Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.326.2025.1.AKS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w ramach licytacji komorniczej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Postępowanie egzekucyjne o sygn. (...) prowadzone jest na wniosek wierzyciela: (…), na podstawie tytułu wykonawczego: Nakaz Sądu Okręgowego z 29 listopada 2018 r. wraz z Postanowieniem ww. Sądu o nadaniu klauzuli wykonalności z 12 grudnia 2019 r., przeciwko dłużnikom: (…).

Przedmiot egzekucji stanowią nieruchomości gruntowe, będące przedmiotem prawa własności, położone na terenie (…), składające się z działek ewidencyjnych nr 1 (objęta KW nr (…)) oraz nr 2 (objęta KW nr (…)):

- działka nr 1 o pow. 0,8870 ha, stanowi własność dłużnika (…) i zabudowana jest:

· budynkiem hotelowym o konstrukcji murowanej, wybudowanym w 1989 r., następnie rozbudowanym w 2004 r. i zmodernizowanym w latach 2011-2013, o łącznej powierzchni zabudowy 2.518,51 m² i powierzchni netto 4.263,71 m², w ewidencji budynków widnieją dwa osobne budynki: budynek wzniesiony w 1989 r. o powierzchni zabudowy 2.430,51 m² i dwóch kondygnacjach nadziemnych oraz budynek z 2004 r. o powierzchni zabudowy 88 m² i jednej kondygnacji nadziemnej, budynek (jako całość) wkomponowany jest w naturalne ukształtowanie terenu, piętrowy, w części z trzecią kondygnacją usytuowaną w przyziemiu; bryła budynku urozmaicona o rzucie zbliżonym do prostokąta z dziedzińcem, w którym usytuowany jest otwarty basen, od frontu znajduje się przestronny, zadaszony taras prowadzący do holu z recepcją, w budynku znajdują się (...), w tym pokoje 1-osobowe, 2-osobowe oraz apartamenty, restauracja z zapleczem i kuchnią, sale konferencyjne, (...), pomieszczenia wykorzystywane do celów mieszkalnych przez właścicieli hotelu, (...), salon masażu, sauna, pralnia z trzema pralkami, hydrofornia z systemem uzdatniania wody, kotłownia z piecami gazowymi, pomieszczenia gospodarcze; na parterze trwają prace przy zabudowie części patio o wymiarach 5,26 x 15,19 m; jak wynika z wypisu z rejestru budynków z 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii pozostałych budynków niemieszkalnych;

· murowanym budynkiem stacji trafo, o powierzchni zabudowy 70,4 m², wybudowanym w 1989 r. a następnie zmodernizowanym, kryty gontem, jak wynika z wypisu z rejestru budynków z dnia 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii budynków przemysłowych;

· wiatą z agregatem prądotwórczym o mocy 120 kW, dwoma magazynowymi namiotami nie związanymi trwale z gruntem;

· murem oporowym, ogrodzeniem z bramami wjazdowymi;

· utwardzonymi chodnikami, drogami dojazdowymi utwardzonymi kostką, płytami betonowymi i chodnikowymi, parkingiem oraz ujęciem wody;

- działka nr 2 o pow. 1,1950 ha, stanowi własność dłużnika (…) i zabudowana jest:

· murowanym budynkiem z poddaszem użytkowym o powierzchni zabudowy 53,43 m², wybudowanym w 1989 r. wykorzystywanym na cele mieszkalne przez pracowników hotelu, jest to budynek zaadoptowany z dawnej portierni, w budynku na parterze znajdują się dwa pokoje, wc i korytarz, na poddaszu znajdują się trzy sypialnie, salon i łazienka; jak wynika z wypisu z rejestru budynków z dnia 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii pozostałych budynków niemieszkalnych;

· (...) o wymiarach 34 m x 18 m z polem do gry (...) o wymiarach 24 m x 11 m ogrodzony siatką, oświetlony i z ławkami, wybudowany w 2007 r., z podłożem betonowym i nawierzchnią wykończoną wykładziną;

· parkingiem utwardzonym płytami betonowymi i kostką o powierzchni utwardzenia ok. 1.500 m².

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w postaci działki nr 1, objętej KW nr (…) należy do (…), który nabył opisaną nieruchomość w drodze:

- zawarcia w dniu 31 maja 1997 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- zawarcia w dniu 18 sierpnia 1998 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- zawarcia w dniu 19 listopada 1999 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- decyzji Burmistrza z dnia 30 grudnia 2001 r. w sprawie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności,

- zawarcia w dniu 28 stycznia 2014 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem,

- zawarcia w dniu 11 czerwca 2015 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem.

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w postaci działki nr 2, objętej KW nr (…) należy do (…), który nabył opisaną nieruchomość w drodze:

- zawarcia w dniu 31 maja 1997 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- zawarcia w dniu 18 sierpnia 1998 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- zawarcia w dniu 19 listopada 1999 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego,

- decyzji Burmistrza Miasta z dnia 30 grudnia 2001 r. w sprawie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności,

- zawarcia w dniu 28 stycznia 2014 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem,

- zawarcia w dniu 11 czerwca 2015 r. umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem.

(…) figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, jako podatnik VAT niezarejestrowany, przy czym zarejestrowany został z dniem 5 lipca 1993 r., a wykreślony z dniem 3 października 2021 r., na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 6 u.p.t.u., tj. w zw. z wydaniem przez Sąd orzeczenia o zakazie prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto figurował także w CEIDG jako przedsiębiorca jednoosobowy, prowadząc działalność zasadniczo w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania (PKD 55.10.2) od dnia 1 lutego 1992 r. do dnia 3 października 2021 r. pod adresami:

- (…)

W toku postępowania egzekucyjnego, w odpowiedzi na wystosowane wezwanie pismem z dnia 13 lutego 2023 r. udzielił informacji:

- działka zabudowana o nr 3 została nabyta zgodnie z aktem notarialnym z dnia 31 maja 1997 r. W związku z planami rozbudowy, działka 3 o powierzchni 2,0820 ha została podzielona na część zabudowaną hotelem, tj. 1 o powierzchni 0,8870 ha i część pod rozbudowę, tj. 2 o powierzchni 1,1950 ha,

- nabycie działki nr 3 nastąpiło w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem VAT, zgodnie z oświadczeniem sprzedającego zawartym w akcie notarialnym,

- działka nr 1 wraz z zabudowaniami i innymi naniesieniami była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w budynku hotelu prowadzono usługi hotelarsko-gastronomiczne, PKD 55.10.2,

- na działce nr 1 znajduje się budynek hotelu w którym prowadzono usługi hotelarskie i gastronomiczne,

- działka nr 1, jej zabudowania i naniesienia nigdy nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej odpłatnej,

- działka, jej zabudowania i naniesienia zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych,

- działka 3 jeszcze przed podziałem wraz z zabudowaniami, została wniesiona aportem w 2001 r. do Spółki. Utworzona Spółka nie prowadziła działalności do końca stycznia 2019 r. Z dniem 1 lutego 2019 r. Spółka Sp. z o.o., rozpoczęła działalność na przekazanych Spółce nieruchomościach, tj. działki nr 1 wraz z zabudowaniami i naniesieniami,

- działka 3 została nabyta wraz z parkingiem i z boiskiem z płyt betonowych – w roku 2007 wykonano remont boiska wymieniając nawierzchnię betonową na nawierzchnię ze sztucznej trawy i urządzono (...). Po podziale działki, parking i (...) pozostał na działce 2, (...) utworzono z myślą uatrakcyjnienia usług oferowanych przez hotel,

- działka 3 została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej i wraz z zabudowaniami była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały okres posiadania. Po zakończeniu działalności jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą prowadziła Spółka,

- działka będąca przedmiotem postępowania egzekucyjnego wykorzystywana była wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Kwestia zasiedlenia – obiekt znajdujący się na działce prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 r., a urządzony przez spółkę Sp. z o.o. od 1 lutego 2019 r. W ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części.

Jak wynika z operatu szacunkowego z dnia 8 czerwca 2020 r., sporządzonego przez biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości: „Działka nr 1 (KW nr: (…)) zabudowana jest budynkiem hotelowym konstrukcji murowanej, wybudowanym w 1989 r. następnie rozbudowanym w 2004 r., o łącznej powierzchni zabudowy 2.518,51 m² i powierzchni netto 4263,71 m². Budynek wkomponowany w naturalne ukształtowanie terenu, piętrowy w części z trzecią kondygnacją usytuowaną w przyziemiu. Budynek o rzucie zbliżonym do prostokąta z dziedzińcem, w którym usytuowany jest otwarty basen. Na działce znajduje się również murowany budynek stacji trafo, o powierzchni zabudowy 70,4 m² wybudowany, w 1989 r. kryty gontem. W północnej części znajduje się wiata z agregatem prądotwórczym o mocy 120 KW, dwa magazynowe namioty nie związane trwale z gruntem, mur oporowy. Działka jest częściowo ogrodzona z bramami wjazdowymi i zagospodarowana łącznie z działką sąsiednią nr 2. Na działce znajdują się utwardzone kostką chodniki, drogi dojazdowe, parking, nasadzenia drzew i roślin”.

Ponieważ przy odpowiedzi z dnia 13 lutego 2023 r. nie została przekazana tabela amortyzacyjna, a jedynie zagregowane zestawienie składników majątku będących środkami trwałymi, pogrupowanych wg poszczególnych grup rodzajowych wg KŚT, niezbędna była odpowiedź na poniższe pytania:

1. Czy basen stanowi odrębną od budynku hotelowego budowlę (stanowi odrębny obiekt inwentarzowy), czy jest jednak zgodnie z dokumentami formalno-prawnymi częścią tego budynku?

2. Czy budynek hotelowy po rozbudowie przeprowadzonej w roku 2004 oraz modernizacji przeprowadzonej w latach 2011-2013, był później przedmiotem prac modernizacyjnych (ulepszeniowych)? Jeśli tak, należy podać kiedy zakończono takie prace i czy po ich zakończeniu ta część budynku, która objęta była wzmiankowanymi pracami, została oddana do użytkowania (rozpoczęto jej wykorzystywanie w toku prowadzonej działalności)?

3. Czy budynek hotelowy po rozbudowie przeprowadzonej w roku 2004 w części rozbudowanej został w całości zajęty (rozpoczęto wykorzystywanie) na prowadzenie działalności?

4. Czy część budynku, która powstała w wyniku rozbudowy w roku 2004 stanowi odrębny obiekt inwentarzowy, skoro w ewidencji budynków figuruje jako odrębny budynek o powierzchni zabudowy 88 m² i 1 kondygnacji nadziemnej?

5. Wg wspomnianego operatu szacunkowego na parterze trwają prace przy zabudowie części patio o wymiarach 5,26 m x 15,19 m. Czy prace te trwają nadal, czy może jednak zostały ukończone, a jeśli zostały ukończone, to kiedy (proszę podać co najmniej rok).

6. Czy po ew. zakończeniu prac przy zabudowie części patio, rozpoczęto użytkowanie tej części obiektu poddanej tym pracom?

7. Czy prace przy zabudowie części patio uznać należy za prace mające charakter modernizacji (ulepszenia) zgodnie z definicją tych pojęć przywołaną w końcowej części niniejszego pisma, a jeśli tak, to jaka jest udokumentowana wartość tych prac?

8. Czy istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego, której po nabyciu nieruchomości lub przeprowadzeniu prac modernizacyjnych (ulepszeniowych) nigdy nie rozpoczęto wykorzystywać do jakichkolwiek celów (pozostała niezasiedlona)?

9. Czy murowany budynek stacji trafo po jego wybudowaniu poddany został pracom modernizacyjnym lub ulepszeniowym, a jeśli tak, to kiedy? Z operatu szacunkowego wynika, że ów obiekt był modernizowany, jednak nie ma informacji o tym, kiedy miało to miejsce.

10. Czy murowany budynek stacji trafo był wykorzystywany w toku prowadzonej działalności (przez Pana lub Spółkę), po nabyciu nieruchomości lub ew. po przeprowadzeniu prac modernizacyjnych (ulepszeniowych)?

11. Kiedy wzniesiono wiatę z agregatem prądotwórczym o mocy 120 KW?

12. Czy po wzniesieniu tego obiektu (wiaty z agregatem prądotwórczym o mocy 120 KW) był on przedmiotem prac modernizacyjnych (ulepszeniowych), a jeśli tak, to kiedy?

13. Czy wiata z agregatem prądotwórczym o mocy 120 KW była wykorzystywana w toku prowadzonej działalności (przez Pana lub Spółkę), po nabyciu nieruchomości lub ew. po przeprowadzeniu prac modernizacyjnych (ulepszeniowych)?

14. Czy mur oporowy, ogrodzenie z bramami wjazdowymi, utwardzone kostką chodniki, drogi dojazdowe oraz parking istniały już na nieruchomości w momencie zakupu (rok 1997), czy też może którekolwiek z tych budowli zostały wzniesione po nabyciu nieruchomości, a jeśli tak, to które i w którym roku?

15. Czy którekolwiek z naniesień w postaci muru oporowego, ogrodzenia z bramami wjazdowymi, utwardzonych kostką chodników, dróg dojazdowych oraz parkingu nie były wykorzystywane w toku prowadzonej działalności (przez Pana lub Spółkę), po nabyciu nieruchomości lub ew. po przeprowadzeniu prac modernizacyjnych (ulepszeniowych)?

Ad 1. „Basen nie stanowi odrębnej budowli. Budynek hotelowy po rozbudowie i modernizacji został w całości przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Część budynku powstała w wyniku rozbudowy nie stanowi odrębnego obiektu a w ewidencji obiekt o pow. 88 m² to prawdopodobnie budynek byłej portierni zaadaptowany w latach 2000-2004 na pokoje hotelowe. Wspomniane w operacie trwające prace przy zabudowie patio to niezakończone prace rozpoczęte w trakcie modernizacji w latach 2011-2013 a nie zakończone do dnia dzisiejszego. Nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego nie wykorzystywana. Budynek stacji trafo nigdy nie był remontowany ani modernizowany. Agregat prądotwórczy zakupione w latach 2000-2005 (brak dokumentacji z racji upływu ok 20 lat). Nie wzniesiono wiaty na agregat a jedynie nad agregatem umiejscowionym w narożniku działki ogrodzonej w tym miejscu płotem murowanym, wykonano zadaszenie z blachy. Mur oporowy, ogrodzenie, chodniki i drogi dojazdowe oraz parking istniały w momencie zakupu”.

Jak wynika z operatu szacunkowego z dnia 8 czerwca 2020 r., sporządzonego przez biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości: „Działka nr 2 (KW nr (…) zabudowana jest murowanym budynkiem z poddaszem użytkowym, o pz = 53,43 m² wybudowanym 1989 r., wykorzystywanym na cele mieszkalne przez pracowników hotelu. Na działce znajduje się (...), parking, część działki stanowi wolny teren inwestycyjny”.

Ponieważ przy odpowiedzi z dnia 13 lutego 2023 r. nie została przekazana tabela amortyzacyjna, a jedynie zagregowane zestawienie składników majątku będących środkami trwałymi, pogrupowanych wg poszczególnych grup rodzajowych wg KŚT, niezbędna była odpowiedź na poniższe pytania:

1. Czy poza pracami dot. wymiany nawierzchni (...), przeprowadzonymi w roku 2007, którykolwiek z obiektów usytuowanych na działce nr 2 był przedmiotem prac modernizacyjnych (ulepszeniowych) w okresie posiadania przez Pana tej nieruchomości?

2. Czy którekolwiek z naniesień w postaci murowanego budynku z poddaszem użytkowym, (...) oraz parkingu nie było wykorzystywane w toku prowadzonej działalności (przez Pana lub Spółkę), po nabyciu nieruchomości lub ew. po przeprowadzeniu prac modernizacyjnych (ulepszeniowych)?

3. Z operatu szacunkowego wynika, iż murowany budynek z poddaszem użytkowym wykorzystywany do celów mieszkalnych usytuowany na działce nr 2 to budynek zaadaptowany z dawnej portierni. W którym roku miała miejsce ta adaptacja, jeśli nastąpiło to po nabyciu nieruchomości?

Odpowiedź dłużnika: „Poza pracami przeprowadzonymi w roku 2007 na (...) i innych naniesieniach działki 2 nie wykonywano innych prac modernizacyjnych”.

W wyniku analizy dokumentów finansowych w postaci sprawozdań finansowych zamieszczonych w Repozytorium Dokumentów Finansowych KRS za spółkę Sp. z o.o. (...) stwierdzono, iż Spółka ta w sprawozdaniu finansowym sporządzonym za rok 2022 (ostatnie złożone dotychczas w KRS sprawozdanie finansowe) wykazała w pozycji należnych wpłat na kapitał (fundusz) podstawowy kwotę (...) zł (str. 12 sprawozdania). Zważywszy zatem także na treść noty objaśniającej nr 1 zmiana wartości początkowej i umorzenia środków trwałych, stanowiącej element informacji dodatkowej do wspomnianego sprawozdania finansowego, gdzie w pozycjach obrazujących wartość posiadanych przez Spółkę gruntów, budynków i budowli widnieją wartości zerowe, przyjąć należy, że wbrew twierdzeniom (…), nieruchomości objęte postępowaniem egzekucyjnym nigdy nie zostały objęte przez Spółkę w wyniku wniesienia aportu, co także znajduje potwierdzenie w treści działu II każdej z KW nr (…) oraz KW nr (…).

Pytania

1. Czy dostawa nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 1, objętej KW nr (…), należącej do dłużnika, podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, czy też jednak korzystała będzie ze zwolnienia, bądź w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem z racji tego, że dokonana zostanie w ramach zwykłego zarządu nad majątkiem prywatnym osoby fizycznej?

2. Czy dostawa nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 2, objęta KW nr (…), należąca do dłużnika, podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, czy też korzystała będzie ze zwolnienia, bądź w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem z racji tego, że dokonana zostanie w ramach zwykłego zarządu nad majątkiem prywatnym osoby fizycznej?

Pana stanowisko w sprawie

1. Nieruchomość gruntowa składająca się z działki nr 1, objęta KW nr (…), należąca do dłużnika.

Jak m.in. wskazał w swoim piśmie z dnia 13.02.2023 r.:

- „działka nr 1 wraz z zabudowaniami i innymi naniesieniami była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w budynku hotelu prowadzono usługi hotelarsko -gastronomiczne, PKD 55.10.Z,

- działka, jej zabudowania i naniesienia zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych,

- działka 3 została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej,

- działka wraz z zabudowaniami była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały okres posiadania. Po zakończeniu działalności jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą prowadziła Spółka działka będąca przedmiotem postępowania egzekucyjnego wykorzystywana była wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT,

- zasiedlenie – obiekt znajdujący się na działce prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 roku a zarządzany przez spółkę Sp. z o.o. od 1 lutego 2019 r. – w ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części.

Ponadto w piśmie z dnia 29 września 2024 r., wskazał także:

„Odpowiedzi udzielone we wskazanych pismach są nadal aktualne”.

„Basen nie stanowi odrębnej budowli. Budynek hotelowy po rozbudowie i modernizacji został w całości przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Część budynku powstała w wyniku rozbudowy nie stanowi odrębnego obiektu, a w ewidencji obiekt o pow. 88 m² to prawdopodobnie budynek byłej portierni zaadaptowany w latach 2000-2004 na pokoje hotelowe. Wspomniane w operacie trwające prace przy zabudowie patio to niezakończone prace, rozpoczęte w trakcie modernizacji w latach 2011-2013 a nie zakończone do dnia dzisiejszego. Nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego nie wykorzystywana. Budynek stacji trafo nigdy nie był remontowany ani modernizowany. Agregat prądotwórczy zakupione w latach 2000-2005 (brak dokumentacji z ragi upływu ok. 20 lat). Nie wzniesiono wiaty na agregat, a jedynie nad agregatem umiejscowionym w narożniku działki ogrodzonej w tym miejscu płotem murowanym, wykonano zadaszenie z blachy, mur oporowy, ogrodzenie, chodniki i drogi dojazdowe oraz parking istniały w momencie zakupu”.

W niniejszej sprawie, wobec wyjaśnień udzielonych przez (…) w przedmiocie faktycznego wykorzystania nieruchomości, nie może być wątpliwości, że budynki i budowle posadowione na działce gruntu nr 1 służyły wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Przy czym w okresie od nabycia nieruchomości do stycznia 2019 r. (…) prowadził działalność na tej nieruchomości w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, natomiast od lutego 2019 r. na podstawie bliżej nieustalonego tytułu prawnego nieruchomość udostępnił Spółce Sp. z o.o. do dalszego prowadzenia przez nią działalności wcześniej wykonywanej przez (…).

Zauważyć też należy, iż wyrokiem z dnia 6 września 2021 r. Sąd Rejonowy orzekł w sprawie (…) wobec (…) zakaz prowadzenia działalności na okres 4 lat. Wyrok ten uprawomocnił się w dniu 14 września 2021 r. W rezultacie wydania tego orzeczenia (…) w dniu 3 października 2021 r. wykreślony został z CEIDG jako przedsiębiorca jednoosobowy i w tym samym dniu wykreślony został także z rejestru podatników podatku od towarów i usług, w wyniku czego utracił status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego. Nieruchomość obejmująca działkę nr 1 po zaprzestaniu prowadzenia działalności przez (…) nadal wykorzystywana jest do czynności opodatkowanych. Co prawda nie ustalono tytułu prawnego, na podstawie którego nieruchomość jest udostępniania Spółce Sp. z o.o., lecz jeżeli udostępniana jest na podstawie odpłatnej umowy najmu, to nieruchomość ta służy niewątpliwie (…) w wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeśli natomiast udostępniana jest faktycznie bez pobierania wynagrodzenia, to i w tym przypadku uznać należy, że nieruchomość jest udostępniana w sposób ciągły i zorganizowany do celów zarobkowych, a zarobek ten po stronie (…) stanowi zwyżka wartości ekonomicznej przysługujących mu udziałów w spółce, będąca efektem wykorzystania nieruchomości w toku prowadzonej działalności oraz zwiększenie wartości majątku Spółki, do którego prawa reprezentują posiadane udziały, co jest też rezultatem oszczędności w postaci braku obowiązku dokonywania płatności czynszu najmu, który to ciężar ekonomiczny Spółka musiałaby ponosić, gdyby do zajęcia nieruchomości doszło na warunkach rynkowych, tj. takich, jakie ustaliłyby pomiędzy sobą podmioty niepowiązane.

Wyjaśnić przy tym należy, iż jak wynika z wpisu do KRS, kapitał zakładowy Spółki Sp. z o.o. wynosi (...) zł, z czego na (…) przypadają udziały o łącznej wartości nominalnej wynoszącej (...) zł, co stanowi 97,04% udział w kapitale Spółki. Okoliczność ta także znajduje potwierdzenie w treści wpisu do CRBR.

Skoro wykazano, że (…) przy dostawie nieruchomości obejmującej działkę nr 1 wraz z usytuowanymi na niej budynkami i budowlami występował będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, ustalić należy, czy przy dostawie tej nieruchomości znaleźć będzie mogło zastosowanie którekolwiek ze zwolnień od podatku, uregulowanych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10-10a u.p.t.u.

Zważywszy na fakt, iż na działce nr 1 zlokalizowane są budynki i budowle, uznać należy, że mamy w tej sytuacji do czynienia z gruntem zabudowanym, wobec czego w sprawie w zakresie ew. zwolnienia z opodatkowania dostawy gruntu zastosowanie znajdzie przepis art. 29a ust. 8 u.p.t.u.

Wykluczyć należy możliwość zastosowania zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a u.p.t.u., z tej przyczyny, iż transakcja nabycia całej nieruchomości w postaci działki nr 3 wraz z naniesieniami, którą następnie podzielono na działki nr 1 oraz nr 2 – dokonane aktem notarialnym z dnia 31 maja 1997 r. nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, opodatkowana została natomiast opłatą skarbową na podstawie § 58 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994 r. w sprawie opłaty skarbowej (Dz. U. z 1994r., Nr 136, poz. 705 z późn. zm.), albowiem jak oświadczyły strony czynności, budynek w momencie dokonywania transakcji był towarem używanym, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r., Nr 11, poz. 50 z późn. zm.). W tej sytuacji zastosowanie omawianych zwolnień nie jest możliwe w niniejszej sprawie, albowiem warunkiem każdego z tych zwolnień jest okoliczność braku prawa do odliczenia podatku naliczonego po stronie nabywcy, która to sytuacja nie miała miejsca w przypadku nie występowania w ogóle podatku VAT przy transakcji nabycia.

W tych okolicznościach jedynym zwolnieniem od podatku od towarów i usług, jakie potencjalnie mogłoby znaleźć zastosowanie w niniejszej sprawie jest zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Jest ono uwarunkowane koniecznością ustalenia, czy dostawa budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przed pierwszym zasiedleniem bądź w ciągu dwóch lat od takiego pierwszego zasiedlenia

Jak wynika z wyjaśnień udzielonych przez (…), w obiektach usytuowanych na działce nr 1 nieprzerwanie od roku 1997 prowadzona jest działalność w zakresie usług hotelarskich. W okresie ostatnich dwóch lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części. Budynek hotelowy po rozbudowie i modernizacji został w całości przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Wspomniane w operacie trwające prace przy zabudowie patio to niezakończone prace rozpoczęte w trakcie modernizacji w latach 2011-2013, a nie zakończone do dnia dzisiejszego. Przy czym co wymaga podkreślenia – nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego niewykorzystywana. Ponadto budynek stacji trafo nigdy nie był remontowany ani modernizowany. W tej sytuacji wskazać należy, że w ciągu ostatnich dwóch lat dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków posadowionych na działce nr 1. Skoro zatem we wskazanym okresie co najmniej 2 ostatnich lat nie czyniono wydatków na ulepszenie, a w przypadku budynku stacji trafo – nigdy nie był on remontowany ani modernizowany w okresie jego posiadania przez (…), a jednocześnie zarówno budynek stacji trafo, jak i budynek hotelowy były w całości i przez cały okres ich posiadania zajęte w toku prowadzonej działalności gospodarczej, reasumować należy, że dostawa działki gruntu nr 1 odbywała się będzie po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a zatem w okolicznościach wskazujących na spełnienie warunków zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ponieważ na działce tej zlokalizowane są również inne obiekty budowlane poza budynkami, tj.:

- wiata z agregatem prądotwórczym o mocy 120 kW,

- dwa magazynowe namioty, jako niezwiązane trwale z gruntem nie mogą być oceniane w ogóle w kontekście budowli,

- mur oporowy,

- ogrodzenie z bramami wjazdowymi,

- utwardzone chodniki, drogi dojazdowe utwardzone kostką, płytami betonowymi i chodnikowymi, parking oraz ujęcie wody,

koniecznym jest ocena ich roli w procesie spełnienia warunków do zastosowania wskazanego powyżej zwolnienia, co sprowadza się do oceny, czy spełniają one definicję budowli.

W niniejszej sprawie uznać należy, że obiekty te nie stanowią samodzielnych budowli lecz pełnią jedynie funkcję służebną wobec innego obiektu, którym jest budynek hotelowy. Są to zatem urządzenia techniczne związane z obiektem hotelowym, zapewniające możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Obiekty, takie jak ogrodzenia lub place postojowe drogi dojazdowe czy chodniki stanowią urządzenia techniczne wyłącznie, gdy związane są z innym obiektem budowlanym znajdującym się na nieruchomości (budynkiem), w taki sposób, że zapewniają możliwość zgodnego z przeznaczeniem użytkowania tego budynku. Natomiast, jeżeli stanowią one jedyne obiekty na działce, a taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi, to powinny zostać zakwalifikowane jako budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Jeśli chodzi natomiast o wiatę, to także nie spełnia ona definicji budowli, albowiem mimo, iż w operacie szacunkowym obiekt ten został nazwany wiatą, to w swoim piśmie z dnia 29 września 2024 r. wskazał, iż wiaty na agregat w istocie nie wzniesiono, lecz nad agregatem umiejscowionym w narożniku działki wykonano zadaszenie z blachy, wykorzystując do tego celu ogrodzenie płotem murowanym domyślić się należy jako wsparcie i miejsce mocowania tego zadaszenia z blachy. Stąd przyjąć należy, iż wiata umiejscowiona na działce gruntu nr 1 to obiekt małej architektury. Ustalenie to znajduje potwierdzenie z zastosowanej procedurze wyceny, przyjętej w operacie szacunkowym, gdzie wiata przy ustalaniu wartości nieruchomości została zupełnie pominięta, a fakt jej istnienia został w pewnym zakresie uwzględniony jedynie statystycznie poprzez przyjęcie do wyceny wartości zagospodarowania działki i przyłączy w ryczałtowej wysokości wynoszącej jedynie 5% wartości wynikającej z wyceny budynków hotelu i stacji trafo.

Ostatecznie ocenić jeszcze należy wpływ na wyrażoną już tezę o możliwości zastosowania zwolnienia, faktu podjęcia w okresie 2011-13 prac przy zabudowie patio, nie zakończonych jednak do dnia dzisiejszego. Jak wynika z informacji udzielonych przez (…), nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego niewykorzystywana. Oznacza to zatem, że mimo iż prace przy zabudowie części patio o wymiarach 5,26 m x 15,19 m, nie zostały ukończone, to jednak i ta część budynku hotelowego pozostaje w wykorzystaniu. A zatem, w odniesieniu do tej części budynku hotelowego nie można mówić o pierwszym zasiedleniu tej niewielkiej części budynku w związku z planowaną sprzedażą licytacyjną, albowiem do pierwszego zasiedlenia doszło już wcześniej, przy zajęciu całego obiektu na potrzeby prowadzonej działalności, nie dojdzie do takiego pierwszego zasiedlenia przy dostawie nieruchomości w drodze licytacji, gdyż nie będziemy mieli do czynienia z rozpoczęciem użytkowania po ulepszeniu, skoro do ulepszenia w sensie finalnym jeszcze nie doszło.

Już niezależnie od tej okoliczności, nie sposób słusznie argumentować, aby prace przy zabudowie części patio o wymiarach 5,26 m x 15,19 m stanowić mogły co najmniej 30% wartości początkowej całego obiektu hotelowego.

Reasumując, w ocenie Komornika, dostawa działki gruntu nr 1 wraz z usytuowanymi na niej budynkami odbywała się będzie w okolicznościach umożliwiających zastosowanie zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

2. Nieruchomość gruntowa składająca się z działki nr: 2, objęta KW nr: (…), należąca do dłużnika.

Jak m.in. wskazał w swoim piśmie z dnia 13 lutego 2023 r.:

- działka 3 została nabyta wraz z parkingiem i z boiskiem z płyt betonowych w roku 2007, wykonano remont boiska wymieniając nawierzchnię betonową na nawierzchnię z tzw. sztucznej trawy i urządzono (...). Po podziale działki, parking i (...) pozostał na działce 2,

- (...) utworzono z myślą o uatrakcyjnieniu usług oferowanych przez hotel,

- działka 3 została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej,

- działka wraz z zabudowaniami była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez, cały okres posiadania. Po zakończeniu działalności jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą prowadziła Spółka,

- działka będąca przedmiotem postępowania egzekucyjnego wykorzystywana była wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT,

- zasiedlenie – obiekt znajdujący się na działce prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 roku a zarządzany przez spółkę Sp. z o.o. od 1 lutego 2019 r.

- w ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części.

Ponadto w piśmie z dnia 29 września 2024 r. wskazał także:

„Odpowiedzi udzielone we wskazanych pismach są nadal aktualne”. „Poza pracami przeprowadzonymi w roku 2007 na (...) i innych naniesieniach działki 2 nie wykonywano innych prac modernizacyjnych”.

W przypadku zatem dostawy działki nr 2, podobnie jak w przypadku działki nr 1, zachodzą przesłanki do uznania, że (…) będzie stroną czynności skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości w ramach sprzedaży licytacyjnej w charakterze podatnika podatku od towarów i usług z powodów analogicznych jak przy pierwszej z ocenianych w tym kontekście działek. Podobnie też nie będzie w przypadku dostawy zabudowanej działki możliwe zastosowanie zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a u.p.t.u.

Oceniając natomiast ewentualność zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. wskazać należy, iż na to co stwierdził sam dłużnik (…), że poza pracami przeprowadzonymi w roku 2007 na (...) i innych naniesieniach działki 2 – nie wykonywano innych prac modernizacyjnych, a nadto obiekt znajdujący się na działce 3 przed podziałem, prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 r.

Z powyższego zatem wywieść należy, iż po raz ostatni do pierwszego zasiedlenia (...) doszło w roku 2007, natomiast po raz ostatni do pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce nr 2 doszło w momencie nabycia nieruchomości przez (…) w dniu 31 maja 1997 r. lub być może jeszcze wcześniej.

W opisanych okolicznościach faktycznych, komornik stoi na stanowisku, że przy dostawie nieruchomości obejmującej działkę nr 2 wraz ze znajdującymi się na niej budynkiem oraz (...) zastosować należy zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ustalenia tego nie niweczy fakt, iż na działce tej znajduje się parking, albowiem wobec istnienia na działce budynku, nie pełni on samodzielnej funkcji, lecz jedynie funkcję służebną wobec innego obiektu, którym jest budynek zlokalizowany na tej działce, a najpewniej zasadniczo wobec budynku hotelowego, zlokalizowanego na działce sąsiedniej. Gdyby nawet jednak przyjąć, że parking z racji pełnienia funkcji służebnej w stosunku do zasadniczo budynku hotelowego, zlokalizowanego na innej działce, spełnia przesłanki do uznania go za budowlę, to dostawa i tego obiektu dokonywana będzie po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, co umożliwia zastosowanie wspomnianego zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot egzekucji stanowią nieruchomości gruntowe, będące przedmiotem własności dłużnika, składające się z działek ewidencyjnych nr 1 oraz nr 2:

- działka nr 1 o pow. 0,8870 ha zabudowana jest:

· budynkiem hotelowym o konstrukcji murowanej, wybudowanym w 1989 r., następnie rozbudowanym w 2004 r. i zmodernizowanym w latach 2011-13, o łącznej powierzchni zabudowy 2.518,51 m² i powierzchni netto 4.263,71 m², w ewidencji budynków widnieją dwa osobne budynki: budynek wzniesiony w 1989 r. o powierzchni zabudowy 2.430,51 m² i dwóch kondygnacjach nadziemnych oraz budynek z 2004 r. o powierzchni zabudowy 88 m² i jednej kondygnacji nadziemnej, budynek (jako całość) wkomponowany jest w naturalne ukształtowanie terenu, piętrowy, w części z trzecią kondygnacją usytuowaną w przyziemiu; bryła budynku urozmaicona o rzucie zbliżonym do prostokąta z dziedzińcem, w którym usytuowany jest otwarty basen, od frontu znajduje się przestronny, zadaszony taras prowadzący do holu z recepcją, w budynku znajdują się (...), w tym pokoje 1-osobowe, 2-osobowe oraz apartamenty, restauracja z zapleczem i kuchnią, sale konferencyjne, (...), pomieszczenia wykorzystywane do celów mieszkalnych przez właścicieli hotelu, (...), salon masażu, sauna, pralnia z trzema pralkami (...), hydrofornia z systemem uzdatniania wody, kotłownia z piecami gazowymi, pomieszczenia gospodarcze; na parterze trwają prace przy zabudowie części patio o wymiarach 5,26 x 15,19 m; jak wynika z wypisu z rejestru budynków z 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii pozostałych budynków niemieszkalnych;

· murowanym budynkiem stacji trafo, o powierzchni zabudowy 70,4 m², wybudowanym w 1989 r. a następnie zmodernizowanym, kryty gontem, jak wynika z wypisu z rejestru budynków z dnia 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii budynków przemysłowych;

· wiatą z agregatem prądotwórczym o mocy 120 kW, dwoma magazynowymi namiotami nie związanymi trwale z gruntem;

· murem oporowym, ogrodzeniem z bramami wjazdowymi;

· utwardzonymi chodnikami, drogami dojazdowymi utwardzonymi kostką, płytami betonowymi i chodnikowymi, parkingiem oraz ujęciem wody.

- działka nr 2 o pow. 1,1950 ha zabudowana jest:

· murowanym budynkiem z poddaszem użytkowym o powierzchni zabudowy 53,43 m², wybudowanym w 1989 r. wykorzystywanym na cele mieszkalne przez pracowników hotelu, jest to budynek zaadoptowany z dawnej portierni, w budynku na parterze znajdują się dwa pokoje, wc i korytarz, na poddaszu znajdują się trzy sypialnie, salon i łazienka; jak wynika z wypisu z rejestru budynków z dnia 27 marca 2020 r., budynek zaklasyfikowany został do kategorii pozostałych budynków niemieszkalnych;

· (...) o wymiarach 34 m x 18 m z polem do gry (...) o wymiarach 24 m x 11 m ogrodzony siatką, oświetlony i z ławkami, wybudowany w 2007 r., z podłożem betonowym i nawierzchnią wykończoną wykładziną;

· parkingiem utwardzonym płytami betonowymi i kostką o powierzchni utwardzenia ok. 1.500 m².

Działka nr 1 wraz z zabudowaniami i innymi naniesieniami była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w budynku hotelu prowadzono usługi hotelarsko-gastronomiczne.

Działka, jej zabudowania i naniesienia zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Działka 3, z której wydzielone zostały działki 2 i 1 została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej i wraz z zabudowaniami była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały okres posiadania. Po zakończeniu działalności w styczniu 2019 r. przez (…) jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą na tej nieruchomości prowadziła Spółka.

Działka będąca przedmiotem postępowania egzekucyjnego wykorzystywana była wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Obiekt znajdujący się na działce prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 r., a urządzony przez spółkę Sp. z o.o. od 1 lutego 2019 r. W ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części Nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego, która nie była wykorzystywana. Poza pracami przeprowadzonymi w roku 2007 na (...) i innych naniesieniach działki 2 nie wykonywano innych prac modernizacyjnych.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy dostawa nieruchomość składającej się z działek nr 2 i 1 podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki, czy też jednak korzystała będzie ze zwolnienia, bądź w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Podkreślić należy, że z uwagi fakt, że działka 3, z której wydzielone zostały działki 2 i 1 została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej i wraz z zabudowaniami była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały okres posiadania, to w odniesieniu do dostawy działek nr 2 i 1 wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami, Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie,

b) w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 i 2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 i 2 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wynika z wniosku, obiekt znajdujący się na działce prowadzi usługi hotelarskie nieprzerwanie od 1997 r., a urządzony przez spółkę Sp. z o.o. od 1 lutego 2019 r. Nie istnieje jakakolwiek część budynku hotelowego, która nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków lub ich części. Zatem w związku z tym, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków/budowli do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania do ich dostawy zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są budynki i budowle, również korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla ww. transakcji, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że:

Ad 1.

Dostawa nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 1 (wraz z posadowionymi na niej budynkami/budowlami), objętej KW nr (…), należącej do dłużnika, będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29 ust. 8 ustawy.

Ad 2.

Dostawa nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr 2 (wraz z posadowionymi na niej budynkami/budowlami), objęta KW nr (…), należąca do dłużnika, będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29 ust. 8 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dotyczących wysokości stawki podatku VAT w odniesieniu do dostawy opisanych we wniosku działek.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.