Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.209.2026.2.EO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż działek budowlanych, należących do majątku prywatnego Wnioskodawcy, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy na Wnioskodawcy ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT oraz obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tych działek jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie wskazania, czy:

-     sprzedaż działek budowlanych, należących do majątku prywatnego Wnioskodawcy, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy na Wnioskodawcy ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT oraz obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tych działek,

-     w przypadku uznania, że sprzedaż działek budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, czy dopiero z chwilą otrzymania zapłaty jeżeli strony ustaliły odroczony termin płatności.

Uzupełnił go Pan pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 13 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan rolnikiem od 2009 roku, dostał Pan ziemię w darowiźnie od swojego ojca. Od 30 października 2023 r. jedna z działek rolniczych przestała być wykorzystywana w gospodarstwie rolnym. Nie uprawiał Pan tej ziemi oraz nie zbierał plonów. Działka od tego czasu stanowi Pana majątek prywatny.

Gmina (…) ujęła działkę 1/2 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako obszar zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej (Mn). Teren został uzbrojony przez Gminę (…). W lipcu 2025 r. z uwagi na uzbrojenie działek i wytyczenie dróg wewnętrznych niemożliwa była uprawa i zbiór na tym terenie zatem dokonał Pan podziału na działki budowlane.

Sprzedał Pan 4 działki pod budowę dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pan udziałowcem, dnia 8 kwietnia 2026 r. z odroczonym terminem zapłaty do końca kwietnia 2028 r. Notariusz pobrał zaliczkę na podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w kwocie (…) zł.

Uzupełnienie opisu sprawy

W piśmie z dnia 13 maja 2026 r.:

1.  W odpowiedzi na pytanie: „Proszę wskazać numery ewidencyjne działek, będących przedmiotem wniosku, które powstały z podziału działki nr 1/2?”,

wskazał Pan:

2.  W odpowiedzi na pytanie: „W jaki konkretnie sposób działka nr (1/2), z której podziału powstały działki będące przedmiotem wniosku, była przez Pana wykorzystywana przez cały okres posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan ww. działkę w całym okresie jej posiadania)?”,

wskazał Pan:

3.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działka nr 1/2, z której podziału powstały działki będące przedmiotem wniosku, była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą [2]? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

b)  czy prowadził Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?”,

wskazał Pan:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy z ww. działki nr 1/2 sprzedawał Pan płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z tej działki były wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?”,

wskazał Pan:

5.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy udostępniał Pan działkę nr 1/2 osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)   w jakim okresie czasu oraz na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była udostępniana osobom trzecim?

b)  czy udostępnianie działki było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?”,

wskazał Pan:

6.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy ww. działka nr 1/2 była wykorzystywana przez Pana (przez cały okres posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?”,

wskazał Pan:

7.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w odniesieniu do działek, będących przedmiotem wniosku, dokonywał Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę żeby wskazał Pan jakie to były czynności (nakłady)?”,

wskazał Pan:

8.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży znajdowały się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

a)  jeśli tak, to jakie było przeznaczenie wskazanych działek wynikające z tego planu oraz z czyjej inicjatywy nastąpiło jego uchwalenie?

b)  jeśli nie, to czy dla działek będących przedmiotem wniosku, była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?”,

wskazał Pan:

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 maja 2026 r.)

1.  Czy sprzedaż działek budowlanych należących do majątku prywatnego Wnioskodawcy, które nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej ani gospodarczej stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy na Wnioskodawcy ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT oraz obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tych działek?

2.  W przypadku uznania, że sprzedaż działek budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, czy dopiero z chwilą otrzymania zapłaty jeżeli strony ustaliły odroczony termin płatności do 30 kwietnia 2028 r.? Kiedy Wnioskodawca powinien wystawić fakturę VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 13 maja 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych działek budowlanych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT ani do zapłaty podatku VAT z tytułu ich sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowe działki stanowią majątek prywatny i nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Działki te zostały wyłączone z produkcji rolnej decyzją Starosty jeszcze przed uzyskaniem przez Wnioskodawcę statusu czynnego podatnika VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że sprzedaż majątku prywatnego, która nie następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie powoduje uznania sprzedającego za podatnika VAT w odniesieniu do tej czynności.

W związku z powyższym sprzedaż działek należących do majątku prywatnego Wnioskodawcy nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT ani obowiązek zapłaty podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek budowlanych istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne. W 2009 r. otrzymał Pan, w darowiźnie od rodziców, działkę nr 1. Następnie została ona podzielona na działki nr 1/1 i 1/2 w związku z budową ścieżki rowerowej. Dnia 30 października 2023 r. na prośbę Gminy (…) złożył Pan oświadczenie o zezwoleniu na rozpoczęcie prac wodnokanalizacyjnych na Pana działce nr 1/2, jednocześnie wyraził Pan zgodę Zakładowi Usług Komunalnych na prowadzenie na tym terenie prac związanych z uzbrojeniem terenu w sieć wodno-kanalizacyjną.

Z chwilą rozpoczęcia prac związanych z uzbrojeniem terenu, zaprzestał Pan wykorzystywania działki nr 1/2 do działalności rolniczej, bowiem jak Pan wskazał, wystające znaki i hydranty uniemożliwiały uprawę na tym terenie. Do tego czasu, działka nr 1/2 była wykorzystywana przez Pana w celu pozyskania płodów rolnych dla wykarmienia zwierząt w Pana gospodarstwie. Posiadał Pan wówczas status rolnika ryczałtowego. Ostatnie płody zebrał Pan latem 2023 r. Działka od tego czasu stanowiła Pana majątek prywatny.

Decyzją z dnia 31 stycznia 2024 r. Starosta (…) zezwolił na wyłączenie działki nr 1/2 z produkcji rolniczej. Po uzbrojeniu działek zlecił Pan ich podział. W lipcu 2025 r. zatwierdzony został podział nieruchomości obejmującej działkę 1/2 na działki budowlane. W kwietniu 2026 r. sprzedał Pan działki nr 1/17, 1/8, 1/9, 1/20 powstałe z podziału działki 1/2, pod budowę dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pan udziałowcem. Termin zapłaty został odroczony do końca kwietnia 2028 r.

Działki są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, zmienionego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 30 października 2020r., zgodnie z którym, ww. działki są terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Uchwalenie Planu Zagospodarowania Przestrzennego nastąpiło z inicjatywy Gminy (…). Od 1 października 2025 r. jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż działek budowlanych nr 1/17, 1/8, 1/9, 1/20 należących do Pana majątku prywatnego, które nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej ani gospodarczej, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy ciążył na Panu obowiązek wystawiania faktury VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT oraz obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tych działek.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działek budowlanych nr 1/17, 1/8, 1/9, 1/20 spełniał Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży opisanych działek podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek o numerach 1/17, 1/18, 1/19, 1/20 wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, w 2009 r. otrzymał Pan, w darowiźnie od rodziców, działkę nr 1. Następnie została ona podzielona na działki nr 1/1 i 1/2 w związku z budową ścieżki rowerowej. Na prośbę Gminy (…) zezwolił Pan na rozpoczęcie prac związanych z uzbrojeniem terenu w sieć wodno-kanalizacyjną. Z chwilą rozpoczęcia prac związanych z uzbrojeniem terenu, zaprzestał Pan wykorzystywania działki nr 1/2 do działalności rolniczej. Do tego czasu działka nr 1/2 była wykorzystywana przez Pana w celu pozyskania płodów rolnych dla wykarmienia zwierząt w Pana gospodarstwie. Posiadał Pan wówczas status rolnika ryczałtowego. Ostatnie płody zebrał Pan latem 2023 r. Działka od tego czasu stanowiła Pana majątek prywatny. W styczniu 2024 r. nastąpiło wyłączenie działki nr 1/2 z produkcji rolniczej. W lipcu 2025 r. zatwierdzony został podział nieruchomości obejmującej działkę 1/2 na działki budowlane. W kwietniu 2026 r. sprzedał Pan działki nr 1/17, 1/8, 1/9, 1/20 powstałe z podziału działki 1/2, pod budowę dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pan udziałowcem. Działki są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, ww. działki są terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zmiana Planu Zagospodarowania Przestrzennego nastąpiła z inicjatywy Gminy (…).

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dokonując dostawy działek o numerach 1/17, 1/18, 1/19,1/20 korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działek o numerach 1/17, 1/18, 1/19, 1/20 korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży działek o numerach 1/17, 1/18, 1/19, 1/20 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii udokumentowania tej transakcji fakturą VAT.

Z kolei w odniesieniu do Pana wątpliwości dotyczących kwestii udokumentowania tej transakcji fakturą, należy wskazać, że w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnik wykonujący czynności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi.

Fakturę wystawia się tylko wtedy, gdy ustawa tak stanowi. Zatem podatnik nie może wystawić faktury z tytułu wykonania czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej rozstrzygnięto, sprzedaż działek o numerach 1/17, 1/18, 1/19, 1/20 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem skoro przedmiotowa czynność pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to nie powinna być ona dokumentowana fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działek budowlanych, należących do majątku prywatnego Wnioskodawcy, nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT oraz obowiązek zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży tych działek.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na fakt, że oczekiwał Pan odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 w przypadku rozstrzygnięcia, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, że sprzedaż działek budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.