Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.332.2025.1.AKS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu VAT transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r . o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa).

W kwietniu 2016 r. ojciec Wnioskodawcy w darowiźnie podarował Wnioskodawcy nieruchomość gruntową o łącznej powierzchni (...) ha zapisaną w księdze wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Obecnie po podziałach na nieruchomość składają się działki o numerach: 1-4, 6-12, 14-18, 20-22.

Nieruchomość ta jest niezabudowana. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę przez kolejne sześć lat, w szczególności nie wykorzystywał jej na cele działalności gospodarczej ani rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Z działek, będących przedmiotem wniosku, nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Działki nie były również oddane w najem czy dzierżawę.

Wnioskodawca z powodu tego, że nie wykorzystywał i nie zamierzał wykorzystywać otrzymanej nieruchomości, postanowił sprzedać ją. W miejscowości Wnioskodawcy informacja o planowanej sprzedaży działek rozeszła się nieformalnymi kanałami, co doprowadziło do nieetycznych zachowań ze strony jednego z potencjalnych nabywców. Wnioskodawca uzyskał również w tym czasie ofertę od dewelopera na sprzedaż działki w całości, jednak za bardzo niską cenę. Z uwagi na (...), Wnioskodawca nie miał możliwości stałego nadzorowania spraw na miejscu. Ze względu na stan zdrowia oraz brak doświadczenia w tego typu sprawach, nie był w stanie samodzielnie skompletować i zorganizować wymaganej dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia sprzedaży. W związku z powyższymi względami, kierując się bezpieczeństwem transakcji oraz jej transparentnością, podjął decyzję o nawiązaniu współpracy z agencją nieruchomości, która w całości zajęła się niżej opisanymi działaniami w imieniu Wnioskodawcy.

We wrześniu 2022 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W styczniu 2023 r. dokonano podziału działek. W marcu 2023 r. Wnioskodawca uzyskał prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dla działek 1, 3, 4.

W kwietniu 2023 r. Wnioskodawca sprzedał działkę 3 za kwotę 105 225 zł. We wrześniu 2023 r. Wnioskodawca sprzedał działkę 1 za 80 000 zł. W marcu 2024 r. Wnioskodawca sprzedał działkę 4 za 113 080 zł.

W styczniu 2024 r. Wnioskodawca otrzymał kolejną decyzję o warunkach zabudowy na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W marcu 2024 r. dokonano podziału działki 5, w wyniku czego wydzielono nowe działki oraz drogi 6. W czerwcu 2024 r. uzyskano prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dla działek 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12.

Działki 8 i 9 zostały sprzedane w sierpniu 2024 r. za kwotę 180 000 zł. Działki 10 i 11 również zostały sprzedane w tym samym miesiącu za kwotę 187 000 zł. W listopadzie 2024 r. Wnioskodawca sprzedał działkę 7 za 95 625 zł. W grudniu 2024 r. gmina odkupiła drogę 6 za kwotę 25 744 zł.

W sierpniu 2024 r. Wnioskodawca otrzymał kolejną decyzję o warunkach zabudowy na budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W październiku 2024 r. dokonano wydzielenia kolejnych działek 14-19. Dla działek 14-18 wydano warunki zabudowy w styczniu 2025 r. Z działki 19 wydzielono trzy działki, tj. działki 20, 21, 22. Działka 21 to droga. Działki 20 i 22 będą podzielone i również zostaną złożone wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wszystkie działki Wnioskodawca planuje sprzedać. Ogłoszenia o sprzedaży były wystawiane początkowo na portalach sprzedażowych (w stosunku do działek z pierwszego podziału i działki 10), a sprzedaż pozostałych działek odbyła się poprzez kontakt telefoniczny z banera należącego do agencji. Nie były podejmowane inne działania marketingowe.

W związku z tym, że potencjalni nabywcy nie chcieli zakupić działek bez warunków zabudowy, dla każdej z działek postarano się o ich uzyskanie. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów, które miałyby zwiększać atrakcyjność działek. Działki przed sprzedażą nie były uzbrajane, nie dokonywano żadnych przyłączy do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, gazowej, elektroenergetycznej, nie stawiano ogrodzenia, nie utwardzono dróg. Jedynymi kosztami poniesionymi przez wnioskodawcę były koszty podziału gruntu.

Przed sprzedażą poszczególnych działek nie były podpisywane umowy przedwstępne sprzedaży z wyjątkiem działki 1, dla której taka umowa została podpisana. W umowie tej określono cenę sprzedaży, wysokość zadatku, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz wykaz dokumentów, które będą przedłożone przy sprzedaży. Nie zostały zawarte żadne inne warunki czy zobowiązania, w szczególności kupującemu nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa, nie mógł on dokonywać na działce żadnych inwestycji infrastrukturalnych ani innych nakładów finansowych. Jeżeli przy którejś z kolejnych sprzedaży działek kupujący będzie chciał umowę przedwstępną, uwzględnione w niej będą takie same warunki. Dotychczasowe środki ze sprzedaży działek Wnioskodawca przeznaczył na budowę domu, która rozpoczęła się w październiku 2022 r., a także zagospodarowanie terenu wokół domu, w tym budowę garażu, ułożenie kostki oraz inne prace wykończeniowe. Pozostała część została podarowana przez Wnioskodawcę jego dzieciom.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowych, które stanowią działki 1-4, 6-12, 14-18, 20-22 podlega opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zbycie nieruchomości (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 pkt a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady do celów ust. 1 lit. b, „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwe zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. W zależności od okoliczności konkretnej sprawy sprzedaż działek można uznać za czynność zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, zatem czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy uznać, że sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, jest czynnością sprowadzającą się wyłącznie do zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazuje na to fakt, iż Wnioskodawca wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości nie w związku z jej zakupem w celu dalszej odsprzedaży, a w konsekwencji otrzymania darowizny od ojca. Rozciągnięcie w czasie transakcji sprzedaży podyktowane jest wyłącznie ilością działek podlegających sprzedaży i tym samym czasem niezbędnym na poszukiwanie potencjalnych nabywców, a nie zamiarem stałego zajmowania się obrotem nieruchomościami i kontynuacji takiej działalności w przyszłości.

Jak zostało opisane przez Wnioskodawcę, dotychczasowe zyski ze sprzedaży zostały skonsumowane na cele prywatne, a nie na finansowanie dalszego prowadzenia działalności związanej z obrotem nieruchomościami. W opisanym stanie faktycznym nie można również mówić o powtarzalności działań, ponieważ Wnioskodawca nie dokonuje analogicznych czynności (np. podziału i sprzedaży) względem różnych nieruchomości, lecz całość aktywności dotyczy jednej nieruchomości, tj. wraz z jednorazową decyzją o sprzedaży nieruchomości podjęto dalsze czynności związane z podziałem. Nie można bagatelizować faktu, iż wszystkie ww. działania finansowane są z majątku prywatnego Wnioskodawcy, a wszelkie pozyskane ze sprzedaży środki finansowe zostały i zostaną skonsumowane na cele prywatne. Wnioskodawca nie dokonywał czynności, które można by zaklasyfikować do wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Działaniom wnioskodawcy nie sposób przypisać zorganizowania ani ciągłości, z uwagi na to, iż nigdy nie trudnił się i nie zamierza się zajmować handlem nieruchomościami. Zarówno czynność dokonania podziału nieruchomości na mniejsze działki, jak i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie przesądzają o profesjonalnym czy zawodowym charakterze działalności.

W podobnym stanie faktycznym orzekał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 21 maja 2024 r. sygn. I SA/Bd 237/24. Sąd nie zgodził się z organem, że podjęcie pewnych pojedynczych działań, takich jak podział nieruchomości i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że przybierają one formę zawodową (profesjonalną) oraz powodują, że grunty te utraciły charakter majątku prywatnego. Wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że działania te należy kwalifikować jako przejaw aktywności handlowej, profesjonalnej. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, na których usytuowane są działki, sytuacja sprzedającego jest mniej korzystna, niż właścicieli nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Działań podejmowanych z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności, dbałości o uzyskanie ceny sprzedaży podobnej dla działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego nie należy utożsamiać wyłącznie z działalnością gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dojdzie do podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest w tej mierze decydująca. Niewątpliwie, sprzedaż dużej działki mogłaby być co najmniej utrudniona i finansowo mniej korzystna. Nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem jej za podatnika VAT. Sąd zgodził się więc ze skarżącą, że podział działki i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, w okolicznościach przedstawionych we wniosku i jego uzupełnieniu, był racjonalną i ekonomicznie uzasadnioną czynnością, umożliwiającą uzyskanie korzystnej ceny sprzedaży nieruchomości, wchodzącej w skład majątku prywatnego. Przy czym decyzja o sprzedaży została podjęta po kilku latach od nabycia nieruchomości oraz skarżąca nie nabyła i nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, oprócz opisanej we wniosku. Trudno w tej sytuacji mówić o ciągłości lub stałości w podejmowaniu poszczególnych działań pomiędzy nabyciem, a planowanym lub finalnym zbyciem poszczególnych działek.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Również fakt skorzystania z usług agencji nieruchomości przez Wnioskodawcę potwierdza jedynie niezawodowy charakter działań Wnioskodawcy i jest podyktowany koniecznością dokonywania szeregu formalności oraz prowadzenia rozmów z potencjalnymi klientami, co jest dla wnioskodawcy utrudnione ze względu na jego stan zdrowia oraz brak doświadczenia w tego typu sprawach.

Wnioskodawca podziela w tym zakresie pogląd WSA w Szczecinie zaprezentowany w wyroku z dnia 3 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Sz 435/21, zgodnie z którym: „Okoliczność, że podatniczka korzystała przy dokonywanych czynnościach z usług pełnomocnika oraz biura nieruchomości nie jest równoznaczna ze stwierdzeniem, że sprzedając działki gruntu działała jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Wręcz przeciwnie, fakt ten przesądza raczej o tym, że potrzebowała profesjonalnej pomocy przy załatwianiu tych formalności, jako osoba niezajmująca się sprzedażą nieruchomości”.

W podobnym tonie wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z dnia 29 czerwca 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 2200/20 stwierdzając, że: „Korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej".

W związku z powyższym dokonanie przez wnioskodawcę sprzedaży przedmiotowych działek nie stanowi czynności opodatkowanej na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na to, że wnioskodawca nie działał i nie będzie działał w charakterze podatnika przy sprzedaży, a jedynie dokonywał zarządu majątkiem osobistym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki niezabudowanej istotne jest, czy zbywca w celu dokonania jej sprzedaży podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w kwietniu 2016 r. Pana ojciec w darowiźnie podarował Panu nieruchomość gruntową o łącznej powierzchni (...) ha zapisaną w księdze wieczystej nr (…). Obecnie po podziałach na nieruchomość składają się działki o numerach: 1-4, 6-12, 14-18, 20-22. Nieruchomość ta jest niezabudowana. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Pana przez kolejne sześć lat, w szczególności nie wykorzystywał jej Pan na cele działalności gospodarczej ani rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Z działek, będących przedmiotem wniosku, nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Działki nie były również oddane w najem czy dzierżawę.

Z powodu tego, że nie wykorzystywał i nie zamierzał Pan wykorzystywać otrzymanej nieruchomości, postanowił Pan sprzedać ją. Kierując się bezpieczeństwem transakcji oraz jej transparentnością, podjął Pan decyzję o nawiązaniu współpracy z agencją nieruchomości, która w całości zajęła się niżej opisanymi działaniami w Pana imieniu.

We wrześniu 2022 r. otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W styczniu 2023 r. dokonano podziału działek. W marcu 2023 r. uzyskał Pan prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dla działek 1, 3, 4.

W kwietniu 2023 r. sprzedał Pan działkę 3. We wrześniu 2023 r. sprzedał Pan działkę 1. W marcu 2024 r. sprzedał Pan działkę 4.

W styczniu 2024 r. otrzymał Pan kolejną decyzję o warunkach zabudowy na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W marcu 2024 r. dokonano podziału działki 5, w wyniku czego wydzielono nowe działki oraz drogi 6. W czerwcu 2024 r. uzyskano prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dla działek 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12.

Działki 8 i 9 zostały sprzedane w sierpniu 2024 r. Działki 10 i 11 również zostały sprzedane w tym samym miesiącu. W listopadzie 2024 r. sprzedał Pan działkę 7. W grudniu 2024 r. gmina odkupiła drogę 6.

W sierpniu 2024 r. otrzymał Pan kolejną decyzję o warunkach zabudowy na budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. W październiku 2024 r. dokonano wydzielenia kolejnych działek 14-19. Dla działek 14-18 wydano warunki zabudowy w styczniu 2025 r. Z działki 19 wydzielono trzy działki, tj. działki 20, 21, 22. Działka 21 to droga. Działki 20 i 22 będą podzielone i również zostaną złożone wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wszystkie działki planuje Pan sprzedać. Ogłoszenia o sprzedaży były wystawiane początkowo na portalach sprzedażowych (w stosunku do działek z pierwszego podziału i działki 10), a sprzedaż pozostałych działek odbyła się poprzez kontakt telefoniczny z banera należącego do agencji. Nie były podejmowane inne działania marketingowe.

W związku z tym, że potencjalni nabywcy nie chcieli zakupić działek bez warunków zabudowy, dla każdej z działek postarano się o ich uzyskanie. Nie dokonywał Pan żadnych nakładów, które miałyby zwiększać atrakcyjność działek. Działki przed sprzedażą nie były uzbrajane, nie dokonywano żadnych przyłączy do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, gazowej, elektroenergetycznej, nie stawiano ogrodzenia, nie utwardzono dróg. Jedynymi kosztami poniesionymi przez Pana były koszty podziału gruntu.

Przed sprzedażą poszczególnych działek nie były podpisywane umowy przedwstępne sprzedaży z wyjątkiem działki 1, dla której taka umowa została podpisana. W umowie tej określono cenę sprzedaży, wysokość zadatku, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz wykaz dokumentów, które będą przedłożone przy sprzedaży. Nie zostały zawarte żadne inne warunki czy zobowiązania, w szczególności kupującemu nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa, nie mógł on dokonywać na działce żadnych inwestycji infrastrukturalnych ani innych nakładów finansowych. Jeżeli przy którejś z kolejnych sprzedaży działek kupujący będzie chciał umowę przedwstępną, uwzględnione w niej będą takie same warunki.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości gruntowych, które stanowią działki 1-4, 6-12, 14-18, 105-21-22 podlega opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 września 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17 wskazał, że: „W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówek co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczanie oferty w lokalnej telewizji i wywieszanie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.

Uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy oraz dokonaną analizę przepisów prawa podatkowego wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek 1-4, 6-12,

14-18, 105-21-22, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, stał się Pan właścicielem działki, z której zostały wydzielone ww. działki na podstawie umowy darowizny od ojca w 2016 r. Ponadto, od momentu nabycia nieruchomość stanowi Pana prywatny majątek i nie była wykorzystywana w żaden sposób. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, działki nie były również oddane w najem czy dzierżawę. Z działek, będących przedmiotem wniosku, nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne. Dodatkowo nie podjął i nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości, nie uzbroił Pan terenu. Nie zamierza Pan również ponosić nakładów w celu sprzedaży działek, w szczególności działki przed sprzedażą nie były uzbrajane, nie dokonywano żadnych przyłączy do sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, gazowej, elektroenergetycznej, nie stawiano ogrodzenia, nie utwardzono dróg. Wskazał Pan również, że przed sprzedażą poszczególnych działek nie były podpisywane umowy przedwstępne sprzedaży z wyjątkiem działki 1, dla której taka umowa została podpisana. W umowie tej określono cenę sprzedaży, wysokość zadatku, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz wykaz dokumentów, które będą przedłożone przy sprzedaży. Jeżeli przy którejś z kolejnych sprzedaży działek kupujący będzie chciał umowę przedwstępną, uwzględnione w niej będą takie same warunki.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek nr 1-4, 6-12, 14-18, 105-21-22, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie podjął Pan bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W związku z powyższym, sprzedaż działek nr 1-4, 6-12, 14-18, 105-21-22, można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż okoliczności sprawy nie wskazują na wykorzystywanie ww. nieruchomości dla celów zarobkowych.

Zatem, dokonując tej dostawy korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży działek nr 1-4, 6-12, 14-18, 105-21-22 nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości gruntowych, które stanowią działki nr 1-4, 6-12, 14-18, 105-21-22 nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej