Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.635.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- uznania, że na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 10 ustawy zostało skutecznie złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokalu niemieszkalnego, a w konsekwencji sprzedaż ww. lokalu jest opodatkowana podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

- prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem lokalu niemieszkalnego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełniła go Pani pismem z 24 września 2025 r. (wpływ 24 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pani A (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Kupująca”) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), nr NIP (…), numer identyfikacyjny REGON: (…).

Kupująca zawarła 13 czerwca 2025 r. z (…) (dalej jako: „Spółka”), będącą czynnym podatnikiem VAT, umowę zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego rep. (…) (dalej jako: „Umowa”). Przedmiotem Umowy był zakup lokalu niemieszkalnego nr (…) (dalej: „Nieruchomość”) składającego się z dwóch pomieszczeń, korytarza oraz WC.

Obie strony na dzień zawarcia Umowy były czynnymi podatnikami VAT w odniesieniu do wyżej wymienionej transakcji.

Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości jest ona wykorzystywana obecnie przez Kupującą na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego zakupu Nieruchomości (rep. (…) z 13 czerwca 2024 r.):

- (…) jest podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r., a dostawa Lokalu nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług, wobec czego dostawa ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (ust. II punkt 10 aktu),

- Spółka sprzedaje Kupującej Nieruchomość za cenę w kwocie (…) zł brutto („Cena Lokalu”), w tym należny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce (tj. za kwotę netto (…) zł plus należny podatek od towarów i usług w stawce 23%, tj. (…) zł), zaś pełnomocnik Nabywcy oświadcza, że Nabywca Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością, w tym wraz z powołanym udziałem w Nieruchomości Wspólnej, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń i innych praw osób trzecich za Cenę Lokalu kupuje (ust. VIII aktu),

- Spółka zobowiązana jest do dostarczenia Nabywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT z tytułu transakcji objętej niniejszym aktem, w terminie 3 (trzech) dni licząc od dnia zawarcia niniejszego aktu (ust. X punkt 1 aktu),

- podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ust. XVI aktu).

W dniu 13 czerwca 2024 r. Spółka wystawiła fakturę VAT nr (…) z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na fakturze uwzględniono wartość netto lokalu w wysokości (…) zł oraz wartość VAT w stawce 23% – w wysokości (...) zł.

W związku z powstałymi wątpliwościami, aktem notarialnym z dnia 12 czerwca 2025 r. (rep. (…)) dokonano sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w czynności notarialnej, tj. aktu notarialnego z dnia 13 czerwca 2024 r. (Rep. (…)) (dalej: „Protokół”). Zgodnie z treścią Protokołu:

I. Notariusz ustalił, iż dnia 13 czerwca 2024 r. w tutejszej Kancelarii Notarialnej sporządzony został akt notarialny – umowa sprzedaży (…), Repertorium (…), w którym to akcie:

- w ust. II pkt 10) oczywiście omyłkowo wpisano, że „dostawa Lokalu nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług”,

- w ust. II oczywiście omyłkowo nie wpisano oświadczenia stron umowy o następującej treści: „B działająca w imieniu spółki pod firmą (…) (adres: (…)), REGON (…), NIP (…)) oraz C działający w imieniu A, PESEL (…), NIP (…), oświadczają, że (…) i A są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz oświadczają, że dokonują wyboru opodatkowania VAT dostawy znajdującego się pod adresem: (…) nieruchomości opisanej w ust. I-szym powyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług”.

II. Niniejszym protokołem notariusz prostuje w trybie art. 80 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawa o notariacie, oczywistą omyłkę zaistniałą w akcie notarialnym, Repertorium (…), w ten sposób, że:

- ust. II pkt 10 otrzymuje następujące brzmienie: „(…) jest podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r.”;

- w ust. II dodaje się nowy akapit o następującym brzmieniu: „B działająca w imieniu spółki pod firmą (adres: (…), REGON (…), NIP (…)) oraz C działający w imieniu A, PESEL (…), NIP (…), oświadczają, że (…) i A są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz oświadczają, że dokonują wyboru opodatkowania VAT dostawy znajdującego się pod adresem: (…) nieruchomości opisanej w ust. I-szym powyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług”.

W pozostałym zakresie treść aktu notarialnego (Rep. (…)) pozostawiono bez zmian.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W piśmie z 24 września 2025 r., w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1. Czy lokal niemieszkalny, o którym mowa we wniosku, był wprowadzony do ewidencji środków trwałych Sprzedającego? Jeśli nie, to czy ww. lokal stanowił u Sprzedającego towar handlowy?

Odpowiedź:

2. Czy w stosunku do lokalu niemieszkalnego, nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeśli tak, to:

a) kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia – proszę wskazać dokładną datę?

Odpowiedź:

b) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu a jego sprzedażą na Pani rzecz upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

3. Czy w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego ponoszono wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) czy ulepszenie stanowiło „przebudowę” rozumianą jako wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych?

b) kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

c) w jakim okresie były ponoszone te wydatki?

d) czy po zakończonych ulepszeniach do momentu dostawy (sprzedaży) nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak, to proszę wskazać:

- dzień, miesiąc i rok,

- kto dokonał pierwszego zasiedlenia lokalu po jego ulepszeniu?

e) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego lokalu a jego sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Pytania

1. Czy dostawa Nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie podlega zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), tj. czy strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy przedmiotowej Nieruchomości?

2. Czy w związku z zakupem nieruchomości Kupująca ma prawo do odliczenia VAT naliczonego?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie:

1. W opinii Kupującej, strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy przedmiotowej Nieruchomości, tym samym dostawa Nieruchomości nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem stawki podstawowej VAT 23%.

2. W związku z tym, iż doszło do skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż, a w konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany był do zapłaty kwoty podatku VAT naliczonego w związku z realizacją dostawy, to zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługuje jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dokonanej dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie wykorzystywała przedmiot dostawy do czynności opodatkowanych.

Uzasadnienie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w ramach stanu faktycznego opisanego we wniosku i zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, doszło w akcie notarialnym do skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży zabudowanej Nieruchomości wskazanej w stanie faktycznym, a w konsekwencji ww. transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości jest, zgodnie z wolą Stron umowy, opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż zabudowanej nieruchomości opisanej w stanie faktycznym spełniała przesłanki zwolnienia tej transakcji z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie opcję opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) ustawy o VAT, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 z późn. zm. dalej: „uNot”):

§ 1. Notariusz w zakresie swoich uprawnień, o których mowa w art. 1, działa jako osoba zaufania publicznego, korzystając z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym.

§ 2. Czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego.

Stosownie natomiast do art. 80 uNOT:

§ 1. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty.

§ 2. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

§ 3. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

§ 4. Notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Do protokołu nie stosuje się przepisów art. 5, art. 92 § 1 pkt 4-8 i art. 94 § 1.

Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z niniejszej ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron zgodnie z art. 92 § 3 uNot.

Należy wskazać, iż sprostowanie aktu notarialnego (Protokół) zostało dokonane wyłącznie w celu doprecyzowania wcześniej złożonego oświadczenie woli obu stron, co do rezygnacji ze zwolnienia VAT i woli opodatkowania VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Zatem nie było nowym oświadczeniem woli.

Zatem, skoro notariusz może sprostować protokołem jedynie niedokładności, to oczywistym jest, iż sprostowanie aktu notarialnego (umowy o przeniesieniu prawa własności) dotyczyło niedokładności w tym akcie w ramach wcześniej złożonego oświadczenia woli przez obie strony, a nie zmiana treści oświadczenia woli.

Z treści Umowy zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. (...)) jednoznacznie wynika, iż zamiarem stron była rezygnacja ze zwolnienia przedmiotowej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości z VAT.

W ww. umowie strony jednoznacznie wskazały, iż cena sprzedaży Nieruchomości zawiera VAT, a transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości podlega VAT. Obie strony złożyły podpisy pod ww. umowami potwierdzając, iż treść postanowień tych umów odzwierciedla ich wolę.

Treść ww. aktów notarialnych (tj. Umowy i Protokołu) oraz treść faktury jednoznacznie wskazują, iż zamiarem stron transakcji była rezygnacja ze zwolnienia przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości z VAT i strony transakcji były zgodne co do opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości VAT.

Należy wskazać, iż zgodnie ze znowelizowaną treścią art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 października 2021 r. „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

W związku z powyższym skoro strony w umowie o przeniesieniu prawa własności przedmiotowej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego jednoznacznie oświadczyły (w treści ust. VIII Umowy), iż opodatkowują tę transakcję VAT, to skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają liczne wyroki sądów administracyjnych oraz interpretacje organów podatkowych – m.in.:

· Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 października 2022 r. 0114-KDIP1-3.4012.404.2022.2.KP, w której wskazano, iż: „Przepisy nie nakładają żadnych innych warunków formalnych, które regulowałyby formę lub treść oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy. W szczególności oświadczenie nie musi obejmować wprost wskazania, że strony „rezygnują ze zwolnienia” i „wybierają opodatkowanie” w rozumieniu art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT. Dla oceny skuteczności oświadczenia decydujące jest, czy strony w sposób wystarczający wyraziły wolę opodatkowania dostawy przedmiotowo zwolnionej. W szczególności, za wystarczające dla wyboru opodatkowania dostawy zwolnionej, należy uznać wskazanie w umowie ceny powiększonej o podatek VAT, wystawienie faktury VAT obejmującej kwotę podatku czy choćby zadeklarowanie tego podatku jako naliczony i należny przez strony transakcji. (...) Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego:

- dostawa obejmowała grunt zabudowany budynkiem,

- dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż dwa lata,

- w Umowie zawarto wszelkie dane niezbędne do złożenia oświadczenia – tj. dane stron, w tym adresy, NIP, dane Nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej, datę dostawy,

- w dacie realizacji transakcji zarówno Pan (nabywca), jak i P. N. (Zbywca) byli czynnymi podatnikami VAT,

- w Umowie wskazał Pan, że Nieruchomość nabywana jest na cele działalności gospodarczej,

- Strony w umowie wskazały cenę sprzedaży określoną jako cenę brutto uwzględniającą kwotę podatku VAT,

- P. N. (Zbywca) oświadczył, że jest podatnikiem VAT i dostawa jest opodatkowana podatkiem VAT,

- dostawa została udokumentowana fakturą VAT, na której wskazano cenę sprzedaży netto, podatek VAT i cenę brutto,

- cena, wraz z podatkiem VAT, została zapłacona.

W takim stanie rzeczy należy przyjąć, że w sprawie doszło do skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż, a w konsekwencji zobowiązany był Pan do zapłaty kwoty podatku VAT naliczonego w związku z realizacją dostawy i przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dokonanej dostawy, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał przedmiot dostawy do czynności opodatkowanych”.

· Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 16 grudnia 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 761/21, w którym wskazano, iż:

„Stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę i wynikający za załączonych do wniosku dokumentów, a przede wszystkim z treści aktu notarialnego z dnia (...) listopada 2020 r. wskazuje ponad wszelką wątpliwość, że wolą stron umowy sprzedaży z (...) listopada 2020 r. było skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia dostawy od opodatkowania. Służyło temu wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru łącznie z podatkiem od towarów i usług, a następnie zadeklarowanie tego podatku jako należnego przez spółkę i naliczonego przez nabywcę a także treść § 4 ust. 2 aktu notarialnego, gdzie wprost wskazano, że spółka nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. (...) Przyjęcie zatem przez organ w tej sytuacji, że strony umowy nie zrezygnowały ze zwolnienia od opodatkowania dostawy pozostaje w sprzeczności z tymi wyrazami woli stron, które zostały zawarte w obu aktach notarialnych. Interpretacja stanu faktycznego przedstawiona przez organ, musi być uznana za wyraźne przedłożeniem kwestii formalnych ponad istotę i treść zamierzonej przez podatników transakcji, które zostały dostatecznie jasno wyrażone. Jest to, jak słusznie podniesiono w skardze, nadmierny formalizm, który, inaczej mówiąc, prowadzi do naruszenia zasady proporcjonalności”.

· Wyrok NSA z 10 sierpnia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1208/15), w którym Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż:

„Stan faktyczny sprawy wskazuje ponad wszelką wątpliwość, że wolą stron umowy z 1 grudnia 2011 r. było skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia dostawy od opodatkowania. Służyło temu wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru łącznie z podatkiem od towarów i usług, a następnie zadeklarowanie tego podatku jako należnego przez Spółkę i naliczonego przez nabywcę. Przyjęcie w tej sytuacji, że strony umowy nie zrezygnowały ze zwolnienia od opodatkowania dostawy pozostaje w sprzeczności z tymi wyrazami woli stron, które tu wskazano, jak również ich stanowiskiem wyrażanym już w trakcie kontroli przeprowadzonych u dostawcy i nabywcy. Taka interpretacja tych zdarzeń, jakiej dokonały organy podatkowe, jest wyraźnym przedłożeniem kwestii formalnych ponad istotę i treść zamierzonej przez podatników transakcji, które zostały dostatecznie jasno wyrażone. Jest to, jak słusznie podniesiono w skardze kasacyjnej, nadmierny formalizm, który, inaczej mówiąc, prowadzi do naruszenia zasady proporcjonalności”.

· Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 26 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 639/19), w którym wskazano, iż:

„W rozpatrywanej sprawie nie ma wątpliwości, że strony umowy z dnia (...) 2010 r. wyraziły wolę skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, czego dobitnymi znakami było sporządzenie w dniu 6 sierpnia 2010 r. stosownego oświadczenia przekazanego w dniu podpisania aktu notarialnego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego... (k. 80), podpisanie aktu notarialnego, z którego jasno wynika, że transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a należność zbywcy – Spółki obejmuje kwotę brutto, czyli zawierającą podatek, wystawienie faktury VAT przez Spółkę, złożenie deklaracji na podatek obejmującej rozliczenie podatku od towarów i usług z tytułu tej transakcji”.

· W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 14 kwietnia 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 456/22 wskazano, iż:

„Mając powyższe na uwadze zdaniem Sądu nie jest zgodny z zasadą proporcjonalności wymóg złożenia oświadczenia NUS o wyborze opodatkowania przed dniem dokonania dostawy w przypadku, gdy do dostawy dochodzi w dacie zawarcia aktu notarialnego i w tym akcie notarialnym strony złożyły zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji. Innymi słowy spełnia warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości, wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z podatkiem od towarów i usług, skoro akt ten jest przekazywany przez notariusza naczelnikowi urzędu skarbowego”.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, iż znane jest mu również przeciwne stanowisko NSA wyrażone wyrokiem z dnia 24 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 540/22.

Zacytowane powyżej wyroki jednoznacznie wskazują na szereg zdarzeń faktycznych, które świadczą o woli stron rezygnacji ze zwolnienia VAT. Oprócz samego oświadczenia złożonego w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości są to takie okoliczności jak: wyszczególnienie w cenie sprzedaży kwoty VAT do zapłaty przez nabywcę, wystawienie faktury, na której wskazano cenę sprzedaży netto, podatek VAT i cenę brutto, zapłata przez nabywcę ceny sprzedaży wraz z VAT, fakt, iż obie strony transakcji były czynnymi podatnikami VAT itp.

Biorąc pod uwagę zaistniały stan faktyczny oraz wskazane powyżej orzecznictwo należy wskazać, iż Wnioskodawca jako nabywca i Spółka jednoznacznie złożyły zgodnie oświadczenia woli o rezygnacji ze zwolnienia z VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, gdyż:

- w Umowie cena sprzedaży Nieruchomości została wyrażona jako składowa ceny netto oraz kwoty VAT,

- w treści ww. aktu notarialnego wskazano, w drodze jednoznacznego oświadczenia Spółki, które Kupująca zaakceptowała i potwierdziła podpisując Umowę (akt notarialny), iż sprzedaż nieruchomości podlega VAT, a następnie w celu doprecyzowania sprostowano w formie Protokołu ust. II Umowy,

- zgodnie z ust. XVI Umowy, notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

- sprostowanie aktu notarialnego zostało dokonane wyłącznie w celu doprecyzowania wcześniej złożonego oświadczenia woli obu stron, co do rezygnacji ze zwolnienia VAT i woli opodatkowania VAT transakcji sprzedaży nieruchomości,

- została wystawiona faktura ze stawką 23% dokumentująca sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości,

- Wnioskodawca opłacił całą cenę sprzedaży wraz z podatkiem VAT.

Podsumowując, szereg opisanych powyżej faktów świadczy, iż strony transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości jednoznacznie wyraziły w akcie notarialnym wolę rezygnacji na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ze zwolnienia z VAT. W związku z powyższym transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

W opisanym powyżej stanie faktycznym i prawnym, w opinii Wnioskodawcy, nie budzi wątpliwości, iż skoro doszło do skutecznego wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż, a w konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany był do zapłaty kwoty podatku VAT naliczonego w związku z realizacją dostawy, to zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu dokonanej dostawy nieruchomości, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał przedmiot dostawy do czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Powyższa regulacja wskazuje, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.:

- wydatek został poniesiony przez podatnika VAT,

- towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych VAT.

Analizowany przepis jest ściśle związany z zasadą neutralności podatkowej wspólnotowego systemu VAT. Zasadza się ona na założeniu, że podatnik ma możliwość odliczenia podatku naliczonego zapłaconego w cenie nabytych towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie będzie on stanowił dla podatnika ekonomicznego obciążenia. Wspólny system podatku VAT gwarantuje w ten sposób neutralność obciążeń podatkowych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wskazał TSUE w wyroku z dnia 15 stycznia 1998 r. w sprawie C-37/95 Państwo Belgijskie v. Ghent Coal Terminal NV: „(...) system odliczeń ma na celu całkowite uwolnienie podmiotu gospodarczego od obciążeń z tytułu podatku VAT przypadającego do zapłaty lub zapłaconego w trakcie prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku VAT gwarantuje w ten sposób, iż wszelka działalność gospodarcza, niezależnie od jej celu lub rezultatu, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny pod warunkiem, że działalność ta podlega temu podatkowi”.

Jednocześnie z orzecznictwa TSUE wynika, że warunkiem odliczenia VAT jest jego związek z działalnością, która daje podatnikowi prawo do odliczenia. Tym samym, w przypadku działalności mieszanej, Trybunał wskazuje na konieczność dokonania alokacji VAT naliczonego pomiędzy działalność gospodarczą oraz działalność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (wyrok TSUE z dnia 10 października 2013 r. w sprawie C-622/11 Pactor Vastgoed BV czy też wyrok z dnia 13 marca 2008 r. w sprawie C-437/06 Securenta Göttinger Immobilienanlagen und Vermögensmanagement AG v. Finanz-amt Göttingen).

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Kupującej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, faktura, którą otrzyma od Spółki musi dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Kupująca i Spółka są czynnymi podatnikami podatku VAT. Kupująca wykorzystuje nabytą Nieruchomość, do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe ustalenia w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy dostawie Nieruchomości i skutecznego wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji prawa, w opinii Kupującej, będzie ona uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z tytułu nabycia Nieruchomości z uwagi na spełnienie warunków określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. 13 czerwca 2024 r. zawarła Pani z (…) („Spółką”), będącą czynnym podatnikiem VAT, umowę zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego rep. (…) („Umowa”). Przedmiotem Umowy był zakup lokalu niemieszkalnego nr (…) („Nieruchomość”). Obie strony na dzień zawarcia Umowy były czynnymi podatnikami VAT w odniesieniu do wyżej wymienionej transakcji. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości jest ona wykorzystywana obecnie przez Panią na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Zgodnie z treścią aktu notarialnego zakupu Nieruchomości (rep. (…) z 13 czerwca 2024 r.):

- (…) jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a dostawa Lokalu nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług, wobec czego dostawa ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

- Spółka sprzedaje Kupującej Nieruchomość za cenę w kwocie brutto, w tym należny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce, zaś pełnomocnik Nabywcy oświadcza, że Nabywca Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością, w tym wraz z powołanym udziałem w Nieruchomości Wspólnej, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, roszczeń i innych praw osób trzecich za Cenę Lokalu kupuje,

- Spółka zobowiązana jest do dostarczenia Nabywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT z tytułu transakcji objętej niniejszym aktem, w terminie 3 (trzech) dni licząc od dnia zawarcia niniejszego aktu,

- podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 13 czerwca 2024 r. Spółka wystawiła fakturę VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na fakturze uwzględniono wartość netto oraz wartość VAT w stawce 23%. Aktem notarialnym z 12 czerwca 2025 r. dokonano sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w czynności notarialnej, tj. aktu notarialnego z dnia 13 czerwca 2024 r. („Protokół”). Zgodnie z treścią Protokołu: notariusz prostuje w trybie art. 80 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawa o notariacie, oczywistą omyłkę zaistniałą w akcie notarialnym, Repertorium (…), w ten sposób, że:

- ust. II pkt 10 otrzymuje następujące brzmienie: „(…) jest podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r.”;

- w ust. II dodaje się nowy akapit o następującym brzmieniu: „ B działająca w imieniu spółki pod firmą (…) (adres: (…)), REGON (…), NIP (…)) oraz C działający w imieniu A, PESEL (…), NIP (…), oświadczają, że (…) i A są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz oświadczają, że dokonują wyboru opodatkowania VAT dostawy znajdującego się pod adresem: (…) nieruchomości opisanej w ust. I-szym powyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług”.

W pozostałym zakresie treść aktu notarialnego (Rep. (…)) pozostawiono bez zmian.

Pani wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy Strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku przy dostawie Nieruchomości (lokalu niemieszkalnego).

W pierwszej kolejności należy zatem rozstrzygnąć, czy opisana transakcja była objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu niemieszkalnego, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu a jego sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Nie ma Pani wiedzy, czy były ponoszone wydatki na ulepszenie, jednakże, jeśli takie wydatki były ponoszone to na pewno minęły co najmniej 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego lokalu a jego sprzedażą.

Tym samym, doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy lokalu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. lokalu niemieszkalnego bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W odniesieniu do Pani wątpliwości dotyczących wskazania, czy Strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT, należy wskazać na art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Na mocy art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1) byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3) oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4) oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

- adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy 13 czerwca 2025 r. zawarła Pani ze Spółką umowę zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego. W akcie notarialnym nie znalazły się postanowienia, które spełniałyby wszystkie wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przewidziane dla oświadczeń, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, przed dniem dokonania dostawy lokalu niemieszkalnego nie zostało też przez Strony transakcji złożone zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Zatem nie można uznać, że skutecznie zrezygnowano ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W związku z powstałymi wątpliwościami, aktem notarialnym z dnia 12 czerwca 2025 r. (rep. (…)) dokonano sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w czynności notarialnej, tj. aktu notarialnego z dnia 13 czerwca 2024 r. w formie protokołu, gdzie wskazano m.in.: „w ust. II dodaje się nowy akapit o następującym brzmieniu: »B działająca w imieniu spółki pod firmą (…) (adres: (…)), REGON (…), NIP (…)) oraz C działający w imieniu A, PESEL (…), NIP (…), oświadczają, że (…) i A są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz oświadczają, że dokonują wyboru opodatkowania VAT dostawy znajdującego się pod adresem: (…) nieruchomości opisanej w ust. I-szym powyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 20004 roku o podatku od towarów i usług«”.

Należy jednak zaznaczyć, że sprostowanie aktu notarialnego protokołem, w którym to protokole zostanie dopiero zawarte oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, nie oznacza skutecznego złożenia tego oświadczenia, powodującego możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku tej transakcji i wyboru jej opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Zatem, zgodnie z przepisami ustawy, podatnicy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym przed dniem dokonania dostawy tych obiektów.

Oświadczenie takie musi jednak znaleźć się w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części.

Intencją ustawodawcy było zatem to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.

Nie może być więc skuteczne składanie oświadczeń z uchybieniem terminów wskazanych w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 80 § 4 ustawy Prawo o notariacie:

Nie oceniając zatem kwestii dopuszczalności dodania do aktu notarialnego oświadczenia określonego w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, poprzez sprostowanie tego aktu notarialnego w formie protokołu, należy uznać, że nawet w przypadku jego dokonania, oświadczenie takie będzie nieskuteczne, gdyż niezachowane zostały terminy i forma wskazane przez ustawodawcę w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, Strony transakcji nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Rezygnacja w drodze złożenia takiego oświadczenia w sprostowaniu aktu notarialnego (protokole), również jest nieskuteczna.

Rozstrzygnięcia tego nie zmienia fakt wskazania w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego z 13 czerwca 2024 r., że:

- (…) jest podatnikiem podatku od towarów i usług , a dostawa Lokalu nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług, wobec czego dostawa ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

- cena sprzedaży nieruchomości została określona poprzez wskazanie kwoty brutto;

- Spółka sprzedaje Kupującej Nieruchomość za cenę w kwocie (…) zł brutto („Cena Lokalu”), w tym należny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce (tj. za kwotę netto (…) zł plus należny podatek od towarów i usług w stawce 23%);

- podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Takie zapisy w aktach notarialnych nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy podatkiem VAT, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że nabywca miał świadomość ustawowego zwolnienia dostawy od podatku VAT i z tego zwolnienia świadomie zrezygnował. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego prezentującą dane takie jak: podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości.

Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie jest także faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości stawką 23%, jak również okoliczność dokonania zapłaty przez Panią całej ceny sprzedaży wraz z podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Spółka oraz Pani (Kupująca) nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że strony wybierają opodatkowanie tej transakcji. Zatem, w sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy lokalu niemieszkalnego w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż. W związku z powyższym, nie można uznać dostawy przez Spółkę na Pani rzecz lokalu niemieszkalnego za czynność opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Dostawa ww. lokalu niemieszkalnego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem lokalu niemieszkalnego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej rozstrzygnięto, Strony transakcji – Spółka oraz Kupująca – w zawartej umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego z 13 czerwca 2024 r. lokalu niemieszkalnego, nie złożyły skutecznie zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy ww. lokalu, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia. Wobec tego dostawa ww. lokalu niemieszkalnego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, w sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji, nie przysługuje Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zakup lokalu niemieszkalnego, o którym mowa we wniosku.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.