Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.367.2025.2.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości składającej się z działki nr (…). Uzupełnili go Państwo pismem z 25 czerwca 2025 r. (wpływ 1 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

a) „A”

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

b) „B”

Opis zdarzenia przyszłego

1. „B” (dalej: „Wnioskodawca 1”) jest spółką kapitałową z siedzibą w Polsce. „B” jest polskim rezydentem dla celów podatkowych, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów na terytorium Polski bez względu na miejsce ich osiągania. „B” jest także zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Przeważającą działalnością gospodarczą „B” jest sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych.

2. „A”(dalej: „Wnioskodawca 2”) jest osobą prawną wchodzącą w skład struktury organizacyjnej (…), stosownie do zaświadczenia wydanego 20 lutego 2025 roku z upoważnienia Wojewody, z treści którego wynika, że „A” posiada osobowość prawną, a tym samym może uczestniczyć w obrocie cywilno-prawnym, otwierać rachunki bankowe, nabywać i zbywać nieruchomości oraz ruchomości.

3. Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 dalej są określani jako „Wnioskodawcy”.

4. W dniu 9 kwietnia 2025 r. „B” zawarła z „A” w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa Przedwstępna”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (…), oznaczonej jako grunty orne, o powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…) – dalej określona jako „Nieruchomość”.

5. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty i zabudowania za wyjątkiem:

a) gazociągu (…), wraz ze strefą kontrolną.

b) sieci elektroenergetycznej 15 kV, wraz ze strefami ochronnymi.

Gazociąg wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i stanowi własność tego przedsiębiorstwa (tj. gestora sieci).

6. Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej okazano m.in. zaświadczenie wydane 4 marca 2025 roku z upoważnienia Burmistrza, z treści którego wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych wsi (…) i (…) wraz z terenami przyległymi, uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą Rady Miejskiej z dnia 27 maja 2020 r. ogłoszoną w (…) obowiązującego wraz z rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym w ww. planie symbolem: w części 1R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, w części 13R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, oraz w części 10R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy.

7. Jednym z warunków zawartych w Umowie Przedwstępnej było wykonanie wszelkich prac zmierzających do przeprowadzenia geodezyjnego podziału działki (…) w ten sposób, że w formie odrębnych działek ewidencyjnych zostaną wyodrębnione z niej grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolami „RIIIa” oraz „RIIIb” jako użytki rolne (grunty orne o trzeciej klasie bonitacyjnej), oraz złożenie wniosku (wniosków) o założenie dla tych działek nowych ksiąg wieczystych.

8. Wnioskodawcy w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy Przedwstępnej oraz umożliwiania dysponowania nieruchomością przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży postanowili zawrzeć 9 kwietnia 2025 r. umowę dzierżawy Nieruchomości („Umowa Dzierżawy”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy „B” będzie korzystać z Nieruchomości w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego – według własnych potrzeb. Wnioskodawca 1 będzie również uprawniony do prowadzenia wszelkiego rodzaju badań, pobierania próbek oraz innych czynności faktycznych potrzebnych do przygotowania Nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej.

9. Umowa Dzierżawy obowiązuje od dnia jej zawarcia do 16 lutego 2026 roku a w związku z jej zawarciem „B” będzie obowiązany do jednokrotnej zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości (…) zł za cały okres dzierżawy. Wnioskodawcy jednocześnie zaznaczają, że data 16 lutego 2026 r. jest terminem, do którego ma zostać dokonana sprzedaż Nieruchomości.

10. Niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej, „A” w ramach tego samego aktu notarialnego ustanowiła hipotekę na Nieruchomości na rzecz „B” celem zabezpieczenia wszelkich istniejących lub przyszłych wierzytelności pieniężnych dotyczących zapłaty pojedynczej lub podwójnej kwoty zadatku wraz z odsetkami i kosztami egzekucji oraz celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Doprecyzowanie opisu sprawy pismem z 25 czerwca 2025 r.

1. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” jest/była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy/w jakim okresie i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą?”

wskazali Państwo:

2. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy nabycie przez Państwa („A”) działki nr (…) było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług?”

wskazali Państwo:

3. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy z tytułu nabycia ww. działki przysługiwało Państwu („A”) prawo do odliczenia podatku naliczonego (jeżeli nie, to proszę wskazać z jakiego powodu).

wskazali Państwo:

4. W odpowiedzi na pytanie Organu: „W jaki dokładnie sposób ww. działka była przez Państwa („A”) wykorzystywana od momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży?”

wskazali Państwo:

5. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy działka nr (…), była kiedykolwiek wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy? Jeżeli tak, to w czyjej?”

wskazali Państwo:

6. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy ww. działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania?”

wskazali Państwo:

7. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy działka mająca być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez „A” na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) czy prowadzili/prowadzą Państwo („A”) gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego „A” była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?”

wskazali Państwo:

8. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy z wskazanej działki były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na potrzeby własne „A”?”

wskazali Państwo:

9. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” podejmowała działania mające na celu uatrakcyjnienie nieruchomości (wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, itp.)? Czy były prowadzone działanie marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości (m.in. czy korzystali Państwo z biura nieruchomości)?”

wskazali Państwo:

10. W odpowiedzi na pytanie Organu: „W jaki sposób „A” pozyskała nabywcę ww. Nieruchomości? Czy nastąpiło to z inicjatywy „A” czy z inicjatywy „B”?”

wskazali Państwo:

11. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy wskazana działka od momentu nabycia była kiedykolwiek udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy z „B”) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie była oddana w najem lub dzierżawę oraz czy była to czynność odpłatna?”

wskazali Państwo:

12. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” w związku planowaną sprzedażą Nieruchomości udzieliła lub udzieli jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy lub osoby trzeciej w celu występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres pełnomocnictwa i komu „A” udzieliła/udzieli tego pełnomocnictwa?”

wskazali Państwo:

13. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy „A” wcześniej sprzedawała inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak – proszę wskazać:

a) kiedy zostały sprzedane?

b) czy „A” odprowadziła podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?”

wskazali Państwo:

14. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Kto jest właścicielem sieci elektroenergetycznej znajdującej się na Nieruchomości? Czy sieć ta będzie przedmiotem zbycia?”

wskazali Państwo:

15. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy ww. sieć stanowi budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeśli ww. sieć nie stanowi budowli, to jak jest klasyfikowana zgodnie z powołaną wyżej ustawą Prawo budowlane?”

wskazali Państwo:

16. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Jeśli ww. sieć stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i „A” jest jej właścicielem, to:

a) Czy względem ww. budowli lub jej części doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz czy od tego momentu do momentu zbycia upłyną co najmniej 2 lata?

b) Czy względem ww. budowli lub jej części ponoszone były wydatki na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a jeżeli tak, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej danego obiektu? Kto ponosił te wydatki? Czy z tytułu ich poniesienia „A” przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli wydatki te ponosił podmiot trzeci – czy do momentu zbycia poszczególnych działek nakłady te zostaną rozliczone?

c) Czy od momentu ponoszenia ww. wydatków na ulepszenie do momentu zbycia obiektu upłyną co najmniej 2 lata?

d) Czy w stosunku do budowli lub jej części „A” przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

e) Czy ww. budowla lub jej część wykorzystywana była/jest/będzie przez „A” przez cały okres posiadania do momentu zbycia wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?”

wskazali Państwo:

17. W odpowiedzi na pytanie Organu: „Do jakich czynności „B” będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość, tj. czy do czynności:

a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b) zwolnionych od podatku od towarów i usług,

c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”

wskazali Państwo:

Pytania (ostatecznie sformułowanie pismem z 25 czerwca 2025 r.)

1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy, jeśli odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca i sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, która może korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

3. Czy, jeżeli sprzedaż przez „A” Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu od towarów i usług, a przy tym sprzedaż ta nie będzie mogła korzystać z żadnych zwolnień określonych w Ustawie o VAT, to „B” powinien mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości?

Stanowisko zainteresowanych (ostatecznie wyrażone pismem z 25 czerwca 2025 r.)

A. Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości przez „A” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (grupy zainteresowanych):

1. W pierwszej kolejności wskazać należy, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a. czynność musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz

b. musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

2. W zakresie pierwszego z warunków, wskazać należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT:

a. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT);

b. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT).

Z przywołanego przepisu wynika, że dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód.

3. Właściwe jest wykluczenie podmiotów z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku własnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

4. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania rzeczy, dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku własnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

5. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży towaru jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

6. W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

7. Kwestia dotycząca rozróżnienia, czy sprzedaż działek stanowi zbycie majątku prywatnego, czy też jest realizowana jako działalność gospodarcza przez podatnika, była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zagadnienie to zostało rozstrzygnięte w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 w wyroku wydanym 15 września 2011 r. W ww. sprawie Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

8. Zgodnie z powyższym, o zaliczeniu transakcji sprzedaży działek gruntu przez podmioty do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

9. Podobna sprawa była przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 773/18. NSA w przywołanym wyroku wskazywał, że: „w rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim wziąć pod uwagę specyficzny charakter podmiotu, jakim jest wnioskodawca. Nie ulega wątpliwości, że wnioskodawca posiada osobowość prawną, ale istotne jest, że „A” należy do osób prawnych, których zasadniczy cel nie jest celem gospodarczym. Celem istnienia „A”, z samej jej prawnej i faktycznej natury jest sprawowanie kultu religijnego i duszpasterstwa”.

10. Dalej NSA podkreślał, że nie jest wykluczone prowadzenie przez „A” działalności gospodarczej, jednakże w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie wystąpiły przesłanki do uznania, że „A” działa w takim charakterze. Natomiast w sprawie będącej przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną również nie zachodzą przesłanki świadczące o tym, że Wnioskodawca 2 podejmuje czynności szersze niż rozporządzanie własnym majątkiem. Świadczy o tym między innymi fakt zawarcia umowy dzierżawy między Wnioskodawcami. Istotą tejże umowy jest chociażby to, żeby „B” przejęło ciężar przygotowania działki do sprzedaży.

11. Podsumowując, „A” nie wykorzystywała i nie dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a zatem w sprawie nie ma podstawy do uznania, że sprzedaż Nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż dokonując ww. sprzedaży, „A” nie działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód.

B. Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdyby Dyrektor uznał stanowisko w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, a tym samym, że sprzedaż Nieruchomości przez „A” będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż ta będzie mogła skorzystać ze zwolnienia dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (grupy zainteresowanych):

1. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

2. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: Terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

3. Rozpatrując pojęcie „terenów niezabudowanych” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.). W myśl art. 3 pkt 2, 3, 3a i 4 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;

4) obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a. kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c. użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

4. Na podstawie art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z kolei z treści art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W myśl art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na podstawie art. 49 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

5. Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi (patrz: Pismo z dnia 25 kwietnia 2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL1-1.4012.46.2023.2.MG).

6. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w piśmie o sygn., IPPP1/443-784/14-3/22/S/AS twierdzi, że „W odniesieniu do gruntów, na których nie ma naniesień w postaci budynków lub budowli, ale istnieją naniesienia w postaci urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych urządzeń podobnych, a które to urządzenia nie są przedmiotem dostawy, gdyż stanowią własność i są częścią innego przedsiębiorstwa wskazać należy, że w świetle wyjaśnień zawartych w odpowiedzi na pytanie 1, aspekt ekonomiczny transakcji, specyfika i charakter tych obiektów (urządzeń przesyłowych) uzasadnia odstępstwo od zasady, że istotny jest stan faktyczny związany z rzeczywistym zabudowaniem działki”.

7. Jak wynika z opisu sprawy zawartej we wniosku na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, czy budowle poza urządzeniami przesyłowymi, które są częścią innego przedsiębiorstwa, a „A” nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń. Wobec powyższego sensem ekonomicznym czynności dostawy będzie sprzedaż gruntu, a nie znajdujących się na nim urządzeń przesyłowych. Ponadto urządzenia przesyłowe nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych związanych ze spornym terenem mającym być przedmiotem dostawy, gdyż ich celem jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania wody, pary, czy przesyłaniu gazu i prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane i pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego przedsiębiorstwa.

8. Mając na względzie wykładnię art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zawartą w wyroku NSA z 8 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 560/18 oraz WSA z 27 sierpnia 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 1515/21 w podobnej sprawie, nie sposób uznać, że posadowienie na gruncie przez przedsiębiorcę będącego podmiotem trzecim wobec „A” urządzeń przesyłowych czyni z terenu, na którym nie znajdują się żadne inne budynki i budowle, teren zabudowany. Urządzenia te, poprzez ich charakter, a także fakt, że są one częścią innego przedsiębiorstwa, nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako terenu zabudowanego.

9. Oznacza to, że w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej/działki gruntu na której znajdują się naniesienia w postaci opisanych urządzeń przesyłowych, będących częścią innego przedsiębiorstwa mamy do czynienia z dostawą terenu niezabudowanego.

10. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

11. Jak już wyjaśniono, o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

12. Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych wsi (…) wraz z terenami przyległymi, uchwalonego przez Radę Miejską z dnia 27 maja 2020 r. ogłoszoną w (…). Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym w ww. planie symbolem: w części 1R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, w części 13R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy, oraz w części 10R – teren o przeznaczeniu podstawowym – rolniczy. Zatem wskazane działki gruntów nie spełniają również definicji terenu budowlanego.

13. Tym samym, jeśli w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegać dostawa gruntów/działki gruntu, na której nie ma naniesień w postaci budynków lub budowli, a znajdują się naniesienia w postaci opisanych urządzeń przesyłowych, to taka dostawa będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

C. Pytanie nr 3

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (wg właściwej stawki) powinien mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości. W przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 Ustawy o VAT, była wyższa od kwoty podatku należnego, „B” będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

1. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

2. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

3. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

4. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

5. W niniejszym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca 1 nabędzie Nieruchomość, aby w przyszłości wybudować na niej farmę fotowoltaiczną, a tym samym nabędzie ją w celu wyłącznego wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca 1 spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 Ustawy o VAT.

6. Wobec powyższego, w sytuacji uznania, że zbycie przez „A” na rzecz „B” Nieruchomości nie podlega zwolnieniu od VAT, a co za tym idzie – podlega opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy 1 zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 Ustawy o VAT, była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca 1 ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Gdy czynność sprzedaży działek wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży „A” podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania „A” za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że 9 kwietnia 2025 r. „B” zawarła z „A” Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, składającej się z działki. Jednym z warunków zawartych w Umowie Przedwstępnej było wykonanie wszelkich prac zmierzających do przeprowadzenia geodezyjnego podziału działki w ten sposób, że w formie odrębnych działek ewidencyjnych zostaną wyodrębnione z nich grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolami „RIIIa” oraz „RIIIb” jako użytki rolne (grunty orne o trzeciej klasie bonitacyjnej), oraz złożenie wniosku (wniosków) o założenie dla tych działek nowych ksiąg wieczystych. Wnioskodawcy w celu realizacji zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz umożliwiania dysponowania nieruchomością przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży postanowili zawrzeć 9 kwietnia 2025 r. Umowę Dzierżawy Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami Umowy Dzierżawy „B” będzie korzystać z Nieruchomości w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego – według własnych potrzeb. Nabywca będzie również uprawniony do prowadzenia wszelkiego rodzaju badań, pobierania próbek oraz innych czynności faktycznych potrzebnych do przygotowania Nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej. Umowa Dzierżawy obowiązuje od dnia jej zawarcia do 16 lutego 2026 roku a w związku z jej zawarciem „B” będzie obowiązany do jednokrotnej zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości (…) zł za cały okres dzierżawy. 16 lutego 2026 r. jest terminem, do którego ma zostać przeniesiona na „B” własność Nieruchomości. Ponadto, „A” nigdy nie była czynnym podatnikiem od towarów i usług, a Nieruchomość została nabyta w drodze decyzji administracyjnej Wojewody o nieodpłatnym przekazaniu działki. Działka nie była wykorzystywana przez „A” do działalności gospodarczej, natomiast była nieodpłatnie udostępniana oraz wykorzystywana na potrzeby X, która prowadziła działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy. Płody rolne nie były sprzedawane przez „A”, były wykorzystywane na potrzeby X. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była/nie jest/nie będzie udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy zawartą pomiędzy „A” a „B”) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze odpłatnym. Inicjatorem transakcji był „B”, który w grudniu 2024 r. skierował to „A” list intencyjny, wyrażając chęć nabycia Nieruchomości. „A” nie podejmowała działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości. „A” nie podejmowała też działań marketingowych.

„A” udzieliła 3 pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

(…)

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez „A” działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości „A” wystąpiła w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność „A”, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. „A” nie podejmowała działań mających na celu podniesienie wartości nieruchomości. „A” nie podejmowała też działań marketingowych. „A” nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. „A” nabyła Nieruchomość w drodze decyzji administracyjnej Wojewody o nieodpłatnym przekazaniu działki. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu jej zbycia nie była/nie jest/nie będzie udostępniana osobom trzecim (poza umową dzierżawy zawartą pomiędzy „A” a „B”) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze odpłatnym. „A” nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana przez „A” na cele działalności rolniczej (uprawa kukurydzy), o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Jednocześnie, „A” nie prowadziła na tej nieruchomości działalności jako rolnik ryczałtowy, ani nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, podkreślić należy, że okoliczność zawarcia umowy dzierżawy na rzecz nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej. nie powoduje, że „A” z tego powodu zostanie uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Zauważyć należy, umowa ta wynika z zawartej umowy przedwstępnej, a zatem należy ją traktować jako element niezbędny całego, większego przedsięwzięcia, tj. sprzedaży działki.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności „A” w przedmiocie zbycia działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. „A” nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Podsumowując, dokonując sprzedaży działki „A” będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia „A” cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe, w związku z tym odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3, ponieważ oczekiwali Państwo tej odpowiedzi w sytuacji uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości „A” nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT. Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące prawa nabywcy („B”) do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości działki jedynie w sytuacji uznania „A” za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług. W wydanej interpretacji uznałem, że „A” z tytułu dostawy Nieruchomości działki nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz nabywcy („B”) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym, odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 3 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla nabywcy („B”).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (stanu faktycznego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.