w dniu sprzedaży Nieruchomości:

a)  Nieruchomość nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Wnioskodawcy jako zakład, oddział (w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji),

b)  zakładowy plan kont będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości (jako jedynego istotnego składnika Spółki),

c)  nie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości lub jej części jako wyodrębnionej jednostki.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Wnioskodawcę:

1)  nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy,

2)  Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów Wnioskodawcy,

b)  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcą) oraz środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy,

c)  zobowiązań Wnioskodawcy,

d)  tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how Wnioskodawcy,

e)  innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej bezpośrednio z funkcjonowaniem Nieruchomości,

f)   nazwy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy,

g)  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,

h)  praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Pytania

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

2.  Czy dostawa zabudowań znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2.  Dostawa zabudowań znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednocześnie jednak, stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż – dla celów VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ KC. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)  koncesje, licencje i zezwolenia,

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)  tajemnice przedsiębiorstwa,

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można jednak uznać, że przedmiot Planowanej Transakcji (Nieruchomość) stanowić będzie przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, gdyż nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności Planowanej Transakcji kupna-sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer innych poza Nieruchomością aktywów Wnioskodawcy, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, takich jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym Wnioskodawcy, tajemnice przedsiębiorstwa, jak również księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania Wnioskodawcy niezwiązane z Nieruchomością).

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT – przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną praktyką organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 5 marca 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.80.2025.1.MM, z 4 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3. 4012.726.2024.2.AKR i wielu innych), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

W ocenie Wnioskodawcy, zespół zbywanych aktywów nie będzie konstytuował również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bowiem:

a)  zbywana przez Sprzedającego w ramach Planowanej Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie wydzielił organizacyjnie Nieruchomości ani żadnej części Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych jak statut czy regulamin);

b)  nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Planowanej Transakcji, bowiem Wnioskodawca nie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, a możliwe jest jedynie przyporządkowanie przez Sprzedającego do Nieruchomości związanych z nią przychodów oraz kosztów;

c)  pozostawienie poza zakresem Planowanej Transakcji szeregu opisanych wcześniej elementów działalności gospodarczej Wnioskodawcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych (dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie ich zorganizowanie i potencjalnie dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania 2:

Jak już wskazano powyżej, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

Nie ulega wątpliwości, iż z uwagi na miejsce położenia Nieruchomości, miejscem opodatkowania Planowanej Transakcji dla dostawy towaru – Nieruchomości, będzie Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT oraz art. 28e ustawy o VAT).

Dostawa nieruchomości opodatkowana jest bowiem na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Jednocześnie, w treści ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytania Wnioskodawcy, należy również przeanalizować, czy Planowana Transakcja będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Wnioskodawcy, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania w przypadku Planowanej Transakcji w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, a zatem Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej od VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwrócić należy jednak uwagę, iż przedmiotowe zwolnienie znajduje zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do dostawy nieruchomości niezabudowanej, gdy tymczasem Nieruchomość pozostaje zabudowana budowlami wymienionymi w opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, zastosowanie przedmiotowego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 będzie niemożliwe do zastosowania.

Z kolei na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1)  wybudowaniu lub

2)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, zwrócić należy uwagę, iż na przedmiotowej Nieruchomości znajdują się wyłącznie budowle, które były w przeszłości wykorzystywane dla celów, dla jakich zostały wybudowane (organizacji zawodów sportowych), zaś (…) są dodatkowo również obecnie wykorzystywane przez biorącego je w użyczenie.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, budowle w okresie od dnia ich nabycia do dnia Planowanej Transakcji nie były i nie będą przedmiotem ulepszeń, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30% wartości początkowej każdej z nich.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do budowli znajdzie w związku z powyższym również zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2)  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono jednak w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca oraz Kupujący będąc na moment Planowanej Transakcji czynnymi podatnikami VAT, nie skorzystają jednak z prawa do rezygnacji ze zwolnienia VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jakie znalazłoby zastosowanie w odniesieniu do budowli stąd też dostawa tych budowli, w ocenie Wnioskodawcy, korzystać będzie z przedmiotowego zwolnienia VAT.

Jednocześnie, ponieważ jak zasygnalizowano powyżej, zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, również dostawa gruntów, na których znajdują się budowle, będzie korzystała ze zwolnienia VAT. 

Wreszcie, w ocenie Wnioskodawcy, do Planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem jak stanowi przedmiotowy przepis, przedmiotowe zwolnienie znajdzie zastosowanie w stosunku do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (gdy tymczasem strony planują skorzystać z przedmiotowego zwolnienia).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa zabudowań znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i materialnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że posiadają Państwo status czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Jesteście Państwo użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr (…) położonej w (…) o powierzchni ok. (…) ha. Działka nie jest zabudowana żadnym budynkiem w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, natomiast posadowione są na niej budowle w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, tj. (…) oraz (…) oraz (…), a także urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia okalającego cały teren działki. Wszystkie budowle oraz urządzenie budowlane w postaci ogrodzenia posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane w przeszłości lub są dalej wykorzystywane dla celów, dla jakich zostały wybudowane w okresie znacznie dłuższym niż okres 2 lat. (…) (…) są obecnie przedmiotem umowy nieodpłatnego użyczenia na rzecz osoby fizycznej, niebędącej podatnikiem VAT. Działka jest ponadto dzierżawiona przez Państwa na rzecz czterech podmiotów gospodarczych, które na podstawie tych umów posadowiły na gruncie własne tablice reklamowe/bilboardy (stanowiące własność dzierżawców), które nie są jednak trwale związane z gruntem i nie stanowią budowli w rozumieniu prawa budowlanego. Planujecie Państwo dokonać dostawy Nieruchomości na rzecz podatnika podatku VAT. Zarówno Państwo, jak i Kupujący planują skorzystać w pełnym zakresie (tj. w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości) ze zwolnienia podatkowego VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wskazujecie Państwo, że umowy dzierżawy Nieruchomości oraz umowa użyczenia (…) zostaną rozwiązane przed dniem planowanej dostawy Nieruchomości, i Kupujący wraz z nabyciem Nieruchomości nie przejmie przedmiotowych umów dzierżawy/użyczenia. Nie wykorzystywali Państwo i do dnia sprzedaży nie planują wykorzystywać Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od VAT. W okresie od dnia nabycia Nieruchomości przez Państwa do dnia sprzedaży, budowle nie były i nie będą przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nieruchomość jest w zasadzie jedynym istotnym składnikiem majątkowym Państwa przedsiębiorstwa, nie mniej wskazują Państwo, że Państwa celem (oraz celem Kupującego) nie jest przeniesienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stąd:

a)  wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie przeniosą Państwo na rzecz Kupującego ksiąg handlowych, prawa do firmy, rachunków bankowych, wierzytelności, środków pieniężnych lub też innych składników Państwa przedsiębiorstwa,

b)  umowa sprzedaży nie będzie obejmowała rzeczy ruchomych znajdujących się potencjalnie w dniu planowanej dostawy na Nieruchomości.

Wskazują Państwo, że w dniu sprzedaży Nieruchomości:

a)  nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Państwa przedsiębiorstwa jako zakład, oddział (w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji),

b)  zakładowy plan kont będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości (jako jedynego istotnego składnika Spółki),

c)  nie będziecie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości lub jej części jako wyodrębnionej jednostki.

Ponadto, w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Państwa:

1)  nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ ustawy – Kodeks pracy,

2)  Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a)  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów Wnioskodawcy,

b)  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Państwa przedsiębiorstwa (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Państwo dokonujecie rozliczeń z najemcą) oraz środków pieniężnych należących do Państwa,

c)  Państwa zobowiązań,

d)  know-how oraz tajemnic przedsiębiorstwa,

e)  innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej bezpośrednio z funkcjonowaniem Nieruchomości,

f)   nazwy przedsiębiorstwa,

g)  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,

h)  praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu, zdolnego do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że:

-     Nieruchomość nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Państwa przedsiębiorstwa jako zakład, oddział (w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji),

-     nie będziecie Państwo sporządzali odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości lub jej części jako wyodrębnionej jednostki,

-     nie dojdzie do przejęcia umowy o zarządzanie Nieruchomością, bowiem czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością są wykonywane bezpośrednio przez Państwa,

-     umowy dzierżawy Nieruchomości oraz umowa użyczenia (…) zostaną rozwiązane przed dniem Planowanej Transakcji, i Kupujący wraz z nabyciem Nieruchomości nie przejmie przedmiotowych umów dzierżawy/użyczenia.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością oraz umów dzierżawy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie zbycie Nieruchomości, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem transakcji będą tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności. Tym samym, przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy dostawa budowli znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a co za tym idzie dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że działka gruntu nr (…) położona w (…) o powierzchni ok (…) ha nie jest zabudowana żadnym budynkiem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, natomiast posadowione są na niej następujące budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3: (…) oraz (…) oraz (…), a także urządzenie budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 w postaci ogrodzenia okalającego cały teren działki.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tej działce budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – wszystkie budowle zostały zasiedlone w okresie znacznie dłuższym niż okres 2 lat. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jednocześnie wskazali Państwo, że od dnia nabycia przez Sprzedającego do dnia sprzedaży, budowle nie były i nie będą przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy budowli znajdujących się na działce nr (…).

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, dostawa wieczystego użytkowania gruntu (działki nr (…)), na której posadowione są wskazane budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, a planowana dostawa Nieruchomości ma być dokonana na rzecz podatnika podatku VAT. Wnioskodawca oraz Kupujący przed finalizacją dostawy Nieruchomości nie planują dokonać złożenia w akcie notarialnym, dokumentującym Planowaną Transakcję lub w ramach oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodnego oświadczenia, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dla budowli posadowionych na Nieruchomości. Innymi słowy, Wnioskodawca oraz Kupujący planują skorzystać w pełnym zakresie (tj. w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości) ze zwolnienia podatkowego VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, dostawa budowli znajdujących się na Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, a co za tym idzie dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.