Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.698.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

-        uznania, że strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz udziału w części wspólnej nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-        prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

 Uzupełnili go Państwo pismem z 16 października 2025 r. (wpływ 17 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowana będąca stroną postępowania:

„A” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ

2)    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

„B” SPÓŁKA KOMANDYTOWA

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca będący stroną postępowania („A” Sp. z o.o., dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) zajmuje się kompleksowym wykonawstwem i doradztwem ogólnobudowlanym, ze specjalizacją w pracach płytkarsko-budowlanych zarówno w nowych, jak i remontowanych obiektach. Spółka dysponuje profesjonalnym parkiem maszynowym i wysoko wyspecjalizowanym zespołem pracowników. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce.

W dniu 25 czerwca 2025 r. Wnioskodawca niebędący stroną postępowania („B” Spółka komandytowa, dalej: „Sprzedający” wystawił fakturę zaliczkową nr (…) dokumentującą wpłatę zadatku do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 5 czerwca 2025 r. (Rep. A nr (…)) w kwocie (...) PLN. W uwagach do przedmiotowej faktury Sprzedający zawarł szczegółowe pozycje do których odnosiła się kwota nią dokumentowana wskazując pozycje z uwzględnieniem podatku VAT według stawki 23%. W związku z błędem w stawce podatku w dniu 31 lipca 2025 r. wystawiona została faktura korygująca nr (…), która:

·         zmieniała stawkę podatku z „zw” na „23%”,

·         zmieniała kwotę netto z (...) PLN na (...) PLN, pozostawiając kwotę brutto na niezmienionym poziomie.

Intencją stron było opodatkowanie VAT planowanej transakcji.

Spółka w dniu 29 lipca 2025 r. zawarła umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. A (…)), której przedmiotem było nabycie od Sprzedającego samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (...), o pow. użytkowej (...) m² oraz udziału wynoszącego (...) części w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny (…), o pow. użytkowej (...) m² (z którym związane jest prawo do korzystania z (...) miejsc parkingowych).

W akcie notarialnym z dnia 29 lipca 2025 r. wskazano, że:

·         sprzedaż przedmiotu umowy nastąpi w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej, podlegającej przepisom Ustawy o VAT,

·         Sprzedawca jest w rozumieniu przepisów tej ustawy podatnikiem i posiada numer NIP, a w dniu zawarcia niniejszej umowy stawka podatku VAT wynosi 23% dla lokalu niemieszkalnego, zgodnie z ww. ustawą.

W akcie notarialnym wskazano, iż łączna cena nieruchomości wynosi łącznie (...) PLN brutto.

W dniu zawierania umowy sprzedaży dostawa samodzielnego lokalu niemieszkalnego oraz udziału w części wspólnej nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Strony, podczas sporządzania aktu notarialnego, złożyły zgodne oświadczenie, iż na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT, rezygnują ze zwolnienia przewidzianego przez art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie tym podatkiem. Notariusz sporządzający akt notarialny przyjął od Sprzedawcy i Nabywcy takie oświadczenia natomiast nie zawarł stosownego zapisu w finalnej wersji aktu notarialnego. Jednocześnie notariusz sporządzający akt notarialny nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży na podstawie art. 2 ustęp 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tego samego dnia (tj. 29 lipca 2025 r.) notariusz sporządzający akt notarialny przygotował protokół prostujący w formie nowego aktu notarialnego (Rep. A (…); dalej: „Protokół prostujący”) w ramach którego sprecyzował złożone notariuszowi oświadczenie stron dodając do pierwotnego aktu notarialnego zapis o treści: „Strona sprzedająca i strona kupująca oświadczają, że jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b powołanej wyżej ustawy, o tym podatku rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, dostawy lokalu i udziału w garażu oraz wybierają opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zatem sprzedaż (dostawa) lokalu i udziału w garażu, dokonana na podstawie niniejszej umowy sprzedaży podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie przepisów wymienionej ustawy o tym podatku”.

Po sporządzeniu i podpisaniu Protokołu prostującego, notariusz sporządził tekst jednolity aktu notarialnego Rep. A (…), któremu nadano ten sam numer Repozytorium tj. Rep. (…). We wszelkich czynnościach związanych z transakcją (związanych m.in. z uruchomieniem kredytu bankowego, czy zgłoszeniem do Urzędu Miasta (…)) strony transakcji posłużyły się tekstem jednolitym aktu notarialnego z uwzględnieniem fragmentu wprowadzonego Protokołem prostującym.

W pierwotnym akcie notarialnym znalazły się ponadto wszystkie informacje wymagane przez art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT tj.:

a)    nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedawcy oraz Nabywcy;

b)    adres nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży.

Ad a)

W komparycji aktu notarialnego wskazano, że:

-        stroną sprzedającą jest „(...) działający w imieniu Spółki pod firmą: „B” Spółka komandytowa – jako Komplementariusz tej spółki, uprawniony do jej samodzielnej reprezentacji”,

-        stroną kupującą jest „(...) działający w imieniu Spółki pod firmą: „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – jako Prezes Zarządu tej Spółki, uprawniony do jej samodzielnej reprezentacji”.

Ad b)

W § 1 pkt 1 aktu notarialnego wskazano, że przedmiotem sprzedaży są „nieruchomości położone w budynku (...):

a)    Kw nr (…), dla nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny nr (…), usytuowany na (...) kondygnacji tegoż budynku, składający się z lokalu biurowo-usługowego typu „open space”, o pow. użytkowej (...) m², w której własność wpisana jest na rzecz reprezentowanej przez niego Spółki, na podstawie zmiany umów ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokali zawartej przed notariuszem (…) z dnia 27.05.2021 roku, Rep. A Nr (…),

b)    Kw nr (…), dla nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny garaż – położony na (...) kondygnacji tegoż budynku, składający się z (...) miejsc postojowych, komunikacji i pomieszczenia technicznego, o pow. użytk. (...) m² – zwany dalej »Garażem«, w której to księdze współwłasność wpisana jest na rzecz reprezentowanej przez niego Spółki – w (...) częściach (udział nr 2), na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed Notariuszem (…) z dnia 13.10.2017 roku do Rep. A (…)”.

W celu sfinansowania transakcji, Spółka zawarła z Bankiem (…). umowę na kredyt inwestycyjny. W ramach warunków umowy (m.in. § 4 ust. 1 pkt 4) Spółka zobowiązała się do udokumentowania wniesienia podatku VAT, co warunkowało uruchomienie kredytu.

W dniu 31 lipca 2025 r. Sprzedający wystawił na Nabywcę fakturę nr (…) na kwotę (...) PLN netto wraz z kwotą VAT w wysokości (...) PLN, co daje łączną kwotę (...) PLN brutto. Od przedmiotowej kwoty została dodatkowo odjęta kwota zadatku udokumentowanego fakturą zaliczkową nr (…) (skorygowaną fakturą korygującą nr (…)).

Z tytułu wystawionej faktury Sprzedawca odprowadzi VAT należny, a Nabywca zamierza odliczyć VAT naliczony zgodnie z warunkami przewidzianymi w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Przedmiotowa faktura została opłacona przez Nabywcę w ten sposób, że:

·         część dokumentowana fakturą zaliczkową nr (…) (skorygowaną fakturą korygującą nr (…)) została opłacona przez Nabywcę ze szczegółowym wskazaniem przelewu wkładu własnego, tj. wartość netto oraz podatek VAT od całej transakcji (przelew przed zawarciem umowy wykonany w dniu 29 lipca 2025 r.),

·         pozostała część faktury została opłacona z kredytu inwestycyjnego wypłaconego przez Bank (…).

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

1.    Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.    W pierwotnym akcie notarialnym znalazły się wszystkie informacje wymagane przez art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT tj.:

a)    nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedawcy oraz Nabywcy;

b)    adres nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży.

Po sporządzeniu i podpisaniu Protokołu prostującego przez notariusza oraz sporządzeniu tekstu jednolitego aktu notarialnego Rep. (…), któremu nadano ten sam numer Repozytorium tj. Rep. A (…) powyższe dane nadal są zawarte w treści aktu notarialnego.

3.    W dniu 31 lipca 2025 r. Sprzedający wystawił na Nabywcę fakturę nr (…) na kwotę (...) PLN netto wraz z kwotą VAT w wysokości (...) PLN, co daje łączną kwotę (...) PLN brutto. Od przedmiotowej kwoty została dodatkowo odjęta kwota zadatku udokumentowanego fakturą zaliczkową nr (…) (skorygowaną fakturą korygującą nr (…)). Wszystkie przedmiotowe faktury dotyczą transakcji sprzedaży nieruchomości określonej w akcie notarialnym Rep. (…).

4.    Nabywca zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość na potrzeby własne, tj. jako siedzibę i biuro Nabywcy, które do końca grudnia 2025 r. znajduje się przy (…) (Nabywca w czerwcu złożył wypowiedzenie umowy najmu, a okres wypowiedzenia wynosił 6 miesięcy i przypada na koniec grudnia 2025 r.).

Nabywca w zakresie swojej działalności świadczy wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług, tj. wykonywanie usług budowlanych wykończeniowych w zakresie wnętrz, elewacji i elementów konstrukcji stalowych i aluminiowych, sprzedaż materiałów budowlanych i innych towarów wykorzystywanych do prac wykończeniowych takich jak płyty drewnopochodne, meblowe, płyty g-k, panele sufitowe, chemia budowlana oraz usługi podnajmu.

Obecnie Nabywca podnajmuje całą powierzchnię nabytej nieruchomości, w związku z faktem, iż nabyta nieruchomość była wynajmowana przez Sprzedawcę. Nabywca wstąpił w stosunek najmu Sprzedawcy, przy czym tenże najem kończy się w dniu 22 stycznia 2026 r., co wprost wynika z aktu notarialnego Rep. (…). Obecnie potrzeby co do powierzchni biurowej Nabywcy są mniejsze niż całkowita powierzchnia nabytej nieruchomości, dlatego Nabywca przewiduje dalsze podnajmowanie części lokalu dotychczasowemu najemcy – jeśli wyrazi zainteresowanie dalszym podnajmem, lub innemu najemcy. Będzie to wynajem opodatkowany VAT.

Natomiast docelowo, w związku z rozwojem działalności gospodarczej, Nabywca zamierza przeznaczyć całą powierzchnię Nieruchomości na powierzchnię biurowo – usługową Nabywcy.

Pytania

1.    Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym w ramach stanu faktycznego opisanego we wniosku na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) Ustawy o VAT, zostało złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży nieruchomości wskazanej w stanie faktycznym i w związku z czym ww. transakcja sprzedaży ww. nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.    Czy w przedstawionym stanie faktycznym, Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury nr (…) w szczególności czy zastosowania nie ma art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W odniesieniu do pytania nr 1, w ocenie Spółki, w ramach stanu faktycznego opisanego we wniosku i zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT, doszło w akcie notarialnym do skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży zabudowanej wskazanej w stanie faktycznym, a w konsekwencji ww. transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości jest, zgodnie z wolą Stron umowy, opodatkowana 23% stawką VAT.

W odniesieniu do pytania nr 2, w ocenie Nabywcy, przysługuje mu pełne prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury nr (…) po spełnieniu warunków przewidzianych w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, a wyłączenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

W zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi z kolei art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, lokal (nieruchomość) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei ust. 2 ww. przepisu precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu, lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przedstawionym stanie faktycznym, w odniesieniu do lokalu będącego przedmiotem sprzedaży Sprzedawcy na rzecz Nabywcy, doszło do pierwszego zasiedlenia od którego upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Nie zachodził również przypadek określony w art. 2 pkt 14 lit. b) Ustawy VAT, a tym samym transakcja taka mogła na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Należy jednak wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)   złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

-        zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

Jak wynika z art. 92 § 1 pkt 5 ustawy – Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy należy dojść do wniosku, że w treści aktu notarialnego przenoszącego nieruchomości znajduje się – wprowadzony Protokołem prostującym – jednoznaczny zapis o rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z VAT.

Co więcej, pamiętać należy, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje zasadniczo z chwilą dokonania dostawy tych nieruchomości.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że przez dostawę towarów (w tym nieruchomości) – zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ustawodawca nie zdefiniował jednak pojęcia „przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel”. W tym zakresie wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że „dostawa towarów” nie odnosi się do przeniesienia własności zgodnie z procedurami określonymi w stosownych przepisach krajowych, ale obejmuje każde przeniesienie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do rozporządzenia tym majątkiem, tak jak gdyby była ona ich właścicielem. Dostawa towarów to przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie doszło do przeniesienia własności tej rzeczy.

Organy podatkowe oraz krajowe sądy administracyjne definiując pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” powołują się na powyższy wyrok TSUE. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 października 2024 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.443.2024.4.MG, w której również czytamy „(...) W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia »przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel« należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nią jak właściciel. Należy przy tym podkreślić, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu »prawo do rozporządzania jak właściciel« nie można interpretować jako »prawa własności«, lecz jako własność ekonomiczną. Własność ekonomiczna to sytuacja, w której – z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym – należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, np. posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Przy czym, czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. (...) kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią (...)”.

W tym miejscu warto podkreślić, że faktyczne wydanie nieruchomości i wejście w posiadanie samoistne przez Nabywcę miało miejsce później niż podpisanie umowy w formie aktu notarialnego tj. nastąpiło na podstawie protokołu podpisanego pomiędzy stronami. Dopiero wówczas doszło bowiem do dostawy towaru (nieruchomości), bowiem w tym momencie Nabywca de facto nabył dopiero pełnie uprawnień właścicielskich. W rozumieniu przytoczonego powyżej wyroku TSUE, a tym samym zgodnie z przepisami Ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zostało złożone przed faktyczną dostawą nieruchomości.

W judykaturze wskazuje się, że „dla oceny skuteczności oświadczenia decydujące jest czy strony w treści aktu notarialnego w sposób wystarczający wyraziły wolę opodatkowania dostawy przedmiotowo zwolnionej.” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 9 października 2024 r., sygn. I SA/Bd 419/24). W przedmiotowej sprawie niewątpliwie strony wyraziły wolę opodatkowania dostawy (rezygnacji ze zwolnienia) nieruchomości, co zostało odnotowane w – sprostowanym – akcie notarialnym. Tym samym – w ocenie Spółki – spełnione są wszystkie warunki do opodatkowania podatkiem VAT transakcji dostawy nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Na marginesie można dodatkowo wskazać, że w treści aktu notarialnego wprost wskazano, że „podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 09.09.2000 roku o tym podatku /Dz. U. z 2024 poz. 295/” (§ 13 aktu notarialnego).

Przywołany przepis stanowi, że zwolnione od opodatkowania tym podatkiem są czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)    w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)    jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)    niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Skoro przedmiotem analizowanej transakcji jest nieruchomość (inna niż lokal mieszkalny) to aby skutecznie skorzystać z przywołanego zwolnienia transakcja musi być opodatkowana podatkiem VAT.

W zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)    nabycia towarów i usług,

b)    dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego stanu faktycznego należy dojść do wniosku, że jeśli strony transakcji sprzedaży nieruchomości skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowania VAT (wybrały opodatkowanie takiej transakcji) to art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie może mieć zastosowania. W konsekwencji – po spełnieniu warunków określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT – Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z faktury VAT nr 0011- FSL/2025 dokumentującej dostawę nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Budynek i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 25 czerwca 2025 r. Wnioskodawca niebędący stroną postępowania („Sprzedający”) wystawił fakturę zaliczkową nr (…) dokumentującą wpłatę zadatku do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 5 czerwca 2025 r. (Rep. (…)) w kwocie (...) PLN. W uwagach do przedmiotowej faktury Sprzedający zawarł szczegółowe pozycje do których odnosiła się kwota nią dokumentowana wskazując pozycje z uwzględnieniem podatku VAT według stawki 23%. W związku z błędem w stawce podatku w dniu 31 lipca 2025 r. wystawiona została faktura korygująca nr (…), która:

·         zmieniała stawkę podatku z „zw” na „23%”,

·         zmieniała kwotę netto z (...) PLN na (...) PLN, pozostawiając kwotę brutto na niezmienionym poziomie.

Intencją stron było opodatkowanie VAT planowanej transakcji.

Spółka („Nabywca”) w dniu 29 lipca 2025 r. zawarła umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. (…)), której przedmiotem było nabycie od Sprzedającego samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (…), o pow. użytkowej (...) m² oraz udziału wynoszącego (...) części w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny, o pow. użytkowej (...) m² (z którym związane jest prawo do korzystania z (...) miejsc parkingowych), położone w budynku nr (…).

W akcie notarialnym z dnia 29 lipca 2025 r. wskazano, że:

·         sprzedaż przedmiotu umowy nastąpi w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej, podlegającej przepisom ustawy,

·         Sprzedawca jest w rozumieniu przepisów tej ustawy podatnikiem i posiada numer NIP, a w dniu zawarcia niniejszej umowy stawka podatku VAT wynosi 23% dla lokalu niemieszkalnego, zgodnie z ww. ustawą.

W akcie notarialnym wskazano, iż łączna cena nieruchomości wynosi łącznie (...) PLN brutto.

W dniu zawierania umowy sprzedaży dostawa samodzielnego lokalu niemieszkalnego oraz udziału w części wspólnej nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Strony, podczas sporządzania aktu notarialnego, złożyły zgodne oświadczenie, iż na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, rezygnują ze zwolnienia przewidzianego przez art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybierają opodatkowanie tym podatkiem. Notariusz sporządzający akt notarialny przyjął od Sprzedawcy i Nabywcy takie oświadczenia natomiast nie zawarł stosownego zapisu w finalnej wersji aktu notarialnego. Jednocześnie notariusz sporządzający akt notarialny nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tego samego dnia (tj. 29 lipca 2025 r.) notariusz sporządzający akt notarialny przygotował protokół prostujący w formie nowego aktu notarialnego (Rep. (…)); dalej: „Protokół prostujący”) w ramach którego sprecyzował złożone notariuszowi oświadczenie stron dodając do pierwotnego aktu notarialnego zapis o treści: „Strona sprzedająca i strona kupująca oświadczają, że jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b powołanej wyżej ustawy, o tym podatku rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, dostawy lokalu i udziału w garażu oraz wybierają opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług, zatem sprzedaż (dostawa) lokalu i udziału w garażu, dokonana na podstawie niniejszej umowy sprzedaży podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie przepisów wymienionej ustawy o tym podatku”.

Po sporządzeniu i podpisaniu Protokołu prostującego notariusz sporządził tekst jednolity aktu notarialnego Rep. (…), któremu nadano ten sam numer Repozytorium t. j. Rep. (…). We wszelkich czynnościach związanych z transakcją (związanych m.in. z uruchomieniem kredytu bankowego czy zgłoszeniem do Urzędu Miasta (…)) strony transakcji posłużyły się tekstem jednolitym aktu notarialnego z uwzględnieniem fragmentu wprowadzonego Protokołem prostującym.

W pierwotnym akcie notarialnym znalazły się ponadto wszystkie informacje wymagane przez art. 43 ust. 11 ustawy, tj.:

a)    nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedawcy oraz Nabywcy;

b)    adres nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży.

W celu sfinansowania transakcji Spółka zawarła z Bankiem (…) umowę na kredyt inwestycyjny. W ramach warunków umowy (m.in. § 4 ust. 1 pkt 4) Spółka zobowiązała się do udokumentowania wniesienia podatku VAT, co warunkowało uruchomienie kredytu.

W dniu 31 lipca 2025 r. Sprzedający wystawił na Nabywcę fakturę nr (…) na kwotę (...) PLN netto wraz z kwotą VAT w wysokości (...) PLN, co daje łączną kwotę (...) PLN brutto. Od przedmiotowej kwoty została dodatkowo odjęta kwota zadatku udokumentowanego fakturą zaliczkową nr (…) (skorygowaną fakturą korygującą nr (…)).

Z tytułu wystawionej faktury Sprzedawca odprowadzi VAT należny, a Nabywca zamierza odliczyć VAT naliczony zgodnie z warunkami przewidzianymi w art. 86 ust. 1 ustawy.

Przedmiotowa faktura została opłacona przez Nabywcę w ten sposób, że:

·         część dokumentowana fakturą zaliczkową nr (…) (skorygowaną fakturą korygującą nr (…)) została opłacona przez Nabywcę ze szczegółowym wskazaniem przelewu wkładu własnego, tj. wartość netto oraz podatek VAT od całej transakcji (przelew przed zawarciem umowy wykonany w dniu 29 lipca 2025 r.),

·         pozostała część faktury została opłacona z kredytu inwestycyjnego wypłaconego przez Bank (…).

Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nabywca zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość na potrzeby własne, tj. jako siedzibę i biuro Nabywcy, które do końca grudnia 2025 r. znajduje się przy (…)(Nabywca w czerwcu złożył wypowiedzenie umowy najmu, a okres wypowiedzenia wynosił 6 miesięcy i przypada na koniec grudnia 2025 r.).

Nabywca w zakresie swojej działalności świadczy wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług, tj. wykonywanie usług budowlanych wykończeniowych w zakresie wnętrz, elewacji i elementów konstrukcji stalowych i aluminiowych, sprzedaż materiałów budowlanych i innych towarów wykorzystywanych do prac wykończeniowych takich jak płyty drewnopochodne, meblowe, płyty g-k, panele sufitowe, chemia budowlana oraz usługi podnajmu.

Obecnie Nabywca podnajmuje całą powierzchnię nabytej nieruchomości, w związku z faktem, iż nabyta nieruchomość była wynajmowana przez Sprzedawcę. Nabywca wstąpił w stosunek najmu Sprzedawcy, przy czym tenże najem kończy się w dniu 22 stycznia 2026 r., co wprost wynika z aktu notarialnego Rep. A Nr (…). Obecnie potrzeby co do powierzchni biurowej Nabywcy są mniejsze niż całkowita powierzchnia nabytej nieruchomości, dlatego Nabywca przewiduje dalsze podnajmowanie części lokalu dotychczasowemu najemcy – jeśli wyrazi zainteresowanie dalszym podnajmem, lub innemu najemcy. Będzie to wynajem opodatkowany VAT.

Natomiast docelowo, w związku z rozwojem działalności gospodarczej, Nabywca zamierza przeznaczyć całą powierzchnię Nieruchomości na powierzchnię biurowo – usługową Nabywcy.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, zostało złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży ww. nieruchomości i w związku z tym transakcja ta powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

W myśl art. 92 § 1 Prawa o notariacie:

Zgodnie z art. 80 § 4 Prawa o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz ze wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1)  byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy;

3)  oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

4)  oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

·      imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

·      adres budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis stanu faktycznego należy uznać, że w analizowanej sprawie zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy. Skoro:

-        Strony podczas sporządzania aktu notarialnego złożyły zgodne oświadczenie, iż na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, rezygnują ze zwolnienia przewidzianego przez art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybierają opodatkowanie tym podatkiem;

-        notariusz sporządzający akt notarialny przyjął od Sprzedawcy i Nabywcy takie oświadczenia, natomiast nie zawarł stosowanego zapisu w finalnej wersji aktu notarialnego;

-        w pierwotnym akcie notarialnym znalazły się wszystkie informacje wymagane przez art. 43 ust. 11 ustawy, tj.:

·         nazwy, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Sprzedawcy oraz Nabywcy,

·         adres nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży;

-        tego samego dnia (tj. 29 lipca 2025 r.) notariusz sporządzający akt notarialny przygotował protokół prostujący w formie nowego aktu notarialnego (Rep. (…); dalej: „Protokół prostujący”) w ramach którego sprecyzował złożone notariuszowi oświadczenie stron dodając do pierwotnego aktu notarialnego stosowny zapis;

-        po sporządzeniu i podpisaniu Protokołu prostującego, notariusz sporządził tekst jednolity aktu notarialnego Rep. (…), któremu nadano ten sam numer Repozytorium, tj. Rep. (…);

-        po sporządzeniu i podpisaniu Protokołu prostującego przez notariusza oraz sporządzeniu tekstu jednolitego aktu notarialnego dane wymagane przez art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy, nadal są zawarte w treści aktu notarialnego;

-        we wszelkich czynnościach związanych z transakcją strony transakcji posłużyły się wyłącznie tekstem jednolitym aktu notarialnego z uwzględnieniem fragmentu wprowadzonego Protokołem prostującym;

-        notariusz sporządzający akt notarialny nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych;

to uznać należy, że skutecznie zostało złożone zgodne oświadczenie Stron transakcji, iż rezygnują oni ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie dostawy opisanej we wniosku nieruchomości i w związku z tym, czynność ta powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, uznać należy, że w odniesieniu do dostawy samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (…), o pow. użytkowej (...) m² oraz udziału wynoszącego (...) części w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny (…), o pow. użytkowej (...) m² (z którym związane jest prawo do korzystania z (...) miejsc parkingowych), położone w budynku (…), zostało skutecznie złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT sprzedaży tej nieruchomości. W związku z powyższym transakcja sprzedaży powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej nabycie ww. nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że:

-        Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce,

-        Nabywca zamierza wykorzystywać nabytą nieruchomość na potrzeby własne, tj. jako siedzibę i biuro,

-        Nabywca w zakresie swojej działalności świadczy wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, strony transakcji (Sprzedający i Nabywca) złożyły skutecznie w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą nieruchomości, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tej nieruchomości. Zatem strony transakcji skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia a ww. transakcja sprzedaży nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Spółce (Nabywcy) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury nr (…), dokumentującej nabycie opisanej we wniosku nieruchomości.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawiliście i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (stanu faktycznego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„A” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.