Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.426.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych. Uzupełnili go Państwo pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 21 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są właścicielami w udziale wynoszącym odpowiednio po (…) przypadającej na Udziałowca nieruchomości gruntowej w miejscowości (…), gmina (…).

Współwłaściciele nabyli przedmiotową nieruchomość w drodze umowy darowizny zawartej w dniu (…) 2020 r. od swojego (…). Darczyńca uprzednio nabył udziały w tej nieruchomości od (…), będącego jednocześnie (…).

Nieruchomość stanowi część dawnego gospodarstwa rolnego, które uległo podziałowi na skutek decyzji administracyjnych związanych z realizacją inwestycji infrastrukturalnych, tj. budowy autostrady (…) oraz obwodnicy miasta (…). Inwestycje te doprowadziły do faktycznego podziału pierwotnego areału. W skład nieruchomości wchodzą działki ewidencyjne oznaczone numerami: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 – przy czym działka 7 – jest działką przeznaczoną przez gminę na drogę i przedzieliła dodatkowo areał rozdzielając grunt na działki 2 i 3.

Działki położone są w miejscowości (…), obręb (…). (…) Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

1.  Działki nr:

1a)     1 o pow. (…) ha – przeznaczona jest pod tereny produkcji przemysłowej, składów, magazynów oraz zabudowy usługowej;

1b)     2 o pow. (…) ha – przeznaczona jest pod tereny produkcji przemysłowej, składów, magazynów oraz zabudowy usługowej;

1c)      3 o pow. (…) ha – przeznaczona jest pod tereny produkcji przemysłowej, składów, magazynów oraz zabudowy usługowej.

2.  Działka nr:

2a)     4 o pow. (…) ha – działka w przeważającej części przeznaczona jest pod projektowaną drogę dojazdową, natomiast w pozostałej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługową,

3.  Działki nr:

3a) 5 o pow. (..) ha – działka jest częściowo objęta planem (z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub usługową), natomiast w pozostałym zakresie nie jest objęta planem;

3b) 6 o pow. (...) ha – działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na wszystkich wskazanych działkach ustanowione zostało ograniczone prawo rzeczowe w postaci nieodpłatnego użytkowania na czas oznaczony do dnia (…) 2026 r. na rzecz D, który obecnie, faktycznie zarządza nieruchomością.

Sposób faktycznego zarządzania nieruchomością przedstawia się następująco:

Ad 1a)

Działka nr 1 – zgodnie z informacją opisywaną we wniosku – na nieruchomości ustanowiono nieodpłatne, ograniczone prawo rzeczowe – na rzecz D, do (…) 2026 r. W ramach przysługującego mu prawa użytkownik samodzielnie zarządza nieruchomością. Działkę 1 udostępnił w drodze najmu prywatnego sąsiadującej Spółce (…) na cele parkingowe. Przychody z tytułu najmu prywatnego pobiera i podatek rozlicza w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych D.

Współwłaściciele nie uzyskują z nieruchomości żadnych przychodów i sami nie prowadzą na niej najmu ani innej działalności. Współwłaściciele nie podejmowali działań przygotowujących nieruchomość do sprzedaży właściwych dla profesjonalnego obrotu.

Opisane poniżej działki zostały udostępnione przez D w następujący sposób:

Ad 1b)

Działka nr 2 udostępniona nieodpłatnie lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy cywilnoprawnej w celu prowadzenia działalności rolniczej i utrzymania gruntów w kulturze rolnej. Rolnik otrzymuje dopłaty z (…).

Ad 1c)

Działka nr 3 została udostępniona nieodpłatnie lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy cywilnoprawnej w celu prowadzenia działalności rolniczej i utrzymania gruntów w kulturze rolnej. Rolnik otrzymuje dopłaty z (…).

Ad 2a)

Działka nr 4 stanowi nieużytek.

Ad 3a)

Działka nr 5 stanowi nieużytek.

Ad 3b)

Działka nr 6 została udostępniona nieodpłatnie lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy cywilnoprawnej w celu prowadzenia działalności rolniczej i utrzymania gruntów w kulturze rolnej. Rolnik otrzymuje dopłaty z (…). Wnioskodawcy nie wykorzystywali przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej ani w sposób zorganizowany ani w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawcy planują zbycie nieruchomości.

Ze względu na zróżnicowane przeznaczenie poszczególnych działek oraz uwarunkowania planistyczne, sprzedaż całości nieruchomości jednemu nabywcy nie jest możliwa.

W związku z tym planowane jest zbycie nieruchomości w następującym układzie:

I.    1a i 1b – działki nr 1 i 2 – łącznie, jako jeden przedmiot sprzedaży,

II.  1c i 2a działki nr 3 i 4 – łącznie, jako jeden przedmiot sprzedaży,

III. 3a działka nr 5 – jako odrębny przedmiot sprzedaży,

IV. 3b działka nr 6 – jako odrębny przedmiot sprzedaży.

Współwłaściciele nie podejmowali działań przygotowujących nieruchomość do sprzedaży właściwych dla profesjonalnego obrotu takich jak:

-     uzbrojenie;

-     podziały geodezyjne dla zwiększenia atrakcyjności;

-     marketing;

-     stała współpraca z Pośrednikami;

-     brak aktywności inwestycyjnej.

Działki mają zróżnicowane przeznaczenie wg MPZP, niektóre objęte są planem jedynie częściowo lub wcale nie są objęte.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 18 sierpnia 2026 r.:

1.  W odpowiedzi na pytanie: „Jak Wnioskodawcy (współwłaściciele: (A, B, C) wykorzystywali działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6, w których posiadają udziały, od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży?”,

wskazali Państwo:

2.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawców na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy Wnioskodawcy prowadzili gospodarstwo rolne jako rolnicy ryczałtowi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolnieni od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b)  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego byli zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT?”,

wskazali Państwo:

3.  W odpowiedzi na pytanie: „ Czy ze wskazanych działek Wnioskodawcy sprzedawali płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby Wnioskodawców?”,

wskazali Państwo:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy Wnioskodawcy udostępniali wskazane działki osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie oraz na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

b)  czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

c)  kto był stroną tych umów: wszyscy Wnioskodawcy/tylko część z nich (proszę wskazać kto)?”,

wskazali Państwo:

5.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawców (przez cały okres ich posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Wnioskodawców zaspokajały i w jakim okresie?”,

wskazali Państwo:

6.  W odpowiedzi na pytanie: „ Czy w odniesieniu do ww. działek do dnia sprzedaży Wnioskodawcy zamierzają samodzielnie prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?”,

wskazali Państwo:

7.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy Wnioskodawcy zawarli/planują zawrzeć z potencjalnymi nabywcami wskazanych działek warunkowe przedwstępne umowy sprzedaży działek? Jeśli tak, to:

a)  jakie warunki zawiera/będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z potencjalnym nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na potencjalnym kliencie (nabywcy), a jakie na Wnioskodawcach jako na Sprzedających? Proszę o szczegółowe opisanie.

c)  czy po zawarciu umów przedwstępnych strony kupujące na działkach będą dokonywały inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. ogrodzenie, wydzielenie dróg, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki zabudowy itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?”

wskazali Państwo:

8.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek Wnioskodawcy udzielą innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w imieniu Wnioskodawców w sprawach dotyczących tych działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Wnioskodawcy udzielą pełnomocnictwa do występowania w Ich imieniu?

b)  jakich czynności dokona pełnomocnik do momentu sprzedaży przez Wnioskodawców działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?”,

wskazali Państwo:

Jednocześnie Wnioskodawcy podtrzymują w pozostałym zakresie stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 czerwca 2026 r.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawców sprzedaż nieruchomości gruntowych, obejmujących działki: 1, 2, 3, 4, 5, 6 – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawcy w związku z tą sprzedażą będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej obejmującej przedmiotowe działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż czynność ta stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, a Wnioskodawcy – dokonując tej sprzedaży – nie będą działali w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Stosownie natomiast do art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności działalność producentów, handlowców lub usługodawców, także w przypadkach czynności jednorazowych, jeżeli okoliczności wskazują na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy oraz wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym stanie faktycznym brak jest przesłanek pozwalających uznać, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej. W pierwszej kolejności należy wskazać, że nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców w drodze darowizny w 2020 r., w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego. Nabycie to nie miało charakteru inwestycyjnego ani nie było związane z zamiarem dalszej odsprzedaży, lecz stanowiło element przekazania majątku w ramach stosunków rodzinnych.

Ponadto od momentu nabycia nieruchomość była wykorzystywana głównie do celów prywatnych, w szczególności w działalności rolniczej polegającej na prowadzeniu upraw oraz utrzymywaniu gruntów w kulturze rolnej. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, w tym w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w sposób zorganizowany i profesjonalny. Szczególną sytuację stanowi działka o numerze 1 – należy jednak podkreślić, iż najem prywatny spółce (…) prowadzi D, w ramach przysługującego mu prawa użytkownik samodzielnie zarządza nieruchomością, w ramach ustanowionego na jego rzecz użytkowania – w imieniu swoim i na swój rachunek. Współwłaściciele nie czerpią z tego żadnego przychodu, zatem nie można im przypisać czynności użytkownika. Współwłaściciele ustanowili jedynie nieodpłatne użytkowanie – bez wynagrodzenia po ich stronie co mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym. Wnioskujący sami nie prowadzą najmu nie czerpią przychodów.

Należy również podkreślić, że Wnioskodawcy nie mieli wpływu na podział nieruchomości, ani na jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział nieruchomości oraz zmiana jej funkcji były konsekwencją działań o charakterze publicznoprawnym, związanych z realizacją inwestycji infrastrukturalnych (w szczególności budową autostrady oraz obwodnicy), jak również uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe działki charakteryzują się przy tym zróżnicowanym przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym część z nich jest objęta tym planem, a część pozostaje poza jego zakresem. Okoliczności te mają charakter obiektywny i niezależny od Wnioskodawcy. Jednocześnie Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań o charakterze inwestycyjnym lub handlowym, które mogłyby świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W szczególności:

·      nie dokonywano podziałów geodezyjnych w celu zwiększenia atrakcyjności sprzedaży,

·      nie uzbrajano terenu (brak przyłączy oraz infrastruktury technicznej),

·      nie prowadzono działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia,

·      nie korzystano z usług pośredników w sposób zorganizowany i ciągły.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i jednorazowy, a nie zorganizowany i powtarzalny.

Okoliczność, że sprzedaż może obejmować poszczególne działki lub ich części oraz że może zostać dokonana na rzecz różnych nabywców, wynika wyłącznie z obiektywnych uwarunkowań, takich jak zróżnicowane przeznaczenie nieruchomości oraz jej status planistyczny, a nie z zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle utrwalonego orzecznictwa, w tym wyroków Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą konieczne jest stwierdzenie aktywności porównywalnej do działań podmiotów profesjonalnie działających na rynku nieruchomości. Brak podejmowania takich aktywnych działań przesądza, że sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko prezentowane jest również w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt I FSK 1388/17), w którym wskazano, że sama liczba transakcji czy fakt podziału nieruchomości nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że planowana sprzedaż działek przez Wnioskodawców stanowi przejaw zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. działek, Zainteresowani podjęli aktywne działania w, zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania każdego z Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będą Państwo spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do zbywanych działek podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie Współwłaściciele planują sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 nabytych w drodze umowy darowizny od (…). W wyniku danej darowizny Wnioskodawcy są właścicielami w udziale wynoszącym 1/3 przypadającym na udziałowca nieruchomości gruntowej. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej żadnego podmiotu, były w majątku spadkobierców stanowiąc ich prywatny majątek. Nie dokonywano również żadnych czynności mogących spowodować wzrost wartości nieruchomości. Żadna z osób nie jest związana z branżą nieruchomościową. Sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości przedstawia się w sposób następujący:

-     działka nr 1 – na nieruchomości ustanowiono nieodpłatne ograniczone prawo rzeczowe na rzecz D;

-     działka nr 2 – udostępniona nieodpłatnie lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy cywilnoprawnej w celu prowadzenia działalności;

-     działka nr 3 – udostępniona nieodpłatnie lokalnemu rolnikowi na podstawie umowy cywilnoprawnej w celu prowadzenia działalności;

-     działka nr 4 – stanowi nieużytek;

-     działka nr 5 – stanowi nieużytek;

-     działka nr 6– stanowi nieużytek.

Wskazali Państwo, że na nieruchomości (działka nr 1) ustanowiono nieodpłatne, ograniczone prawo rzeczowe na rzecz D, do (…) 2026 r. W ramach przysługującego mu prawa użytkownik samodzielnie zarządza nieruchomością. Działkę 1 udostępnił w drodze najmu prywatnego sąsiadującej Spółce (…) na cele parkingowe. Przychody z tytułu najmu prywatnego pobiera i podatek rozlicza w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych D. Państwo nie uzyskują z nieruchomości żadnych przychodów i sami nie prowadzą na niej najmu ani innej działalności. Nie podejmowali Państwo również działań przygotowujących nieruchomość do sprzedaży właściwych dla profesjonalnego obrotu. Ponadto oświadczyli Państwo, że:

-     nie korzystali Państwo z działek będących przedmiotem wniosku;

-     nie prowadzili Państwo gospodarstwa rolnego;

-     działki nr: 1, 2, 3 i 5 były przez Państwa udostępniane nieodpłatnie na rzecz Pana D;

-     nie podejmowali Państwo i nie będą podejmować, do dnia sprzedaży, żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności działki;

-     nie będą Państwo udzielać pełnomocnictw.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmą Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży nieruchomości – działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 – będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, tj. działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w związku z tą sprzedażą nie będą Państwo działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.