Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.479.2025.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w całości prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, tj. działek nr (...) przez Sprzedających I, II, III, IV, V oraz jednoczesnego przysługiwania Państwu prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT oraz jego zwrotu z faktur wystawionych przez Sprzedających. Uzupełnili go Państwo pismem z 25 lipca 2025 r. (wpływ 28 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

„A”

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

· „C”

· „D”

· „E”

· „F”

· „B”

Opis zdarzenia przyszłego

„A” (dalej: Spółka) jest polskim rezydentem podatkowym oraz zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zasadniczy przedmiot Państwa działalności stanowią realizacja projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę, a także działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

W związku z planowaną inwestycją Spółka planuje nabyć nieruchomość gruntową.

Nieruchomość będzie wykorzystana przez Spółkę do realizacji inwestycji, która polegać będzie na przygotowaniu nieruchomości pod budowę budynków centrum logistycznego (tj. uzyskanie pozwolenia, uzbrojenie, doprowadzenie mediów, itp.) a następnie sprzedaży tak przygotowanej nieruchomości w całości lub wydzielonych z niej działek albo na wybudowaniu budynków centrum logistycznego a następnie sprzedaży tak zabudowanej nieruchomości.

Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji indywidualnej przy założeniu, że nabyta przez Spółkę nieruchomość, tj. opisane niżej działki będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość, którą planuje nabyć Spółka stanowią dwie działki gruntu (zwane dalej łącznie: Nieruchomość) położone w (...), oznaczone geodezyjnie jako działki nr (...) oraz (...), wchodzące w skład nieruchomości, dla której (...) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem KW nr (...).

Działka nr (...) o łącznym obszarze (...) ha oznaczona jest geodezyjnie jako grunty orne, łąki trwałe oraz nieużytki (symbol (...)).

Zgodnie z ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), zmienionego uchwałą Rady Gminy (...), przedmiotowa działka gruntu przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji (symbol planu (...)) oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej (symbol planu (...)).

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenie oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się lokalizację różnorakich obiektów związanych z produkcją lub usługami: budynków usługowych, budynków produkcyjnych, składów i magazynów, w tym biogazowni, budynków biurowo-administracyjnych i socjalnych, budynków portierni, budynków garażowo-gospodarczych i wiat, obiektów, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych.

Działka nr (...) o łącznym obszarze (...) ha oznaczona jest geodezyjnie jako grunty orne oraz łąki trwałe – symbol (...).

Zgodnie z ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmienionego uchwałą Rady Gminy (...), przedmiotowa działka gruntu przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji (symbol planu (...)), tereny zieleni naturalnej (symbol planu (...)) oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej (symbol planu (...)).

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenie oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się lokalizację budynków usługowych, budynków produkcyjnych, składów i magazynów, w tym biogazowni, budynków biurowo-administracyjnych i socjalnych, budynków portierni, budynków garażowo-gospodarczych i wiat, obiektów, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych.

Natomiast w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenach oznaczonych symbolami (....) dopuszcza się lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych i urządzeń wodnych.

Jednocześnie ustala się minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – (...)%.

Aktualnymi współwłaścicielami Nieruchomości są Zainteresowani niebędący stronami postępowania – (...), tj.:

1) „B”, w udziale wynoszącym 1/25 części (dalej: Sprzedający I),

2) „C”, w udziale wynoszącym 1/5 części (dalej: Sprzedający II),

3) „D”, w udziale wynoszącym 2/5 części (Sprzedający III),

4) „E”, w udziale wynoszącym 4/25 części (dalej: Sprzedający IV),

5) „F”, w udziale wynoszącym 1/5 części (dalej: Sprzedający V).

Nieruchomość i przysługujące w niej udziały Sprzedających II, III, IV i V zostały przez nich nabyte na podstawie (...).

Sprzedający I nabył natomiast współwłasność przedmiotowej nieruchomości na skutek umowy sprzedaży zawartej w 2018 r. ze Sprzedającym IV.

Czynności w ramach, których wszyscy Sprzedający nabyli przysługujące im części Nieruchomości były czynnościami, w związku z którymi nie wystąpił podatek od towarów i usług.

Wyżej wymienieni współwłaściciele, z wyjątkiem „B” (Sprzedający I), nie są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT i nie prowadzą działalności gospodarczej. „B” w swoich strukturach prowadzi usługę (...) oraz działalność handlową (...).

„B” wynajmuje także lokale użytkowe. Przychody z powyższej działalności opodatkowane są podatkiem VAT. Pozostali sprzedający, czyli (...) prowadzą jedynie działalność statutową opisaną w (...), podmioty te nie prowadzą działalności gospodarczej.

Działka:

a) nr (...) zabudowana jest słupami napowietrznej sieci elektroenergetycznej, a ponadto wodociągiem woD110, wraz z zestawem urządzeń służących do opomiarowania strefowego na sieci wodociągowej, przyłączonym do sieci przesyłowej, niestanowiących własności Sprzedających, ale należących do podmiotów odpowiedzialnych za zaopatrzenie w media (dalej: „Gestorzy mediów”),

b) nr (...) zabudowana jest wodociągiem woD110 przyłączonym do sieci przesyłowej, niestanowiącym własności Sprzedających, ale należącym do Gestorów mediów (dalej: Infrastruktura przesyłowa). W stosunku do Infrastruktury przesyłowej, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. Zdaniem Spółki, przynajmniej część z elementów Infrastruktury przesyłowej powinna być kwalifikowana jako budowla.

Z perspektywy Sprzedających oraz Spółki, sensem ekonomicznym transakcji nabycia powyższych działek nie jest nabycie Infrastruktury przesyłowej znajdującej się na tych działkach.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej. Przedmiotowa działalność do 21 marca 2025 roku była prowadzona w imieniu i na rzecz ww. (...), przez jednostkę lokalną „B” (jednego ze współwłaścicieli nieruchomości) – Gospodarstwo Rolne (…).

W skład gospodarstwa wchodziły nieruchomości stanowiące współwłasność ww. (...). W związku z korzystaniem z nieruchomości rolnej na cele prowadzenia działalności rolniczej Gospodarstwo Rolne (...) przekazywało wypracowany zysk, który następnie był dzielony pomiędzy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Aktualnie nieruchomość jest wydzierżawiona osobie fizycznej na cele rolnicze.

Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości (…), będący pełnomocnikiem działającym w imieniu i na rzecz ww. pięciu Sprzedających, udzielił pełnomocnictwa dla spółki (…) do reprezentowania przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami oraz dokonywania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego, a w szczególności do:

· składania wniosków o zmianę miejscowego planu,

· uzyskania decyzji środowiskowych, uwarunkowaniach przedsięwzięcia, w tym do występowania i uzyskiwania niezbędnych uzgodnień, opinii, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map ewidencyjnych,

· uzyskania warunków technicznych włączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, teletechnicznej,

· uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

· zbierania niezbędnych informacji i materiałów oraz do składania wszelkich zgłoszeń, zawiadomień i oświadczeń w imieniu Mocodawcy, wynikających z przepisów prawa budowlanego i prawa administracyjnego, a związanych z ww. postępowaniami,

· uzyskania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym,

· do składania wniosków, uzupełnień do tych wniosków, zmian i cofania wniosków, a związanych z ww. postępowaniami oraz do odbioru wszelkich dokumentów i korespondencji w tym zakresie, dla planowanej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistycznego z zapleczem biurowo-socjalnym na dz. ewid. nr (…).

Pełnomocnictwo zostało udzielone od (…) i pozostawało ważne do (…).

W ramach opisanego pełnomocnictwa, pełnomocnik wystąpił z wnioskiem o zmianę MZPZ i w efekcie uzyskał taką zmianę – działania pełnomocnika skutkowały podjęciem przez Radę Gminy (...) dwóch uchwał o zmianie MPZP dla poszczególnych działek nr (…) zgodnie z wnioskiem Sprzedających, w wyniku czego zwiększyła się możliwość zabudowy działek do celów gospodarczych, a zatem również ich atrakcyjność dla Spółki jako kupującego.

Poza złożeniem wniosku o zmianę MPZP pełnomocnik nie podejmował innych działań w imieniu Sprzedających, jak również Sprzedający nie planują dokonywać żadnych innych czynności, które miałyby na celu zmienić dodatkowo wartość czy atrakcyjność Nieruchomości takich jak np. jej podział, wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, itp.

Pytania (ostateczne sformułowane w piśmie z 25 lipca 2025 r.)

1. Czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr (...) oraz (...) przez Sprzedających I, II, III, IV i V będą oni działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości, tj. działek nr (...) oraz (...) będzie w całości opodatkowana VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako takowa nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10, ani pkt 10a ustawy o VAT?

3. Czy Zainteresowana będąca stroną postępowania będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających I, II, III, IV i V faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, a w przypadku gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 25 lipca 2025 r.)

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w myśl ust. 2 art. 15 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z bogatego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE (TSUE) oraz z ukształtowanego na jego tle orzecznictwa sądów administracyjnych, w celu oceny czy dana konkretna czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług konieczne jest przeprowadzenie analizy okoliczności przedmiotowych i podmiotowych.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności.

Pomimo tego, iż wspomniane orzecznictwo dotyczy przede wszystkim możliwości uznania osoby fizycznej za podatnika VAT, to analogiczne kryteria oceny powinny być stosowane przy analizie działalności także osoby prawnej w sytuacji, gdy osoba ta co do zasady nie prowadzi działalności gospodarczej (tak w wyroku NSA z dnia 11 marca 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 33/24).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, spośród pięciu Sprzedających, jedynie (…) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT świadczącą usługi turystyczne, prowadzącą działalność handlową przedmiotów liturgicznych, ubioru liturgicznego, książek oraz dewocjonaliów a także w zakresie najmu lokali użytkowych.

Pozostali Sprzedający, tj. (…) prowadzą jedynie działalność statutową opisaną w (...) i nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Przedmiotowa Nieruchomość nie była natomiast przez żadnego ze Sprzedających wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – ale do 21 marca 2025 r. była wykorzystywana do działalności rolniczej prowadzonej przez jednostkę lokalną „B” – Gospodarstwo Rolne (...), a następnie została wydzierżawiona osobie fizycznej.

Mając powyższe na względzie, ocena czy przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT wymaga ustalenia, czy ich działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka ich aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Jak bowiem wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2021 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji i ich zakresu.

Jeżeli jednak dana osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc podatnika podatku od wartości dodanej.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych przyjmuje się z kolei, że o tym, iż czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną) a w konsekwencji zorganizowaną, może wskazywać fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie/zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (por. np.: wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 773/18 i przywołane tam orzecznictwo).

Odnosząc powyższe do zaistniałego stanu faktycznego – zdaniem Wnioskodawców wszyscy wskazani Sprzedający winni być uznani za działających w charakterze podatników VAT w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Okolicznością przesądzającą taką kwalifikację jest tutaj fakt udzielenia przez Sprzedających na rzecz profesjonalnego podmiotu pełnomocnictwa do reprezentowana przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami oraz dokonywania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego m.in. na działkach nr (...) oraz (...), tj. w szczególności składania wniosków o zmianę miejscowego planu, uzyskania decyzji środowiskowych, uzyskiwania warunków technicznych włączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznej, ciepłowniczej, teletechnicznej, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej a także o pozwoleniu wodnoprawnym.

Zakres tego pełnomocnictwa wyraźnie wskazuje zatem na podejmowanie przez Sprzedających działań w odniesieniu do Nieruchomości wykraczających poza czynności zarządu majątkiem prywatnym (wynikające z samego faktu jej posiadania), będących czynnościami podobnymi do tych, jakie podejmowane są przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Tym bardziej, że czynione one były w celu realizacji inwestycji zbieżnej z inwestycją, którą planuje na tej Nieruchomości Spółka jako przyszły nabywca, tj. wybudowanie centrum logistycznego i co więcej doprowadziły one do zmiany postanowień MPZP zgodnie z zamierzeniami inwestycyjnymi Spółki (uchwały Rady Gminy (...) o zmianie MPZP dla poszczególnych działek składających się na Nieruchomość, które ułatwiają realizację na Nieruchomości planowanej inwestycji zapadły w wyniku działań pełnomocnika Sprzedających).

Za istotne w niniejszej sprawie należy uznać również i to, że Nieruchomość, jakkolwiek nie była przez żadnego ze sprzedających wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, to jednak była ona wykorzystywana w działalności rolniczej, która zgodnie z ust. 2 art. 15 ustawy o VAT także jest działalnością gospodarczą.

Wprawdzie działalność ta nie była prowadzona bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez wyodrębnioną jednostkę lokalną „B”, która do 21 marca 2025 r. działała w imieniu i na rzecz wszystkich Sprzedających, którzy jako właściciele nieruchomości uzyskiwali z tej działalności pożytki (dochód).

Wypracowany bowiem przez Gospodarstwo Rolne zysk był przekazywany na rzecz „B”, która następnie dzieliła go pomiędzy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, powyższa okoliczność wspiera wskazaną kwalifikację, iż wszyscy Sprzedający powinni być uznani za podatników VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W tych okolicznościach zasadne jest bowiem twierdzenie, iż przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość stanowiąca składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej – działalności rolniczej, a zatem planowana dostawa Nieruchomości nie powinna być uznawana za dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, ale dokonywaną w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie, zdaniem Wnioskodawców odpowiedź na pierwsze pytanie powinna być twierdząca, tj. w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający I, II, III, IV i V będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu określenia zasad opodatkowania dostawy Nieruchomości należy w pierwszej kolejności przeanalizować możliwość korzystania z jednego ze zwolnień od podatku określonych w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezbudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane ustawa nakazuje natomiast rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W opisanym zdarzeniu przyszłym działka nr (...) o łącznym obszarze (...) ha oznaczona jest geodezyjnie jako grunty orne, łęki trwałe oraz nieużytki (symbol (...)).

Zgodnie z ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), zmienionego uchwałą Rady Gminy (...), przedmiotowa działka gruntu przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji (symbol planu (...)) oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej (symbol planu (...)).

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenie oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się lokalizację różnorakich obiektów związanych z produkcją lub usługami: budynków usługowych, budynków produkcyjnych, składów i magazynów, w tym biogazowni, budynków biurowo-administracyjnych i socjalnych, budynków portierni, budynków garażowo-gospodarczych i wiat, obiektów, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych.

Natomiast działka nr (...) o łącznym obszarze (...) ha oznaczona jest geodezyjnie jako grunty orne oraz łąki trwałe – symbol (...). Zgodnie z ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmienionego uchwałą Rady Gminy (...), przedmiotowa działka gruntu oznaczona jest pod: teren usług lub produkcji (symbol planu (...)), tereny zieleni naturalnej (symbol planu (...)) oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej (symbol planu (...)).

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenie oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się lokalizację budynków usługowych, budynków produkcyjnych, składów i magazynów, w tym biogazowni, budynków biurowo-administracyjnych i socjalnych, budynków portierni, budynków garażowo-gospodarczych i wiat, obiektów, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych.

Natomiast w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, na terenach oznaczonych symbolami (...) dopuszcza się lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych i urządzeń wodnych.

Jednocześnie ustala się minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – (...)%.

Przedmiotowe działki składające się na Nieruchomość stanowią zatem w całości grunt, który – zgodnie z MPZP – stanowi grunty przeznaczone pod zabudowę.

Co do działki nr (...) powyższa konkluzja nie budzi żadnych wątpliwości, gdyż działka ta w całości przeznaczona jest pod teren usług lub produkcji oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej.

Natomiast w odniesieniu do działki nr (...), Wnioskodawcy uważają, że dotyczy to także części tej działki przeznaczonej pod tereny zieleni naturalnej. Co prawda zgodnie z MPZP dla tego terenu ustala się zakaz lokalizacji budynków, ale jednocześnie dopuszcza możliwość lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych oraz urządzeń wodnych.

Dopuszczenie takiej zabudowy oznacza de facto, iż także w tej części działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę – przy ocenie bowiem czy przedmiotowe tereny oznaczone ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu (tak np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 października 2024 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.622.2024.2.AKA).

Podsumowując, zważywszy iż przedmiotem planowanej transakcji będzie dostawa Nieruchomości stanowiących działki gruntu, które zgodnie z MPZP stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę, dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców, w sprawie wykluczone jest również zastosowanie zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewidzianych dla dostaw budynków, budowli lub ich części.

Wynika to z tego, iż przedmiotem transakcji będzie wyłącznie dostawa działek gruntu. Na działkach znajduje się wprawdzie Infrastruktura przesyłowa, ale stanowi ona przedmiot własności gestorów mediów.

Zgodnie z art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 47 ust. 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Co do zasady, przedmiotem sprzedaży jest więc grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednakże, urządzenia służce do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 ust. 1 KC).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż z uwagi na fakt, że znajdująca się na działkach Infrastruktura przesyłowa nie jest własnością Sprzedających, nie można jej traktować jako części składowej działek. Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży działek, należy stwierdzić, że nie wystąpi dostawa towaru jakim jest Infrastruktura przesyłowa.

Tym samym, nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokonają jej dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT na rzecz Wnioskodawcy (Sprzedający nie przeniesie na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania Infrastrukturę przesyłowe jak właściciel). W sytuacji, gdy Infrastruktura przesyłowa, posadowiona na działkach nie stanowi własności Sprzedającego – w świetle ustawy o VAT – nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania Infrastrukturę jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem sprzedaży będzie tylko sam grunt.

To w konsekwencji oznacza, że wykluczona jest również możliwość zastosowania zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczącego terenów zabudowanych.

Ostatnie zwolnienie, które należy w niniejszej sprawie rozważyć zostało określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z jego treścią, zwolniona od podatku jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W celu zastosowania tego zwolnienia spełnione muszę być oba warunki wskazane w tym przepisie, tj. wykorzystywanie towarów wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz brak prawa do odliczenia VAT przy ich nabyciu. Niespełnienie choćby jednego z nich daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wskazuje się natomiast w orzecznictwie sądów administracyjnych, zwolnienie, o którym tu mowa, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych w ustawie o VAT. Nie ma natomiast zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu oraz gdy podatnik mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12).

Innymi słowy zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tak również w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 maja 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.114.2025. 2.MR).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, czynności, w ramach których wszyscy Sprzedający nabyli przysługujące im części Nieruchomości były czynnościami, w związku z którymi nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu, a co za tym idzie nie ma mowy o prawie lub braku prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości. To z kolei oznacza, iż planowana dostawa Nieruchomości nie może również korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na względzie, zdaniem Wnioskodawców, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Ad 3

W ocenie Wnioskodawców, Zainteresowana będąca stroną postępowania uprawniona będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur, które zostaną wystawione przez Sprzedających, dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w całości. W przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, Zainteresowana będąca stroną postępowania uprawniona będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Gdy czynność sprzedaży działek wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr (...) istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność.

Z opisu sprawy wynika, że „A” (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zasadniczy Państwa przedmiot działalności stanowią realizacja projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę, a także działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. W związku z planowaną inwestycją Spółka planuje nabyć nieruchomość gruntową, tj. działki nr (...). Nabyta przez Spółkę Nieruchomość, będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Zgodnie z ustaleniami aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), działka nr (...) przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej. Natomiast działka nr (...) zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji i tereny zieleni naturalnej oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej. Na terenach zieleni naturalnej dopuszcza się lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych i urządzeń wodnych.

Aktualnymi współwłaścicielami Nieruchomości są Zainteresowani niebędący stronami postępowania – (...), tj.:

1) „B” w udziale wynoszącym 1/25 części (dalej: Sprzedający I),

2) „C” w udziale wynoszącym 1/5 części (dalej: Sprzedający II),

3) „D” w udziale wynoszącym 2/5 części (Sprzedający III),

4) „E” w udziale wynoszącym 4/25 części (dalej: Sprzedający IV),

5) „F” w udziale wynoszącym 1/5 części (dalej: Sprzedający V).

Czynności w ramach, których wszyscy Sprzedający nabyli przysługujące im części Nieruchomości były czynnościami, w związku z którymi nie wystąpił podatek od towarów i usług.

Wyżej wymienieni współwłaściciele, z wyjątkiem „B” (Sprzedający I), nie są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT i nie prowadzą działalności gospodarczej. Pozostali sprzedający, nie prowadzą działalności gospodarczej.

Działka:

a) nr (...) zabudowana jest słupami napowietrznej sieci elektroenergetycznej, a ponadto wodociągiem, wraz z zestawem urządzeń służących do opomiarowania strefowego na sieci wodociągowej, przyłączonym do sieci przesyłowej, niestanowiących własności Sprzedających, ale należących do podmiotów odpowiedzialnych za zaopatrzenie w media (dalej: „Gestorzy mediów”),

b) nr (...) zabudowana jest wodociągiem przyłączonym do sieci przesyłowej, niestanowiącym własności Sprzedających ale należącym do Gestorów mediów (dalej: Infrastruktura przesyłowa).

W stosunku do Infrastruktury przesyłowej, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej. Przedmiotowa działalność do 21 marca 2025 r. była prowadzona w imieniu i na rzecz ww. (...), przez jednostkę lokalną „B” (jednego ze współwłaścicieli nieruchomości) – Gospodarstwo Rolne (...). W związku z korzystaniem z nieruchomości rolnej na cele prowadzenia działalności rolniczej Gospodarstwo Rolne (...) na rzecz „B” przekazywało wypracowany zysk, który następnie był dzielony pomiędzy wszystkich współwłaścicieli Nieruchomości. Aktualnie Nieruchomość jest wydzierżawiona osobie fizycznej na cele rolnicze.

Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości (...), będący pełnomocnikiem działającym w imieniu i na rzecz ww. pięciu Sprzedających, udzielił pełnomocnictwa dla spółki (…) do reprezentowania przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami oraz dokonywania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego, a w szczególności do:

• składania wniosków o zmianę miejscowego planu,

• uzyskania decyzji środowiskowych, uwarunkowaniach przedsięwzięcia, w tym do występowania i uzyskiwania niezbędnych uzgodnień, opinii, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map ewidencyjnych,

• uzyskania warunków technicznych włączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, teletechnicznej,

• uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej,

• zbierania niezbędnych informacji i materiałów oraz do składania wszelkich zgłoszeń, zawiadomień i oświadczeń w imieniu Mocodawcy, wynikających z przepisów prawa budowlanego i prawa administracyjnego, a związanych z ww. postępowaniami,

• uzyskania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym,

• do składania wniosków, uzupełnień do tych wniosków, zmian i cofania wniosków, a związanych z ww. postępowaniami oraz do odbioru wszelkich dokumentów i korespondencji w tym zakresie, dla planowanej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistycznego z zapleczem biurowo-socjalnym na dz. ewid. Nr (…).

W ramach opisanego pełnomocnictwa, pełnomocnik wystąpił z wnioskiem o zmianę MZPZ i w efekcie uzyskał taką zmianę – działania pełnomocnika skutkowały podjęciem przez Radę Gminy (...) dwóch uchwał o zmianie MPZP dla poszczególnych działek zgodnie z wnioskiem Sprzedających, w wyniku czego zwiększyła się możliwość zabudowy działek do celów gospodarczych, a zatem również ich atrakcyjność dla Spółki jako kupującego.

Poza złożeniem wniosku o zmianę MPZP pełnomocnik nie podejmował innych działań w imieniu Sprzedających, jak również Sprzedający nie planują dokonywać żadnych innych czynności, które miałyby na celu zmienić dodatkowo wartość czy atrakcyjność Nieruchomości takich jak np. jej podział, wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, itp.

Dla oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego należy najpierw ustalić, czy w odniesieniu do dostawy ww. działek Sprzedający wystąpią w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście tym, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, (...) będący pełnomocnikiem działającym w imieniu i na rzecz ww. pięciu Sprzedających, udzielił pełnomocnictwa dla spółki (…) do reprezentowania przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami oraz dokonywania wszelkich czynności potrzebnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza powyższego opisu sprawy oraz wskazanych powyżej regulacji prawnych prowadzi do stwierdzania, że w wyniku działań pełnomocnika Sprzedających doszło do zmiany postanowień MPZP zgodnie z wnioskiem Sprzedających, w wyniku czego zwiększyła się możliwość zabudowy działek nr (...) do celów gospodarczych, co podniosło atrakcyjność tych działek dla Spółki jako kupującego.

Tym bardziej, że działania te były czynione w celu realizacji inwestycji zbieżnej z inwestycją, którą planuje zrealizować na tej Nieruchomości Spółka jako przyszły nabywca, tj. wybudowanie centrum logistycznego.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, sprzedając działki nr (...), Sprzedający nie dokonają zbycia majątku prywatnego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr (...) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Sprzedających jako podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ww. działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr (...) w MPZP została przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej. Natomiast działka nr (...) przeznaczona jest pod: teren usług lub produkcji i tereny zieleni naturalnej oraz teren komunikacji drogowej wewnętrznej. Na terenach zieleni naturalnej dopuszcza się lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów i miejsc postojowych i urządzeń wodnych.

Tym samym, działki nr (...) spełniają definicję terenów budowlanych, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa tych działek nie będzie korzystać z zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, należy wskazać, że, gdy sprzedaż budynku/budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to bezzasadna staje się analiza przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą superficies solo cedit, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednocześnie zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Zatem w przedmiotowej sprawie, nastąpi sprzedaż wyłącznie działek nr (...), tj. gruntu a nie infrastruktury przesyłowej należącej do podmiotów odpowiedzialnych za zaopatrzenie w media znajdującej się na tych działkach.

W konsekwencji powyższego skoro w opisanym zdarzeniu przyszłym, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt bez posadowionych na tym gruncie budowli, to dla dostawy tego gruntu, kolejno przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będą mieć zastosowania.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie przy nabyciu działek nr (...) przez Sprzedających nie wystąpił podatek VAT. Czynności w ramach, których wszyscy Sprzedający nabyli przysługujące im części Nieruchomości (tj. udziały w ww. działkach) były czynnościami, w związku z którymi nie wystąpił podatek od towarów i usług.

Zatem, nie można więc uznać, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Im nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie został spełniony jeden z koniecznych warunków do zastosowania dla dostawy ww. działek zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa ww. działek przez Sprzedających nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, a w przypadku gdy kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, to czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, w myśl tego przepisu:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia lub zwrotu podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wskazano wyżej, sprzedając działki nr (...) Sprzedający będą występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a dostawa ww. działek nie będzie korzystać zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedających prawa własności działek nr (...) i (...) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT

Wskazali Państwo, że są czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabyte działki, tj. działki nr (...) będą przez Państwa wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do stwierdzenia, że będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, a w przypadku gdy kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą również Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, w związku z planowanym nabyciem prawa własności działek nr (...) i nr (...) będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, tj. działek (...) a w przypadku gdy kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą również Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w całości wniosku jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

„A” (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r Ordynacji podatkowej.