Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.242.2025.2.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem, które wpłynęło 28 maja 2025 r. (brak daty sporządzenia) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zamierza Pani przystąpić do sprzedaży należących do Pani udziałów (4/12) w kamienicy, której jest Pani współwłaścicielem wraz z Pani rodzeństwem.

Nieruchomość to kamienica położona w (…) stanowiącej – według księgi wieczystej – działkę numer 1 o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy.

Właścicielem ww. udziału w nieruchomości jest Pani od 1999 r. (3/12 udziału), potwierdzonym prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego z tytułu zasiedzenia oraz od 2007 r. (1/12 udziału), potwierdzonym prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego z tytułu po zmarłej matce. Wszystkie opłaty wynikające z powyższego zostały w owym czasie uregulowane i z tego tytułu nie zalega Pani z żadnymi opłatami w stosunku do U.S., co poświadczają zaświadczenia z urzędu skarbowego.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o czterech kondygnacjach nadziemnych oraz strychem i podpiwniczeniem całkowitym o łącznej powierzchni znajdujących się w nim lokali wynoszącej (…). Nieruchomość i posadowiony na niej budynek mają zapewniony dostęp do instalacji wodnej, kanalizacji gazowej, elektrycznej. Ma też zapewniony dostęp bezpośredni do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. Jest natomiast wpisana do gminnej ewidencji zabytków. Nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu udziałami we współwłasności nieruchomości, w tym nie wchodzą one w skład masy upadłości, ani nie toczy się wobec niego postępowanie zabezpieczające, układowe ani inne postępowanie określone w ustawie prawo upadłościowe i prawo restrukturyzacyjne.

Nieruchomość w postaci kamienicy została zbudowana ok. roku 1900 z przeznaczeniem na cele mieszkalne i trwa to nieprzerwanie do dnia dzisiejszego.

Od czasu zasiedzenia lokale w ww. kamienicy służyły do celów mieszkalnych. Co wynika z powyższego sprzedaż nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął czas znacznie dłuższy niż 2 lata, jak wykazała Pani powyżej.

Aktualnie w kamienicy znajduje się (…) lokali przeznaczonych na cele mieszkalne. Część z nich zajęta jest przez lokatorów, część to – „pustostany”. Począwszy od roku 1999, kiedy to stała się Pani współwłaścicielem, nie były prowadzone żadne prace polegające na rozbudowie, dobudowie czy jakimkolwiek ulepszaniu nieruchomości. Żadne z tych prac nie przekroczył 30% wartości nieruchomości.

Pani udziały w nieruchomości wchodzą wyłącznie w skład Pani majątku prywatnego. Nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nigdy nie wchodziła w jej skład.

Zamiar sprzedaży należącej do Pani części nieruchomości ma być dokonany w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż ta jest jednorazowa, tzn. nie ma charakteru zawodowego – powtarzalności działań.

Jednocześnie informuje Pani, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu prywatnego nieruchomości położonych w (…).

Informuje Pani także, że przystąpiła Pani do podpisania aktu notarialnego – przedwstępnej umowy sprzedaży w dniu (…) marca 2025 r. w Kancelarii Notarialnej, celem sprzedaży przysługujących Pani udziałów w nieruchomości. Kupującym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zapoznała się ze stanem prawnym, technicznym i faktycznym nieruchomości i nie wnosi żadnych uwag ani roszczeń. Podpisanie końcowej umowy – umowy przyrzeczonej wg aktu notarialnego nie wcześniej niż (…) sierpnia 2025 r. i nie później niż (…) września 2025 r. Dokonanie sprzedaży uzależnione jest od uzyskania interpretacji indywidualnej podatkowej.

Uzupełnienie wniosku

Jest Pani właścicielem udziału w wysokości 4/12 w kamienicy położnej (…).

Nieruchomość została oddana do użytku ok. roku 1900 z przeznaczeniem na lokale mieszkalne i do dnia dzisiejszego tak jest wykorzystywana. Od pierwszego zasiedlenia minął okres ok. 125 lat czyli znacznie większy niż 2 lata.

Właścicielem udziału jest Pani od 1999 r. (3/12) na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego z tytułu zasiedzenia oraz od 2007 r. (1/12 udziału) potwierdzonym prawomocnym wyrokiem Sadu Rejonowego z tytułu spadku po zmarłej matce.

Wchodząc udziałem we własność zastała Pani kamienicę z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez lokatorów ((…) lokale). Aktualnie część z nich zajęta przez lokatorów, część to „pustostany”. Od wejścia w posiadanie udziału w nieruchomości od 1999 r. nie były prowadzone żadne prace polegające na budowie, rozbudowie czy jakimkolwiek ulepszeniu nieruchomości. Prowadzone były tylko przez ten okres bieżące naprawy wynikające z użytkowania nieruchomości. Żadne z tych prac nie przekroczyły 30% wartości kamienicy.

Nieruchomość, Pani udziały w niej wchodzą wyłącznie w skład Pani majątku prywatnego. Nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nigdy nie wchodziła w jej skład. Zamiar sprzedaży należącej do Pani części nieruchomości ma być dokonany w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż ta jest jednorazowa, tzn. nie ma charakteru zawodowego – powtarzalności działań.

Na pytania zawarte w wezwaniu:

1. Czy lokale znajdujące się w sprzedawanym budynku, będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)? Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odpowiedziała Pani, że:

2. Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali zostało/zostanie do momentu sprzedaży wydane przez starostę zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali? Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odpowiedziała Pani, że:

3. Czy we wskazanym we wniosku budynku są/będą wyodrębnione na moment dostawy lokale na podstawie wpisu do księgi wieczystej?

Odpowiedziała Pani, że:

4. Czy Pani udział 4/12 w kamienicy stanowi udział w całości budynku, czy też jest Pani wyłącznym właścicielem określonych jego części, np. konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali?

Odpowiedziała Pani, że:

5. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) ww. konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia. Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odpowiedziała Pani, że:

6. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odpowiedziała Pani, że:

7. Czy kiedykolwiek w odniesieniu do konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali ponoszono wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego lokalu? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) czy ulepszenie stanowiło „przebudowę” istniejącej substancji lokali rozumianą jako wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi ich dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych?

b) kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

c) w jakim okresie były ponoszone te wydatki?

d) czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało i komu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny,

e) w jaki sposób lokale były użytkowane i przez kogo po dokonaniu ulepszeń?

f) czy po zakończonych ulepszeniach do momentu dostawy (sprzedaży) nastąpiło/nastąpi pierwsze zasiedlenie lokali w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak, to proszę wskazać:

(i) dzień, miesiąc i rok,

(ii) kto dokonał pierwszego zasiedlenia lokali po ich ulepszeniu?

(iii) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych lokali a ich sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

(iv) czy ulepszone lokale były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT i przez kogo?

Informacji proszę udzielić dla każdego lokalu oddzielnie.

Odpowiedziała Pani, że:

8. W jaki sposób wykorzystywała Pani – od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży – swój udział w budynku kamienicy?

Odpowiedziała Pani, że:

9. Czy Pani udział w budynku kamienicy był/jest/będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to na jaki okres i czy stroną umowy była/jest/będzie Pani, czy inny współwłaściciel?

Odpowiedziała Pani, że:

10. Kto uzyskuje/będzie uzyskiwał korzyści z czynszów z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedziała Pani, że:

11. Czy wystąpił/wystąpi podatek należny i kto rozlicza/będzie rozliczał umowy dzierżawy/wynajmu – czy wyłącznie Pani czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele? Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy/wynajmu nie był/nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu?

Odpowiedziała Pani, że:

12. Kto i w jaki sposób dokumentuje usługi dzierżawy/wynajmu? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu jest/będzie dokumentowany wystawionymi przez Panią, innego współwłaściciela, wszystkich współwłaścicieli fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedziała Pani, że:

13. Jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedziała Pani, że:

14. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Pani, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedziała Pani, że:

15. Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich.

Odpowiedziała Pani, że:

16. Czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedziała Pani, że:

17. Czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza Pani udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to proszę wskazać ich zakres.

Odpowiedziała Pani, że:

18. Czy udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła/udzieli.

Odpowiedziała Pani, że:

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie, które wpłynęło 28 maja 2025 r.)

Czy w przypadku sprzedaży należących do Pani udziałów w kamienicy w wysokości 4/12, sprzedaż ta jest zwolniona od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie, które wpłynęło 28 maja 2025 r.)

W Pani ocenie, ma Pani prawo skorzystać przy sprzedaży nieruchomości ze zwolnienia z podatku od towarów i usług VAT, gdyż jest właścicielem i korzysta z nieruchomości w postaci udziałów więcej niż 2 lata. Osobiście uważa Pani, że ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Uważa Pani, że ma Pani prawo skorzystać z ww. zwolnienia, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dniem dzisiejszym minęło znacznie więcej czasu niż 2 lata. Ze zwolnienia korzysta sprzedaż nieruchomości następująca po pierwszym zasiedleniu, gdy od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać należące do Pani udziały (4/12) w kamienicy, której jest Pani współwłaścicielem. Wchodząc udziałem we własność zastała Pani kamienicę z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez lokatorów (32 lokale). Pani udziały w kamienicy są przedmiotem najmu – upoważnione przez współwłaścicieli Biuro Obsługi Nieruchomości wystawia umowy najmu z najemcami, gdzie stroną wynajmującą są wszyscy współwłaściciele. Korzyści z czynszów z tytułu najmu lokali w nieruchomości uzyskiwane są przez wszystkich współwłaścicieli. Do 2021 r. z tytułu najmu 1 lokalu na działalność gospodarczą, na podstawie wystawianej faktury VAT, wystąpił podatek należny. Upoważnione przez współwłaścicieli Biuro Obsługi Nieruchomości wystawiało w imieniu wszystkich trzech współwłaścicieli 3 faktury VAT. Każdy ze współwłaścicieli rozliczał indywidualnie podatek należny w swoim właściwym Urzędzie Skarbowym. Czynsz z tytułu najmu lokali mieszkalnych ustalony jest w umowach zawartych z lokatorami a wszystkimi współwłaścicielami i na tej podstawie lokatorzy przekazują należność na wskazany rachunek bankowy.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w kamienicy w wysokości 4/12.

Aby rozstrzygnąć Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności stwierdzić, czy sprzedaż udziałów w kamienicy będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży udziałów (4/12) w kamienicy nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wynajem przez Panią przedmiotowej nieruchomości (Pani udziału) spowodował, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Panią udziałów (4/12) w kamienicy, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towaru, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Natomiast, gdy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w ww. przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość (kamienica) została oddana do użytku ok. roku 1900 z przeznaczeniem na lokale mieszkalne i trwa to do dnia dzisiejszego. Od pierwszego zasiedlania minął okres ok. 125 lat. Od wejścia przez Panią w posiadanie udziałów nieruchomości od roku 1999 nie były prowadzone żadne prace polegające na budowie, rozbudowie czy jakimkolwiek ulepszeniu nieruchomości. Prowadzone były przez ten okres tylko bieżące naprawy wynikające z użytkowania nieruchomości. Żadne z tych prac nie przekroczyły 30% wartości kamienicy. Nie ponoszono w odniesieniu do konkretnych wyodrębnionych samodzielnych lokali wydatków na ich ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, ponieważ takie lokale w nieruchomości nie zostały wyodrębnione. Nigdy nie były ponoszone żadne ulepszenia w nieruchomości przekraczające 30% wartości nieruchomości.

Jak wynika więc z opisu sprawy kamienica została zasiedlona, a od tego momentu do momentu sprzedaży upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Ponadto, od momentu nabycia przez Panią udziałów (rok 1999) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Zatem, do dostawy budynku kamienicy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także odpowiednio dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek kamienicy jest posadowiony.

Skoro więc planowana sprzedaż budynku kamienicy nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego obiektu do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią udziałów w kamienicy w wysokości 4/12 jest – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

Jak wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli nieruchomości. Inni współwłaściciele chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.