Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.226.2026.4.EO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że planowana dostawa nieruchomości gruntowej w ramach zamiany pozostaje poza zakresem ustawy jako zbycie majątku osobistego. Uzupełnił go Pan pismem z 18 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów (zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT).

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), której podstawowym przedmiotem jest (…) (PKD …). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dochody z działalności są opodatkowane na zasadach ogólnych.

3 października 2018 r. Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), składającą się z działek numer (…) oraz (…) o łącznym obszarze (…) metrów kwadratowych, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta numer (…). W dacie nabycia Wnioskodawca był stanu wolnego, a zakup nastąpił do majątku osobistego.

Zgodnie z ewidencją gruntów, działki te stanowią grunty orne.

Nabyta nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie była wydzierżawiana ani nie generowała żadnych przychodów operacyjnych.

Wnioskodawca od momentu nabycia w 2018 r. nie podejmował również żadnych działań o charakterze handlowym, takich jak uzbrojenie terenu, podział na mniejsze parcele czy aktywny marketing w celu sprzedaży.

Gmina (…), na podstawie uchwały numer (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 27 listopada 2025 r., zamierza zawrzeć z Wnioskodawcą umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…).

Wnioskodawca na mocy umowy zamiany przeniesie na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na rzecz Wnioskodawcy (do majątku Jego przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym. Wnioskodawca na działce nabytej w ramach zamiany (produkcyjno-usługowej) zamierza w przyszłości wybudować magazyny na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Doprecyzowanie opisu sprawy

1. W odpowiedzi na pytanie: „W jakim celu nabył Pan 3 października 2018 r. działki nr (…) i (…) o łącznym obszarze (…) m²?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”,

wskazał Pan:

2. W odpowiedzi na pytanie: „W jaki konkretnie sposób działki nr (…) i (…), których dotyczy wniosek, były przez Pana wykorzystywane przez cały okres ich posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan ww. działki w całym okresie ich posiadania)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”,

wskazał Pan:

3. W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki nr (…) i (…) były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”,

wskazał Pan:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w związku ze sprzedażą działek nr (…) i (…) udzielał/udziela/będzie udzielał Pan pełnomocnictwa (upoważnienie, zgodę) do działania w Pana imieniu – jeśli tak, to komu oraz do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)”,

wskazał Pan:

5. W odpowiedzi na pytanie: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?”,

wskazał Pan:

6. W odpowiedzi na pytanie: „Czy w odniesieniu do działek nr (…) i (…) do dnia sprzedaży zamierza Pan samodzielnie prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej ww. działki”,

wskazał Pan:

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowej Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, czy też czynność ta pozostaje poza zakresem tej ustawy jako zbycie majątku osobistego?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zbycie działek na rzecz Gminy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Choć zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, nie każda taka czynność podlega opodatkowaniu. Aby dana dostawa była opodatkowana, musi zostać wykonana przez podmiot działający w związku z tą konkretną czynnością jako podatnik VAT.

Definicja podatnika, zawarta w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, obejmuje osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, rozumianą jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca w zakresie zbywanej nieruchomości nie prowadzi działalności handlowej, lecz dokonuje rozporządzenia majątkiem osobistym posiadanym od 2018 roku.

Nieruchomość ta nie jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nie figuruje w ewidencji środków trwałych.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, m.in. w sprawach C-180/10 i C-181/10, sprzedaż majątku prywatnego przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w innym zakresie nie czyni z niej podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji, o ile nie podejmuje ona aktywnych działań marketingowych i inwestycyjnych właściwych dla handlowców.

Wnioskodawca nie dokonywał podziału gruntu, nie uzbrajał go ani nie poszukiwał nabywców, co potwierdza brak profesjonalnego charakteru działania.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, takich jak rozstrzygnięcia z dnia: 10 czerwca 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.370.2025.3.KP), 23 maja 2025 r. (0111-KDIB3-2.4012.115.2025.3.EJU) oraz 7 kwietnia 2025 r. (0111-KDIB3-1.4012.24. 2025.2.AB).

Organy podatkowe zgodnie wskazują, że brak działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem osobistym wyklucza uznanie zbywcy za podatnika, szczególnie w przypadku zbycia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego pod cele publiczne. Ponieważ transakcja jest wynikiem inicjatywy Gminy dążącej do realizacji inwestycji celu publicznego, wyklucza to całkowicie handlowy charakter działania Wnioskodawcy. Tym samym czynność ta stanowi element zarządu majątkiem prywatnym i pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Według art. 604 Kodeksu cywilnego:

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego:

Wobec powyższego, umowa przeniesienia własności nieruchomości jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje zatem, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania ich sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej objętej zakresem złożonego wniosku, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w związku z planowaną dostawą (zamianą) niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek numer (…) i (…) o łącznym obszarze (…) m², dla której prowadzona jest Księga Wieczysta numer (…), podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), której podstawowym przedmiotem jest (…). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 3 października 2018 r. nabył Pan do majątku prywatnego, niezabudowaną nieruchomość będącą przedmiotem wniosku. Pana intencją nabycia nieruchomości było zabezpieczenie posiadanych środków finansowych przed utratą ich wartości oraz długoterminowa tezauryzacja majątku prywatnego. Nabycie w żadnym momencie nie miało charakteru handlowego i nie było ukierunkowane na uzyskanie zysku z odsprzedaży. Zgodnie z ewidencją gruntów, działki te stanowią grunty orne. Nabyta nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana przedsiębiorstwa, nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie była wydzierżawiana ani nie generowała żadnych przychodów operacyjnych. Przez cały okres posiadania działek nie były one aktywnie wykorzystywane i pozostawały niezagospodarowane (zgodnie ze swoim statusem gruntów ornych leżały odłogiem). Oświadczył Pan, że w 2021 r. uzyskał Pan decyzję o pozwoleniu na budowę budynku (…), jednak ostatecznie nie podjął Pan żadnych faktycznych działań na tym gruncie, tj. nie rozpoczął budowy, nie dokonał uzbrojenia terenu ani nie poczynił jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych, trwale rezygnując z tych planów. Działki nigdy nie generowały przychodów operacyjnych ani nie były udostępniane osobom trzecim. Od momentu nabycia działek w 2018 r. nie podejmował Pan, nie podejmuje i nie zamierza podejmować żadnych działań uatrakcyjniających te działki dla potrzeb sprzedaży. Nie dokonywał Pan podziałów geodezyjnych, nie uzbroił terenu, nie budował dróg wewnętrznych ani ogrodzeń. Nie prowadził również żadnych działań marketingowych i nie poszukiwał nabywców na wolnym rynku. Ponadto, w związku ze zbyciem przedmiotowych działek nie udzielał Pan, nie udziela i nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw (upoważnień, zgód) podmiotom trzecim w celu poszukiwania nabywcy czy przygotowania transakcji rynkowej. Gmina (…), na podstawie uchwały, zamierza zawrzeć z Panem umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…). Na mocy umowy zamiany przeniesie Pan na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na Pana rzecz (do majątku Pana przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym. Planowane przeniesienie własności stanowi bezpośrednią odpowiedź na inicjatywę Gminy (…), w związku z realizacją inwestycji celu publicznego przez Gminę, która samodzielnie dostosowuje nabywany grunt do swoich potrzeb. Nie świadczy Pan usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani działalności o zbliżonym charakterze.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą stwierdzenia, czy w związku z planowaną dostawą nieruchomości gruntowej w ramach zamiany będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, czy też czynność ta pozostaje poza zakresem tej ustawy jako zbycie majątku osobistego.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej dostawy (zamiany) nieruchomości brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, nieruchomość niezabudowaną będącą przedmiotem wniosku nabył Pan w 2018 r. do majątku prywatnego. Pana intencją nabycia nieruchomości było zabezpieczenie posiadanych środków finansowych przed utratą ich wartości oraz długoterminowa tezauryzacja majątku prywatnego. Nabycie w żadnym momencie nie miało charakteru handlowego i nie było ukierunkowane na uzyskanie zysku z odsprzedaży. Nabyta nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana przedsiębiorstwa, nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie była wydzierżawiana ani nie generowała żadnych przychodów operacyjnych. Przez cały okres posiadania działek nie były one aktywnie wykorzystywane i pozostawały niezagospodarowane (zgodnie ze swoim statusem gruntów ornych leżały odłogiem). Oświadczył Pan, że w 2021 r. uzyskał Pan decyzję o pozwoleniu na budowę budynku (…), jednak ostatecznie nie podjął Pan żadnych faktycznych działań na tym gruncie, tj. nie rozpoczął budowy, nie dokonał uzbrojenia terenu ani nie poczynił jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych, trwale rezygnując z tych planów. Działki nigdy nie generowały przychodów operacyjnych ani nie były udostępniane osobom trzecim. Od momentu nabycia działek w 2018 r. nie podejmował Pan, nie podejmuje i nie zamierza podejmować żadnych działań uatrakcyjniających te działki dla potrzeb sprzedaży. Nie dokonywał Pan podziałów geodezyjnych, nie uzbroił terenu, nie budował dróg wewnętrznych ani ogrodzeń. Nie prowadził Pan również żadnych działań marketingowych i nie poszukiwał nabywców na wolnym rynku. Ponadto, w związku ze zbyciem przedmiotowych działek nie udzielał Pan, nie udziela i nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw (upoważnień, zgód) podmiotom trzecim w celu poszukiwania nabywcy czy przygotowania transakcji rynkowej. Gmina (…), na podstawie uchwały, zamierza zawrzeć z Panem umowę zamiany nieruchomości, celem realizacji inwestycji publicznej polegającej na budowie (…). Na mocy umowy zamiany przeniesie Pan na rzecz Gminy własność nieruchomości gruntowej nabytej do majątku prywatnego. W zamian Gmina, w ramach umowy zamiany, przeniesie na Pana rzecz (do majątku Pana przedsiębiorstwa) własność działki o charakterze produkcyjno-usługowym. Planowane przeniesienie własności stanowi bezpośrednią odpowiedź na inicjatywę Gminy (…), w związku z realizacją inwestycji celu publicznego przez Gminę, która samodzielnie dostosowuje nabywany grunt do swoich potrzeb. Nie świadczy Pan usług deweloperskich, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani działalności o zbliżonym charakterze.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do wskazanej transakcji.

Zatem, dokonując dostawy (zamiany) niezabudowanej nieruchomości gruntowej w miejscowości (…), składającej się z działek numer (…) i (…) o łącznym obszarze (…) m², dla której prowadzona jest Księga wieczysta numer (…), będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, zamiana ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w związku z planowaną dostawą (zamianą) nieruchomości gruntowej składającej się z działek numer (…) i (…) nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym czynność ta będzie pozostawać poza zakresem ustawy, jako zbycie majątku osobistego.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.