Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.274.2026.2.EO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) na rzecz Wierzycielki w ramach „datio in solutum” (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     prawidłowe – w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę, przy ewentualnej dalszej sprzedaży nieruchomości przez udziałowca (Wierzycielki) (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-     braku opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na rzecz Wierzycielki w ramach „datio in solutum”,

-     braku obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę, przy ewentualnej dalszej sprzedaży nieruchomości przez udziałowca (Wierzycielki).

Uzupełnili go Państwo pismem z 15 czerwca 2026 r. (wpływ 22 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 19 czerwca 2026 r. (wpływ 24 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A z siedzibą w (…) jest przedsiębiorcą wpisanym do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy (...) pod numerem (…). Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

B, będąca od dnia (…) wspólnikiem Spółki i od tego dnia pełniąca funkcję jej prezesa, udzieliła Spółce pożyczki na kwotę (…) zł.

Do dnia wystąpienia z wnioskiem o interpretację ww. pożyczka nie została spłacona.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2025 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) przed notariuszem (…), Spółka od osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie będącej podatnikiem podatku od towarów i usług, nabyła własność nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o obszarze (…) ha (nr księgi wieczystej (…)). Zgodnie z wypisem z Ewidencji Gruntów i Budynków działka była położona w terenach gruntów ornych oraz w części w terenach pastwisk trwałych, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) – znajdowała się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ((...)) oraz publiczne drogi klasy dojazdowej ((...)).

Działka nie jest zabudowana.

Obecnie Spółka planuje uregulowanie zobowiązania względem udziałowca B z tytułu udzielonej pożyczki. Wnioskodawca zamiast spłaty pieniężnej pożyczki planuje przekazać swojej Wierzycielce na podstawie umowy „datio in solutum” własność nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).

Umowa „datio in solutum” (tj. świadczenie zamiast wykonania) jest uregulowana w art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który stanowi, że jeśli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, to zobowiązanie wygasa.

B nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ewentualnie zamierza sprzedać nabytą na podstawie umowy „datio in solutum” nieruchomość.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W pismach z dnia 15 czerwca 2026 r. oraz 19 czerwca 2026 r.:

1.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w związku z planowaną transakcją na wspólnika przejdzie prawo do rozporządzania nieruchomością (działką nr (...)) jak właściciel?”,

wskazali Państwo:

2.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w związku z przeniesieniem własności ww. nieruchomości na rzecz wspólnika, wspólnik zobowiąże się do świadczenia wzajemnego na rzecz Wnioskodawcy, tj. do zwolnienia z długu?”,

wskazali Państwo:

3.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w momencie przeniesienia własności działki nr (...) na rzecz wspólnika nieruchomość ta będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie ww. działki wynikające z tego planu? Jeśli nie, to czy w momencie przeniesienia własności nieruchomości dla działki nr (...) będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?”,

wskazali Państwo:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy z tytułu nabycia wskazanej nieruchomości przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”,

wskazali Państwo:

5.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działka nr (...) była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w całym okresie jej posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać podstawę prawną zwolnienia”,

wskazali Państwo:

Pytania (pytanie oznaczone nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 czerwca 2026 r.)

1.  Czy przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) przez Wnioskodawcę na rzecz Wierzycielki w ramach „datio in solutum” będzie opodatkowane podatkiem VAT u Spółki jako podatnika?

2.  Czy ewentualna sprzedaż ww. działki przez udziałowca spowoduje obowiązek zapłaty podatku VAT przez Spółkę?

Państwa stanowisko w sprawie (w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 ostatecznie wyrażone w piśmie z 15 czerwca 2026 r.)

Ad 1.

Państwa zdaniem, spłata udzielonej pożyczki (zapłata zobowiązania względem udziałowca (B) poprzez przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) przez Spółkę na rzecz B, a więc w ramach „datio in solutum”, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT u Spółki jako podatnika.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „ustawa o VAT”) jako towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, a zatem nieruchomość (zarówno zabudowana, jak i niezabudowana) będąc rzeczą stanowi towar w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zatem zbycie rzeczy jest traktowane jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatną dostawę towarów musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dostawcą towarów a odbiorcą, zgodnie z którym w zamian za dostawę towarów powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. W ustawie o VAT nie określa jednak co należy rozumieć przez wynagrodzenie.

Natomiast, jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 sierpnia 2022 r., sygn. akt I SA/Po 353/22: Świadczenie usług dokonywane jest „odpłatnie” tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartości wyodrębnionej usługi świadczonej usługobiorcy. Analogicznie fakt, że dostawa towarów jest dokonywana „odpłatnie” zakłada istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostarczonym towarem a otrzymanym wynagrodzeniem. Tego rodzaju bezpośredni związek istnieje tylko wtedy, gdy pomiędzy dostawcą a odbiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż cena otrzymana przez dostawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartości dostarczonego towaru.

Z powyższego wynika, że odpłatność zachodzi, gdy:

-     istnieje jakiś związek prawny między dostawcą/usługodawcą i odbiorcą/usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;

-     wynagrodzenie otrzymane przez odbiorcę/usługodawcę stanowi wartość przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy;

-     odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku ze stosunkiem prawnym, który miałby być opodatkowany tym podatkiem.

Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt I FSK 273/12: Przyjmuje się, iż aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem musi być bezpośredni, co oznacza, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W związku z powyższym, musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów a wypłaconym za nią wynagrodzeniem, a wynagrodzenie otrzymywane przez dostawcę powinno stanowić wartość przekazaną w zamian za dostarczone towary.

Umowa „datio in solutum” (tj. świadczenie zamiast wykonania) będzie oparta o art. 453 ustawy – Kodeks cywilny, który stanowi, że jeśli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, to zobowiązanie wygasa.

Wedle Państwa planów pomiędzy Spółką i udziałowcem (Wierzycielką) dojdzie do zawarcia umowy „datio in solutum”, na mocy której Spółka w celu zwolnienia się ze zobowiązań wobec udziałowca (Wierzycielki) z tytułu umowy pożyczki przeniesie na Jego rzecz własność nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).

Pomiędzy stronami tej umowy nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów, bo celem działania stron umowy nie jest dostawa towaru, a spłata zobowiązania, co ma doprowadzić do wygaszenia zobowiązania Wnioskodawcy wobec jej udziałowca (Wierzycielki).

W niniejszym przypadku strony umowy „datio in solutum” będą zainteresowane wyłącznie efektywnym i ostatecznym uregulowaniem istniejących już zobowiązań i należności z tytułu umowy pożyczki poprzez transfer własności. W związku z przeniesieniem prawa własności nieruchomości na udziałowca (Wierzycielkę) Spółka nie będzie świadczyła jakiejkolwiek usługi na rzecz Wierzycielki.

Ad 2.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Udziałowiec B nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Ewentualna sprzedaż nieruchomości nabytej w ramach umowy „datio in solutum” będzie transakcją jednostkową. Brak więc będzie przymiotu ciągłości.

Jednakże, to udziałowiec B, a nie Spółka dokona dalszej ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Zatem, dalsza sprzedaż ww. nieruchomości przez udziałowca nie rodzi po stronie Spółki obowiązku zapłaty podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) rzecz Wierzycielki w ramach „datio in solutum” (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     prawidłowe – w części dotyczącej braku obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę, przy ewentualnej dalszej sprzedaży nieruchomości przez udziałowca (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem, odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza więc czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług – oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Ustawodawca przy założeniu zasady swobody umów nie stawia przeszkód, aby dłużnik zwolnił się ze zobowiązania przez spełnienie innego świadczenia, jeżeli również taka jest wola wierzyciela.

Zgodnie bowiem z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że wierzyciel może zgodzić się przyjąć – zamiast świadczenia, które dłużnik powinien spełnić zgodnie z treścią zobowiązania – inne świadczenie zaoferowane przez dłużnika w celu zwolnienia się ze zobowiązania (świadczenie w miejsce wypełnienia „datio in solutum”). Przesłankami wygaśnięcia zobowiązania są porozumienia stron oraz rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Świadczenie w miejsce wykonania może być dokonywane w ramach wszelkiego typu zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym (tj. wynikających z czynności prawnych). Zakres modyfikacji dotychczasowego zobowiązania uzależniony jest jedynie od ogólnie obowiązujących przepisów, ale to od uznania stron zależy, jakie świadczenie zgodzi się przyjąć wierzyciel w miejsce dotychczasowego i jakie dłużnik będzie mógł wykonać.

Należy podkreślić, że celem „datio in solutum” jest wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie, przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Przeniesienie własności przez dłużnika na rzecz wierzyciela, będące w istocie spełnieniem świadczeń wobec wierzyciela, stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W wyniku powyższego przeniesienia praw własności wierzyciel rozporządza powyższym prawem jak właściciel. Przeniesienie własności towarów w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego stanowi zatem odpłatną dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów/świadczenie usługi podlega opodatkowaniu tym podatkiem, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem.

Należy zauważyć, że przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia pieniężnego. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Udziałowiec Spółki p. B 4 czerwca 2025 r. udzielił Państwu pożyczki na kwotę (…) zł. Do dnia wystąpienia z wnioskiem o interpretację ww. pożyczka nie została spłacona. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2025 r. nabyliście Państwo od osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie będącej podatnikiem podatku od towarów i usług, własność nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o obszarze (…) ha (nr księgi wieczystej (…)). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) – działka znajdowała się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz publiczne drogi klasy dojazdowej. Działka nie jest zabudowana. Obecnie planujecie Państwo uregulować zobowiązania względem udziałowca z tytułu udzielonej pożyczki. Spółka zamiast spłaty pieniężnej pożyczki planuje przekazać swojej Wierzycielce na podstawie umowy „datio in solutum” własność nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Na wspólnika przejdzie prawo do rozporządzania nieruchomością (działką nr (...)) jak właściciel. Wspólnik zobowiąże się do świadczenia wzajemnego na Państwa rzecz, tj. do zwolnienia z długu.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) przez Wnioskodawcę na rzecz Wierzycielki w ramach „datio in solutum” będzie opodatkowane podatkiem VAT u Spółki jako podatnika.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że istotą „datio in solutum” jest wykonanie przez dłużnika innego świadczenia niż pierwotnie wynikające z treści zobowiązania, za zgodą wierzyciela. W wyniku spełnienia świadczenia zastępczego dochodzi do wygaśnięcia istniejącego zobowiązania.

Należy podkreślić, że dla potrzeb podatku od towarów i usług istotny jest ekonomiczny charakter czynności. Jeżeli pomiędzy świadczeniem jednej strony a świadczeniem wzajemnym drugiej strony istnieje bezpośredni związek o charakterze ekwiwalentnym, czynność taka ma charakter odpłatny.

W rozpatrywanej sprawie przeniesienie przez Spółkę prawa własności nieruchomości na rzecz Wierzycielki nastąpi w zamian za zwolnienie Spółki z długu z tytułu udzielonej pożyczki. Nie można zatem zgodzić się z Państwa argumentacją, że czynność ta pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT wyłącznie z uwagi na fakt, że celem działania stron umowy nie jest dostawa towaru, a spłata zobowiązania, co ma doprowadzić do wygaszenia zobowiązania Wnioskodawcy wobec jej udziałowca (Wierzycielki). Zwolnienie z długu posiada bowiem konkretny wymiar majątkowy i stanowi dla dłużnika wymierną korzyść ekonomiczną. Tym samym istnieje bezpośredni związek pomiędzy przeniesieniem prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel a świadczeniem wzajemnym w postaci wygaśnięcia zobowiązania pieniężnego (zwolnienie z długu).

W konsekwencji należy uznać, że przeniesienie nieruchomości dokonane przez Państwa w ramach umowy „datio in solutum” stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wskazaliście Państwo we wniosku, działka nr (...) o obszarze (…) ha jest niezabudowana i znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…), zgodnie z którym tereny te oznaczone są jako: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ((...)) oraz publiczne drogi klasy dojazdowej ((...)). W momencie przeniesienia własności działki nr (...) na rzecz wspólnika nieruchomość ta nadal będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jej przeznaczenie nie ulegnie zmianie.

Tym samym, dostawa działki nr (...) będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego zdefiniowanego w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, działkę nr (...) o obszarze (…) ha (nr księgi wieczystej (…)) nabyliście Państwo na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 stycznia 2025 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) przed notariuszem (…), od osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie będącej podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie ww. działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku. Zatem nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto wskazali Państwo, że nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności (nie realizowano żadnych przychodów z jej wykorzystaniem), tym samym nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych. Działka miała charakter inwestycyjny.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w omawianej sytuacji przeniesienie własności niezabudowanej działki nr (...) w miejsce spełnienia świadczenia stanowiącego zobowiązanie wynikające z zaciągniętej od udziałowca pożyczki, nie będzie korzystało także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z tym, że planowana transakcja przeniesienia własności nieruchomości (działki nr (...)) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dostawa ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Podsumowując, planowane przez Państwa przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na rzecz Wierzycielki, w ramach umowy świadczenia w miejsce wykonania („datio in solutum”), będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy ewentualna sprzedaż ww. działki przez udziałowca spowoduje obowiązek zapłaty podatku VAT przez Spółkę.

Należy podkreślić, że w sytuacji przeniesienia własności nieruchomości na rzecz udziałowca (Wierzycielki) w ramach umowy świadczenia w miejsce wykonania („datio in solutum”), ewentualne opodatkowanie dalszej sprzedaży przedmiotowej działki będzie dotyczyło udziałowca (Wierzycielki) a nie Państwa.

Wobec powyższego, ewentualna dalsza sprzedaż działki przez Wierzycielkę, nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku VAT przez Spółkę.

Tym samym, Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem oznaczonym we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.