Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.332.2026.1.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

-     uznania planowanej dostawy Nieruchomości przez Gminę na rzecz Dzierżawcy za czynności podlegające opodatkowaniu VAT, niekorzystające ze zwolnienia z opodatkowania VAT,

-     ustalenia podstawy opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2025 r., poz. 1153 ze zm.; dalej: ustawa o samorządzie gminnym), Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, do zakresu działania Gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Do zadań własnych Gminy, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym zadania własne Gminy obejmują m.in. sprawy ładu przestrzennego i gospodarki nieruchomościami.

Gmina jest właścicielem działek oznaczonych jako 1, 2 oraz 3, położonych w (…), dla których prowadzona jest przez Sąd Rejonowy księga wieczysta (…) (dalej łącznie: Nieruchomości). Nieruchomości zabudowane są budynkiem – pawilonem usługowo-gastronomicznym (dalej: Budynek). Budynek został wybudowany w 1997 r. w całości ze środków dzierżawcy Nieruchomości (dalej: Dzierżawca) i od chwili wybudowania jest nadal wykorzystywany przez Dzierżawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Historia tytułu prawnego – działka nr 1.

Grunt stanowiący działkę nr 1 był pierwotnie własnością Skarbu Państwa. Na gruncie tym Skarb Państwa ustanowił prawo użytkowania wieczystego na rzecz X Sp. z o.o. (dalej: X). X jako wieczysty użytkownik zawarł z Dzierżawcą umowę dzierżawy działki nr 1 w (…) września 1993 r. Na podstawie tej umowy Dzierżawca wybudował ze środków własnych Budynek posadowiony na Nieruchomościach.

W 2017 r. Gmina nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 od X na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, w związku z czym nabyła następnie prawo własności gruntu. W akcie notarialnym strony ujawniły wprost, że:

a)  Budynek wybudowany został ze środków własnych Dzierżawcy;

b)  wartość Budynku nie weszła do ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego;

c)  Dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości nakładów z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy.

Przeniesienie własności Budynku nastąpiło jako formalnoprawna konsekwencja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu – własność Budynku stanowiła prawo związane z użytkowaniem wieczystym w rozumieniu art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego i przeszła na Gminę automatycznie wraz z nabyciem tego prawa. Przeniesienie to nastąpiło bez przeniesienia ekonomicznego władztwa nad Budynkiem, które przez cały czas pozostawało i pozostaje po stronie Dzierżawcy. Gmina wstąpiła w stosunek dzierżawy jako wydzierżawiający na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: Kodeks cywilny) w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, kontynuując umowę dzierżawy z dnia 23 września 1993 r. wraz z jej aneksami.

Historia tytułu prawnego – działki nr 2 i 3.

Działki nr 2 i 3 stanowiły uprzednio własność Skarbu Państwa. Działka nr 3 nabyta została przez Gminę na podstawie umowy sprzedaży z czerwca 2022 r. Działka nr 2 przeszła na własność Gminy na podstawie decyzji Wojewody z lutego 2024 r. w trybie komunalizacji.

W toku prac budowlanych prowadzonych przez Dzierżawcę w latach (…) XX wieku Budynek objął swoim zasięgiem fizycznym również działki nr 2 i 3. Dzierżawca nie posiadał wówczas do tych działek żadnego tytułu prawnego. Okoliczność ta nie była znana żadnej ze stron i wyszła na jaw dopiero kilka lat temu. Na działce nr 2 posadowione są schody zewnętrzne Budynku, na działce nr 3 – pomieszczenie gospodarcze stanowiące funkcjonalną część Budynku.

W celu doprowadzenia do zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym Gmina zawarła z Dzierżawcą dodatkowe umowy dzierżawy dotyczące działek nr 3 i 2. Wszystkie umowy dzierżawy dotyczące Nieruchomości zostały ujednolicone w zakresie postanowień o nakładach – zawierają jednolite postanowienie, zgodnie z którym Dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych na Budynek z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy.

Ekonomiczne władztwo Dzierżawcy nad Budynkiem.

Przez cały okres trwania stosunku dzierżawy Dzierżawca dysponuje Budynkiem jak właściciel ekonomiczny:

1)  prowadzi w Budynku działalność usługowo-gastronomiczną na własny rachunek,

2)  ponosi wszelkie koszty utrzymania, remontów i eksploatacji Budynku,

3)  udostępnia część pomieszczeń Budynku Gminie – na warunkach opisanych poniżej.

Gmina nigdy nie dysponowała Budynkiem jak właściciel ekonomiczny – nie prowadziła w nim działalności, nie pobierała z niego pożytków, nie ujęła go w swojej ewidencji środków trwałych, nie ponosiła kosztów jego utrzymania.

Korzystanie przez Gminę z pomieszczenia kasy biletowej. Umowa dzierżawy z września 1993 r. zawierała postanowienie o wzajemnym kompensowaniu świadczeń stron: Dzierżawca udostępniał Gminie pomieszczenie w Budynku z przeznaczeniem na kasę biletową, w zamian za co był zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu pieniężnego za dzierżawę gruntu.

Okoliczność ta jednoznacznie potwierdza brak ekonomicznego władztwa Gminy nad Budynkiem. Gdyby Gmina dysponowała Budynkiem ekonomicznie jak właściciel, zawarcie postanowienia umownego uprawniającego Gminę do korzystania z pomieszczeń własnego Budynku byłoby prawnie bezprzedmiotowe. Wykonywanie tego postanowienia przez ponad trzydzieści lat potwierdza, że obie strony konsekwentnie traktowały Budynek jako składnik majątku Dzierżawcy.

Planowana transakcja. Dzierżawca wystąpił z wnioskiem o nabycie Nieruchomości w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami). Rada Miasta uchwałą z maja 2024 r. wyraziła zgodę na sprzedaż Nieruchomości w tym trybie.

Gmina zleciła uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustalił wartość rynkową Nieruchomości obejmującą wartość gruntu oraz wartość Budynku posadowionego na Nieruchomościach. Gmina nie może ustalić ceny zbycia Nieruchomości inaczej niż zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc biorąc pod uwagę wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi – w tym przypadku z Budynkiem – i za taką cenę może Nieruchomości sprzedać. Cena sprzedaży nie może być niższa od wartości Nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym.

Jednocześnie Dzierżawca, zgodnie z postanowieniami umów dzierżawy, ma prawo żądać zwrotu równowartości poniesionych nakładów z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy i z takim żądaniem do Gminy wystąpił. Nie ma możliwości, aby nakłady zostały odliczone od ceny sprzedaży w tym znaczeniu, że powodują pomniejszenie ceny nabycia. Rozliczenie nakładów nastąpi przez potrącenie wierzytelności Dzierżawcy z tytułu zwrotu nakładów z wierzytelnością Gminy z tytułu ceny nabycia Nieruchomości – w momencie dokonania sprzedaży. W konsekwencji Dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz Gminy wyłącznie kwoty odpowiadającej wartości gruntu.

Gmina wskazuje, że rozliczenie nakładów nie może nastąpić przed zawarciem umowy sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami umów dzierżawy roszczenie Dzierżawcy o zwrot nakładów powstaje wyłącznie z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umów dzierżawy – nie wcześniej.

Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Dzierżawcę umowy dzierżawy wygasną z mocy prawa – wobec połączenia w osobie Dzierżawcy prawa własności nieruchomości i prawa dzierżawy tej samej Nieruchomości (art. 247 Kodeksu cywilnego stosowany odpowiednio; konfuzja praw). Z tą samą chwilą stanie się wymagalne roszczenie Dzierżawcy o zwrot nakładów, które zostanie potrącone z ceną sprzedaży w treści aktu notarialnego. Potrącenie nie pomniejsza ceny sprzedaży ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – stanowi wyłącznie sposób jej zapłaty.

Gmina i Dzierżawca w ostatnich dwóch latach nie ponosili nakładów na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Do momentu planowanej sprzedaży Gmina nie dokona rozliczenia należnych nakładów z Dzierżawcą.

Pytania

1.  Czy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

2.  Czy podstawą opodatkowania planowanej przez Gminę dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy stanowić będzie wyłącznie wartość gruntu?

Państwa stanowisko w sprawie

1.  Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

2.  Podstawę opodatkowania planowanej przez Gminę dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy będzie stanowić wyłącznie wartość gruntu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad 1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Z treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako wykonywać coś na czyjąś rzecz, „świadczenie” zaś, to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Spod pojęcia usługi będzie natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei, zgodnie z ust. 6 przedmiotowej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych, jak czynności sprzedaży, zamiany, wynajmu czy dzierżawy.

Wobec powyższego, w ocenie Gminy, dostawa Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży jest czynnością cywilnoprawną i dla czynności jej zbycia Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku VAT, a powyższa czynność w świetle ustawy o VAT powinna być traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Zauważenia wymaga, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało to wskazane w treści wniosku, na Nieruchomości znajduje się Budynek wybudowany przez Dzierżawcę, zatem Nieruchomości nie stanowią gruntu niezabudowanego, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym, w ocenie Gminy, dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać z ww. zwolnienia z VAT.

Ponadto, w ocenie Gminy przedmiotowa dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż nie była ona wykorzystywana wyłącznie do działalności podlegającej zwolnieniu z VAT i była przedmiotem opodatkowanej VAT dzierżawy. Jednocześnie w ocenie Gminy przedmiotowa transakcja nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem sprzedaży na rzecz Dzierżawcy będzie wyłącznie grunt, a nie Budynek, Budowla lub ich części.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT.

Ad 2. W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

1)  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1)  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2)  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3)  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych. Zgodnie art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zgodnie z art. 678 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży nieruchomości. Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.

Ponadto zaznaczenia wymaga, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży dzierżawionego gruntu na rzecz dzierżawcy. Zatem, nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy (najmu).

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym powyżej art. 7 ustawy o VAT, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto wskazania wymaga, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył. Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. nakładami jak właściciel. W rozpatrywanej sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa własności gruntu, a nie ww. nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj. Dzierżawcy Nieruchomości. Zatem w istocie ww. nakłady nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, bowiem nakłady przed dniem sprzedaży nie będą w ekonomicznym posiadaniu Gminy. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego na Dzierżawcę Nieruchomości formalnie przejdzie prawo własności gruntu wraz z naniesieniami, to jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o VAT, w ramach planowanej transakcji nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień posadowionych na gruncie, ponieważ to Dzierżawca Nieruchomości dysponuje nimi jak właściciel. W wyniku sprzedaży Nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do ww. nakładów, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, co oznacza, że nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe, podstawą opodatkowania VAT planowanej przez Gminę dostawy Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy będzie stanowić wyłącznie wartość gruntu.

Powyższe znajduje odzwierciedlenie w wielu interpretacjach indywidualnych DKIS, m.in. interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 6 lutego 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.913.2024.1.MGO lub interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 14 czerwca 2023 r. sygn. 0112-KDIL3.4012.195.2023.1.NS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług – w zakresie czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości przez Gminę na podstawie umowy sprzedaży jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną, dla czynności jej zbycia Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy:

Z wniosku wynika, że Gmina (Wnioskodawca) jest właścicielem działek oznaczonych jako 1, 2 oraz 3 (dalej: Nieruchomości). Nieruchomości zabudowane są budynkiem – pawilonem usługowo -gastronomicznym (dalej: Budynek). Budynek został wybudowany w 1997 r. w całości ze środków dzierżawcy Nieruchomości (dalej: Dzierżawca) i od chwili wybudowania jest nadal wykorzystywany przez Dzierżawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Grunt stanowiący działkę nr 1 był pierwotnie własnością Skarbu Państwa. Na gruncie tym Skarb Państwa ustanowił prawo użytkowania wieczystego na rzez X Sp. z o.o. X jako użytkownik wieczysty zawarł z Dzierżawcą umowę dzierżawy działki nr 1 w (…) września 1993 r. Na postawie tej umowy Dzierżawca wybudował ze środków własnych Budynek posadowiony na Nieruchomości. Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 od X w 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego – ujawniającego, że:

a)  Budynek został wybudowany ze środków własnych Dzierżawcy,

b)  wartość Budynku nie weszła do ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego,

c)  Dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot wartości nakładów z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy.

W związku z powyższym Wnioskodawca nabył następnie prawo własności gruntu (działki nr 1).

Przeniesienie własności Budynku nastąpiło jako formalnoprawna konsekwencja nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, bez przeniesienia ekonomicznego władztwa nad Budynkiem, które dotąd pozostaje po stronie Dzierżawcy. Gmina wstąpiła w stosunek dzierżawy jako wydzierżawiający, kontynuując umowę dzierżawy z września 1993 r. wraz z jej aneksami.

Działki oznaczone jako 2 i 3 zostały nabyte przez Gminę odpowiednio:

a)  2 – przeszła na własność Gminy na postawie decyzji Wojewody z lutego 2024 r.;

b)  3 – nabyta została przez Gminę na postawie umowy sprzedaży z czerwca 2022 r.

Budynek wzniesiony przez Dzierżawcę na działce nr 1 objął swoim zasięgiem fizycznym również ww. działki, a okoliczność ta nie była wówczas znana żadnej ze stron. Dzierżawca nie posiadał wówczas do tych działek żadnego tytułu prawnego. Gmina zawarła z Dzierżawcą dodatkowe umowy dzierżawy dotyczące działek 3 i 2. Zgodnie z umowami Dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na Budynek z chwilą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy. Gmina nie dysponowała Budynkiem jak właściciel ekonomiczny – nie prowadziła w nim działalności, nie pobierała z niego pożytków, nie ujęła go w swojej ewidencji środków trwałych, nie ponosiła kosztów jego utrzymania. Przez cały okres trwania stosunku dzierżawy Dzierżawca dysponuje Budynkiem jak właściciel ekonomiczny:

1)  prowadzi w Budynku działalność usługowo-gastronomiczną na własny rachunek,

2)  ponosi wszelkie koszty utrzymania, remontów i eksploatacji Budynku,

3)  udostępnia część pomieszczeń Budynku Gminie.

Dzierżawca udostępniał Gminie pomieszczenie w Budynku z przeznaczeniem na kasę biletową, na podstawie zawartej umowy dzierżawy z września 1993 r. w zamian za co był zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu pieniężnego za dzierżawę gruntu. Okoliczność ta ma jednoznacznie potwierdzać brak ekonomicznego władztwa Gminy nad Budynkiem. Wykonywanie tego postanowienia przez ponad 30 lat, potwierdza, że obie strony konsekwentnie traktowały Budynek jako składnik majątku Dzierżawcy.

Dzierżawca wystąpił do Gminy z ofertą nabycia dzierżawionego gruntu w trybie art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji, Gmina zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz dotychczasowego Dzierżawcy. Do momentu planowanej sprzedaży Gmina nie dokona rozliczenia należnych nakładów z Dzierżawcą. Przedmiotem umowy dzierżawy jest tylko grunt.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT oraz czy podstawą opodatkowania dostawy tej Nieruchomości stanowić będzie wyłącznie wartość gruntu.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że w myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 678 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

TSUE, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, definicja pojęcia „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto wskazania wymaga, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro Budynek znajdujący się na gruncie Gminy został wybudowany przez Dzierżawcę Nieruchomości, a dostawa Nieruchomości gruntowej nastąpi na rzecz Dzierżawcy Nieruchomości oraz przed sprzedażą Nieruchomości gruntowej pomiędzy Gminą a Dzierżawcą Nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, tj. Gmina nie zwróci Dzierżawcy poniesionych przez niego nakładów (tj. Budynku), to nie można uznać, że te nakłady w aspekcie ekonomicznym będą stanowiły własność Gminy.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nakładami jak właściciel. W rozpatrywanej sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa własności gruntu, a nie nakładów (tj. Budynku), które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu – Dzierżawcy Nieruchomości. Zatem w istocie ww. nakłady (tj. Budynek) nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, bowiem nakłady te przed dniem sprzedaży nie będą w ekonomicznym posiadaniu Gminy. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego na Dzierżawcę Nieruchomości formalnie przejdzie prawo własności gruntu wraz z naniesieniami, tj. Budynkiem, to jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach planowanej transakcji nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień posadowionych na gruncie ponieważ to Dzierżawca Nieruchomości dysponuje nimi jak właściciel. W wyniku sprzedaży Nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do ww. nakładów (tj. Budynku), nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, co oznacza, że nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy. W rezultacie przedmiotem opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości gruntowej na rzecz Dzierżawcy Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, będzie wyłącznie prawo własności Nieruchomości gruntowej, tj. działek nr 1, 2 i 3.

Skoro więc nakłady na wybudowanie Budynku – pawilonu usługowo-gastronomicznego nie zostały poniesione przez Gminę ani też nie zostały i nie zostaną rozliczone przed planowaną sprzedażą, to tym samym podstawą opodatkowania będzie kwota należna obejmująca całość świadczenia należnego od Dzierżawcy działek nr 1, 2 i 3, czyli zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy będzie to wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględniania wartości poniesionych przez Dzierżawcę nakładów na wybudowanie Budynku do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że:

Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, na działkach oznaczonych jako 1, 2 i 3 znajduje się Budynek, który stanowi Budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane wybudowany przez Dzierżawcę Nieruchomości.

Zatem działki oznaczone nr 1, 2 i 3 nie stanowią gruntu niezabudowanego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym dostawa ww. działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, albowiem działki mające być przedmiotem planowanej dostawy już są terenem zabudowanym.

Jednocześnie należy wskazać, że ww. dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy, Gmina nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT – Nieruchomość była przedmiotem dzierżawy opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że ww. dostawa działek będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, planowana dostawa nieruchomości przez Gminę na rzecz Dzierżawcy będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto przedmiotem dostawy będzie w tym przypadku jedynie grunt, a podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wartość gruntu.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.